Bất động sản TP.HCM nghịch lý “giảm giá vẫn khó bán”: Thanh khoản suy yếu, người mua ngày càng thận trọng

Thị trường bất động sản TP.HCM đang trải qua một giai đoạn điều chỉnh đáng chú ý khi nghịch lý “giảm giá nhưng vẫn khó bán” xuất hiện ngày càng rõ. Không ít chủ nhà đã chủ động hạ giá hàng trăm triệu đồng, tăng chi phí quảng cáo, nhờ môi giới tìm khách nhưng giao dịch vẫn diễn ra chậm.

Điều này cho thấy vấn đề hiện nay không đơn thuần nằm ở mức giá. Thanh khoản suy yếu, lãi suất vay cao, tâm lý thận trọng và yêu cầu ngày càng khắt khe về pháp lý đang khiến người mua cân nhắc lâu hơn trước khi xuống tiền.

Nếu trước đây người bán có thể kỳ vọng thị trường tăng giá để chờ thêm, thì hiện tại nhiều nhà đầu tư lại phải đối mặt với bài toán ngược: dù đã giảm giá, tài sản vẫn chưa chắc tìm được người mua phù hợp.

Giảm hơn nửa tỷ đồng vẫn chưa bán được đất

Trường hợp của chị Hà Thu, chủ một lô đất rộng 60m2 tại phường Long Trường, TP.HCM, là ví dụ điển hình.

Hơn một năm trước, chị từng rao bán lô đất với giá 3,9 tỷ đồng. Khi đó đã xuất hiện khách hàng quan tâm và ngỏ ý mua, nhưng chị chưa quyết định bán vì kỳ vọng giá còn có thể tăng.

Sau gần 6 tháng tìm người mua, đến đầu tháng 8/2026, mức giá chị Thu có thể chấp nhận đã giảm xuống khoảng 3,3 tỷ đồng. Như vậy, so với mức giá kỳ vọng ban đầu, chủ đất đã chấp nhận giảm hơn 500 triệu đồng.

Tuy nhiên, ngay cả mức giá mới vẫn chưa giúp giao dịch hoàn tất. Chị phải nhờ nhiều môi giới hỗ trợ, đồng thời bỏ thêm chi phí để quảng bá nhưng vẫn chưa thể thu hồi vốn.

Một trường hợp khác là anh Đông, nhà đầu tư đã có gần một thập kỷ kinh nghiệm với phân khúc nhà thổ cư.

Anh từng mua một căn nhà cấp 4 rộng 35m2 tại phường Đức Nhuận với giá hơn 2,7 tỷ đồng. Sau đó, anh chi thêm khoảng 400 triệu đồng để cải tạo căn nhà với kỳ vọng tài sản sẽ dễ bán hơn khi cần thanh khoản.

Khi gia đình phát sinh nhu cầu tài chính đột xuất, anh đưa căn nhà ra thị trường với giá 3,2 tỷ đồng và sẵn sàng giảm thêm 100 triệu đồng cho khách thiện chí.

Thế nhưng sau hơn hai tháng, dù có khá nhiều cuộc gọi hỏi thông tin, lượng khách thực sự đến xem nhà vẫn rất ít. Một số người từng nói sẽ đặt cọc nhưng sau đó không tiếp tục giao dịch.

Những câu chuyện này phản ánh một thay đổi quan trọng: người mua hiện không còn dễ dàng xuống tiền chỉ vì tài sản được giảm giá.

Thanh khoản bất động sản TP.HCM suy giảm mạnh

Khảo sát từ nhiều đơn vị môi giới cho thấy lượng khách tìm mua nhà tại TP.HCM đã giảm khoảng 70% so với giai đoạn sau Tết năm trước.

Đây là tín hiệu đáng chú ý bởi bất động sản là thị trường có giá trị giao dịch lớn, phụ thuộc mạnh vào khả năng tiếp cận vốn và kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Theo dữ liệu được dẫn từ DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ bình quân của toàn thị trường chỉ đạt khoảng 20-30%. Con số này giảm 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn tới 30 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2025.

Riêng khu vực miền Nam, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 25-30%, giảm khoảng 20 điểm phần trăm so với cùng kỳ và giảm tới 35 điểm phần trăm so với giai đoạn cuối năm 2025.

Điều đáng chú ý là giá giảm chưa tạo ra cú hích tương ứng cho thanh khoản.

Nguyên nhân nằm ở khoảng cách ngày càng lớn giữa giá mà người bán kỳ vọng và khả năng tài chính thực tế của người mua.

Giá nhà giảm nhưng vẫn vượt khả năng chi trả

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy trong quý II/2026, giá rao bán nhà mặt phố giảm khoảng 3%, nhà riêng và biệt thự cùng giảm 6%, trong khi đất nền giảm 2% so với quý trước.

Đối với căn hộ, giá trung bình vẫn quanh mức 70 triệu đồng/m2, nhưng tốc độ tăng giá đã chậm lại đáng kể.

