Hà Nội mắc kẹt cải tạo chung cư cũ: Hơn 20 năm mới đạt 1,2%, đâu là nút thắt lớn nhất?

Thực trạng đáng báo động của chung cư cũ tại Hà Nội

Theo ông Nguyễn Quyết Tiến, các khu chung cư cũ tại Hà Nội không chỉ là dấu tích của một giai đoạn phát triển đô thị, mà đang trở thành nguồn rủi ro lớn đối với an toàn sống và vận hành đô thị.

Phần lớn các công trình này được xây dựng từ những năm 1960–1990, với tiêu chuẩn kỹ thuật thấp, vật liệu xuống cấp theo thời gian và thiếu bảo trì đúng mức. Sau hàng chục năm sử dụng, nhiều tòa nhà đã xuất hiện tình trạng:

• Nứt vỡ kết cấu
• Hệ thống điện nước xuống cấp
• Nguy cơ mất an toàn cao

Không chỉ vậy, các khu chung cư cũ còn làm suy giảm chất lượng sống đô thị do:

• Thiếu không gian xanh
• Thiếu chỗ đỗ xe
• Hạ tầng xã hội quá tải
• Không gian công cộng bị lấn chiếm

Hơn 2.000 chung cư cũ nhưng chỉ cải tạo được 1,2%

Dù từ năm 2005, Hà Nội đã có kế hoạch cải tạo chung cư cũ, nhưng sau hơn 20 năm, kết quả đạt được rất hạn chế.

Cụ thể:

• Hơn 2.160 chung cư cũ
• Khoảng 1.700 nhà thuộc hơn 100 khu dân cư
• Khoảng 500 nhà đơn lẻ

Tuy nhiên, chỉ khoảng 1,2% số chung cư được cải tạo hoàn thành.

Con số này cho thấy tiến độ cải tạo gần như “giậm chân tại chỗ”, trong khi nhu cầu cấp thiết ngày càng gia tăng.

Những “điểm nghẽn” khiến cải tạo chung cư cũ bế tắc

1. Công trình bị cơi nới, biến dạng kết cấu

Một trong những khó khăn lớn là việc người dân tự ý cải tạo, cơi nới căn hộ trong nhiều năm, khiến kết cấu công trình bị biến dạng.

Điều này gây khó khăn cho:

• Công tác kiểm định chất lượng
• Lập quy hoạch cải tạo
• Thiết kế phương án xây dựng lại

2. Cơ chế chính sách chưa đủ mạnh

Theo các chuyên gia, dù đã có nhiều điều chỉnh pháp lý từ năm 2020 đến nay, nhưng hệ thống chính sách vẫn:

• Thiếu đồng bộ
• Chưa đủ hấp dẫn nhà đầu tư
• Chưa tạo được sự đồng thuận từ người dân

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, khung pháp lý hiện tại chưa đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân.

3. Bài toán dân số và quy hoạch nội đô

Phần lớn chung cư cũ nằm tại các quận trung tâm như:

• Ba Đình
• Hoàn Kiếm
• Đống Đa
• Hai Bà Trưng

Đây là khu vực bị khống chế nghiêm ngặt về mật độ dân số, dẫn đến mâu thuẫn lớn:

• Thực tế dân số cao
• Nhưng quy hoạch lại yêu cầu giảm dân số

Hệ quả là nhà đầu tư không thể tăng diện tích kinh doanh để bù đắp chi phí, khiến dự án kém hấp dẫn về tài chính.

4. Kỳ vọng đền bù của người dân quá cao

Một vấn đề nhạy cảm khác là mức đền bù.

Trong nhiều trường hợp:

• Người dân kỳ vọng đền bù cao hơn quy định
• Khó đạt được sự đồng thuận
• Làm tăng chi phí dự án

Điều này khiến nhiều dự án bị “đóng băng” ngay từ giai đoạn chuẩn bị.

5. Thiếu quỹ đất để tái định cư

Nhiều khu chung cư cũ không có quỹ đất dự phòng để triển khai theo hình thức cuốn chiếu (di dời – xây dựng – quay lại).

Đây là một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo trở nên phức tạp và kéo dài.

Doanh nghiệp “ngại” tham gia vì hiệu quả thấp

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, doanh nghiệp khi tham gia dự án phải đảm bảo hiệu quả tài chính, không thể chỉ làm vì mục tiêu công ích.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay:

• Chi phí đầu tư lớn
• Không được tăng mật độ xây dựng
• Khó cân đối lợi nhuận

Do đó, dù nhiều doanh nghiệp quan tâm, nhưng vẫn chưa sẵn sàng “xuống tiền”.

Giải pháp nào để tháo gỡ nút thắt?

1. Hoàn thiện cơ chế chính sách

Cần xây dựng khung pháp lý rõ ràng, minh bạch, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên.

2. Linh hoạt trong quy hoạch dân số

Xem xét điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch phù hợp thực tế, tạo điều kiện cho nhà đầu tư.

3. Chuẩn bị quỹ đất bù đắp

Đề xuất sử dụng quỹ đất khác để:

• Bù đắp cho nhà đầu tư
• Áp dụng mô hình BT (xây dựng – chuyển giao)

4. Tăng vai trò của Nhà nước

Theo Lê Hoàng Châu, trong trường hợp không đạt được sự đồng thuận:

• Nhà nước có thể trực tiếp thực hiện
• Hoặc mời gọi doanh nghiệp tham gia theo cơ chế đặc thù

5. Đảm bảo lộ trình và tiến độ rõ ràng

Các cơ quan quản lý cần:

• Phân công trách nhiệm cụ thể
• Đặt ra mốc thời gian rõ ràng
• Giám sát chặt chẽ quá trình triển khai

Tác động đến thị trường bất động sản

Nếu tháo gỡ được các nút thắt, cải tạo chung cư cũ sẽ:

• Tạo nguồn cung nhà ở mới tại nội đô
• Nâng cao chất lượng sống
• Gia tăng giá trị bất động sản khu vực trung tâm
• Thu hút dòng vốn đầu tư lớn

Ngược lại, nếu tiếp tục trì trệ, nguy cơ mất an toàn và xuống cấp đô thị sẽ ngày càng nghiêm trọng.

Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội không chỉ là bài toán kỹ thuật mà còn là bài toán về cơ chế, lợi ích và quy hoạch đô thị.

Nếu không có giải pháp đột phá, hàng nghìn công trình xuống cấp sẽ tiếp tục là “quả bom tiềm ẩn” trong lòng đô thị. Ngược lại, nếu tháo gỡ được các nút thắt, đây sẽ là cơ hội vàng để tái thiết đô thị và nâng tầm chất lượng sống cho hàng triệu người dân.