Địa Ốc Hoàng Quân Trước Áp Lực Thanh Khoản: Tiền Mặt Chỉ Còn 28 Tỷ Đồng, Gánh Nợ Hàng Trăm Tỷ Đang Đến Hạn

Báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của Công ty Cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (mã chứng khoán HQC) cho thấy doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 5,4 tỷ đồng.

Thoạt nhìn, đây là kết quả khả quan trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn. Tuy nhiên, khi phân tích sâu hơn vào các chỉ tiêu tài chính, bức tranh hoạt động của doanh nghiệp lại cho thấy nhiều dấu hiệu đáng lo ngại về dòng tiền, thanh khoản và khả năng hiện thực hóa tài sản.

Điểm đáng chú ý nhất là lợi nhuận của HQC không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi là bán bất động sản mà chủ yếu xuất phát từ doanh thu tài chính và các giao dịch trong hệ sinh thái doanh nghiệp.

Doanh thu bất động sản lao dốc gần 90%

Theo báo cáo, doanh thu thuần quý I/2026 của HQC chỉ đạt 5,2 tỷ đồng, giảm gần 89% so với mức 48,9 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Mức sụt giảm mạnh này phản ánh thực tế rằng hoạt động bán hàng của doanh nghiệp gần như chững lại trong những tháng đầu năm.

Trong khi doanh thu từ bất động sản giảm sâu, doanh thu hoạt động tài chính lại đạt 15,8 tỷ đồng. Nguồn thu này chủ yếu đến từ:

• Lãi cho vay nội bộ.
• Lợi nhuận từ các công ty liên doanh, liên kết.
• Các khoản thu phát sinh trong hệ sinh thái doanh nghiệp.

Điều này đồng nghĩa HQC vẫn có lãi nhưng không phải nhờ bán sản phẩm ra thị trường. Các chuyên gia tài chính đánh giá đây là nền tảng lợi nhuận thiếu bền vững bởi phụ thuộc nhiều vào hoạt động nội bộ thay vì dòng tiền thực từ khách hàng.

Nợ ngắn hạn tăng mạnh lên gần 2.900 tỷ đồng

Một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay của HQC là áp lực nợ ngắn hạn.

Tính đến ngày 31/3/2026, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp đạt 3.540,2 tỷ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn lên tới 2.897,3 tỷ đồng, chiếm khoảng 82% tổng nghĩa vụ nợ.

So với đầu năm, nợ ngắn hạn đã tăng thêm khoảng 400 tỷ đồng, tương đương mức tăng 16%.

Việc nợ ngắn hạn tăng nhanh trong khi doanh thu gần như đóng băng khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại về khả năng cân đối dòng tiền của doanh nghiệp trong thời gian tới.

Tiền mặt chỉ còn 28 tỷ đồng

Nếu như nợ ngắn hạn là áp lực thì lượng tiền mặt hiện có của HQC lại đang ở mức rất thấp.

Theo báo cáo tài chính, tổng tiền và các khoản tương đương tiền của doanh nghiệp tại thời điểm cuối quý I chỉ còn khoảng 28 tỷ đồng.

Trong khi đó, nợ vay ngắn hạn lên tới 748 tỷ đồng.

Đáng chú ý, trong số này có tới 681,5 tỷ đồng là các khoản nợ dài hạn đã được chuyển sang nhóm đến hạn trả trong vòng 12 tháng tới.

Điều này đồng nghĩa cứ 100 đồng nợ đến hạn, HQC chỉ đang nắm giữ chưa đến 4 đồng tiền mặt để thanh toán.

Trong quý vừa qua:

• Công ty trả nợ gốc khoảng 92,5 tỷ đồng.
• Chỉ vay mới được 1,4 tỷ đồng.
• Dòng tiền từ hoạt động tài chính âm khoảng 91 tỷ đồng.

Đây là tín hiệu cho thấy áp lực dòng tiền đang ngày càng lớn.

Áp lực từ các khoản vay lớn tại HDBank

Một phần đáng kể nghĩa vụ nợ của HQC đến từ các khoản vay phục vụ phát triển dự án.

Trong đó, khoản vay tại HDBank Chi nhánh Cộng Hòa liên quan đến dự án nhà ở xã hội Golden City tại Tây Ninh đã tăng lên gần 700 tỷ đồng.

Đáng chú ý, khoảng 396,5 tỷ đồng trong khoản vay này đã được phân loại vào nhóm nợ đến hạn phải trả trong vòng 12 tháng.

Mức lãi suất áp dụng dao động từ 11% đến 11,5% mỗi năm.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn có các khoản vay phục vụ góp vốn vào dự án Bảo Linh với tổng giá trị khoảng 311 tỷ đồng, lãi suất lên tới 13,5%/năm.