Những con số này cho thấy thị trường đã bắt đầu xuất hiện quá trình điều chỉnh. Tuy nhiên, mức điều chỉnh hiện tại vẫn chưa đủ lớn để đưa bất động sản về vùng giá phù hợp với phần đông người mua ở thực.

Đây chính là nghịch lý lớn nhất của thị trường năm 2026.

Người bán cho rằng giá đã giảm đáng kể, trong khi người mua lại cho rằng giá vẫn quá cao.

Hai bên đều có lý do để thận trọng, khiến khoảng cách kỳ vọng trở thành rào cản lớn đối với giao dịch.

Lãi suất cao tiếp tục gây áp lực lên thị trường

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến thanh khoản bất động sản TP.HCM suy yếu là mặt bằng lãi suất.

Theo MBS Research, thị trường bất động sản năm 2026 tiếp tục chịu ảnh hưởng bởi môi trường lãi suất cao. Lãi suất cho vay mua nhà phổ biến đối với các khoản vay trung và dài hạn vẫn ở mức trên 12%/năm.

Với một tài sản trị giá vài tỷ đồng, chi phí vốn có thể trở thành yếu tố quyết định việc người mua có thể xuống tiền hay không.

Ví dụ, một khách hàng mua căn nhà trị giá 4 tỷ đồng và sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ phải đối mặt với khoản chi phí lãi vay đáng kể mỗi năm. Trong trường hợp giá bất động sản không tăng đủ nhanh, lợi nhuận kỳ vọng có thể bị bào mòn bởi chi phí vốn.

Đối với nhà đầu tư, bài toán càng khó hơn khi phải cân nhắc giữa:

• Mua bất động sản và chịu chi phí vay cao.
• Giữ tiền mặt để chờ cơ hội.
• Gửi tiết kiệm để nhận dòng tiền tương đối ổn định.
• Chờ thị trường điều chỉnh thêm trước khi giải ngân.

Chính vì vậy, lãi suất không chỉ tác động đến người mua nhà mà còn trực tiếp ảnh hưởng đến nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy và các chủ đầu tư bất động sản.

Pháp lý trở thành tiêu chí quyết định giao dịch

Bên cạnh giá và lãi suất, pháp lý bất động sản ngày càng trở thành yếu tố quan trọng.

Nhiều giao dịch sau khi đã thương lượng gần xong vẫn bị hủy khi người mua tiến hành kiểm tra sâu hơn về quy hoạch, giấy tờ sở hữu, hiện trạng tài sản hoặc các vấn đề pháp lý liên quan.

Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, người mua đôi khi chấp nhận rủi ro cao hơn vì kỳ vọng giá tài sản tiếp tục tăng. Nhưng khi thanh khoản suy yếu, tâm lý này thay đổi.

Người mua hiện có xu hướng kiểm tra kỹ hơn:

Sổ đỏ có rõ ràng không?

Tài sản có nằm trong quy hoạch hay không?

Có tranh chấp, thế chấp hoặc hạn chế giao dịch không?

Khả năng thanh khoản sau này thế nào?

Hạ tầng xung quanh có thực sự hoàn thiện như quảng cáo?

Điều này khiến những bất động sản có hồ sơ pháp lý không rõ ràng hoặc vị trí kém hấp dẫn ngày càng khó bán, ngay cả khi chủ sở hữu đã giảm giá.

Nguồn cung mới tăng nhưng giá vẫn cao

Theo dữ liệu từ JLL, trong nửa đầu năm 2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 4.100 căn nhà liền thổ mở bán mới, chủ yếu tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn.

Nguồn cung gia tăng khiến giá sơ cấp bình quân giảm xuống khoảng 195 triệu đồng/m2 đất.

Tuy nhiên, mức giảm này vẫn chưa đủ để kích thích nhu cầu trên diện rộng do mặt bằng giá vẫn cao so với thu nhập của phần lớn người dân.

Trong khi đó, CBRE đánh giá thị trường căn hộ thứ cấp đang giảm nhiệt rõ rệt. Giá vẫn có xu hướng tăng nhưng tốc độ tăng đã chậm lại.

Đáng chú ý, giá thứ cấp thấp hơn đáng kể so với một số sản phẩm trên thị trường sơ cấp. Đây là dấu hiệu cho thấy một bộ phận nhà đầu tư đang phải điều chỉnh lại kỳ vọng.

Người mua đang chuyển từ đầu tư sang nhu cầu ở thực

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường năm 2026 là sự dịch chuyển từ nhu cầu đầu cơ sang nhu cầu sử dụng thực tế.

Tại Hà Nội, tỷ trọng người quan tâm đến chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026. Trong khi đó, mức độ quan tâm đến nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%.

Tại TP.HCM, chung cư tiếp tục là loại hình được tìm kiếm nhiều nhất, chiếm khoảng 34-36% tổng nhu cầu, cao hơn đáng kể so với đất nền, chỉ khoảng 13-14%.

