Lãi suất thế chấp Mỹ lên cao nhất 3 tuần, nhu cầu vay mua nhà tiếp tục suy yếu

Thị trường bất động sản Mỹ tiếp tục chịu sức ép khi lãi suất thế chấp tăng lên mức cao nhất trong ba tuần, khiến nhu cầu vay vốn mua nhà và tái cấp vốn tiếp tục suy yếu.

Theo dữ liệu được Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (MBA) công bố, lãi suất hợp đồng trung bình đối với các khoản vay thế chấp cố định 30 năm có dư nợ phù hợp đã tăng lên 6,78% trong tuần trước, từ mức 6,77% của tuần trước đó.

Mức lãi suất mới cũng đánh dấu mức cao nhất trong ba tuần, diễn ra trong bối cảnh thị trường nhà ở Mỹ vẫn đang phải đối mặt với bài toán chi phí vay cao.

Với những người mua nhà phải sử dụng vốn vay, mức lãi suất gần 7% tiếp tục là rào cản đáng kể. Khoản thanh toán hàng tháng cao hơn khiến nhiều hộ gia đình phải cân nhắc lại ngân sách, giảm giá trị căn nhà có thể mua hoặc trì hoãn quyết định xuống tiền.

Theo chỉ số điều chỉnh theo mùa của MBA, tổng số đơn xin vay thế chấp đã giảm 1% so với tuần trước.

Nhu cầu tái cấp vốn giảm mạnh

Nhóm chịu ảnh hưởng rõ nhất từ biến động lãi suất là những người đang có nhu cầu tái cấp vốn khoản vay mua nhà.

Trong tuần, số đơn xin tái cấp vốn giảm 2% so với tuần trước và thấp hơn tới 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đây là một tín hiệu đáng chú ý bởi hoạt động tái cấp vốn thường phản ứng nhanh với thay đổi của lãi suất.

Khi lãi suất giảm đủ sâu so với mức mà người vay đang phải trả, chủ nhà có động lực tái cấp vốn để giảm tiền lãi hàng tháng hoặc điều chỉnh cấu trúc khoản vay.

Ngược lại, khi lãi suất tăng, lợi ích kinh tế của việc tái cấp vốn giảm xuống.

Theo MBA, mức lãi suất trong cùng kỳ năm ngoái thấp hơn khoảng 9 điểm cơ bản, nhưng chênh lệch này vẫn chưa đủ để tạo ra động lực mạnh cho hoạt động tái cấp vốn.

Joel Kan, Phó Chủ tịch kiêm Phó trưởng kinh tế gia tại MBA, cho biết số lượng đơn xin tái cấp vốn giảm, đặc biệt đối với các khoản vay FHA và VA. Đồng thời, quy mô khoản vay trung bình của các hồ sơ tái cấp vốn đã xuống mức thấp nhất kể từ tháng 6/2025.

Diễn biến này cho thấy những người vay hiện hữu đang ít có động lực điều chỉnh khoản vay trong bối cảnh lãi suất chưa giảm đủ mạnh.

Đơn vay mua nhà cũng giảm

Không chỉ tái cấp vốn, nhu cầu vay để mua nhà cũng tiếp tục suy yếu.

Theo MBA, số đơn xin vay thế chấp mua nhà giảm 0,3% trong tuần và thấp hơn khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước.

Mức giảm này cho thấy chi phí tín dụng vẫn đang ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà của người Mỹ.

Thị trường nhà ở Mỹ vốn đã chịu tác động từ giá nhà cao và nguồn cung nhà phù hợp với khả năng chi trả còn hạn chế. Khi lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao, bài toán tài chính đối với người mua nhà càng trở nên khó khăn.

Một hộ gia đình có thể đủ khả năng trả một khoản tiền nhất định mỗi tháng, nhưng khi lãi suất tăng, phần tiền dành cho chi phí lãi vay sẽ lớn hơn. Điều này khiến số tiền có thể dành cho giá trị căn nhà giảm xuống.

Vì vậy, ngay cả khi giá nhà không tăng mạnh, lãi suất cao vẫn có thể làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở.

Thị trường mua bán nhà đã chậm lại trong hai tháng

Theo Joel Kan, hoạt động mua bán nhà đã giảm trong tuần, chủ yếu do số đơn xin vay FHA giảm 7%.

Ông cũng nhận định thị trường mua bán nhà đã chậm lại trong khoảng hai tháng qua.

Đây là diễn biến đáng chú ý bởi FHA là một trong những kênh tài chính quan trọng đối với nhóm người mua nhà có khả năng tài chính hạn chế hơn hoặc không có khoản trả trước quá lớn.

