Bất Động Sản 2026: Không Còn Sốt Giá Đại Trà, Dòng Tiền Sẽ Chảy Vào Tài Sản Có Giá Trị Thực

Tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do VietnamFinance tổ chức ngày 6/6, nhiều chuyên gia kinh tế hàng đầu đã đưa ra những đánh giá đáng chú ý về triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, nguồn cung bất động sản đang có dấu hiệu cải thiện rõ rệt nhờ hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ và Quốc hội. Nhiều dự án trước đây gặp vướng mắc pháp lý đã dần được khơi thông, tạo điều kiện cho thị trường vận hành hiệu quả hơn.

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở và đầu tư bất động sản vẫn duy trì ở mức cao nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số tăng và nhu cầu sở hữu tài sản của người dân ngày càng lớn.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng rất khó để thị trường tái diễn những đợt tăng giá 20-30% trên diện rộng như giai đoạn trước đây.

Nguyên nhân là dòng vốn của nền kinh tế hiện nay đang được phân bổ đa dạng hơn. Thay vì tập trung mạnh vào bất động sản, nguồn vốn còn được đổ vào sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng và các lĩnh vực kinh tế trọng điểm khác.

Điều này giúp thị trường phát triển ổn định, hạn chế nguy cơ bong bóng giá và tạo nền tảng tăng trưởng dài hạn bền vững hơn.

Không còn “sóng lớn”, thị trường sẽ phân hóa mạnh

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, bất động sản trong những năm tới vẫn nhận được nhiều động lực hỗ trợ từ:

• Tăng trưởng kinh tế ổn định.
• Đầu tư công quy mô lớn.
• Hạ tầng giao thông phát triển mạnh.
• Dòng vốn xã hội tiếp tục chảy vào thị trường.

Dù vậy, xu hướng tăng trưởng sẽ không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường.

Những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, đô thị mới hoặc các dự án có giá trị sử dụng thực sẽ có khả năng tăng giá tốt hơn mặt bằng chung.

Ngược lại, những khu vực tăng giá chủ yếu nhờ tin đồn hoặc kỳ vọng đầu cơ sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc thu hút dòng tiền.

Theo ông, thị trường sẽ không đóng băng nhưng cũng không xuất hiện tình trạng tăng nóng trên diện rộng. Nhà đầu tư sẽ trở nên thận trọng hơn và lựa chọn kỹ lưỡng hơn trước khi xuống tiền.

Nhà đầu tư cần thay đổi tư duy về bất động sản

Cùng quan điểm, TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường – Giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi cách nhìn nhận về bất động sản trong giai đoạn mới.

Theo ông, quan niệm “mua bất động sản là chắc chắn tăng giá” không còn phù hợp với bối cảnh hiện nay.

Thay vào đó, bất động sản cần được xem như một loại tài sản có điều kiện. Giá trị của tài sản phải được đánh giá dựa trên nhiều yếu tố cụ thể thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Một bất động sản chất lượng cần đáp ứng các tiêu chí:

• Pháp lý minh bạch.
• Giá mua hợp lý.
• Thanh khoản tốt.
• Có khả năng tạo dòng tiền.
• Phù hợp với năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Theo TS Ngô Trí Long, nhà đầu tư chuyên nghiệp luôn đặt câu hỏi tài sản đó tạo ra giá trị gì và ai sẽ là người mua cuối cùng nếu cần chuyển nhượng.

Đây chính là ranh giới rõ ràng giữa đầu tư và đầu cơ.

Tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt hơn

Một trong những điểm đáng chú ý được TS Ngô Trí Long nhấn mạnh là mặt bằng lãi suất khó có thể quay lại thời kỳ vốn rẻ như giai đoạn trước đại dịch.

Do đó, các chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng lãi suất giảm sâu có thể không còn phù hợp.

Bên cạnh đó, tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ.

Nguồn vốn sẽ ưu tiên:

• Chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt.
• Dự án hoàn thiện pháp lý.
• Nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.
• Bất động sản công nghiệp.
• Bất động sản logistics.

Trong khi đó, các dự án mang tính đầu cơ cao hoặc chưa hoàn thiện pháp lý sẽ khó tiếp cận nguồn vốn hơn.

Pháp lý trở thành yếu tố quyết định giá trị bất động sản

Theo đánh giá của các chuyên gia, pháp lý sẽ là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị dự án trong giai đoạn tới.

Những dự án có hồ sơ pháp lý rõ ràng, minh bạch sẽ nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường.

Ngược lại, các dự án còn tồn tại rủi ro pháp lý sẽ bị chiết khấu mạnh về giá bán và gặp khó khăn trong thanh khoản.

Bên cạnh đó, tình trạng mất cân đối cung – cầu vẫn là bài toán chưa có lời giải triệt để.

Trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm thì nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ, đặc biệt là đất nền vùng xa, vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể trên thị trường.

Dòng tiền sẽ chuyển từ đầu cơ sang đầu tư dài hạn

TS Ngô Trí Long dự báo dòng tiền trong giai đoạn 2026 sẽ dịch chuyển mạnh từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn.

Nhà đầu tư sẽ tập trung nhiều hơn vào:

• Khả năng khai thác thực tế.
• Giá trị sử dụng.
• Tiềm năng cho thuê.
• Hiệu quả dòng tiền.
• Uy tín của chủ đầu tư.

Các doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có nhiều cơ hội tăng trưởng hơn so với các mô hình đầu cơ ngắn hạn.

Triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn tích cực

Dù thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn, triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá tích cực.

Các động lực quan trọng gồm:

• Hạ tầng giao thông liên tục mở rộng.
• Tốc độ đô thị hóa cao.
• Nhu cầu nhà ở lớn.
• Tăng trưởng kinh tế ổn định.
• Sự phát triển của khu công nghiệp và logistics.

Trong bối cảnh đó, những tài sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác hiệu quả sẽ trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang một giai đoạn phát triển mới với tính minh bạch và chọn lọc cao hơn. Các cơn sốt giá diện rộng có thể không còn xuất hiện thường xuyên, thay vào đó dòng tiền sẽ tập trung vào những dự án có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác hiệu quả. Đây cũng là thời điểm nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ đầu cơ sang đầu tư dài hạn để thích ứng với xu hướng mới của thị trường.