Thị trường M&A bất động sản 2026 “nóng” trở lại: Cơ hội bứt phá hay nguy cơ doanh nghiệp nội bị thâu tóm?

Thị trường M&A bất động sản 2026: Dấu hiệu “ấm” lên sau chu kỳ trầm lắng

Những tháng đầu năm 2026, thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản tại Việt Nam đang cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt sau giai đoạn trầm lắng mang tính chu kỳ. Hàng loạt thương vụ liên tiếp được kích hoạt, trải dài từ phân khúc nhà ở, khu đô thị đến khách sạn nghỉ dưỡng, cho thấy dòng vốn đang quay trở lại một cách âm thầm nhưng quyết liệt.

Theo báo cáo từ Grant Thornton Vietnam, chỉ trong 2 tháng đầu năm 2026, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận 27 thương vụ với tổng giá trị khoảng 554,9 triệu USD. Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản chiếm gần 393 triệu USD, tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.

Dù con số này thấp hơn giai đoạn cuối năm 2025, nhưng theo giới chuyên gia, đây là diễn biến bình thường. Đầu năm thường là thời điểm doanh nghiệp rà soát danh mục, tái cấu trúc và chuẩn bị cho các thương vụ lớn hơn trong các quý tiếp theo.

Dòng vốn âm thầm tích lũy, thị trường bước vào chu kỳ mới

Thực tế cho thấy thị trường không hề “nguội lạnh” mà đang trong trạng thái tích lũy. Nhiều giao dịch quy mô lớn đã và đang được triển khai.

Điển hình, Công ty cổ phần Everland An Giang đã mua lại một phần dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai) từ Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng DIG với giá trị hơn 489 tỷ đồng.

Cùng dự án này, Công ty TNT Phú Hòa cũng chi hơn 2.465 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng các phân khu khác với tổng diện tích hơn 30 ha.

Ở phân khúc căn hộ cao tầng, một thương vụ đáng chú ý đến từ nhà đầu tư Nhật Bản. Mitsubishi Corporation thông qua pháp nhân liên doanh đã chi gần 1.901 tỷ đồng để mua lại cổ phần doanh nghiệp phát triển dự án từ Phát Đạt.

Ở chiều ngược lại, xu hướng thoái vốn cũng diễn ra mạnh mẽ. First Real đã thông qua kế hoạch chuyển nhượng cổ phần trị giá tối thiểu 300 tỷ đồng để rút khỏi dự án tại Đà Nẵng.

Những động thái này phản ánh một thực tế: thị trường đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu sâu, nơi doanh nghiệp chủ động tối ưu danh mục và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Nhà đầu tư ngoại gia tăng hiện diện: Chiến lược dài hạn và chọn lọc

Trong khi doanh nghiệp nội tập trung tái cấu trúc, các nhà đầu tư nước ngoài lại tận dụng cơ hội để gia tăng hiện diện.

Theo đại diện JLL Việt Nam, dòng vốn ngoại vẫn đóng vai trò quan trọng trong thị trường M&A bất động sản, nhưng chiến lược hiện nay đã thay đổi theo hướng:

• Chọn lọc kỹ lưỡng hơn
• Tập trung dự án quy mô lớn
• Hướng đến phát triển dài hạn

Thực tế cho thấy nhiều thương vụ đáng chú ý:

• SkyWorld Development Berhad thâu tóm quỹ đất tại khu vực Lái Thiêu để phát triển dự án hơn 1.200 căn hộ
• UOA Group chi khoảng 68 triệu USD sở hữu khu đất “vàng” tại trung tâm TP.HCM
• Gamuda Land mua lại quỹ đất tại Hải Phòng trị giá khoảng 1.000 tỷ đồng

Ở lĩnh vực nghỉ dưỡng, ASB HPL North Asia cũng chi 38 triệu USD để thâu tóm khách sạn tại Cát Bà.

Ngược lại, khách sạn Parkroyal Saigon lại được chuyển nhượng từ nhà đầu tư ngoại sang TCG Land, cho thấy dòng vốn không chỉ “chảy vào” mà còn có sự luân chuyển linh hoạt.

Rủi ro hiện hữu: Doanh nghiệp nội có nguy cơ “lép vế”

Dù triển vọng tích cực, thị trường cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.

Lịch sử giai đoạn 2011–2012 cho thấy, khi lãi suất tăng cao, doanh nghiệp nội trở nên dè dặt, trong khi nhà đầu tư ngoại nhanh chóng thâu tóm quỹ đất giá rẻ và thu lợi lớn sau đó.

Hiện tại, bối cảnh đang có nhiều điểm tương đồng:

• Lãi vay tăng trở lại
• Tâm lý thận trọng của doanh nghiệp trong nước
• Dòng vốn ngoại tích cực “săn” tài sản

Nếu không có chiến lược phù hợp, doanh nghiệp nội hoàn toàn có thể rơi vào thế bị động và bị “thâu tóm mềm”.

Dự báo xu hướng M&A bất động sản 2026 – 2030

Theo các chuyên gia, thị trường M&A bất động sản sẽ trở nên sôi động hơn từ quý III/2026, đặc biệt trong giai đoạn tháng 8–9 khi:

• Doanh nghiệp hoàn tất tái cấu trúc
• Điều kiện tài chính thuận lợi hơn
• Kỳ vọng nâng hạng thị trường từ FTSE Russell

Trong dài hạn, giai đoạn 2026–2030 sẽ chứng kiến:

• Cạnh tranh dựa trên chất lượng sản phẩm
• Gia tăng vai trò của M&A trong tái cấu trúc
• Sự tham gia sâu hơn của vốn ngoại

Thị trường M&A bất động sản Việt Nam năm 2026 đang bước vào giai đoạn chuyển mình quan trọng. Dòng vốn ngoại tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, trong khi doanh nghiệp nội phải đối mặt với áp lực tái cấu trúc và cạnh tranh ngày càng lớn.

Một số câu hỏi về thị trường M&A bất động sản