Hơn 51.000 căn chung cư sắp đổ bộ thành phố giàu nhất Việt Nam, Sunshine Group, Masterise áp đảo thị trường

Nguồn cung căn hộ TP.HCM 2026 bùng nổ mạnh mẽ

Thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới khi nguồn cung căn hộ tại TP.HCM đạt hơn 51.500 căn từ khoảng 25 dự án. Đây là con số cao nhất cả nước, phản ánh sự phục hồi rõ nét của phân khúc chung cư sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Theo dữ liệu từ BHS Property (BHS R&D), nguồn cung lớn này đến từ hàng loạt dự án quy mô lớn được triển khai đồng loạt. Trong đó, các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường, nổi bật nhất là Sunshine Group.

Sunshine Group chiếm ưu thế áp đảo nguồn cung

Trong tổng số hơn 51.000 căn hộ được tung ra thị trường, Sunshine Group đóng góp tới 13.000 căn từ 3 dự án lớn, chiếm hơn 25% tổng nguồn cung – một tỷ lệ áp đảo so với các doanh nghiệp khác.

Các dự án tiêu biểu có thể kể đến như Sunshine Bay Retreat với khoảng 6.000 căn hộ, nằm trong top dự án có quy mô lớn nhất năm. Bên cạnh đó, Masterise Homes cũng góp mặt với dự án Masteri Thanh Đa (6.000 căn), cho thấy sự cạnh tranh ngày càng rõ nét giữa các “ông lớn” bất động sản.

Ngoài ra, các dự án khác như Skybridge Gamuda, The Landmark Bình Dương hay Khải Hoàn Imperial cũng góp phần tạo nên bức tranh nguồn cung sôi động cho thị trường năm 2026.

Cơ cấu nguồn cung: Lệch về phân khúc trung – cao cấp

Dù nguồn cung tăng mạnh, thị trường căn hộ TP.HCM vẫn ghi nhận sự mất cân đối đáng kể giữa các phân khúc giá.

Theo báo cáo từ Savills, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại TP.HCM đã đạt khoảng 102 triệu đồng/m² và tiếp tục xu hướng tăng. Đáng chú ý:

• Phân khúc trên 110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 56% nguồn cung
• Phân khúc dưới 50 triệu đồng/m² chỉ còn khoảng 12%

Điều này cho thấy thị trường đang nghiêng mạnh về các sản phẩm trung và cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Nguyên nhân giá căn hộ tiếp tục neo cao

Theo các chuyên gia, có nhiều yếu tố khiến giá căn hộ tại TP.HCM duy trì ở mức cao:

1. Chi phí đất tăng mạnh

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng cơ chế tính tiền sử dụng đất hiện nay đang tạo áp lực lớn lên doanh nghiệp. Việc áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K khiến chi phí vượt xa giá trị thực, buộc chủ đầu tư phải cộng vào giá bán.

2. Thời gian pháp lý kéo dài

Quá trình phê duyệt dự án chậm khiến chi phí vốn gia tăng, kéo theo lãi vay và các chi phí phát sinh khác.

3. Giá vật liệu xây dựng leo thang

Trong bối cảnh thị trường xây dựng phục hồi, giá vật liệu và nhân công đều có xu hướng tăng, góp phần đẩy giá bất động sản lên cao.

Thanh khoản cải thiện nhưng vẫn phân hóa

Theo nhận định của ông Troy Griffiths (Savills Việt Nam), thị trường căn hộ đang có dấu hiệu phục hồi tích cực về thanh khoản. Tuy nhiên, sự phân hóa giữa các nhóm khách hàng ngày càng rõ rệt:

• Người mua ở thực gặp khó do giá cao
• Nhà đầu tư tập trung vào sản phẩm có pháp lý rõ ràng
• Phân khúc cao cấp hấp thụ tốt hơn nhờ nhu cầu từ nhóm khách hàng giàu

Xu hướng phát triển: Đô thị gắn với hạ tầng giao thông

Trong dài hạn, thị trường được kỳ vọng sẽ cải thiện nguồn cung nhờ:

• Hoàn thiện khung pháp lý
• Đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn
• Phát triển mô hình đô thị TOD (gắn với giao thông công cộng)

Các khu vực dọc theo tuyến metro, vành đai, cao tốc sẽ trở thành “điểm nóng” mới, mở ra cơ hội đầu tư dài hạn.

Cơ hội và thách thức cho nhà đầu tư năm 2026

Cơ hội:

• Nguồn cung lớn giúp đa dạng lựa chọn
• Thị trường phục hồi thanh khoản
• Hạ tầng phát triển tạo dư địa tăng giá

Thách thức:

• Giá cao gây áp lực tài chính
• Rủi ro pháp lý nếu chọn sai dự án
• Phân khúc giá rẻ ngày càng hiếm

Năm 2026 đánh dấu bước ngoặt quan trọng của thị trường căn hộ TP.HCM khi nguồn cung bùng nổ nhưng đi kèm với sự phân hóa rõ rệt. Sự dẫn dắt của các “ông lớn” như Sunshine Group cho thấy xu hướng tập trung vào các đại đô thị quy mô lớn, tích hợp tiện ích.

Tuy nhiên, trong bối cảnh giá vẫn neo cao, nhà đầu tư cần thận trọng lựa chọn sản phẩm phù hợp, ưu tiên giá trị thực và khả năng khai thác dài hạn.

Hỏi – đáp về thị trường căn hộ TP.HCM 2026