Nhà đầu tư “lướt sóng” dần biến mất khỏi thị trường căn hộ Hà Nội, giá chung cư vượt xa thu nhập người dân

Sau gần hai năm tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào giai đoạn “giảm nhiệt” rõ rệt. Nếu như trong giai đoạn 2024 – 2025, hoạt động đầu tư ngắn hạn hay còn gọi là “lướt sóng” từng giúp giá chung cư leo thang nhanh chóng, thì từ đầu năm 2026, bức tranh thị trường đã thay đổi đáng kể.

Giá căn hộ hiện nay đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập của phần lớn người dân. Điều này khiến việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn không còn dễ tạo lợi nhuận như trước. Thanh khoản thị trường suy giảm mạnh, trong khi áp lực lãi vay và chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính ngày càng lớn khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải rút lui hoặc “án binh bất động”.

Không ít “tay to” từng liên tục xuống tiền ở các khu vực phía Tây Hà Nội giờ đây phải chấp nhận bán hòa vốn để thu hồi dòng tiền.

Nhà đầu tư căn hộ Hà Nội gặp khó vì thanh khoản giảm mạnh

Từ đầu năm 2026, anh Phạm Đức Tuấn – một nhà đầu tư căn hộ tại Hà Nội – gần như sáng nào cũng kiểm tra điện thoại để chờ tin nhắn từ môi giới. Căn hộ rộng 90m2 tại khu vực Mễ Trì mà anh mua từ giữa năm 2025 với kỳ vọng “lướt sóng” hiện nằm im trên các trang rao bán suốt nhiều tuần.

Theo chia sẻ của anh Tuấn, trước đây chỉ cần đăng tin vài ngày là có khách liên hệ liên tục, thậm chí chấp nhận trả chênh hàng trăm triệu đồng để giữ chỗ. Tuy nhiên hiện nay, điện thoại gần như không còn đổ chuông.

Anh Tuấn từng là một trong những nhà đầu tư hoạt động mạnh tại khu vực phía Tây Hà Nội trong giai đoạn sốt nóng 2024 – 2025. Mỗi thương vụ căn hộ thời điểm đó có thể đem lại vài trăm triệu đồng lợi nhuận chỉ sau vài tháng.

“Có lúc tôi xuống tiền liên tiếp 3 căn hộ vì giá chung cư tăng liên tục, thanh khoản rất tốt. Nhưng từ sau Tết Nguyên đán 2026, thị trường đảo chiều quá nhanh. Người mua dè dặt hơn, nhà đầu tư gần như biến mất, còn người mua ở thực thì chờ giá điều chỉnh”, anh Tuấn cho biết.

Áp lực lãi vay ngân hàng, chi phí quản lý tài sản và dòng tiền bị “chôn” trong bất động sản khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược. Thay vì kỳ vọng lợi nhuận 300 – 400 triệu đồng mỗi căn như trước, hiện nhiều người chỉ mong bán hòa vốn để thu hồi tiền mặt.

Giới đầu cơ “bốc hơi”, nhu cầu ở thực lên ngôi

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tỷ lệ người mua chung cư với mục đích “lướt sóng” hiện chỉ còn khoảng 4%, giảm rất sâu so với mức 30 – 40% của các năm trước.

Trong khi đó:

• Khoảng 67% giao dịch hiện đến từ nhu cầu ở thực
• Gần 30% phục vụ mục đích cho thuê
• Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn suy giảm mạnh

Điều này cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội đang trải qua một sự thay đổi mang tính cấu trúc. Thay vì bị dẫn dắt bởi tâm lý “mua hôm nay, vài tháng sau bán kiếm lời”, thị trường đang quay trở lại phục vụ nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn.

Trong nhiều năm, hoạt động mua đi bán lại ngắn hạn từng là động lực lớn giúp thanh khoản và giá căn hộ tăng mạnh, đặc biệt ở các khu vực phía Tây Hà Nội như Mỹ Đình, Mễ Trì, Đại Mỗ hay Nam Từ Liêm.

Tuy nhiên, khi mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao, quy luật thị trường bắt đầu phát huy tác dụng.

