Thị trường bất động sản TP.HCM quý 1/2026: Thanh khoản giảm sâu nhưng mở ra cơ hội tái cấu trúc bền vững

Thị trường bất động sản TP.HCM bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh

Theo báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam, thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh trong quý 1/2026 đang trải qua giai đoạn điều chỉnh rõ rệt. Các phân khúc chủ lực như căn hộ, nhà phố và biệt thự đều ghi nhận sự chững lại về thanh khoản trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt và chi phí vốn gia tăng.

Thông tin được công bố tại buổi họp báo ngày 8/4 cho thấy tâm lý người mua đang trở nên thận trọng hơn, đặc biệt khi lãi suất vay mua nhà tăng cao. Đây được xem là yếu tố chính khiến thị trường giảm nhiệt sau giai đoạn tăng trưởng trước đó.

Nguồn cung căn hộ giảm theo quý, áp lực từ phân khúc cao cấp

Trong quý đầu năm 2026, nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 1.900 căn, giảm so với quý trước nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước. Sự sụt giảm theo quý phản ánh tác động từ kỳ nghỉ dài và chính sách tín dụng thắt chặt, buộc nhiều chủ đầu tư phải tạm hoãn kế hoạch mở bán.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, chiếm gần 2/3 tổng nguồn cung mới. Điều này gây áp lực lớn lên khả năng chi trả của người mua, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản.

Khu Đông (khu vực Thành phố Thủ Đức) tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 85% nguồn cung sơ cấp toàn thành phố. Tuy nhiên, số lượng đợt mở bán hạn chế đã khiến tổng nguồn cung sơ cấp giảm xuống còn khoảng 4.700 căn.

Thanh khoản giảm mạnh, lãi suất trở thành rào cản lớn

Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường quý 1/2026 là sự suy giảm rõ rệt về giao dịch. Các chủ đầu tư đã chuyển từ chính sách hỗ trợ lãi suất 0% sang mức lãi suất cố định khoảng 9–10%, khiến chi phí mua nhà tăng đáng kể.

Hệ quả là tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn khoảng 40%. Đặc biệt, phân khúc cao cấp chịu ảnh hưởng nặng nề nhất khi lượng giao dịch sụt giảm mạnh.

Tuy nhiên, phân khúc căn hộ vừa túi tiền lại ghi nhận tín hiệu tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Đây được xem là “điểm sáng hiếm hoi” trong bức tranh chung của thị trường.

Giá bán sơ cấp trung bình cũng điều chỉnh giảm, xuống còn khoảng 91 triệu đồng/m², nhờ sự xuất hiện của các sản phẩm dễ tiếp cận hơn cùng với chính sách chiết khấu tăng từ phía chủ đầu tư.

Nhà phố, biệt thự lao dốc: Nguồn cung và giao dịch đều giảm

Không nằm ngoài xu hướng chung, thị trường nhà phố và biệt thự cũng chịu ảnh hưởng nặng nề từ bối cảnh kinh tế vĩ mô.

Trong quý 1/2026:

• Nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 70 căn
• Tổng nguồn cung sơ cấp giảm còn 2.900 căn
• Chỉ có khoảng 300 giao dịch được ghi nhận

Tỷ lệ hấp thụ vì thế giảm xuống mức rất thấp, chỉ khoảng 11%.

Các giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng tốt và chính sách bán hàng linh hoạt. Một số dự án lớn như Vinhomes Green Paradise tiếp tục ghi nhận mức hấp thụ tốt, góp phần kéo giá sơ cấp tăng lên khoảng 199 triệu đồng/m² đất.

Xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành ngày càng rõ nét

Theo nhận định của bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, dù đối mặt nhiều thách thức, thị trường vẫn có tiềm năng phát triển nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện và xu hướng giãn dân ra vùng ven.

Dự kiến trong năm 2026, khoảng 13.000 căn hộ sẽ được mở bán, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu. Đến năm 2028, tổng nguồn cung lũy kế có thể đạt 59.000 căn.

Đáng chú ý, khu vực ngoại thành dự kiến chiếm tới 65% nguồn cung tương lai, với các điểm nóng như:

• Cần Giờ
• Củ Chi

Những khu vực này sở hữu quỹ đất lớn và được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm sắp triển khai.

Trong khi đó, khu Đông tiếp tục đóng góp khoảng 23% nguồn cung, nhờ tiến trình tháo gỡ pháp lý và lợi thế từ các chủ đầu tư lớn.

Triển vọng dài hạn: Cơ hội trong thách thức

Dù thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc”, các chuyên gia nhận định đây là cơ hội để tái cấu trúc và phát triển bền vững hơn.

Những yếu tố hỗ trợ dài hạn bao gồm:

• Hạ tầng giao thông phát triển mạnh
• Nhu cầu nhà ở thực vẫn cao
• Xu hướng đô thị hóa mở rộng ra vùng ven

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần thận trọng, lựa chọn sản phẩm có pháp lý minh bạch và chiến lược tài chính phù hợp để giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh biến động.

Thị trường bất động sản TP.HCM quý 1/2026 đang trong giai đoạn điều chỉnh cần thiết sau chu kỳ tăng trưởng nóng. Dù thanh khoản suy giảm, nhưng những yếu tố nền tảng như hạ tầng và nhu cầu ở thực vẫn là động lực quan trọng giúp thị trường phục hồi và phát triển bền vững trong trung và dài hạn.