TOD Và Bài Toán Nhà Ở Giá Phải Chăng: Làm Sao Để Người Lao Động Không Bị Đẩy Xa Khỏi Trung Tâm Đô Thị?

Trong bối cảnh Hà Nội và TP.HCM đang đẩy mạnh phát triển hệ thống đường sắt đô thị, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD – Transit Oriented Development) được xem là giải pháp quan trọng nhằm xây dựng các đô thị hiện đại, giảm ùn tắc giao thông và nâng cao chất lượng sống.

Tuy nhiên, một câu hỏi lớn đang được đặt ra là liệu TOD có thực sự giúp người lao động tiếp cận nhà ở thuận lợi hơn hay vô tình tạo ra làn sóng tăng giá bất động sản, khiến nhóm dân cư có nhu cầu sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất lại phải sống xa các khu vực trung tâm?

Tại Đại hội XIV Công đoàn Việt Nam ngày 5/6, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã chia sẻ sự quan tâm sâu sắc đối với hàng triệu lao động đang phải thuê nhà trong điều kiện chật hẹp, hạ tầng hạn chế và chi phí ngày càng đắt đỏ.

Theo Thủ tướng, Chính phủ đang triển khai mạnh mẽ các giải pháp nhằm phát triển nhà ở cho thuê, đặc biệt tại những địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp và công nhân lao động. Quan điểm mới được nhấn mạnh là chuyển từ tư duy “sở hữu nhà” sang bảo đảm “quyền có nhà để ở”.

Giá Nhà Tăng Nhanh, Nhà Ở Bình Dân Ngày Càng Khan Hiếm

Thực tế cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở của người dân tại các đô thị lớn đang ngày càng khó khăn.

Theo số liệu từ Savills, trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch tại Hà Nội. Tuy nhiên trong giai đoạn 2021-2025, tỷ lệ này đã giảm xuống dưới 35%, trong khi căn hộ hạng A và B chiếm tới hơn 95% thị trường.

Đáng chú ý, quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận bất kỳ nguồn cung căn hộ hạng C mới nào. Trong khi đó, tại TP.HCM, căn hộ bình dân chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.

Giá căn hộ tại Hà Nội hiện đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2009. Điều này khiến giấc mơ an cư của nhiều gia đình trẻ và người lao động ngày càng trở nên xa vời.

Hiệu Ứng Metro Khiến Giá Nhà Đất Tăng Mạnh

Một trong những yếu tố thúc đẩy giá bất động sản tăng nhanh là sự xuất hiện của các tuyến metro.

Theo Savills Việt Nam, trong vòng 10 năm qua, nhiều dự án nằm dọc tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên đã tăng giá từ 35% đến 70%. Một số dự án thậm chí ghi nhận mức tăng gấp đôi trong giai đoạn 2015-2023.

JLL Việt Nam cũng cho biết các dự án nằm gần ga metro thường có mức tăng giá trung bình từ 200-250 USD/m² mỗi năm sau khi tuyến đường sắt đi vào vận hành, tương đương mức tăng khoảng 8%/năm.

Ngoài ra, nghiên cứu của Trường Đại học Văn Lang cho thấy giá đất gần các ga metro thường cao hơn khoảng 12,4% so với những khu vực xa tuyến.

Điều này phản ánh sức hút rất lớn của hạ tầng giao thông hiện đại đối với thị trường bất động sản.

TOD Thành Công Không Chỉ Là Giá Đất Tăng

Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, thành công của TOD không nên được đánh giá bằng mức tăng giá đất quanh nhà ga.

Mục tiêu cốt lõi của TOD là tạo ra môi trường sống bền vững, nơi người dân có thể dễ dàng tiếp cận việc làm, nhà ở và các dịch vụ thiết yếu thông qua hệ thống giao thông công cộng hiệu quả.

Nếu không có cơ chế điều tiết phù hợp, giá đất quanh các ga metro sẽ tiếp tục leo thang, đẩy người lao động, công nhân và tầng lớp trung lưu ra xa những khu vực có hạ tầng tốt nhất. Khi đó, TOD sẽ không còn phục vụ đúng đối tượng sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất.

Giải Pháp Để TOD Hỗ Trợ Mục Tiêu An Cư

1. Quy Hoạch Đô Thị Hỗn Hợp

Các chuyên gia cho rằng khu vực quanh nhà ga cần được phát triển theo hướng đô thị hỗn hợp với mật độ cao, tích hợp nhà ở, văn phòng, thương mại và dịch vụ.

Đặc biệt, nhà ở xã hội và nhà ở giá phải chăng cần được bố trí trong bán kính từ 300-500 mét quanh các ga metro, tương đương khoảng cách đi bộ từ 5-10 phút.

Nhiều chuyên gia quốc tế đề xuất mô hình tỷ lệ nhà ở “1-3-6”:

• 1 phần nhà ở siêu cao cấp
• 3 phần nhà ở cao cấp
• 6 phần nhà ở giá vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội

Điều này giúp duy trì sự cân bằng trong cơ cấu dân cư và tránh tình trạng độc quyền của phân khúc cao cấp.

2. Cơ Chế Tài Chính Hấp Dẫn

Bên cạnh quy hoạch, cơ chế tài chính đóng vai trò quyết định.

Một giải pháp được nhiều quốc gia áp dụng là thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus). Theo đó, chủ đầu tư được phép tăng diện tích xây dựng hoặc chiều cao công trình nếu cam kết phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà cho thuê giá rẻ.

Ngoài ra, phần giá trị gia tăng từ đất nhờ hạ tầng giao thông có thể được sử dụng để hình thành các quỹ hỗ trợ nhà ở, trợ giá thuê nhà hoặc tái định cư cho người dân.

3. Quản Lý Hiệu Quả Quỹ Đất Công

Nhà nước cần đưa các tiêu chí về tỷ lệ nhà ở xã hội, không gian công cộng, kết nối đi bộ và nhà cho thuê giá hợp lý vào quá trình đấu giá hoặc giao đất quanh các ga metro.

Mô hình hợp tác công tư cũng được đánh giá là hướng đi tiềm năng. Trong đó, Nhà nước cung cấp quỹ đất sạch, doanh nghiệp thực hiện đầu tư xây dựng và một phần sản phẩm sẽ phục vụ mục tiêu công ích.

Nhà Ở Cho Thuê Sẽ Là Chiến Lược Dài Hạn

Theo định hướng của Chính phủ, nhà ở cho thuê sẽ trở thành phân khúc chiến lược nhằm phục vụ đông đảo người dân, đặc biệt là công nhân, sinh viên, cán bộ công chức và lực lượng vũ trang.

Các chính sách ưu đãi về đất đai, tín dụng và thủ tục đầu tư đang được nghiên cứu nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và vùng kinh tế trọng điểm.

Nếu được triển khai đồng bộ, TOD không chỉ giúp phát triển hệ thống giao thông hiện đại mà còn có thể trở thành công cụ quan trọng giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10-20 năm tới.

TOD được kỳ vọng sẽ tạo nên diện mạo mới cho các đô thị Việt Nam trong tương lai. Tuy nhiên, thành công của mô hình này không nằm ở việc giá đất tăng bao nhiêu phần trăm, mà ở khả năng giúp người dân tiếp cận nhà ở, việc làm và dịch vụ công một cách thuận lợi. Khi quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai được triển khai đồng bộ, TOD hoàn toàn có thể trở thành lời giải cho bài toán an cư của hàng triệu người lao động trong những thập kỷ tới.