Đề xuất mới về Luật Đất đai sửa đổi: Nhà nước quyết định giá đất, bổ sung nguyên tắc định giá minh bạch và hài hòa lợi ích

Cơ chế xác định giá đất luôn là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn của người dân, doanh nghiệp và giới đầu tư bất động sản. Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cơ quan soạn thảo đã đưa ra nhiều đề xuất mới nhằm hoàn thiện phương pháp định giá đất, tăng cường tính minh bạch và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đáng chú ý, dự thảo đề xuất giá đất sẽ do Nhà nước quyết định, đồng thời xây dựng hệ thống nguyên tắc, căn cứ và phương pháp định giá rõ ràng hơn so với quy định hiện hành. Nếu được thông qua, những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng pháp lý đồng bộ cho công tác quản lý đất đai, đồng thời góp phần hạn chế tranh chấp và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai.

Đề xuất Nhà nước quyết định giá đất theo 4 nguyên tắc

Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là việc đề xuất cơ chế Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở tuân thủ các nguyên tắc chặt chẽ.

Theo dự thảo, việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc cơ bản, gồm:

• Trung thực, khách quan, công khai và minh bạch.
• Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự và thủ tục định giá đất theo quy định.
• Dựa trên hệ thống dữ liệu đầy đủ, chính xác và có căn cứ.
• Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Các nguyên tắc này hướng tới mục tiêu xây dựng cơ chế định giá thống nhất, hạn chế tình trạng chênh lệch lớn giữa giá đất trong bảng giá và giá giao dịch trên thị trường, đồng thời tạo sự công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

5 căn cứ quan trọng để xác định giá đất

Bên cạnh các nguyên tắc, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đề xuất 5 căn cứ chính để định giá đất, bao gồm:

1. Mục đích sử dụng đất

Giá đất sẽ được xác định dựa trên mục đích sử dụng theo quy hoạch và quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

2. Thời hạn sử dụng đất

Thời gian được phép sử dụng đất là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị quyền sử dụng đất và sẽ được xem xét trong quá trình định giá.

3. Thông tin đầu vào phục vụ định giá

Việc định giá phải dựa trên cơ sở dữ liệu đầy đủ về thị trường, hồ sơ đất đai và các thông tin liên quan nhằm bảo đảm tính khách quan.

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Bao gồm vị trí, hạ tầng kỹ thuật, điều kiện kinh tế – xã hội, khả năng sinh lợi và nhiều yếu tố khác tác động đến giá trị của từng khu đất.

5. Các quy định pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá

Việc xác định giá đất phải phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành và các quy định đang có hiệu lực tại thời điểm thực hiện định giá.

Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng

Theo nội dung dự thảo, bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh giá đất tiếp tục là căn cứ quan trọng để thực hiện nhiều nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Các nội dung áp dụng bao gồm:

• Tính các khoản thu ngân sách từ đất theo quy định của Luật Đất đai.
• Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.
• Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong một số trường hợp theo quy định.

Dự thảo quy định bảng giá đất sẽ được xây dựng theo từng loại đất, từng khu vực và từng vị trí cụ thể nhằm phản ánh sát hơn đặc điểm của từng địa phương.

Trong khi đó, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định là tỷ lệ tăng hoặc giảm so với mức giá trong bảng giá đất tương ứng với từng khu vực, vị trí và loại đất.

Theo đề xuất, UBND cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm xây dựng, trình HĐND cùng cấp xem xét quyết định, đồng thời sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và hệ số điều chỉnh khi cần thiết.

Đề xuất quy định rõ căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng bổ sung quy định cụ thể về căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Theo đó, việc xác định nghĩa vụ tài chính sẽ dựa trên nhiều yếu tố, gồm:

• Diện tích đất được giao hoặc cho thuê.
• Thời hạn sử dụng đất.
• Mục đích sử dụng đất.
• Giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.
• Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất (nếu có).
• Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng theo quy định.
• Tỷ lệ thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với từng loại đất và từng hình thức sử dụng.

Việc quy định rõ các căn cứ tính toán được kỳ vọng sẽ giúp hạn chế sự khác biệt trong quá trình áp dụng tại các địa phương, đồng thời nâng cao tính minh bạch trong việc xác định nghĩa vụ tài chính.

Bổ sung căn cứ xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Một điểm mới khác trong dự thảo là việc quy định cụ thể các căn cứ xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đề xuất, mức bồi thường sẽ được tính trên cơ sở:

• Diện tích đất bị thu hồi.
• Thời hạn sử dụng đất còn lại.
• Mục đích sử dụng đất.
• Hình thức sử dụng đất.
• Giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.
• Tỷ lệ bồi thường theo quy định.

Việc xây dựng các tiêu chí rõ ràng được kỳ vọng sẽ góp phần giảm thiểu khiếu nại, tranh chấp trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo sự thống nhất trong quá trình thực hiện.

Hoàn thiện cơ chế định giá để tăng tính minh bạch của thị trường

Theo nhiều chuyên gia, việc chuẩn hóa quy trình định giá đất là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn trong thời gian tới.

Một cơ chế định giá minh bạch sẽ mang lại nhiều lợi ích như:

• Hạn chế chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường.
• Tăng tính công khai trong quản lý đất đai.
• Tạo môi trường đầu tư minh bạch.
• Hỗ trợ địa phương trong công tác thu ngân sách.
• Bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Đồng thời, hệ thống dữ liệu đất đai ngày càng hoàn thiện cũng sẽ là nền tảng quan trọng để nâng cao chất lượng định giá và quản lý tài nguyên đất trong giai đoạn chuyển đổi số.

Kỳ vọng tạo nền tảng pháp lý đồng bộ cho thị trường bất động sản

Việc sửa đổi Luật Đất đai được xem là một trong những bước đi quan trọng nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản.

Nếu các đề xuất được nghiên cứu, tiếp thu và ban hành, công tác định giá đất sẽ có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn, giúp quá trình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và quản lý nguồn lực đất đai trở nên minh bạch, thống nhất và hiệu quả hơn.

Đây cũng là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, thu hút đầu tư và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất trong những năm tới.

Những đề xuất mới trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về cơ chế Nhà nước quyết định giá đất, hoàn thiện nguyên tắc và căn cứ định giá, cũng như quy định rõ phương pháp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bồi thường khi thu hồi đất được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch hơn. Nếu được thông qua, các quy định này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, đồng thời tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển ổn định trong dài hạn.