Trong đó, khoảng 285 tỷ đồng đã đến hạn thanh toán nhưng vẫn chưa được xử lý dứt điểm.

Hàng tồn kho hơn 1.500 tỷ đồng nhưng chưa trích lập dự phòng

Một trong những điểm gây chú ý trong báo cáo tài chính quý I là giá trị hàng tồn kho của HQC tiếp tục duy trì ở mức rất cao.

Tính đến cuối tháng 3/2026, hàng tồn kho đạt gần 1.506 tỷ đồng.

Phần lớn là chi phí dở dang tại nhiều dự án như:

• Golden City: 792 tỷ đồng.
• Hoàng Quân Plaza: 145,3 tỷ đồng.
• HQC Tân Hương: 64 tỷ đồng.
• Nhà ở xã hội Trà Vinh: 65,4 tỷ đồng.

Điều đáng nói là nhiều dự án không ghi nhận biến động đáng kể so với đầu năm, cho thấy tiến độ triển khai còn chậm.

Đặc biệt, doanh nghiệp chưa thực hiện trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho dù nhiều dự án kéo dài trong thời gian dài.

Điều này khiến thị trường đặt câu hỏi về khả năng thu hồi vốn và giá trị thực tế của các tài sản đang được ghi nhận trên sổ sách.

Tài sản tập trung vào các khoản phải thu nội bộ

Không chỉ tồn kho lớn, cơ cấu tài sản của HQC cũng tập trung nhiều vào các khoản phải thu và giao dịch với các đơn vị liên quan.

Khoản phải thu ngắn hạn đạt hơn 1.208 tỷ đồng.

Khoản trả trước cho người bán lên tới 1.831 tỷ đồng.

Nhiều khoản trong số này phát sinh từ các giao dịch với các công ty trong hệ sinh thái như:

• HQ MêKông.
• HQ Cần Thơ.
• Đầu tư Simon.
• Giáo dục Hoàng Quân.

Ngoài ra, tiền trả trước cho các dự án như Bảo Linh và Gia Bảo cũng chiếm tỷ trọng lớn.

Việc dòng vốn chủ yếu xoay vòng trong nội bộ khiến khả năng đánh giá chất lượng tài sản trở nên khó khăn hơn, đồng thời làm gia tăng rủi ro nếu tiến độ triển khai hoặc thu hồi công nợ không đạt kỳ vọng.

Người mua đã nộp tiền nhưng doanh thu chưa ghi nhận

Một điểm đáng chú ý khác là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng thêm 116 tỷ đồng trong quý I, nâng tổng giá trị lên khoảng 837 tỷ đồng.

Điều này cho thấy khách hàng vẫn đang đóng tiền cho các dự án.

Tuy nhiên, khi doanh thu bán hàng gần như bằng 0, khoản tiền này đồng thời cũng là nghĩa vụ phải thực hiện trong tương lai.

Nếu tiến độ triển khai dự án tiếp tục chậm, áp lực bàn giao sản phẩm hoặc hoàn trả tiền cho khách hàng có thể gia tăng đáng kể.

Kế hoạch năm 2026 còn rất nhiều thách thức

Năm 2026, HQC đặt mục tiêu khá tham vọng với:

• Doanh thu 1.200 tỷ đồng.
• Lợi nhuận sau thuế 90 tỷ đồng.

Nguồn doanh thu dự kiến đến từ:

• Golden City: 800 tỷ đồng.
• Khu đô thị mới Trà Vinh: 200 tỷ đồng.
• HQC Tân Hương: 100 tỷ đồng.
• Golden Grand: 100 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau quý đầu tiên của năm, doanh nghiệp mới hoàn thành:

• Khoảng 1% kế hoạch doanh thu.
• Khoảng 6% kế hoạch lợi nhuận.

Điều này đồng nghĩa áp lực tăng tốc bán hàng và ghi nhận doanh thu trong các quý còn lại là rất lớn.

Bức tranh tài chính quý I/2026 của Địa ốc Hoàng Quân cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: doanh nghiệp vẫn báo lãi nhưng áp lực thanh khoản đang ngày càng hiện hữu. Tiền mặt ở mức thấp, nợ ngắn hạn tăng mạnh, hàng tồn kho lớn cùng khối lượng tài sản tập trung vào các khoản phải thu nội bộ đang đặt ra nhiều thách thức cho HQC trong thời gian tới.

Khả năng đàm phán gia hạn nợ, tiến độ triển khai các dự án trọng điểm và năng lực chuyển đổi tài sản thành dòng tiền thực sẽ là những yếu tố quyết định triển vọng của doanh nghiệp trong phần còn lại của năm 2026.