St. Louis: Thành phố có giá nhà ổn định đáng kinh ngạc suốt hơn 134 năm, vẫn là “điểm sáng” của thị trường Mỹ?

Trong hơn một thế kỷ, thị trường nhà ở Mỹ đã trải qua nhiều chu kỳ tăng trưởng, suy thoái và những đợt bùng nổ giá mạnh. Tại các thành phố ven biển như Los Angeles hay San Diego, giá bất động sản đã tăng hàng chục lần kể từ cuối thế kỷ XIX.

Thế nhưng ở một số thành phố thuộc vùng Trung Tây Mỹ, câu chuyện lại hoàn toàn khác.

St. Louis, bang Missouri, là một ví dụ đặc biệt. Dữ liệu lịch sử kéo dài hơn 134 năm cho thấy giá nhà tại thành phố này gần như không tăng mạnh nếu tính đến yếu tố lạm phát. Điều này giúp St. Louis duy trì vị thế là một trong những thị trường nhà ở có khả năng chi trả tốt nhất nước Mỹ.

Tuy nhiên, câu chuyện phía sau mức giá nhà “dễ chịu” này cũng chứa đựng một nghịch lý: nhà rẻ hơn đồng nghĩa với việc chủ sở hữu tích lũy tài sản từ bất động sản chậm hơn, trong khi dân số và việc làm tại khu vực này cũng không tăng nhanh như các trung tâm kinh tế lớn khác.

Giá nhà St. Louis chỉ tăng khoảng 6% sau hơn 134 năm

Sự khác biệt giữa các thành phố Mỹ về tốc độ tăng giá bất động sản trong hơn một thế kỷ là rất lớn.

Theo dữ liệu được các nhà nghiên cứu tại Ngân hàng Dự trữ Liên bang Philadelphia thu thập và phân tích, từ năm 1890 đến 2024, giá nhà tại San Diego và Los Angeles đã tăng hơn 1.000%. Boston cũng ghi nhận mức tăng rất lớn, trong khi giá nhà trên toàn nước Mỹ tăng khoảng 354%.

Nhưng St. Louis gần như đi theo một quỹ đạo hoàn toàn khác.

Sau khi điều chỉnh theo lạm phát, giá nhà tại St. Louis trong cùng giai đoạn chỉ tăng khoảng 6%. Tại Cleveland, mức tăng cũng chỉ khoảng 18%.

Đây là một con số đặc biệt đáng chú ý nếu đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản Mỹ hiện nay, khi khả năng chi trả nhà ở đang trở thành vấn đề lớn đối với hàng triệu hộ gia đình.

St. Louis hiện là thành phố lớn thứ hai của bang Missouri, sau Kansas City.

Điều đáng chú ý hơn là dữ liệu lịch sử này không phải được hình thành từ một vài năm khảo sát. Các nhà nghiên cứu đã dành gần một thập kỷ để thu thập dữ liệu, trong đó có khoảng 2,7 triệu tin rao bán bất động sản trên báo chí từ năm 1890 trở về trước, sau đó xây dựng chuỗi dữ liệu về giá bán và giá thuê nhà tại nhiều thành phố lớn của Mỹ.

Riêng với St. Louis, các nhà nghiên cứu đã phân tích các tin rao bất động sản xuất hiện trên St. Louis Post-Dispatch trong nhiều thập niên.

Kết quả cho thấy St. Louis là một trong những thị trường có mức tăng giá nhà tương đối thấp nhất trong nhóm thành phố được nghiên cứu.

Vì sao St. Louis giữ được giá nhà phải chăng suốt hơn một thế kỷ?

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất nằm ở nguồn cung nhà ở.

Tại St. Louis và nhiều thành phố thuộc Vành đai Công nghiệp cũ, nguồn cung nhà ở trong nhiều giai đoạn đã đủ khả năng đáp ứng nhu cầu.

Các nhà nghiên cứu của Fed cho rằng nhiều thành phố Mỹ từng nhanh chóng xây dựng nhà ở để đáp ứng làn sóng nhu cầu trong những năm 1920 và 1930.

Sau Thế chiến II, một số thành phố bước vào giai đoạn hậu chiến với lượng nhà ở tương đối dồi dào. Philadelphia và St. Louis là những ví dụ tiêu biểu.

Khi nguồn cung đủ lớn, nhu cầu tăng không nhất thiết lập tức đẩy giá nhà lên cao.

Đây chính là khác biệt quan trọng so với những thị trường như Los Angeles và San Francisco.

