Nhất quán chính sách tín dụng bất động sản: Chấm dứt “đánh đồng” để tránh sai lệch thị trường

Nhất quán chính sách tín dụng, chấm dứt việc “đánh đồng” bất động sản

Trong bối cảnh thị trường tài chính và bất động sản có nhiều biến động, câu chuyện điều hành tín dụng đang trở thành tâm điểm tranh luận. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, muốn hoạch định chính sách tín dụng và lãi suất đúng hướng, điều quan trọng đầu tiên là phải nhìn nhận lại vai trò của bất động sản trong nền kinh tế, đồng thời tránh tư duy “đánh đồng” tất cả các phân khúc vào cùng một nhóm.

Tranh luận tín dụng bất động sản đang thiếu cơ sở

Năm 2025, tín dụng bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng ước tính khoảng 36%, cao gần gấp đôi so với mức tăng trưởng tín dụng chung toàn nền kinh tế (19,1%). Đáng chú ý, dòng vốn chủ yếu tập trung vào cho vay kinh doanh bất động sản với mức tăng gần 50%, cho thấy dòng tiền đang đổ mạnh vào các doanh nghiệp và chủ đầu tư hơn là người mua nhà cá nhân.

Không chỉ vậy, một số ngân hàng còn ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng gấp 2–3 lần so với năm trước. Trong khi đó, năm nay, tín dụng bất động sản có dấu hiệu bị kiểm soát chặt hơn, đồng thời lãi suất cho vay cũng tăng lên đáng kể.

Theo Vũ Đình Ánh, các tranh luận hiện tại về tín dụng bất động sản đang thiếu cơ sở vững chắc do chưa đánh giá đầy đủ vai trò thực sự của lĩnh vực này. Ông nhấn mạnh rằng bất động sản không chỉ đóng góp vào GDP mà còn là một phần quan trọng của tài sản quốc gia.

“Bất động sản là tài sản thực. Khi một dự án hình thành, nó trở thành tài sản của nền kinh tế – đây là điểm khác biệt lớn so với nhiều ngành khác”, ông Ánh phân tích.

Điều này cho thấy nếu chỉ nhìn vào tỷ trọng đóng góp GDP để đánh giá mức độ tín dụng là chưa đủ. Thực tế, bất động sản còn giúp gia tăng tài sản cho hộ gia đình và quốc gia, tạo nền tảng tích lũy dài hạn.

Bài học từ Trung Quốc cũng được đưa ra khi lĩnh vực bất động sản từng đóng góp tới 25% nền kinh tế. Nếu không đánh giá đầy đủ, Việt Nam có thể đối mặt với nguy cơ hoạch định chính sách sai lệch.

Bất động sản không chỉ là lĩnh vực rủi ro

Một thực tế đáng chú ý là bất động sản thường bị nhìn nhận như một lĩnh vực rủi ro cần kiểm soát chặt. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây vẫn là một ngành sản xuất – kinh doanh bình thường.

Cụ thể, xây dựng thuộc lĩnh vực sản xuất, trong khi kinh doanh bất động sản thuộc lĩnh vực dịch vụ. Do đó, việc áp dụng chính sách tín dụng và lãi suất khác biệt một cách cực đoan là chưa hợp lý.

Vấn đề cốt lõi không nằm ở việc giảm lãi suất bằng mọi giá, mà là thay đổi tư duy – nhìn nhận đúng vai trò của ngành tài sản thực trong nền kinh tế.

Cần phân loại bất động sản để xây dựng chính sách phù hợp

Một trong những điểm quan trọng được nhấn mạnh là thị trường bất động sản hiện đang bị “đánh đồng”, trong khi thực tế có nhiều nhóm với mục đích hoàn toàn khác nhau.

1. Nhóm tích lũy tài sản

Đây là những người mua bất động sản như một hình thức giữ tài sản lâu dài. Nhóm này thường có tiềm lực tài chính mạnh và ít phụ thuộc vào tín dụng hay lãi suất.

2. Nhóm đầu tư

Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ lãi suất. Khi chi phí vay vượt quá lợi nhuận kỳ vọng, thị trường sẽ tự điều chỉnh mà không cần can thiệp hành chính quá mạnh.

3. Nhóm sử dụng làm tư liệu sản xuất

Bao gồm các doanh nghiệp mua nhà xưởng, mặt bằng kinh doanh hoặc văn phòng. Với nhóm này, bất động sản là công cụ tạo ra dòng tiền, do đó cần được xem xét tương tự các khoản vay phục vụ sản xuất – kinh doanh.

4. Nhóm mua để ở

Đây là nhóm đông đảo nhất và nhạy cảm nhất với lãi suất. Phần lớn người mua nhà để ở phải vay vốn, do đó cần chính sách tín dụng linh hoạt, hỗ trợ tiếp cận vốn dễ dàng hơn.

Chính sách tín dụng cần linh hoạt theo từng nhóm

Việc áp dụng một chính sách tín dụng chung cho toàn bộ thị trường bất động sản sẽ dẫn đến những hệ quả tiêu cực: khi thì nới lỏng quá mức, khi lại siết chặt đột ngột, gây bất ổn thị trường.

Theo các chuyên gia, cần có sự phân hóa rõ ràng:

• Nhà đầu tư quy mô lớn: cần kiểm soát tín dụng chặt chẽ
• Doanh nghiệp sản xuất: cần hỗ trợ tương đương các ngành khác
• Người mua nhà ở: cần chính sách ưu tiên, linh hoạt

Chỉ khi đó, thị trường mới vận hành ổn định và bền vững.

Thay đổi tư duy để tránh sai lệch chính sách

Việc nhìn nhận bất động sản như một ngành đặc thù rủi ro đã và đang dẫn đến những chính sách thiếu nhất quán. Thay vào đó, cần coi đây là một phần quan trọng của nền kinh tế – vừa là ngành sản xuất, vừa là tài sản tích lũy.

Khi phân loại rõ ràng từng nhóm và áp dụng chính sách phù hợp, thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh hơn, đồng thời góp phần ổn định hệ thống tài chính quốc gia.