Sở hữu 7 tỷ đồng tiền nhàn rỗi tưởng như đã là nền tảng khá vững để mua một căn nhà tại TPHCM. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá bất động sản ở mức cao và lãi suất vay mua nhà chưa thực sự rẻ, quyết định xuống tiền vẫn không đơn giản.

Trường hợp của gia đình bà Nhàn, đang sinh sống tại phường Phước Long, TPHCM, là một ví dụ điển hình.

Gia đình hiện có khoảng 7 tỷ đồng tiền nhàn rỗi, tổng thu nhập khoảng 80 triệu đồng/tháng, chi tiêu khoảng 50 triệu đồng/tháng và không có khoản vay nào khác.

Bà Nhàn đang cân nhắc mua một căn nhà phố giá khoảng 13 tỷ đồng. Căn nhà đã có sổ, hạ tầng kết nối thuận lợi và có thể sử dụng ngay.

Nếu quyết định mua, gia đình sẽ phải vay thêm khoảng 6 tỷ đồng.

Phương án thứ hai là tiếp tục thuê nhà với chi phí khoảng 14 triệu đồng/tháng, giữ nguyên 7 tỷ đồng để đầu tư, gửi tiết kiệm hoặc tạo dòng tiền, đồng thời chờ thời điểm phù hợp hơn để mua bất động sản.

Đây không chỉ là bài toán riêng của một gia đình. Khi giá nhà tăng nhanh hơn khả năng tích lũy của nhiều người, câu hỏi “mua hay thuê?” đang trở thành một quyết định tài chính dài hạn thay vì chỉ đơn thuần là lựa chọn chỗ ở.

97% người thuê nhà vẫn muốn sở hữu bất động sản

Theo khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II của Batdongsan.com.vn được nội dung nguồn dẫn lại, thuê nhà đối với phần lớn người Việt vẫn được xem là một giai đoạn trước khi tiến tới sở hữu bất động sản.

Có tới 97% người đang thuê nhà cho biết vẫn muốn mua nhà trong tương lai.

Trong số này:

• 21% dự định mua nhà trong vòng 1-2 năm.
• 43% đặt mục tiêu mua trong 3-5 năm.
• 33% chưa xác định được thời điểm cụ thể.
• Chỉ khoảng 3% cho biết không có ý định mua nhà.

Nhóm người thuê hiện nay chủ yếu là người trẻ. Khoảng 83% người thuê dưới 35 tuổi, trong khi 73% có thu nhập hộ gia đình từ 15-50 triệu đồng/tháng.

Những con số này cho thấy tâm lý muốn sở hữu nhà vẫn rất mạnh. Tuy nhiên, khoảng cách giữa mong muốn mua nhà và khả năng tài chính để mua đang ngày càng trở thành vấn đề lớn.

Người mua nhà đang thận trọng hơn với khoản vay

Ở phía người mua, tâm lý cũng có sự thay đổi.

Khoảng 65% người mua nhà để ở là người mua căn nhà đầu tiên. Ngoài nhu cầu có chỗ ở ổn định, một bộ phận người mua muốn cải thiện môi trường sống nhưng đồng thời quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, hạ tầng, quy hoạch và khả năng tài chính.

Đáng chú ý, có tới 84% người mua để ở có nhu cầu vay vốn.

Tuy nhiên, người mua không còn có xu hướng vay càng nhiều càng tốt.

Phần lớn chỉ muốn dành khoảng 20-40% thu nhập hàng tháng cho việc trả nợ. Ngay cả những hộ gia đình có thu nhập cao cũng có xu hướng duy trì tỷ lệ này trong vùng an toàn.

Điều đó phản ánh một thay đổi đáng kể trong tư duy tài chính.

Câu hỏi hiện nay không còn là:

“Ngân hàng cho vay được bao nhiêu?”

Mà quan trọng hơn là:

“Gia đình có thể trả khoản vay đó trong 10-20 năm mà vẫn duy trì cuộc sống bình thường hay không?”

Đây là điểm đặc biệt quan trọng khi thị trường bước vào giai đoạn mà chi phí vốn có thể biến động.

Lãi suất bao nhiêu thì người mua bắt đầu e ngại?

Theo khảo sát được đề cập, lãi suất vay mua nhà trên thị trường phổ biến khoảng 8-12%/năm, trong khi người tiêu dùng cho rằng vùng lãi suất phù hợp hơn nằm ở khoảng 5-7%/năm.

Khi lãi suất vượt 7%/năm, tâm lý người mua bắt đầu phân hóa.

Nếu lãi suất vượt 9%/năm, nhiều người có xu hướng cân nhắc lại kế hoạch mua nhà.

Điều này dễ hiểu bởi với khoản vay hàng tỷ đồng, chỉ một vài điểm phần trăm thay đổi về lãi suất cũng có thể khiến chi phí tài chính tăng đáng kể.