Tại các thành phố này, việc xây dựng nhà ở không theo kịp nhu cầu trong nhiều giai đoạn. Nguồn cung khan hiếm khiến mỗi căn nhà trở nên có giá trị hơn và đẩy mặt bằng giá lên nhanh chóng.

Quy hoạch cũng đóng vai trò quan trọng

Ngoài nguồn cung đất, các quy định quy hoạch và phân vùng cũng tác động trực tiếp đến khả năng phát triển nhà ở.

Tại một số thành phố thuộc Vành đai Mặt trời như Atlanta và Dallas, quy định tương đối linh hoạt hơn trong một số giai đoạn giúp thị trường phản ứng nhanh khi nhu cầu tăng.

Khi người dân đến nhiều hơn, các chủ đầu tư có thể xây dựng thêm nhà ở.

Ngược lại, tại một số thị trường có quy định phân vùng nghiêm ngặt, quá trình bổ sung nguồn cung trở nên khó khăn hơn. Khi nhu cầu tăng mà nguồn cung không thể mở rộng tương ứng, giá nhà thường chịu áp lực tăng.

St. Louis chưa bao giờ thực sự rơi vào tình trạng thiếu đất

Các môi giới bất động sản địa phương cho rằng khả năng chi trả lâu dài là một đặc điểm của St. Louis.

Sam Hall, đồng sáng lập Warner Hall Group và Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản St. Louis năm 2026, nhận định thành phố có khả năng chi trả bền vững trong dài hạn.

Một nguyên nhân là St. Louis và khu vực xung quanh vẫn còn đủ đất để phát triển nhà ở nếu nhu cầu tăng.

Nhưng điều đó lại gắn với một yếu tố khác: dân số không tăng mạnh.

Kathy Helbig, một môi giới bất động sản có khoảng 30 năm kinh nghiệm tại St. Louis, cho rằng thành phố chưa từng trải qua tình trạng thiếu đất nghiêm trọng hay tăng dân số đột biến khiến giá nhà bị đẩy lên quá cao.

Nói cách khác, mức giá phải chăng của St. Louis không chỉ đến từ chính sách hay nguồn cung mà còn là hệ quả của quá trình phát triển dân số tương đối chậm.

Giá nhà St. Louis thấp hơn đáng kể so với mặt bằng Mỹ

St. Louis tiếp tục nằm trong nhóm các thị trường nhà ở có mức giá dễ tiếp cận tại Mỹ.

Theo dữ liệu được dẫn từ Zillow, gần 60% số nhà đang rao bán tại St. Louis được xem là nhà ở có khả năng chi trả, tỷ lệ cao thứ hai trong nhóm các thành phố được phân tích, chỉ sau Buffalo, New York.

Mức giá nhà tại khu vực này cũng thấp hơn đáng kể so với mức trung bình toàn quốc.

Theo số liệu được dẫn trong nội dung gốc, vào cuối tháng 7, giá nhà trung bình tại Quận St. Louis khoảng 313.000 USD, trong khi thời gian một căn nhà được rao bán trung bình khoảng 25 ngày.

Tại thành phố St. Louis, giá nhà bán ra thấp hơn, khoảng 240.000 USD và thời gian rao bán trung bình khoảng 35 ngày.

Trong khi đó, giá bán nhà hiện có trung bình trên toàn nước Mỹ trong tháng 7 vào khoảng 434.000 USD.

Khoảng cách này cho thấy St. Louis vẫn có lợi thế đáng kể về giá.

Không phải toàn bộ St. Louis đều rẻ

Dù nổi tiếng là thị trường giá phải chăng, St. Louis vẫn có những khu vực bất động sản cao cấp.

Theo các môi giới địa phương, những khu vực tập trung nhiều gia đình có thu nhập cao, đặc biệt tại các vùng ngoại ô gần các trường tư thục danh tiếng, có mức giá hoàn toàn khác.

Ladue là một ví dụ.

Một căn nhà riêng tại khu vực giàu có này được rao bán với giá khoảng 6,1 triệu USD, trong khi một căn nhà thiết kế riêng khác có giá khoảng 3,8 triệu USD.

Điều đó cho thấy khi đánh giá thị trường St. Louis, không nên chỉ nhìn vào mức giá trung bình của toàn thành phố.

Vị trí, trường học, khu dân cư, chất lượng nhà, diện tích đất và khả năng tiếp cận các trung tâm việc làm vẫn là những yếu tố quyết định giá trị bất động sản.

Nguồn cung dồi dào nhưng dân số giảm

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của St. Louis là xu hướng dân số.

Theo dữ liệu được dẫn từ Cục Điều tra Dân số Mỹ, dân số thành phố St. Louis từ khoảng 452.000 người vào năm 1890 giảm xuống còn 278.144 người vào năm 2025, tương đương mức giảm khoảng 38%.

