Đạo luật ROAD 21 chính thức thành luật: Bước ngoặt mới cho thị trường nhà ở Mỹ dù ông Trump từ chối ký

Thị trường bất động sản Mỹ vừa ghi nhận một diễn biến đáng chú ý khi Đạo luật ROAD thế kỷ 21 về nhà ở (21st Century ROAD to Housing Act) chính thức trở thành luật liên bang, mặc dù Tổng thống Donald Trump đã từ chối ký ban hành.

Đây được đánh giá là đạo luật quan trọng nhất về khả năng chi trả nhà ở trong hơn 30 năm qua, đánh dấu nỗ lực của Quốc hội Mỹ nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, giá nhà leo thang và chi phí sở hữu bất động sản ngày càng vượt quá khả năng của nhiều hộ gia đình.

Việc đạo luật có hiệu lực không chỉ tác động đến thị trường bất động sản Mỹ mà còn mang lại nhiều bài học đáng chú ý về chính sách phát triển nhà ở, quy hoạch đô thị và vai trò của chính phủ trong việc thúc đẩy nguồn cung.

Đạo luật ROAD 21 là gì?

Đạo luật ROAD thế kỷ 21 được xây dựng với mục tiêu cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở thông qua hàng loạt chính sách hỗ trợ phát triển nguồn cung thay vì chỉ tập trung vào kích cầu.

Theo nội dung được Quốc hội thông qua, luật hướng đến các mục tiêu chính gồm:

• Khuyến khích xây dựng thêm nhà ở trên toàn nước Mỹ.
• Hỗ trợ chính quyền địa phương cải cách quy hoạch đô thị.
• Mở rộng khả năng tiếp cận nguồn vốn tài chính cho các dự án nhà ở.
• Giảm chi phí xây dựng thông qua việc thúc đẩy nhà lắp ghép và công nghệ xây dựng hiện đại.
• Hạn chế tình trạng các tập đoàn đầu tư lớn thu gom nhà ở đơn lẻ, làm giảm cơ hội sở hữu nhà của người dân.

Các chuyên gia đánh giá đây là cách tiếp cận mang tính dài hạn nhằm xử lý tận gốc nguyên nhân khiến giá nhà tăng mạnh trong nhiều năm gần đây.

Vì sao đạo luật vẫn có hiệu lực dù ông Trump không ký?

Một trong những điểm gây chú ý nhất của sự kiện này là việc Tổng thống Donald Trump đã quyết định không ký ban hành dự luật, dù cả Hạ viện và Thượng viện đều đã thông qua với sự ủng hộ của cả hai đảng vào cuối tháng 6.

Theo ông Trump, Quốc hội nên ưu tiên thông qua Đạo luật SAVE America, dự luật yêu cầu các quy định nghiêm ngặt hơn về xác minh danh tính cử tri.

Ông cũng gọi dự luật về nhà ở là:

• “Nhàm chán”
• “Không quan trọng”

Ngay trước khi hết thời hạn xem xét, ông Trump tiếp tục đăng trên Truth Social khẳng định sẽ không ký dự luật để phản đối việc Đạo luật SAVE America chưa được thông qua.

Tuy nhiên, theo quy định của Hiến pháp Mỹ, nếu Tổng thống không ký cũng không phủ quyết một dự luật trong vòng 10 ngày (không tính Chủ nhật), và Quốc hội vẫn đang họp, thì dự luật sẽ tự động trở thành luật.

Chính cơ chế hiến định này đã giúp Đạo luật ROAD 21 chính thức có hiệu lực mà không cần chữ ký của Tổng thống.

Những điểm nổi bật của Đạo luật ROAD 21

1. Khuyến khích địa phương tăng nguồn cung nhà ở

Một trong những nội dung quan trọng nhất của đạo luật là tạo ra các khoản hỗ trợ tài chính dành cho chính quyền địa phương nếu thực hiện các chính sách mở rộng nguồn cung nhà ở.

Điều này bao gồm:

• Nới lỏng các quy định về quy hoạch.
• Tăng mật độ xây dựng tại những khu vực phù hợp.
• Khuyến khích phát triển các dự án nhà ở giá phải chăng.
• Đẩy nhanh quá trình cấp phép xây dựng.

Đây được xem là giải pháp trực tiếp nhằm giảm tình trạng thiếu hụt nhà ở kéo dài tại nhiều bang.

2. Đơn giản hóa quy trình đánh giá môi trường

Một nguyên nhân khiến nhiều dự án bất động sản tại Mỹ bị kéo dài nhiều năm là quy trình đánh giá môi trường phức tạp.