Đặc biệt, người mua cần lưu ý rằng lãi suất ưu đãi ban đầu không nhất thiết là mức lãi suất được duy trì trong toàn bộ thời gian vay.

Sau thời gian ưu đãi, khoản vay có thể chuyển sang lãi suất thả nổi theo quy định của ngân hàng. Vì vậy, việc tính toán khả năng trả nợ cần dựa trên kịch bản lãi suất cao hơn, thay vì chỉ dựa vào mức lãi suất quảng cáo ban đầu.

Có 7 tỷ đồng nhưng có nên vay thêm 6 tỷ mua nhà?

Quay trở lại trường hợp gia đình bà Nhàn, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng khoản vay 6 tỷ đồng để mua căn nhà 13 tỷ đồng là khá lớn so với dòng tiền hiện tại.

Gia đình có thu nhập khoảng 80 triệu đồng/tháng, chi tiêu khoảng 50 triệu đồng/tháng.

Nếu mua nhà, khoản tiền thuê 14 triệu đồng/tháng sẽ được loại bỏ. Như vậy, về lý thuyết, số tiền có thể dành cho việc trả nợ sẽ tăng lên khoảng 44 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, mức 44 triệu đồng/tháng vẫn cần được xem xét thận trọng vì gia đình còn phải duy trì các khoản chi tiêu khác, dự phòng tài chính, bảo hiểm, giáo dục, y tế và những khoản phát sinh bất ngờ.

Theo ông Kiên, với dòng tiền này, khoản vay phù hợp có thể chỉ ở khoảng 3,5 tỷ đồng, tùy thuộc thời hạn vay và lãi suất thực tế.

Nếu ưu tiên mục tiêu sở hữu nhà, phương án được đưa ra là hạ ngân sách mua nhà xuống khoảng 10 tỷ đồng.

Khi đó:

Giá nhà: 10 tỷ đồng
Vốn tự có: 7 tỷ đồng
Khoản vay: khoảng 3 tỷ đồng

So với phương án mua nhà 13 tỷ đồng và vay 6 tỷ đồng, khoản vay giảm một nửa.

Đây là sự khác biệt rất lớn về áp lực tài chính dài hạn.

Không nên mua căn nhà đắt nhất mà ngân hàng cho vay được

Một nguyên tắc quan trọng khi vay mua nhà là:

Khả năng được ngân hàng cho vay không đồng nghĩa với khả năng tài chính thực sự của gia đình.

Ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ dựa trên nhiều tiêu chí tín dụng. Nhưng người mua phải nhìn xa hơn.

Một gia đình có thể được ngân hàng chấp thuận khoản vay 6 tỷ đồng, nhưng điều đó không có nghĩa khoản vay 6 tỷ đồng là lựa chọn tối ưu.

Bởi khoản vay mua nhà có thể kéo dài 10, 15 hoặc 20 năm.

Trong khoảng thời gian đó, nhiều biến số có thể thay đổi:

• Thu nhập có thể giảm.
• Công việc có thể thay đổi.
• Lãi suất có thể tăng.
• Gia đình có thể phát sinh thêm thành viên.
• Chi phí giáo dục có thể tăng.
• Chi phí y tế và bảo hiểm có thể phát sinh.
• Thị trường bất động sản có thể đi ngang nhiều năm.

Vì vậy, khoản vay nên được xác định dựa trên khả năng trả nợ bền vững, thay vì mức tối đa ngân hàng có thể cấp.

Nếu tiếp tục thuê nhà thì sao?

Phương án thuê nhà với mức khoảng 14 triệu đồng/tháng có một lợi thế rất lớn: gia đình không phải gánh thêm khoản nợ 6 tỷ đồng.

Đồng thời, 7 tỷ đồng vốn tự có vẫn được giữ lại.

Khoản tiền này có thể được gửi tiết kiệm, đầu tư hoặc phân bổ vào các tài sản khác tùy khẩu vị rủi ro.

Nếu tạo ra dòng tiền đủ tốt, một phần lợi nhuận có thể được sử dụng để chi trả tiền thuê nhà.

Theo cách tiếp cận này, tiền thuê nhà không hoàn toàn là “tiền mất đi”. Đổi lại, gia đình mua được tính thanh khoản và sự linh hoạt tài chính.

Đây là điểm thường bị bỏ qua trong cuộc tranh luận “thuê nhà là lãng phí”.

Nếu việc sở hữu nhà khiến gia đình phải vay quá lớn và gần như khóa toàn bộ dòng tiền trong nhiều năm, thuê nhà có thể là lựa chọn hợp lý hơn trong một số trường hợp.

Nhà phải tăng giá bao nhiêu mới thực sự có lãi?

Đây là câu hỏi rất quan trọng nhưng thường không được tính đầy đủ khi mua bất động sản.

