Giá thuê căn hộ Mỹ bất ngờ tăng trở lại sau 4 năm, thị trường cho thuê đang bước vào bước ngoặt?

Thị trường cho thuê nhà ở Mỹ đang phát đi tín hiệu đáng chú ý sau nhiều năm chịu áp lực từ nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh. Theo dữ liệu của Apartment List, giá thuê căn hộ trung bình trên toàn nước Mỹ trong tháng 8/2026 đã tăng 0,1% so với tháng 7, đánh dấu tháng tăng thứ bảy liên tiếp.

Con số 0,1% có thể không lớn, nhưng ý nghĩa của nó đáng chú ý hơn nhiều so với mức tăng tuyệt đối. Đây là lần đầu tiên giá thuê nhà tại Mỹ tăng trong tháng 8 kể từ năm 2022, qua đó cho thấy thị trường cho thuê đang có những thay đổi sau một thời gian dài chịu sức ép từ nguồn cung dư thừa và nhu cầu suy yếu.

Dù đã tăng nhẹ theo tháng, giá thuê vẫn thấp hơn 0,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê căn hộ trung bình trên toàn quốc hiện khoảng 1.390 USD/tháng, thấp hơn 11 USD so với mức ghi nhận vào tháng 8/2025.

Diễn biến này cho thấy thị trường chưa hoàn toàn bước vào một chu kỳ tăng giá mới, nhưng tốc độ giảm đang chậm lại rõ rệt. Đây có thể là một trong những dấu hiệu đầu tiên cho thấy cán cân cung – cầu trên thị trường căn hộ cho thuê Mỹ đang dần cân bằng.

Bảy tháng tăng liên tiếp nhưng giá thuê vẫn thấp hơn năm trước

Theo Apartment List, giá thuê căn hộ tại Mỹ đã tăng trong bảy tháng liên tiếp tính đến tháng 8.

Đáng chú ý, sự phục hồi này diễn ra sau một giai đoạn thị trường gặp nhiều khó khăn. Giá thuê đã giảm mạnh nhất vào tháng 4, trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà suy yếu do những bất ổn liên quan đến kinh tế và thị trường lao động.

Khi người dân lo ngại về việc làm và thu nhập, nhu cầu chuyển nhà hoặc thuê những căn hộ có giá cao hơn thường giảm. Điều này tạo áp lực lên các chủ nhà, buộc họ phải điều chỉnh giá hoặc tăng ưu đãi để thu hút khách thuê.

Tuy nhiên, dữ liệu mới cho thấy xu hướng đó đang thay đổi.

Giá thuê hiện vẫn thấp hơn cùng kỳ năm trước, nhưng khoảng cách giảm đã thu hẹp. Nếu xu hướng tăng theo tháng tiếp tục duy trì, thị trường có thể tiến gần hơn tới giai đoạn ổn định sau nhiều năm biến động.

Chris Salviati, nhà kinh tế trưởng tại Apartment List, nhận định rằng trong những năm gần đây, giá thuê thường giảm nhẹ trong tháng 8 khi thị trường cho thuê bước vào mùa thấp điểm sớm hơn.

Theo ông, việc giá thuê đi ngược xu hướng thông thường trong tháng này là một tín hiệu khác cho thấy thị trường cho thuê đang chuyển biến tích cực.

Tỷ lệ căn hộ trống giảm tháng thứ sáu liên tiếp

Một yếu tố khác đang củng cố tín hiệu phục hồi của thị trường là tỷ lệ căn hộ trống.

Chỉ số căn hộ trống của Apartment List đã giảm liên tục trong sáu tháng, xuống khoảng 7,1% vào tháng 8.

Mặc dù tỷ lệ trống vẫn ở gần mức cao được ghi nhận hồi tháng 2, sự sụt giảm liên tiếp trong sáu tháng có ý nghĩa đáng chú ý. Đây cũng là lần đầu tiên tỷ lệ căn hộ trống giảm kể từ năm 2021.