Đạo luật mới hướng tới:

• Rút ngắn thời gian phê duyệt.
• Giảm chi phí hành chính.
• Đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Việc này được kỳ vọng sẽ giúp hàng nghìn dự án nhà ở sớm được đưa vào thị trường.

3. Hỗ trợ phát triển nhà lắp ghép

Nhà lắp ghép (Modular Housing) đang trở thành xu hướng tại Mỹ nhờ:

• Chi phí thấp.
• Thời gian xây dựng nhanh.
• Chất lượng ngày càng cao.

Đạo luật ROAD 21 đưa ra nhiều chính sách giúp giảm chi phí sản xuất và khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này.

Đây được xem là giải pháp quan trọng nhằm bổ sung nhanh nguồn cung nhà ở trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng vẫn ở mức cao.

4. Hạn chế nhà đầu tư lớn thu gom nhà ở

Một điểm mới đáng chú ý khác là các quy định nhằm hạn chế việc các quỹ đầu tư và doanh nghiệp lớn mua số lượng lớn nhà ở đơn lẻ.

Theo nhiều nghiên cứu, việc các tổ chức tài chính thu gom nhà ở đã góp phần làm:

• Giá nhà tăng nhanh.
• Người mua để ở gặp khó khăn.
• Nguồn cung dành cho hộ gia đình ngày càng hạn chế.

Đạo luật mới kỳ vọng sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh công bằng hơn cho người mua nhà lần đầu.

Thị trường bất động sản Mỹ đang chịu áp lực lớn

Việc Quốc hội Mỹ thúc đẩy đạo luật này diễn ra trong bối cảnh giá nhà tiếp tục lập đỉnh.

Theo số liệu được công bố, giá nhà trung bình tại Mỹ đã đạt mức kỷ lục 440.600 USD, phản ánh áp lực rất lớn đối với người mua nhà.

Lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao trong thời gian dài cũng khiến chi phí sở hữu nhà tăng mạnh, đặc biệt đối với nhóm người mua lần đầu và các hộ gia đình có thu nhập trung bình.

Nhiều tổ chức trong ngành bất động sản như:

• Hiệp hội các nhà xây dựng nhà ở.
• Các công ty cho vay thế chấp.
• Chủ đầu tư nhà ở nhiều hộ.
• Các tổ chức hỗ trợ nhà ở thu nhập thấp.

đều bày tỏ sự ủng hộ đối với việc đạo luật chính thức được ban hành.

Chuyên gia kỳ vọng luật sẽ cải thiện nguồn cung

Theo Jeanna Kenney, Trợ lý Giáo sư Kinh tế, Tài chính và Bất động sản tại Trường Kinh doanh Villanova, phần lớn quy định về phát triển nhà ở vẫn thuộc thẩm quyền của chính quyền địa phương.

Tuy nhiên, việc chính phủ liên bang đưa ra các ưu đãi tài chính sẽ tạo động lực để các địa phương mạnh dạn cải cách quy hoạch và mở rộng nguồn cung.

Bà cho rằng đây là tín hiệu tích cực, giúp tăng cường sự phối hợp giữa chính quyền liên bang và địa phương trong việc giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở kéo dài nhiều năm.

Ý nghĩa đối với thị trường bất động sản

Đạo luật ROAD 21 được kỳ vọng sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực trong trung và dài hạn:

• Tăng số lượng dự án nhà ở mới.
• Giảm áp lực thiếu nguồn cung.
• Hạ chi phí xây dựng.
• Mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho người dân.
• Hỗ trợ sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Mặc dù những thay đổi sẽ không xuất hiện ngay lập tức, nhưng giới chuyên gia nhận định đây là bước đi quan trọng nhằm giải quyết nguyên nhân gốc rễ của cuộc khủng hoảng nhà ở tại Mỹ.

Việc Đạo luật ROAD thế kỷ 21 chính thức trở thành luật đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong chính sách nhà ở của Mỹ. Dù không có chữ ký của Tổng thống Donald Trump, đạo luật vẫn được kích hoạt theo cơ chế hiến pháp, phản ánh vai trò của Quốc hội trong việc thúc đẩy các giải pháp dài hạn cho cuộc khủng hoảng nhà ở. Với trọng tâm là tăng nguồn cung, cải cách quy hoạch và hỗ trợ phát triển nhà ở giá phải chăng, luật mới được kỳ vọng sẽ góp phần ổn định thị trường bất động sản Mỹ trong những năm tới.