Luật Nhà ở 2023 phát huy hiệu quả: Thị trường bất động sản tháo gỡ vướng mắc, nhưng vẫn cần hoàn thiện pháp lý

Luật Nhà ở 2023: Bước tiến quan trọng trong hoàn thiện khung pháp lý

Trong Báo cáo tổng kết thi hành Luật Nhà ở 2023, Bộ Xây dựng đánh giá, luật mới đã cơ bản xử lý nhiều vướng mắc tồn tại trong thời gian dài của thị trường bất động sản.

Luật có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đóng vai trò quan trọng trong việc:

• Đồng bộ hóa với pháp luật đất đai, đầu tư, xây dựng
• Tạo hành lang pháp lý minh bạch
• Thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở bền vững

Những thay đổi này giúp thị trường dần chuyển sang giai đoạn phát triển ổn định và chuyên nghiệp hơn.

Hơn 2.300 dự án nhà ở thương mại được triển khai

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, từ năm 2020 đến nay:

• Có khoảng 2.358 dự án nhà ở thương mại và khu đô thị
• Quy mô khoảng 5,2 triệu căn
• Tổng mức đầu tư lên tới 6,74 triệu tỷ đồng

Việc Luật Nhà ở 2023 đảm bảo sự đồng bộ với các luật liên quan đã giúp quá trình triển khai các dự án trở nên thuận lợi hơn, hạn chế tình trạng chồng chéo pháp lý.

Siết chặt quản lý “chung cư mini”, đảm bảo an toàn

Một điểm đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023 là bổ sung quy định liên quan đến loại hình “chung cư mini” – vốn từng gây nhiều lo ngại về an toàn, đặc biệt là phòng cháy chữa cháy.

Theo báo cáo:

• Chưa có dự án chung cư mini mới nào được cấp phép theo quy định mới
• Các địa phương tăng cường thanh tra, kiểm tra
• Phối hợp với lực lượng công an để kiểm soát PCCC

Đặc biệt, việc quy định về đường giao thông phục vụ chữa cháy tại các khu nhà nhiều tầng đã được triển khai rộng rãi. Trong 34 địa phương báo cáo, có 27 địa phương đã ban hành quy định cụ thể.

Đây được xem là bước tiến quan trọng nhằm bảo vệ an toàn tính mạng và tài sản của người dân.

Đẩy mạnh cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Luật Nhà ở 2023 cũng tạo khung pháp lý rõ ràng hơn cho việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ – vấn đề tồn tại nhiều năm tại các đô thị lớn.

Tính đến hết tháng 11/2025:

• Có 1.589 chung cư cũ được kiểm định chất lượng
• Thành phố Hồ Chí Minh và Hải Phòng đã hoàn tất kiểm định toàn bộ
• Hà Nội mới kiểm định 848 chung cư (39%)

Về triển khai thực tế:

• Có 64 chung cư được chấp thuận chủ trương đầu tư
• Trong đó 33 dự án đã hoàn thành

Kết quả này cho thấy tiến độ cải tạo đã được cải thiện, nhưng vẫn cần đẩy nhanh hơn tại các đô thị lớn.

Quản lý nhà ở thuộc tài sản công ngày càng minh bạch

Luật Nhà ở 2023 cũng quy định rõ hơn về quyền và trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở thuộc tài sản công, bao gồm:

• Nhà ở công vụ
• Nhà ở tái định cư
• Nhà ở xã hội
• Nhà ở cũ

Các địa phương đã cơ bản thực hiện đầy đủ:

• Cho thuê
• Thuê mua
• Bán nhà ở công

Điều này giúp nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng tài sản công, tránh lãng phí.

Người nước ngoài gia tăng sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Một điểm sáng khác là chính sách mở cửa đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Tính đến nay:

• Có 5.664 tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
  • 410 tổ chức
  • 5.254 cá nhân

Riêng từ khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực:

• Có thêm 995 trường hợp
  • 8 tổ chức
  • 987 cá nhân

Điều này cho thấy chính sách đã phát huy hiệu quả, góp phần thu hút dòng vốn quốc tế và tăng tính hấp dẫn của thị trường.

Những bất cập cần tiếp tục hoàn thiện

Dù đạt nhiều kết quả tích cực, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra một số hạn chế:

1. Quy định về tài sản công chưa đầy đủ

• Chưa bao quát hết các loại hình nhà ở
• Thiếu cơ chế phân cấp, ủy quyền
• Gây áp lực cho UBND cấp tỉnh

2. Chính sách cho người nước ngoài còn bất cập

• Giới hạn số lượng sở hữu chưa phù hợp khi sáp nhập địa giới hành chính
• Quy định về quyền, nghĩa vụ chưa rõ ràng trong một số trường hợp

Những vấn đề này cần được sửa đổi để đảm bảo tính đồng bộ và khả thi trong thực tiễn.

Thị trường bất động sản sẽ đi về đâu?

Với nền tảng pháp lý được cải thiện, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới:

• Minh bạch hơn
• An toàn hơn
• Hướng tới phát triển bền vững

Luật Nhà ở 2023 được kỳ vọng sẽ tiếp tục là “trụ cột” quan trọng, giúp thị trường vận hành ổn định và thu hút dòng vốn trong và ngoài nước.

Luật Nhà ở 2023 đã tạo ra những chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam, từ phát triển dự án, quản lý nhà ở đến thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững và hiệu quả hơn, việc tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý là điều cần thiết trong thời gian tới.