Về cơ bản, tỷ lệ trống phản ánh mức độ cân bằng giữa nguồn cung căn hộ và nhu cầu thuê.

Khi tỷ lệ trống cao, chủ nhà thường phải cạnh tranh mạnh hơn để tìm người thuê. Điều này có thể khiến giá thuê tăng chậm, thậm chí giảm, đồng thời kéo theo nhiều chương trình ưu đãi như miễn tiền thuê trong thời gian đầu, giảm tiền đặt cọc hoặc hỗ trợ chi phí chuyển nhà.

Ngược lại, khi tỷ lệ trống bắt đầu giảm, khả năng thương lượng của người thuê có thể giảm dần. Nếu nhu cầu tiếp tục cải thiện trong khi nguồn cung mới chậm lại, giá thuê có thể chịu áp lực tăng trở lại.

Bùng nổ xây dựng căn hộ từng tạo áp lực lớn lên thị trường

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giá thuê tại Mỹ chịu sức ép trong những năm qua là làn sóng xây dựng nhà ở đa gia đình.

Hoạt động phát triển các dự án căn hộ đã tăng mạnh trong nhiều năm và đạt đỉnh vào năm 2024. Khi đó, hơn 600.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường.

Theo Apartment List, đây là lượng nguồn cung căn hộ mới lớn nhất kể từ năm 1986.

Nguồn cung tăng mạnh mang lại lợi ích cho người thuê trong ngắn hạn. Khi có nhiều căn hộ để lựa chọn, khách thuê có thể dễ dàng so sánh giá, diện tích, tiện ích và vị trí.

Tuy nhiên, đối với chủ đầu tư và chủ sở hữu bất động sản cho thuê, lượng cung quá lớn lại tạo ra áp lực cạnh tranh đáng kể.

Nhiều dự án mới phải đưa ra các chính sách ưu đãi để đạt tỷ lệ lấp đầy, đặc biệt tại những thành phố có lượng căn hộ mới bàn giao lớn.

Chris Salviati cho rằng thị trường hiện đang ở giai đoạn cuối của chu kỳ bùng nổ xây dựng. Sau khi lượng căn hộ mới tăng mạnh, thị trường cần thời gian để hấp thụ lượng hàng tồn kho.

Điều đáng chú ý là quá trình hấp thụ này hiện đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực, thể hiện đồng thời qua tỷ lệ lấp đầy căn hộ tăng và giá thuê bắt đầu đi lên.

Vì sao nguồn cung mới có thể sớm giảm?

Chu kỳ bất động sản thường có độ trễ đáng kể giữa thời điểm doanh nghiệp quyết định đầu tư và thời điểm căn hộ hoàn thành.

Do đó, việc lượng căn hộ được xây dựng đạt đỉnh trong năm 2024 không đồng nghĩa nguồn cung lập tức giảm ngay sau đó.

Các dự án đã được khởi công trước đó vẫn tiếp tục hoàn thiện và bàn giao trong những năm tiếp theo.

Tuy nhiên, khi chu kỳ xây dựng bước vào giai đoạn cuối, tốc độ bổ sung nguồn cung mới có thể chậm lại.

Nếu nhu cầu thuê nhà duy trì ổn định hoặc tăng lên trong khi số lượng căn hộ mới đưa vào thị trường giảm, tỷ lệ trống sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm.

Đây là lý do các nhà phân tích đặc biệt quan tâm đến diễn biến tỷ lệ trống trong những tháng tới.

Một thị trường từng có quá nhiều căn hộ mới có thể chuyển sang trạng thái cân bằng hơn khi lượng hàng tồn kho được hấp thụ.

Xu hướng giá thuê khác biệt rất lớn giữa các khu vực

Mặc dù dữ liệu toàn quốc cho thấy tín hiệu phục hồi, thị trường cho thuê Mỹ không diễn biến đồng nhất.

Sự khác biệt giữa các khu vực hiện khá rõ.