Khi chi phí vay tăng, nhóm khách hàng này thường chịu tác động rõ rệt hơn so với những người có nguồn tiền mặt lớn.

Sự suy yếu của hoạt động vay mua nhà vì thế có thể tiếp tục ảnh hưởng tới số lượng giao dịch trong thời gian tới.

Người mua trả tiền mặt cũng giảm

Một điểm đáng chú ý khác là dù lãi suất cao hơn năm trước, số lượng người mua nhà thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt cũng giảm, theo một báo cáo riêng của Realtor.com.

Điều này tạo ra một tác động tương đối đặc biệt đối với thị trường.

Thông thường, khi lãi suất thế chấp cao, người mua sử dụng tiền mặt có thể có lợi thế hơn vì không chịu chi phí vay vốn.

Tuy nhiên, nếu nhóm người mua tiền mặt cũng giảm hoạt động, sự cạnh tranh trên thị trường nhà ở có thể giảm xuống.

Điều này lại tạo thêm một chút lợi thế cho những người mua phải sử dụng khoản vay thế chấp.

Nói cách khác, dù lãi suất cao khiến việc vay mua nhà khó khăn hơn, sự cạnh tranh giảm có thể giúp người mua có thêm khả năng thương lượng với người bán.

Lãi suất cao không đồng nghĩa giá nhà lập tức giảm

Một trong những câu hỏi lớn của thị trường hiện nay là liệu lãi suất thế chấp tăng có khiến giá nhà Mỹ giảm mạnh hay không.

Trên thực tế, mối quan hệ này không đơn giản.

Lãi suất cao chắc chắn có thể làm giảm khả năng chi trả và số lượng người mua đủ điều kiện vay vốn. Tuy nhiên, giá nhà còn phụ thuộc vào nguồn cung.

Trong nhiều khu vực, nguồn cung nhà ở vẫn tương đối hạn chế. Chủ nhà đang sở hữu các khoản vay thế chấp với lãi suất thấp có thể không muốn bán và chuyển sang khoản vay mới với lãi suất cao hơn.

Điều này tạo ra hiệu ứng “khóa lãi suất”, khiến nguồn cung nhà bán trên thị trường bị hạn chế.

Do đó, lãi suất cao có thể khiến giao dịch giảm nhưng chưa chắc lập tức kéo giá nhà xuống tương ứng.

Người mua nhà vẫn có thể có thêm khả năng đàm phán

Trong bối cảnh số lượng giao dịch giảm, người mua có thể có một lợi thế khác: cạnh tranh giữa những người mua thấp hơn.

Nếu trước đây một căn nhà có thể nhận được nhiều lời đề nghị, người mua sử dụng khoản vay phải cạnh tranh với những người có tiền mặt hoặc hồ sơ tài chính mạnh.

Khi thị trường chậm lại, số lượng người mua tham gia có thể giảm.

Theo dữ liệu được dẫn từ Realtor.com, việc số người mua thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt giảm cũng góp phần làm giảm áp lực cạnh tranh.

Điều này có thể mở ra cơ hội cho những người mua có tài chính ổn định nhưng cần sử dụng khoản vay thế chấp.

Tuy nhiên, khả năng thương lượng tốt hơn không có nghĩa người mua nên bỏ qua bài toán lãi suất.

Một căn nhà có giá mua thấp hơn nhưng khoản vay lớn với lãi suất cao vẫn có thể tạo ra gánh nặng tài chính dài hạn.

Lãi suất thế chấp có thể biến động theo lợi suất trái phiếu

Trong tuần này, một khảo sát riêng của Mortgage News Daily cho thấy lãi suất thế chấp đã có thời điểm giảm.

Diễn biến này được ghi nhận trong bối cảnh giá dầu giảm và thị trường phản ứng với những thông tin liên quan đến tiến trình hòa bình thông qua các nhà trung gian Pakistan.

Matthew Graham, Giám đốc điều hành của Mortgage News Daily, cho rằng giá dầu giảm mạnh kéo lợi suất trái phiếu đi xuống, trong khi lợi suất trái phiếu có mối tương quan với lãi suất thế chấp.

Điều này cho thấy lãi suất vay mua nhà không chỉ phụ thuộc vào chính sách của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed).

Thị trường trái phiếu, kỳ vọng lạm phát, tăng trưởng kinh tế, giá năng lượng và tâm lý nhà đầu tư đều có thể tác động đến lợi suất trái phiếu, qua đó ảnh hưởng tới lãi suất thế chấp.

Vì vậy, ngay cả khi Fed chưa thay đổi lãi suất điều hành, lãi suất thế chấp vẫn có thể biến động theo diễn biến của thị trường tài chính.