Nhiều người có xu hướng nghĩ rằng:

“Mua nhà 10 tỷ, vài năm sau lên 12 tỷ là đã lời 2 tỷ.”

Nhưng trên thực tế, bài toán tài chính phức tạp hơn.

Theo phân tích được chuyên gia Lê Quốc Kiên đưa ra trong nội dung nguồn, giả sử gia đình bà Nhàn mua căn nhà khoảng 10 tỷ đồng, sử dụng 7 tỷ đồng vốn có và vay thêm 3 tỷ đồng.

Trong khoảng 2 năm, chi phí cơ hội của 7 tỷ đồng vốn tự có được ước tính khoảng 900 triệu đồng.

Tiền lãi vay đối với khoản 3 tỷ đồng khoảng 700 triệu đồng.

Sau khi tính thêm khoản tiền thuê nhà tiết kiệm được và các chi phí liên quan, mức khoảng 11,7 tỷ đồng có thể được xem là mức tham chiếu về tổng chi phí vốn đối với căn nhà ban đầu trị giá 10 tỷ đồng.

Theo cách tính này, căn nhà cần tăng khoảng 17% trong 2 năm thì mức tăng giá mới bắt đầu vượt phần chi phí vốn bỏ ra.

Điều này dẫn đến một kết luận rất đáng chú ý:

Bất động sản tăng giá chưa chắc người mua đã có lợi về tài chính.

Tăng giá 5-10% chưa chắc đã là khoản đầu tư tốt

Giả sử một căn nhà có giá 10 tỷ đồng tăng 10% sau hai năm.

Giá trị tài sản khi đó là khoảng 11 tỷ đồng.

Thoạt nhìn, chủ nhà đã có khoản tăng giá 1 tỷ đồng.

Nhưng nếu trong cùng thời gian người mua phải trả lãi vay, mất lợi nhuận từ 7 tỷ đồng vốn tự có và chịu thêm các chi phí liên quan đến sở hữu, mức lợi nhuận thực tế có thể thấp hơn rất nhiều.

Chưa kể, bất động sản không phải lúc nào cũng có thể bán ngay ở mức giá kỳ vọng.

Thanh khoản cũng là một yếu tố cần tính đến.

Do đó, khi đánh giá hiệu quả của một thương vụ mua nhà, không nên chỉ nhìn vào giá mua và giá bán, mà cần tính cả chi phí vốn và chi phí cơ hội.

Thuê nhà có thực sự là “ném tiền qua cửa sổ”?

Quan niệm thuê nhà là “ném tiền qua cửa sổ” khá phổ biến.

Nhưng xét về tài chính, nhận định này không hoàn toàn chính xác.

Khi thuê nhà, người thuê trả tiền để đổi lấy quyền sử dụng một tài sản mà không phải bỏ ra hàng tỷ đồng vốn ban đầu.

Đồng thời, người thuê tránh được:

• Khoản nợ dài hạn.
• Chi phí lãi vay.
• Rủi ro giá nhà giảm hoặc đi ngang.
• Chi phí sửa chữa lớn của tài sản.
• Chi phí cơ hội của số tiền dùng để mua nhà.

Đổi lại, người thuê không sở hữu tài sản và phải đối mặt với khả năng giá thuê tăng hoặc chủ nhà thay đổi điều kiện thuê.

Vì vậy, thuê hay mua không có đáp án tuyệt đối.

Quyết định đúng phụ thuộc vào dòng tiền, thời gian dự kiến ở, giá bất động sản, lãi suất và khả năng đầu tư phần vốn còn lại.

Khi nào nên mua nhà?

Theo các chuyên gia, mua nhà có thể phù hợp nếu người mua đáp ứng được một số điều kiện cơ bản.

1. Thu nhập ổn định

Nếu thu nhập gia đình ổn định và có khả năng duy trì trong nhiều năm, việc vay mua nhà sẽ dễ quản lý hơn.

2. Có vốn tự có đủ lớn

Vốn tự có càng cao, khoản vay càng thấp và áp lực lãi suất càng giảm.

3. Khoản trả nợ nằm trong vùng an toàn

Mức trả nợ nên được tính dựa trên thu nhập thực tế sau khi trừ các chi phí thiết yếu.

4. Có quỹ dự phòng

Không nên sử dụng toàn bộ tiền tích lũy để mua nhà. Gia đình vẫn cần một khoản dự phòng cho các tình huống bất ngờ.

5. Có nhu cầu ở lâu dài

Nếu mua nhà để ở trong 10-20 năm, biến động giá ngắn hạn sẽ ít quan trọng hơn so với trường hợp mua để đầu tư ngắn hạn.

Khi nào tiếp tục thuê nhà có thể tốt hơn?

