Thị trường bất động sản 2026: Bước ngoặt thanh lọc, giá khó giảm, lãi suất tăng?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một giai đoạn “chuyển mình” quan trọng. Năm 2026 được nhiều chuyên gia dự báo sẽ là thời điểm bản lề, khi giá nhà, tín dụng và dòng tiền cùng lúc chịu tác động mạnh. Bối cảnh mới buộc cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược phù hợp hơn với xu hướng kiểm soát chặt chẽ và phát triển bền vững.

Ba yếu tố nổi bật nhất của thị trường bất động sản 2026 gồm: giá nhà khó giảm dù nguồn cung tăng, tín dụng bị siết và lãi suất cho vay leo thang, cùng với nỗ lực cải cách thủ tục hành chính nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý tồn đọng nhiều năm.

Giá nhà khó giảm dù nguồn cung tăng

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản năm 2026 có thể không tăng “nóng” như các giai đoạn trước, nhưng khả năng giảm sâu là rất thấp. Nguyên nhân đến từ thực tế cung – cầu chưa thực sự cân bằng.

Dù nguồn cung mở bán trong năm 2025 đạt mức cao nhất trong vài năm trở lại đây, giúp thị trường có thêm nhiều lựa chọn, song phần lớn sản phẩm mới vẫn tập trung ở phân khúc trung – cao cấp và cao cấp. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực tại các đô thị lớn vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.

Sự mất cân đối cơ cấu sản phẩm khiến thị trường dù “tăng cung” nhưng không tạo ra áp lực giảm giá đáng kể. Người dân có nhu cầu ở thực vẫn phải cạnh tranh trong phân khúc phù hợp với thu nhập, vốn đang thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng.

Tại một phiên họp gần đây của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Phạm Minh Chính cũng nhận định rằng dù nguồn cung đã cải thiện ở nhiều phân khúc, giá nhà vẫn chưa giảm như kỳ vọng. Điều này cho thấy cần có giải pháp mạnh mẽ hơn để đưa mặt bằng giá về mức hợp lý, sát với nhu cầu thực tế.

Điểm nghẽn pháp lý và kỳ vọng cải cách năm 2026

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà duy trì ở mức cao là chi phí đầu vào của doanh nghiệp bị đội lên do thủ tục pháp lý kéo dài. Nhiều dự án chậm phê duyệt, vướng mắc quy hoạch hoặc hồ sơ đầu tư khiến chi phí vốn và chi phí cơ hội tăng đáng kể.

Khi thời gian triển khai bị kéo dài, chủ đầu tư buộc phải tính toán phần chi phí phát sinh vào giá bán. Kết quả là người mua cuối cùng phải gánh mức giá cao hơn.

Chính vì vậy, cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và minh bạch hóa quy trình được xác định là trọng tâm trong năm 2026. Việc cắt giảm rào cản hành chính không chỉ giúp tăng nguồn cung mà còn góp phần giảm áp lực giá bán, thúc đẩy thị trường vận hành hiệu quả hơn.

Lãi suất cho vay bất động sản có xu hướng leo thang

Song song với câu chuyện nguồn cung và pháp lý, thị trường bất động sản năm 2026 còn đối diện áp lực lớn từ chi phí vốn. Khảo sát tại nhiều ngân hàng thương mại cho thấy lãi suất cho vay mua nhà đang tiệm cận mức 14%/năm – mức cao nhất trong nhiều năm gần đây.

Xu hướng này phản ánh chính sách kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản chặt chẽ hơn. Mục tiêu là không để tốc độ tăng tín dụng lĩnh vực này vượt quá mức tăng chung của toàn hệ thống, qua đó hạn chế rủi ro và ngăn ngừa bong bóng tài sản.

Mặt bằng lãi suất cao tạo ra hai tác động rõ rệt:

• Làm suy giảm nhu cầu đầu cơ do chi phí vay vốn tăng mạnh.
• Gây áp lực tài chính lên người vay mua nhà, đặc biệt với các khoản vay từng được hưởng lãi suất ưu đãi thấp trong giai đoạn trước.

Áp lực trả nợ gia tăng có thể khiến một bộ phận nhà đầu tư phải bán tài sản để cân đối dòng tiền, trong khi người mua mới trở nên thận trọng hơn.

Ai hưởng lợi, ai chịu áp lực?

Trong bối cảnh mới, thị trường không đóng băng mà phân hóa rõ rệt hơn. Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ chung cư, nhà liền thổ tại khu vực có hạ tầng tốt vẫn ghi nhận giao dịch ổn định, thậm chí tăng nhẹ ở một số khu vực.

Ngược lại, các dự án pháp lý chưa hoàn thiện, vị trí kém kết nối hoặc sản phẩm giá quá cao từng phục vụ mục đích đầu cơ sẽ chịu áp lực lớn. Thanh khoản giảm buộc chủ đầu tư và nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược, thậm chí chấp nhận giảm biên lợi nhuận.

Giới chuyên gia nhận định năm 2026 có thể là giai đoạn thanh lọc mạnh của thị trường bất động sản. Yếu tố đầu cơ nóng sẽ giảm dần, thay vào đó là xu hướng cạnh tranh dựa trên chất lượng sản phẩm, tiến độ thực tế và tính minh bạch pháp lý.

Thị trường 2026: Thách thức và cơ hội song hành

Bức tranh bất động sản năm 2026 không chỉ có gam màu thách thức. Việc siết tín dụng, kiểm soát lãi suất và cải cách thủ tục hành chính nếu được thực hiện đồng bộ sẽ tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển lành mạnh hơn.

Doanh nghiệp phải nâng cao năng lực tài chính, quản trị rủi ro và tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu thực. Người mua nhà cũng sẽ thận trọng hơn, ưu tiên pháp lý rõ ràng và khả năng chi trả bền vững thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Có thể nói, thị trường bất động sản năm 2026 nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn tái cấu trúc và thanh lọc mạnh mẽ. Đây là phép thử đối với các doanh nghiệp yếu kém, nhưng cũng là cơ hội để thị trường chuyển mình sang quỹ đạo ổn định, minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.