Trong khi đó, San Diego đi theo hướng hoàn toàn ngược lại.

Dân số San Diego tăng từ khoảng 16.000 người năm 1890 lên khoảng 1,4 triệu người năm 2025, tức tăng khoảng 8.600%.

Los Angeles cũng ghi nhận mức tăng dân số khoảng 7.500% trong cùng khoảng thời gian.

Sự khác biệt này phần nào giải thích tại sao giá nhà của các thành phố ven biển tăng nhanh hơn rất nhiều.

Khi hàng triệu người đổ về một thành phố nhưng quỹ nhà không thể tăng tương ứng, bất động sản trở nên khan hiếm.

Ngược lại, khi dân số không tăng hoặc thậm chí giảm, nguồn cung nhà ở có thể vượt nhu cầu.

Việc làm sản xuất suy giảm cũng ảnh hưởng đến bất động sản

St. Louis từng là một trung tâm công nghiệp quan trọng.

Nhưng sự suy giảm việc làm trong ngành sản xuất đã tác động đến tăng trưởng dân số và nhu cầu nhà ở.

Bất động sản và việc làm có mối quan hệ rất chặt chẽ.

Khi một thành phố tạo ra nhiều việc làm mới với thu nhập cao, nhu cầu mua nhà thường tăng. Ngược lại, khi việc làm suy giảm, khả năng mua nhà của người dân cũng bị hạn chế.

Điều này tạo ra một nghịch lý đối với St. Louis: nguồn cung nhà ở dồi dào giúp giá nhà dễ tiếp cận, nhưng chính tốc độ tăng trưởng kinh tế và dân số chậm cũng là một phần nguyên nhân khiến giá bất động sản không tăng mạnh.

Khoảng cách giữa thuê nhà và mua nhà tương đối nhỏ

Một lợi thế khác của St. Louis là khoảng cách giữa chi phí thuê và chi phí sở hữu nhà không quá lớn so với nhiều thành phố lớn khác.

Theo dữ liệu được dẫn từ Realtor.com, giá thuê nhà trung bình tại St. Louis vào đầu năm khoảng 1.200 USD/tháng, trong khi giá nhà trung bình khoảng 199.900 USD.

Với khoản trả trước 10%, thời hạn vay 30 năm và lãi suất khoảng 6,63%, khoản thanh toán thế chấp ước tính khoảng 1.500 USD/tháng.

Khoảng cách vài trăm USD mỗi tháng khiến việc chuyển từ thuê nhà sang sở hữu nhà có thể khả thi hơn đối với một bộ phận người dân.

Đây là một trong những lý do các môi giới địa phương cho rằng St. Louis có khả năng chuyển đổi một lượng đáng kể người thuê thành người mua.

Nhưng khả năng chi trả đang chịu sức ép

Mức giá nhà thấp không có nghĩa St. Louis hoàn toàn miễn nhiễm với cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở tại Mỹ.

Lãi suất thế chấp tăng và giá nhà tăng đang làm thay đổi bài toán tài chính.

Vào tháng 5/2019, một hộ gia đình có thu nhập trung bình khoảng 66.000 USD có thể mua một căn nhà trung bình tại St. Louis với giá khoảng 185.000 USD và lãi suất thế chấp 4,1%.

Chi phí nhà ở hàng tháng khi đó khoảng 1.200 USD.

Đến tháng 5/2026, thu nhập trung bình hộ gia đình đã tăng lên khoảng 85.000 USD, nhưng giá nhà khoảng 257.000 USD và lãi suất thế chấp khoảng 6,4% khiến chi phí nhà ở hàng tháng tăng lên khoảng 2.100 USD.

Như vậy, dù thu nhập tăng, tốc độ tăng của chi phí nhà ở vẫn đáng kể.

Bảo hiểm nhà ở trở thành một khoản chi phí đáng lưu ý

St. Louis còn phải đối mặt với một yếu tố khác: chi phí bảo hiểm nhà ở.

Thành phố nằm gần khu vực thường được gọi là “Hành lang lốc xoáy”, nơi thường xuyên xảy ra các hiện tượng thời tiết cực đoan như lốc xoáy, mưa đá và bão mạnh.

Theo dữ liệu được dẫn từ Insurify, chủ nhà tại St. Louis phải trả trung bình khoảng 2.619 USD/năm cho bảo hiểm nhà ở, tương đương khoảng 218 USD/tháng.

Mức trung bình toàn quốc được dẫn khoảng 2.584 USD/năm.