Thuê nhà có thể là lựa chọn thận trọng nếu:

• Khoản vay dự kiến quá lớn.
• Tiền trả nợ chiếm tỷ lệ cao trong thu nhập.
• Người mua phải sử dụng gần hết tiền tiết kiệm.
• Thu nhập chưa ổn định.
• Chưa xác định được nơi ở lâu dài.
• Giá bất động sản đang vượt xa khả năng tài chính.
• Người thuê có phương án đầu tư vốn hiệu quả và kiểm soát rủi ro tốt.

Trong trường hợp gia đình bà Nhàn, phương án tiếp tục thuê với giá khoảng 14 triệu đồng/tháng giúp bảo toàn 7 tỷ đồng vốn tự có.

Điều này đặc biệt đáng cân nhắc nếu gia đình chưa tìm được căn nhà phù hợp với mức giá khoảng 9-10 tỷ đồng.

Bài toán mua nhà không chỉ là “có đủ tiền hay chưa”

Trường hợp gia đình bà Nhàn cho thấy một thực tế quan trọng của thị trường bất động sản hiện nay: có vài tỷ đồng tiền mặt vẫn chưa đồng nghĩa với việc nên mua ngay một căn nhà giá cao.

Nếu mua căn nhà 13 tỷ đồng, gia đình sẽ sở hữu ngay tài sản có giá trị lớn nhưng phải đánh đổi bằng khoản vay khoảng 6 tỷ đồng.

Nếu tiếp tục thuê, gia đình phải trả khoảng 14 triệu đồng mỗi tháng nhưng vẫn giữ được 7 tỷ đồng vốn và không chịu áp lực nợ dài hạn.

Một phương án khác có thể cân nhắc là giảm ngân sách mua nhà xuống khoảng 10 tỷ đồng, qua đó giảm khoản vay xuống khoảng 3 tỷ đồng.

Điểm mấu chốt không nằm ở việc ngân hàng có thể cho vay bao nhiêu, mà là gia đình có thể trả khoản vay đó trong 10-20 năm mà vẫn duy trì chất lượng cuộc sống hay không.

Trong bối cảnh giá bất động sản TPHCM vẫn ở mức cao, lãi suất vay chưa thực sự thấp và thu nhập của người dân cần thời gian để bắt kịp giá nhà, tư duy mua bất động sản cũng cần thay đổi.

Căn nhà phù hợp không nhất thiết là căn nhà đắt nhất mà người mua có thể vay tiền để sở hữu. Đó phải là căn nhà mà gia đình có thể trả tiền trong nhiều năm mà vẫn sống thoải mái, duy trì quỹ dự phòng và không bị biến khoản vay thành gánh nặng tài chính.

Câu hỏi thường gặp về việc nên mua nhà nay thuê nhà?

Có 7 tỷ đồng thì nên mua nhà 13 tỷ đồng không?

Không thể kết luận chỉ dựa vào số tiền đang có. Với thu nhập 80 triệu đồng/tháng và chi tiêu khoảng 50 triệu đồng/tháng, khoản vay 6 tỷ đồng có thể tạo áp lực đáng kể. Cần tính toán cả lãi suất, thời hạn vay và quỹ dự phòng.

Thu nhập 80 triệu đồng/tháng nên vay bao nhiêu tiền mua nhà?

Không có một con số áp dụng cho mọi gia đình. Trong trường hợp được nêu, chuyên gia Lê Quốc Kiên cho rằng khoản vay khoảng 3,5 tỷ đồng có thể phù hợp hơn, tùy lãi suất và thời hạn vay.

Có nên dùng toàn bộ 7 tỷ đồng để mua nhà?

Không nên xem đây là lựa chọn mặc định. Người mua cần duy trì một khoản tiền dự phòng và cân nhắc chi phí cơ hội của số vốn bỏ vào bất động sản.

Nhà tăng giá bao nhiêu mới đáng mua?

Không có một mức tăng chung. Theo ví dụ được phân tích, với căn nhà 10 tỷ đồng và cấu trúc vốn 7 tỷ đồng tự có, 3 tỷ đồng vay, mức tăng khoảng 17% trong 2 năm mới bắt đầu vượt chi phí vốn theo cách tính của chuyên gia.

Thuê nhà có phải lãng phí tiền không?

Không nhất thiết. Tiền thuê là chi phí để sử dụng nhà ở, đồng thời giúp người thuê giữ lại vốn, tránh khoản nợ lớn và duy trì tính thanh khoản.

Nên dành bao nhiêu phần trăm thu nhập để trả nợ?

Khảo sát được đề cập cho thấy nhiều người mua muốn giới hạn khoản trả góp ở khoảng 20-40% thu nhập hàng tháng. Tuy nhiên, mỗi gia đình cần tính toán dựa trên thu nhập, chi phí sinh hoạt và khả năng dự phòng riêng.