Giá thuê giảm so với một năm trước chủ yếu tập trung tại khu vực phía Nam và vùng núi phía Tây. Trong khi đó, giá thuê tại Đông Bắc, Trung Tây và một số thị trường ven biển phía Tây lại cao hơn đáng kể so với cùng kỳ.

Điều này phản ánh sự khác biệt về tốc độ tăng dân số, việc làm, nguồn cung căn hộ và chi phí nhà ở tại từng thị trường.

Những thành phố có nguồn cung căn hộ mới lớn trong vài năm qua thường chịu áp lực giá thuê mạnh hơn.

Ngược lại, các thị trường có nguồn cung hạn chế nhưng nhu cầu thuê nhà ổn định có thể chứng kiến giá tăng nhanh hơn.

San Francisco và San Jose nằm trong nhóm tăng giá mạnh nhất

Một số thị trường ghi nhận mức tăng giá thuê nổi bật trong tháng 8.

Trong nhóm tăng mạnh nhất có San Francisco và San Jose của California, cùng Virginia Beach của Virginia và Milwaukee.

Đây là những thị trường có đặc điểm kinh tế và nguồn cầu khác nhau, cho thấy xu hướng tăng giá thuê không chỉ tập trung tại một khu vực duy nhất.

Đặc biệt, các thị trường ven biển phía Tây như San Francisco và San Jose thường có chi phí nhà ở cao và nguồn cung đất hạn chế. Những yếu tố này có thể khiến thị trường cho thuê phản ứng nhanh khi nhu cầu tăng trở lại.

Nếu tỷ lệ căn hộ trống tiếp tục giảm, áp lực tăng giá tại những thị trường nguồn cung hạn chế có thể còn rõ hơn.

San Antonio, Las Vegas và Denver chịu áp lực giảm giá

Ở chiều ngược lại, San Antonio, Las Vegas và Denver nằm trong nhóm những thành phố có giá thuê giảm mạnh nhất.

Diễn biến này cho thấy nhà đầu tư không thể chỉ nhìn vào xu hướng chung của toàn nước Mỹ khi đánh giá bất động sản cho thuê.

Ngay trong cùng một quốc gia, lợi suất cho thuê, tốc độ tăng giá và tỷ lệ trống có thể khác biệt rất lớn giữa các thành phố.

Một thị trường đang phục hồi mạnh có thể tồn tại song song với một thị trường vẫn chịu áp lực dư cung.

Đây cũng là lý do các nhà đầu tư bất động sản cần xem xét dữ liệu ở cấp thành phố hoặc khu vực thay vì chỉ dựa trên con số trung bình toàn quốc.

Người thuê nhà Mỹ có còn lợi thế?

Trong ngắn hạn, người thuê nhà vẫn đang có một số lợi thế nhất định.

Giá thuê toàn quốc vẫn thấp hơn 0,8% so với cùng kỳ năm trước và tỷ lệ căn hộ trống 7,1% vẫn tương đối cao.

Điều đó đồng nghĩa tại nhiều thị trường, người thuê vẫn có khả năng lựa chọn giữa nhiều căn hộ và thương lượng với chủ nhà.

Tuy nhiên, nếu tỷ lệ trống tiếp tục giảm và giá thuê tăng trong những tháng tới, cán cân có thể bắt đầu thay đổi.

Những người đang có nhu cầu chuyển nhà có thể tiếp tục hưởng lợi từ nguồn cung tương đối dồi dào, nhưng mức độ ưu đãi có thể không còn hấp dẫn như giai đoạn thị trường dư cung cao nhất.

Chủ nhà và nhà đầu tư bất động sản cần chú ý điều gì?

Đối với chủ nhà, diễn biến tháng 8 là một tín hiệu tích cực.

Việc giá thuê tăng trở lại trong một tháng vốn thường có xu hướng giảm cho thấy nhu cầu có thể đang cải thiện.

Tỷ lệ trống giảm cũng đồng nghĩa chủ sở hữu căn hộ có thêm cơ hội nâng tỷ lệ lấp đầy.

Tuy nhiên, nhà đầu tư không nên vội kết luận rằng thị trường đã bước vào chu kỳ tăng giá mạnh.