Khảo sát quý II/2026 cho thấy 66% người mua chung cư có mục đích để ở, tăng từ 64% cùng kỳ năm trước. Ngược lại, tỷ lệ mua để đầu tư giảm xuống còn 34%.

Đáng chú ý, 53% môi giới được khảo sát đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, vượt nhà riêng, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng.

Điều này cho thấy thị trường đang thay đổi theo hướng thực chất hơn.

Vì sao giảm giá bất động sản vẫn khó bán?

Có thể khái quát 5 nguyên nhân chính.

1. Giá bất động sản vẫn cao so với thu nhập

Giảm vài phần trăm chưa chắc đưa tài sản về mức người mua có thể tiếp cận.

2. Lãi suất vay còn cao

Chi phí vốn khiến người mua sử dụng đòn bẩy phải tính toán kỹ hơn.

3. Người mua không còn chạy theo tâm lý FOMO

Khi kỳ vọng giá tăng nhanh suy yếu, khách hàng có thể trì hoãn quyết định để chờ mức giá tốt hơn.

4. Yêu cầu pháp lý ngày càng cao

Tài sản thiếu minh bạch về pháp lý, quy hoạch hoặc giấy tờ khó tạo được niềm tin.

5. Khả năng thanh khoản trong tương lai được đặt lên hàng đầu

Người mua hiện không chỉ hỏi “giá bao nhiêu?” mà còn quan tâm “sau này có bán được không?”.

Thị trường đang chuyển từ “mua là thắng” sang “mua đúng mới thắng”

Những diễn biến hiện tại cho thấy thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào một giai đoạn tái cơ cấu quan trọng.

Giá không còn tăng nhanh, thanh khoản giảm, người mua thận trọng hơn và dòng tiền đầu cơ ngắn hạn suy yếu. Trong khi đó, những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch, vị trí thuận tiện và mức giá phù hợp vẫn có khả năng duy trì sức hút.

Điều này không có nghĩa bất động sản mất vai trò trong danh mục tài sản của người Việt. Ngược lại, bất động sản vẫn là một kênh tích lũy tài sản quan trọng trong dài hạn.

Nhưng cách tham gia thị trường đang thay đổi.

Nếu trước đây nhà đầu tư có thể kỳ vọng “mua là thắng” nhờ thị trường tăng giá, thì giai đoạn mới đòi hỏi sự lựa chọn kỹ lưỡng hơn. Mua đúng vị trí, đúng pháp lý, đúng giá và đúng nhu cầu thị trường sẽ quan trọng hơn việc mua càng nhanh càng tốt.

Trong bối cảnh thanh khoản phân hóa, người mua và người bán đều cần có dữ liệu thực tế trước khi đưa ra quyết định.

Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2026 không còn là cuộc chơi của tốc độ mà đang chuyển sang cuộc chơi của giá trị thực, dòng tiền và khả năng thanh khoản. Việc giảm giá có thể là cần thiết để tìm người mua, nhưng chưa đủ để tạo giao dịch nếu tài sản vẫn vượt khả năng chi trả hoặc không đáp ứng các tiêu chí về pháp lý, vị trí và nhu cầu ở thực. Đây cũng có thể là giai đoạn sàng lọc mạnh, trong đó những bất động sản tốt sẽ tiếp tục có thanh khoản, còn tài sản định giá quá cao sẽ phải mất nhiều thời gian hơn để tìm được người mua.

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản TP.HCM 2026

Bất động sản TP.HCM đã bước vào chu kỳ giảm giá chưa?

Thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh về thanh khoản và giá chào bán ở một số phân khúc. Tuy nhiên, chưa thể kết luận toàn bộ thị trường bước vào một chu kỳ giảm giá diện rộng. Mức độ điều chỉnh còn phụ thuộc vị trí, pháp lý, chất lượng tài sản và áp lực tài chính của người bán.

Có nên mua bất động sản khi chủ nhà giảm giá sâu?

Không nên chỉ nhìn vào mức giảm giá. Người mua cần kiểm tra giá giao dịch thực tế tại khu vực, pháp lý, quy hoạch, chất lượng tài sản, khả năng vay vốn và dòng tiền trả nợ.

Một căn nhà giảm 500 triệu đồng nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với giá trị thị trường chưa chắc là một món hời.

Phân khúc nào đang được quan tâm nhiều hơn?

Dữ liệu trong bài cho thấy căn hộ, đặc biệt sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đang nhận được sự quan tâm đáng kể. Nhà ở vừa túi tiền, căn hộ có vị trí tốt và pháp lý minh bạch có khả năng hưởng lợi khi thị trường phục hồi.

Thị trường bất động sản TP.HCM có thể phục hồi thanh khoản?

Khả năng phục hồi vẫn còn, nhưng nhiều khả năng sẽ không diễn ra theo kiểu tăng nóng như các giai đoạn trước. Thị trường có xu hướng phục hồi từng phân khúc, trong đó sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực, giá hợp lý và có pháp lý rõ ràng có thể đi trước.