Dù chênh lệch không quá lớn, xu hướng chi phí bảo hiểm tăng vẫn là yếu tố người mua nhà cần tính vào tổng ngân sách sở hữu bất động sản.

Giá nhà thấp có phải lúc nào cũng là lợi thế?

Đây là câu hỏi quan trọng nhất khi đánh giá St. Louis.

Đối với người mua để ở, giá nhà thấp có thể là lợi thế rất lớn. Người mua có thể tiếp cận căn nhà rộng hơn với số tiền thấp hơn, đồng thời giảm áp lực tài chính so với các thành phố đắt đỏ.

Nhưng đối với người mua với mục tiêu tích lũy tài sản, câu chuyện phức tạp hơn.

Giá nhà tăng chậm đồng nghĩa với việc chủ sở hữu không nhận được mức tăng vốn lớn như những thị trường có giá bất động sản tăng mạnh.

Trong khi đó, phần lớn tài sản của nhiều hộ gia đình trung lưu Mỹ được tích lũy thông qua giá trị nhà ở.

Vì vậy, St. Louis có thể là thị trường hấp dẫn với người muốn mua nhà để sống lâu dài, nhưng chưa chắc là nơi lý tưởng nếu mục tiêu chính là tìm kiếm mức tăng giá bất động sản nhanh.

St. Louis và bài học về khả năng chi trả nhà ở

Câu chuyện của St. Louis cho thấy khả năng chi trả bất động sản không chỉ phụ thuộc vào giá đất.

Trong hơn 134 năm, thành phố này duy trì mức giá nhà tương đối ổn định nhờ sự kết hợp giữa nguồn cung đất, khả năng xây dựng nhà ở và tốc độ tăng dân số không quá nhanh.

Trong khi đó, các thành phố như Los Angeles và San Diego chứng kiến giá nhà tăng mạnh do dân số tăng nhanh và nguồn cung nhà ở khó theo kịp nhu cầu.

Tuy nhiên, mô hình St. Louis cũng có mặt trái. Giá bất động sản tăng chậm giúp người mua dễ tiếp cận nhà ở hơn nhưng đồng thời hạn chế tốc độ tích lũy tài sản của chủ nhà.

Đến năm 2026, bài toán lại càng phức tạp khi lãi suất thế chấp, giá nhà và bảo hiểm đều gây thêm áp lực lên ngân sách hộ gia đình.

Điều đáng chú ý nhất từ câu chuyện St. Louis là một bài học có giá trị đối với bất kỳ thị trường bất động sản nào: nguồn cung nhà ở có vai trò cực kỳ quan trọng trong việc quyết định khả năng chi trả của người dân.

Khi một thành phố có thể bổ sung nguồn cung theo nhu cầu, giá nhà có cơ hội ổn định hơn. Ngược lại, nếu dân số và nhu cầu tăng nhanh nhưng nguồn cung bị hạn chế bởi đất đai hoặc quy hoạch, giá bất động sản có thể tăng mạnh trong thời gian dài.

Câu hỏi thường gặp về thị trường nhà ở St. Louis

1. St. Louis có phải thành phố mua nhà giá rẻ tại Mỹ?

Có thể xem St. Louis là một trong những thị trường nhà ở có khả năng chi trả tốt tại Mỹ. Giá nhà trung bình thấp hơn đáng kể so với mức bình quân quốc gia và nguồn cung tương đối dồi dào.

2. Vì sao giá nhà St. Louis tăng chậm?

Hai nguyên nhân lớn là nguồn cung nhà ở tương đối dồi dào và dân số tăng chậm, thậm chí suy giảm trong thời gian dài. Việc làm sản xuất giảm cũng góp phần hạn chế nhu cầu nhà ở.

3. Nhà ở St. Louis có còn rẻ vào năm 2026?

Tương đối rẻ so với nhiều thị trường lớn của Mỹ, nhưng khả năng chi trả đang chịu sức ép do giá nhà và lãi suất thế chấp tăng. Người mua cũng phải tính thêm bảo hiểm và các chi phí sở hữu khác.

4. Có nên mua nhà tại St. Louis để đầu tư?

Điều này phụ thuộc vào mục tiêu. St. Louis có lợi thế về giá đầu vào và khả năng cho thuê tại một số khu vực, nhưng lịch sử cho thấy mức tăng giá dài hạn thấp hơn nhiều thành phố tăng trưởng dân số mạnh.

5. Giá nhà thấp có đồng nghĩa với thị trường tốt?

Không nhất thiết. Một thị trường bất động sản tốt cần được đánh giá đồng thời qua giá mua, việc làm, dân số, thu nhập, nguồn cung, nhu cầu thuê, hạ tầng và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.