Sửa đổi Luật Nhà ở 2023: “Cú huých” mới cho nhà ở xã hội nhưng siết chặt chuyển nhượng

Đề xuất sửa Luật Nhà ở: Hướng tới tháo gỡ “điểm nghẽn” thị trường

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở 2023 với nhiều nội dung đáng chú ý, đặc biệt liên quan đến phát triển nhà ở xã hội (NOXH).

Dù luật mới có hiệu lực từ 1/8/2024, nhưng theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, quá trình triển khai thực tế đã bộc lộ nhiều vướng mắc, đòi hỏi phải điều chỉnh để phù hợp hơn với bối cảnh mới.

Việc sửa đổi dự kiến trình Quốc hội vào tháng 10/2026, được kỳ vọng tạo động lực mới nhằm hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030, đồng thời khắc phục những bất cập trong cơ chế quản lý.

Nới cơ chế cho chủ đầu tư: Giảm thủ tục, tăng hấp dẫn dòng vốn

Một trong những điểm nhấn lớn nhất của dự thảo là thay đổi tư duy quản lý từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”, giúp giảm bớt rào cản thủ tục cho doanh nghiệp.

Bỏ đấu thầu, giao chủ đầu tư trực tiếp

Dự thảo đề xuất bãi bỏ quy định lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu thầu, thay bằng cơ chế chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư trực tiếp đối với các dự án NOXH không sử dụng vốn đầu tư công.

Cơ chế này hiện đang được thí điểm tại Nghị quyết 201/2025/QH15 và được đánh giá là giúp rút ngắn đáng kể thời gian triển khai dự án.

Miễn tiền sử dụng đất “tự động”

Một thay đổi quan trọng khác là đề xuất:

• Miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất tự động
• Không cần làm thủ tục xác định giá đất
• Áp dụng cả với phần 20% diện tích nhà ở thương mại trong dự án

Điều này giúp giảm chi phí đầu vào đáng kể, tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Bỏ thẩm định giá, doanh nghiệp tự quyết giá bán

Dự thảo cũng đề xuất bãi bỏ thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê NOXH. Thay vào đó, chủ đầu tư được:

• Tự xác định giá theo phương pháp quy định
• Thuê đơn vị tư vấn thẩm tra
• Chịu trách nhiệm trước pháp luật

Đây được xem là bước đi mạnh mẽ nhằm tăng tính chủ động và giảm độ trễ hành chính.

Tăng ưu đãi để hút doanh nghiệp

Hiện mức lợi nhuận định mức 10% được đánh giá là chưa đủ hấp dẫn. Vì vậy, Bộ Xây dựng đề xuất:

• Giảm thêm lãi suất vay
• Bổ sung chi phí hợp lý vào giá bán
• Ưu đãi cao hơn cho NOXH cho thuê

Nhiều chuyên gia, trong đó có Nguyễn Anh Quê, đề xuất nâng trần lợi nhuận lên 15% với các dự án ở xa trung tâm để thu hút nhà đầu tư.

Đặc biệt, với NOXH cho thuê – phân khúc ít được quan tâm – các đề xuất ưu đãi có thể bao gồm:

• Lãi suất dưới 3%/năm
• Bàn giao mặt bằng sạch
• Cho phép chủ đầu tư linh hoạt xác định giá thuê trong khung quy định

Mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội

Dự thảo cũng đề xuất mở rộng nhóm đối tượng được hưởng chính sách NOXH, bao gồm:

• Người có từ 2 con trở lên
• Người bị thu hồi đất nhưng chưa được đền bù
• Người có nhà nhưng cách nơi làm việc trên 50km

Đáng chú ý, một số nhóm sẽ không cần bốc thăm hoặc chứng minh thu nhập – điều này giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Siết chuyển nhượng: Ngăn chặn đầu cơ nhà ở xã hội

Một nội dung gây nhiều tranh luận là đề xuất siết chặt chuyển nhượng NOXH.

Theo quy định hiện hành, người mua có thể bán lại theo giá thị trường sau 5 năm. Tuy nhiên, dự thảo mới quy định:

• Sau 5 năm chỉ được bán cho người đủ điều kiện mua NOXH
• Không được chuyển nhượng tự do trên thị trường

Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, việc này nhằm đảm bảo chính sách phục vụ đúng đối tượng và tránh thất thoát nguồn lực nhà nước.

Tranh luận: Bảo vệ chính sách hay hạn chế quyền sở hữu?

Nhiều chuyên gia đồng tình với việc siết chuyển nhượng để hạn chế đầu cơ. VARS cho rằng nên yêu cầu hoàn trả ưu đãi nếu bán ra ngoài.

Tuy nhiên, một số ý kiến lo ngại:

• Hạn chế quyền định đoạt tài sản hợp pháp
• Làm giảm động lực mua NOXH
• Có thể phát sinh giao dịch “ngầm”

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhận định quy định này khó triển khai do khó kiểm soát đối tượng trong giao dịch thứ cấp.

Trong khi đó, chuyên gia Phạm Thanh Tuấn cho rằng cần có lộ trình chuyển tiếp hợp lý để tránh gây “sốc” thị trường.

Giải pháp: Ứng dụng công nghệ và cơ chế minh bạch

Để đảm bảo hiệu quả, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu:

• Xây dựng cơ chế chuyển tiếp cho người mua trước đó
• Ứng dụng hệ thống dữ liệu VNeID để quản lý giao dịch
• Tăng cường phân cấp cho địa phương

Những giải pháp này nhằm đảm bảo minh bạch và hạn chế gian lận trong toàn bộ vòng đời nhà ở xã hội.

Tác động đến thị trường bất động sản

Nếu được thông qua, các sửa đổi sẽ tạo ra nhiều tác động:

• Tăng nguồn cung nhà ở xã hội
• Thu hút doanh nghiệp tham gia thị trường
• Giảm áp lực nhà ở tại đô thị lớn
• Định hình lại hành vi đầu tư, hạn chế đầu cơ

Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm cân bằng cung – cầu và hướng tới phát triển thị trường bền vững.

Việc sửa đổi Luật Nhà ở 2023 là bước đi cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản đang cần cú hích mới. Với định hướng tháo gỡ thủ tục, tăng ưu đãi và kiểm soát chặt chẽ hơn, chính sách này hứa hẹn sẽ thúc đẩy mạnh mẽ phân khúc nhà ở xã hội, đồng thời đảm bảo tính công bằng và bền vững cho thị trường trong dài hạn.