Giá căn hộ vượt xa khả năng chi trả của người dân

Theo các chuyên gia, nguyên nhân lớn nhất khiến hoạt động “lướt sóng” suy giảm là do giá chung cư hiện đã vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người mua.

Trong bối cảnh:

• Lãi suất duy trì ở mức cao
• Chi phí vay vốn tăng mạnh
• Giá bán căn hộ liên tục lập mặt bằng mới

… thì nhóm đầu cơ ngắn hạn gần như không còn “đất diễn”.

Ông Đồng Quang Cảnh – Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn – nhận định dòng tiền hiện đang có xu hướng quay về những giá trị thực và bền vững hơn.

Theo ông Cảnh, nhiều khách hàng chuyển sang ưu tiên:

• Căn hộ thứ cấp đã hoàn thiện
• Có thể ở ngay
• Mức giá dễ tiếp cận hơn
• Phục vụ nhu cầu thực tế

Xu hướng này cũng kéo theo sự dịch chuyển khỏi khu vực nội đô. Người mua bắt đầu mở rộng tìm kiếm sang vùng ven Hà Nội hoặc các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh để tìm kiếm mức giá phù hợp hơn.

Giao dịch căn hộ Hà Nội giảm mạnh trong quý I/2026

Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy thanh khoản thị trường đang suy giảm đáng kể.

Cụ thể:

• Tổng lượng giao dịch bất động sản thứ cấp tại Hà Nội trong quý I/2026 chỉ đạt khoảng 11.100 sản phẩm
• Giảm tới 50% so với quý trước
• Riêng phân khúc căn hộ chỉ ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng
• Giảm 60% theo quý và giảm 26% theo năm

Ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng của One Mount Group – cho rằng thị trường đã “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng quá nóng.

Theo ông Tiến, dòng tiền đầu tư hiện trở nên thận trọng hơn trước:

• Biến động lãi suất
• Áp lực lạm phát
• Rủi ro địa chính trị toàn cầu
• Thanh khoản giảm

“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý mua nhanh – bán nhanh mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn”, ông Tiến nhận định.

Môi giới bất động sản cũng đối mặt giai đoạn khó khăn

Khảo sát thực tế tại nhiều văn phòng môi giới ở các khu vực như Mỹ Đình, Gia Lâm, Đông Anh hay Đại Mỗ cho thấy lượng khách xem nhà đã giảm mạnh từ sau Tết Nguyên đán và gần như chững lại sau kỳ nghỉ lễ 30/4.

Anh Lâm – một môi giới căn hộ tại Gia Lâm – cho biết có những tuần cả sàn giao dịch không chốt được căn nào.

“Trước đây khách xem vài dự án là xuống tiền rất nhanh. Bây giờ họ khảo sát kỹ nhưng hầu như chưa quyết định vì còn chờ giá giảm”, anh Lâm chia sẻ.

Theo anh, nhiều chủ căn hộ hiện cũng đã giảm kỳ vọng lợi nhuận. Không ít người từng kỳ vọng lãi vài trăm triệu đồng nay chỉ mong bán hòa vốn hoặc lãi rất thấp để thu hồi dòng tiền.

Nhóm chịu áp lực lớn nhất hiện nay chính là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thị trường căn hộ Hà Nội bước vào giai đoạn thanh lọc

Giới phân tích nhận định giai đoạn tăng trưởng đại trà của thị trường căn hộ Hà Nội đã đi qua. Trong thời gian tới, thị trường sẽ là “cuộc chơi” của:

• Những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh
• Các dự án pháp lý minh bạch
• Sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực
• Bất động sản có khả năng khai thác dòng tiền bền vững

Việc thanh khoản giảm chắc chắn tạo áp lực cho doanh nghiệp, môi giới và nhà đầu tư ngắn hạn trong ngắn hạn. Tuy nhiên về dài hạn, đây có thể là tín hiệu tích cực giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, giảm bớt các cơn sốt đầu cơ.

Sau nhiều năm bị dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá, thị trường căn hộ Hà Nội đang dần quay trở lại với giá trị thực – nơi nhu cầu ở thực trở thành yếu tố trung tâm.

Câu hỏi thường gặp về thị trường căn hộ Hà Nội