Thị trường bất động sản Mỹ đang ở thế giằng co

Dữ liệu hiện tại cho thấy thị trường nhà ở Mỹ đang ở trạng thái khá đặc biệt.

Một mặt, lãi suất thế chấp 30 năm ở mức 6,78% tiếp tục gây áp lực lên khả năng chi trả của người mua.

Mặt khác, sự cạnh tranh giữa người mua có dấu hiệu giảm, trong khi nguồn cung nhà ở tại nhiều thị trường vẫn chưa thực sự dồi dào.

Kết quả là thị trường có thể chứng kiến giao dịch yếu nhưng giá nhà không giảm tương ứng.

Đối với người mua nhà, điều này tạo ra một bài toán cần tính toán cả giá mua lẫn chi phí tài chính.

Một mức giảm giá vài phần trăm có thể không bù đắp được chi phí lãi vay nếu người mua phải duy trì khoản vay lớn trong nhiều năm.

Ngược lại, nếu người mua có khả năng tài chính tốt, khoản trả trước lớn và xác định nắm giữ bất động sản dài hạn, giai đoạn thị trường giao dịch chậm có thể tạo ra cơ hội đàm phán tốt hơn.

Lãi suất gần 7% tiếp tục là rào cản lớn đối với người mua nhà Mỹ

Việc lãi suất thế chấp 30 năm tăng lên 6,78% cho thấy thị trường nhà ở Mỹ vẫn chưa thoát khỏi áp lực chi phí vay vốn.

Số đơn vay mua nhà giảm, hoạt động tái cấp vốn suy yếu và thị trường giao dịch chậm lại trong khoảng hai tháng cho thấy người tiêu dùng đang thận trọng hơn.

Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn tiêu cực.

Việc cạnh tranh giữa người mua giảm có thể giúp những người có khả năng tài chính tốt có vị thế đàm phán tốt hơn. Trong khi đó, nếu lãi suất thế chấp giảm trở lại nhờ lợi suất trái phiếu đi xuống, nhu cầu có thể được cải thiện.

Điểm đáng theo dõi trong thời gian tới sẽ là sự kết hợp giữa lãi suất thế chấp, lợi suất trái phiếu, thị trường việc làm, thu nhập hộ gia đình và nguồn cung nhà ở.

Nếu lãi suất tiếp tục duy trì quanh vùng 6,7-6,8% hoặc cao hơn, nhu cầu vay mua nhà nhiều khả năng vẫn chịu áp lực. Ngược lại, một đợt giảm lãi suất đủ mạnh có thể kích hoạt một phần nhu cầu bị trì hoãn.

Với nhà đầu tư bất động sản, điều quan trọng không chỉ là dự báo lãi suất sẽ tăng hay giảm, mà cần đánh giá khả năng tạo dòng tiền, giá mua, tỷ lệ vay và thời gian nắm giữ.

Trong bối cảnh thị trường Mỹ đang chuyển động giữa chi phí vốn cao và nhu cầu nhà ở thực, những thay đổi nhỏ trong lãi suất cũng có thể tạo ra tác động đáng kể tới quyết định mua bán nhà trong những tháng tiếp theo.

Câu hỏi thường gặp về lãi suất thế chấp Mỹ

Lãi suất thế chấp 30 năm tại Mỹ hiện là bao nhiêu?

Theo dữ liệu MBA được nêu trong báo cáo, lãi suất hợp đồng trung bình cho khoản vay thế chấp cố định 30 năm với dư nợ phù hợp đã tăng lên 6,78%.

Đây có phải mức cao nhất gần đây?

Đúng. Mức 6,78% là cao nhất trong ba tuần tại thời điểm báo cáo.

Nhu cầu vay mua nhà Mỹ đang tăng hay giảm?

Đang giảm. Tổng số đơn xin vay thế chấp giảm 1% theo tuần; đơn vay mua nhà giảm 0,3% và thấp hơn khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước.

Tái cấp vốn có tăng không?

Không. Đơn xin tái cấp vốn giảm 2% trong tuần và thấp hơn 17% so với cùng kỳ năm trước.

Lãi suất cao có khiến giá nhà Mỹ giảm ngay không?

Không nhất thiết. Giá nhà còn phụ thuộc vào nguồn cung, nhu cầu, tình hình việc làm, thu nhập và khả năng người bán chấp nhận giảm giá. Lãi suất cao có thể làm giao dịch giảm trước khi tạo ra áp lực giảm giá rõ rệt.

Người mua nhà có lợi thế nào khi thị trường chậm lại?

Khi lượng người mua giảm và cạnh tranh thấp hơn, người mua có thể có thêm khả năng thương lượng về giá, thời gian hoàn tất giao dịch hoặc các điều kiện trong hợp đồng.