Nhà thấp tầng TP.HCM bước vào chu kỳ mới: Nguồn cung bùng nổ, giá tái cấu trúc và cơ hội cho nhà đầu tư dài hạn

Nhà thấp tầng TP.HCM: Từ trầm lắng đến chu kỳ tăng trưởng mới

Sau quãng thời gian trầm lắng kéo dài, phân khúc nhà thấp tầng tại TP.HCM đang cho thấy dấu hiệu hồi phục rõ rệt. Không chỉ thanh khoản được cải thiện, thị trường còn chứng kiến sự tái cấu trúc mạnh mẽ về mặt bằng giá, chiến lược bán hàng và khẩu vị đầu tư.

Theo báo cáo quý IV/2025 của CBRE, chỉ trong 3 tháng cuối năm, thị trường đã ghi nhận khoảng 4.500 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn – cao gấp 20 lần so với năm 2024. Đây được xem là mức tăng kỷ lục kể từ sau giai đoạn đóng băng của phân khúc nhà liền thổ.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng giá giảm mang tính “cơ cấu”

Việc một lượng lớn sản phẩm được tung ra trong thời gian ngắn đã khiến giá bán sơ cấp bình quân giảm khoảng 25% theo quý và 28% theo năm. Tuy nhiên, đây không phải là dấu hiệu của sự suy yếu mà mang tính điều chỉnh cơ cấu.

Nguyên nhân chính đến từ việc hơn 95% nguồn cung mới tập trung ở các khu vực xa trung tâm như Cần Giờ – nơi có mức giá thấp hơn đáng kể so với các khu Đông và Nam từng đạt 350–450 triệu đồng/m². Điều này kéo mặt bằng giá trung bình toàn thị trường đi xuống một cách tự nhiên.

Chu kỳ tăng cung có kiểm soát giai đoạn 2026–2028

Trong trung hạn, thị trường được dự báo sẽ bước vào chu kỳ tăng cung bền vững. CBRE nhận định nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.HCM có thể đạt khoảng 5.500 căn vào năm 2026 và vượt mốc 15.000 sản phẩm vào năm 2028.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung sẽ đến từ các đại đô thị quy mô lớn. Trong đó, các dự án của Vingroup như Khu đô thị Đại học Quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn (quy mô 880 ha, vốn đầu tư 59.000 tỷ đồng) được kỳ vọng đóng vai trò dẫn dắt.

Bên cạnh đó là hàng loạt dự án như The Global City (An Phú), Vạn Phúc City (Hiệp Bình), ZeitGeist (Nhà Bè)… đang rục rịch ra hàng, góp phần định hình lại bản đồ bất động sản TP.HCM.

Hạ tầng là “chìa khóa vàng” mở rộng biên độ tăng giá

Giai đoạn 2026–2028, nguồn cung sẽ tập trung chủ yếu tại khu Đông và khu Nam, gắn liền với các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4.

Khi các tuyến giao thông liên vùng được đẩy nhanh tiến độ, khả năng kết nối sẽ được cải thiện đáng kể. Điều này không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn tạo dư địa tăng giá cho các khu vực vùng ven.

Song song đó, mô hình đô thị xanh và phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang trở thành xu hướng chủ đạo, phản ánh sự thay đổi rõ nét trong nhu cầu của người mua nhà hiện đại.

Nhà đầu tư quay lại: Tập trung vào giá trị dài hạn

Một điểm đáng chú ý là sự trở lại của nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Thị trường không còn phù hợp với chiến lược “lướt sóng” mà chuyển sang giai đoạn đầu tư trung và dài hạn.

Thực tế, tại các khu vực như Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh, giá biệt thự và nhà phố đã tăng trung bình từ 7–20% trong hơn một năm qua, đặc biệt tại các dự án có pháp lý rõ ràng và hạ tầng hoàn thiện.

Một số đợt mở bán mới ghi nhận tỷ lệ đặt cọc cao ngay trong ngày đầu, cho thấy sức cầu vẫn rất tích cực, dù mặt bằng giá không còn thấp.

Thị trường phân hóa mạnh: Cơ hội và thách thức song hành

Nguồn cung lớn không đồng nghĩa với dư thừa mà đang tạo ra quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiện ích đồng bộ và gắn với hạ tầng chiến lược sẽ giữ được thanh khoản và tiềm năng tăng giá.

Ngược lại, các dự án thiếu kết nối hoặc chậm tiến độ sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, nhà thấp tầng – đặc biệt là biệt thự và nhà phố – vẫn giữ vai trò là tài sản tích lũy mang tính biểu tượng.

Dữ liệu thị trường: Sức cầu vẫn hiện hữu

Theo dữ liệu từ JLL, giá sơ cấp quý IV/2025 đạt trung bình khoảng 8.033 USD/m² (tương đương hơn 210 triệu đồng/m²), giảm so với các quý trước do nguồn hàng mới có giá “mềm” hơn.

Tuy nhiên, thị trường thứ cấp vẫn duy trì đà tăng so với năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 70%, với hơn 2.000 căn được giao dịch trong quý IV – mức cao nhất kể từ năm 2022.

Điều này cho thấy sức cầu vẫn hiện hữu và được kích hoạt bởi các chính sách chiết khấu hấp dẫn và tiến độ thanh toán linh hoạt từ phía chủ đầu tư.

Cơ hội dành cho nhà đầu tư hiểu chu kỳ

Chu kỳ 2026–2028 được xem là giai đoạn tái định vị giá trị của thị trường nhà thấp tầng TP.HCM. Lợi nhuận sẽ không còn đến từ đầu cơ ngắn hạn mà đến từ khả năng đón đầu hạ tầng và lựa chọn đúng khu vực tăng trưởng.

Đây là “cửa sổ cơ hội” mới, nhưng chỉ dành cho những nhà đầu tư đủ vốn, đủ kiên nhẫn và có khả năng đọc đúng chu kỳ thị trường.