Giá thuê vẫn thấp hơn cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ căn hộ trống vẫn cao so với mức lịch sử.

Do đó, giai đoạn hiện nay phù hợp hơn với nhận định thị trường đang chuyển từ dư cung sang cân bằng, thay vì khẳng định một chu kỳ tăng trưởng mới đã bắt đầu.

Thị trường căn hộ Mỹ đang đứng trước một bước ngoặt?

Những dữ liệu mới nhất cho thấy thị trường căn hộ cho thuê Mỹ đang có sự thay đổi đáng chú ý.

Sau giai đoạn nguồn cung tăng mạnh, đặc biệt với hơn 600.000 căn hộ mới được đưa vào thị trường trong năm 2024, thị trường đang bước vào giai đoạn hấp thụ lượng nguồn cung lớn.

Giá thuê tăng 0,1% trong tháng 8, dù rất nhỏ, nhưng có ý nghĩa bởi đây là tháng 8 đầu tiên ghi nhận mức tăng kể từ năm 2022.

Trong khi đó, tỷ lệ căn hộ trống giảm sáu tháng liên tiếp xuống 7,1%. Hai chỉ báo này cùng hướng tới một khả năng: thị trường cho thuê đang dần tìm lại trạng thái cân bằng.

Tuy nhiên, sự phục hồi không diễn ra đồng đều. Phía Nam và vùng núi phía Tây vẫn chịu áp lực giảm giá, trong khi Đông Bắc, Trung Tây và một số khu vực ven biển phía Tây có xu hướng tích cực hơn.

Với nhà đầu tư, đây là giai đoạn cần tập trung vào dữ liệu từng thị trường, chất lượng tài sản, tỷ lệ lấp đầy và khả năng tạo dòng tiền thay vì chỉ nhìn vào xu hướng giá thuê toàn quốc.

Nếu nguồn cung mới tiếp tục chậm lại và nhu cầu thuê nhà duy trì ổn định, thị trường có thể tiếp tục dịch chuyển theo hướng có lợi hơn cho chủ sở hữu bất động sản cho thuê. Ngược lại, nếu kinh tế và việc làm suy yếu, nhu cầu thuê nhà vẫn có thể chịu áp lực.

Nói cách khác, tháng 8/2026 có thể chưa phải điểm bắt đầu của một chu kỳ tăng giá mới, nhưng rõ ràng đang là một dấu hiệu cho thấy giai đoạn giảm giá kéo dài của thị trường căn hộ Mỹ có thể đã đi đến những bước cuối cùng.

Câu hỏi thường gặp về giá thuê căn hộ Mỹ tháng 8/2026

Giá thuê căn hộ trung bình tại Mỹ hiện là bao nhiêu?

Theo dữ liệu được nêu trong báo cáo Apartment List, giá thuê căn hộ trung bình trên toàn quốc trong tháng 8/2026 khoảng 1.390 USD/tháng.

Giá thuê tháng 8/2026 tăng bao nhiêu?

Giá thuê trung bình tăng 0,1% so với tháng 7, đánh dấu tháng tăng thứ bảy liên tiếp.

Đây có phải lần đầu giá thuê tăng trong tháng 8?

Đúng. Theo dữ liệu được dẫn lại, đây là lần đầu tiên kể từ tháng 8/2022 giá thuê tăng theo tháng trong tháng 8.

Tỷ lệ căn hộ trống tại Mỹ hiện bao nhiêu?

Chỉ số căn hộ trống của Apartment List giảm xuống khoảng 7,1% trong tháng 8, đánh dấu tháng giảm thứ sáu liên tiếp.

Thành phố nào tăng giá thuê mạnh?

San Francisco và San Jose tại California, Virginia Beach tại Virginia và Milwaukee nằm trong nhóm có mức tăng giá thuê nổi bật.

Thành phố nào giảm giá thuê mạnh?

San Antonio, Las Vegas và Denver thuộc nhóm có mức giảm giá thuê mạnh nhất.