Vì sao giá căn hộ Hà Nội vượt TPHCM? Sự đảo chiều gây bất ngờ của thị trường BĐS 2026

Giá căn hộ Hà Nội tăng mạnh, chính thức vượt TPHCM

Thị trường Hà Nội đang chứng kiến một bước ngoặt lớn khi giá căn hộ vượt qua TP.HCM – điều từng được xem là “khó xảy ra” trong nhiều năm trước.

Theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam:

• Giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt 94,4 triệu đồng/m²
• Tăng tới 25,3% so với cùng kỳ năm trước

Đây là mức tăng rất mạnh, đánh dấu sự đảo chiều hoàn toàn trong tương quan giữa hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước.

Nguồn cung mất cân đối – nguyên nhân cốt lõi

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất khiến giá căn hộ Hà Nội tăng mạnh là lệch pha cung – cầu.

Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam:

• Quý I chỉ có khoảng 6.108 căn hộ mở bán mới
• Nguồn cung giảm cả theo quý lẫn theo năm

Đáng chú ý:

• Phần lớn nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp và trung cao cấp
• Phân khúc bình dân và trung cấp gần như “biến mất”

Điều này khiến người mua:

• Ít lựa chọn
• Buộc phải chấp nhận giá cao
• Hoặc di chuyển ra xa trung tâm

Phân khúc cao cấp tăng nóng nhưng thanh khoản phân hóa

Thực tế thị trường cho thấy:

• Một số dự án tại khu vực mới có giá trên 140 triệu/m²
• Tuy nhiên thanh khoản không cao

Nguyên nhân:

• Tệp khách hàng chủ yếu là người có tài chính mạnh
• Mua để ở dài hạn, không phải đầu cơ

Điều này cho thấy thị trường đang:

• Tăng giá mạnh
• Nhưng không đồng đều ở tất cả phân khúc

Hà Nội bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, thị trường Hà Nội đang bước vào một giai đoạn đặc biệt:

Giá căn hộ đã tiệm cận, thậm chí vượt TPHCM ở một số phân khúc.

Trước năm 2023:

• Giá căn hộ Hà Nội chỉ bằng khoảng 50% TPHCM

Hiện tại:

• Khoảng cách gần như bị xóa bỏ
• Thậm chí đảo chiều

Trong khi đó, thị trường TP.HCM:

• Đang chững lại
• Giá đi ngang quanh mức 3.000 USD/m²

3 động lực chính đẩy giá căn hộ Hà Nội tăng mạnh

1. Nền giá thấp trước đây

Hà Nội từng có mức giá thấp hơn nhiều so với TPHCM, tạo dư địa tăng lớn.

2. Hạ tầng phát triển nhanh

Sự mở rộng:

• Đường vành đai
• Metro
• Khu đô thị mới

Tăng giá trị bất động sản khu vực.

3. Sự tham gia của các chủ đầu tư lớn

Nhiều doanh nghiệp lớn:

• Đẩy mạnh phát triển dự án
• Tập trung vào phân khúc cao cấp

Kéo mặt bằng giá chung tăng lên.

Lãi suất và tín dụng: Yếu tố ảnh hưởng sức mua

Theo báo cáo thị trường:

• Lãi suất vay mua BĐS phổ biến 9–11%/năm trong 6–12 tháng đầu

Bà Đỗ Thu Hằng cho biết:

• Một số chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất
• Nhưng số lượng còn hạn chế

Điều này khiến:

• Người mua nhà gặp áp lực tài chính
• Thanh khoản thị trường bị ảnh hưởng

Thị trường bước vào giai đoạn “thanh lọc”

Theo các chuyên gia, năm 2026 sẽ là giai đoạn:

• Sàng lọc chủ đầu tư
• Phân hóa sản phẩm

Chỉ những doanh nghiệp:

• Có tài chính mạnh
• Sản phẩm phù hợp nhu cầu thực

Mới có thể chiếm ưu thế.

Tuy nhiên, vấn đề lớn vẫn là:

• Nhu cầu cao
• Nguồn cung hạn chế

Lệch pha cung – cầu sẽ còn tiếp diễn.

Xu hướng thị trường căn hộ Hà Nội thời gian tới

Dự báo:

• Giá vẫn có thể tăng nhưng chậm lại
• Phân khúc bình dân tiếp tục khan hiếm
• Khu vực vùng ven sẽ phát triển mạnh

Người mua có xu hướng:

• Chấp nhận ở xa trung tâm
• Ưu tiên dự án có hạ tầng tốt

Việc giá căn hộ Hà Nội vượt TPHCM không phải là hiện tượng nhất thời mà phản ánh:

• Sự thay đổi cấu trúc thị trường
• Chu kỳ tăng trưởng mới
• Sự mất cân đối cung – cầu kéo dài

Trong bối cảnh này, nhà đầu tư và người mua cần:

• Theo dõi sát thị trường
• Lựa chọn phân khúc phù hợp
• Tránh chạy theo tâm lý đám đông

BĐS Hà Nội đang bước vào giai đoạn mới – cơ hội lớn nhưng cũng đi kèm không ít thách thức.