Giá căn hộ 2026 lập đỉnh: Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh

Giá căn hộ sơ cấp đồng loạt tăng cao kỷ lục

Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của Avison Young Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét: giá căn hộ liên tục lập đỉnh mới, trong khi thanh khoản có dấu hiệu chững lại trên diện rộng.

Tại TP.HCM (sau sáp nhập), giá căn hộ sơ cấp đã đạt khoảng 3.900 USD/m² – mức cao nhất từ trước đến nay. Trong quý I, thị trường ghi nhận khoảng 15.000 sản phẩm mở bán, với 35% nguồn cầu đến từ các dự án mới, đặc biệt tập trung tại Bình Dương. Sau mỗi đợt mở bán, giá tăng trung bình 3% so với quý trước.

Nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang, với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes và Sunshine Homes. Điều này khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao, trong khi phân khúc trung cấp chỉ được bổ sung một phần từ khu vực Bình Dương.

Hà Nội vượt TP.HCM về giá, thanh khoản giảm mạnh

Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt khoảng 3.950 USD/m², tăng tới 30% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung đạt khoảng 10.000 căn, chủ yếu thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, tập trung tại khu vực phía Tây Nam và phía Nam thành phố.

Các dự án lớn từ Sunshine Group và MIK Group chiếm tỷ trọng đáng kể, trong đó khoảng 4.000 căn được mở bán sau Tết Nguyên đán.

Tuy nhiên, dù nguồn cung dồi dào, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều ghi nhận thanh khoản sụt giảm. Đây được xem là dấu hiệu cho thấy giai đoạn tăng trưởng nóng đã kết thúc, nhường chỗ cho chu kỳ điều chỉnh và sàng lọc mạnh mẽ.

Dự báo trong giai đoạn 2026–2027, Hà Nội sẽ đón thêm khoảng 40.000 căn hộ từ các đại đô thị tại Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng và Nam Từ Liêm.

Đà Nẵng tăng giá nhẹ, sức hấp thụ chậm lại

Tại Đà Nẵng, giá căn hộ sơ cấp đạt khoảng 3.574 USD/m², tăng 3% so với cuối năm 2025. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ chậm lại đáng kể.

Nguồn cung trong quý khá hạn chế, với khoảng 200 căn mới và hơn 1.600 căn đủ điều kiện mở bán từ các dự án cũ. Điều này phản ánh sự thận trọng của cả chủ đầu tư lẫn người mua trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.

Giá tăng nhưng giao dịch giảm: Nghịch lý của thị trường

Báo cáo từ Knight Frank Việt Nam cho thấy giá chào bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM sau mở rộng đạt hơn 97 triệu đồng/m², riêng khu trung tâm cũ lên tới 107 triệu đồng/m² – mức cao nhất trong nhiều năm.

Tổng lượng giao dịch quý I đạt hơn 5.000 căn, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước nhưng lại giảm tới 66% so với quý IV/2025. Tỷ lệ hấp thụ tại TP.HCM cũ chỉ đạt khoảng 25%, tập trung chủ yếu ở các dự án có chính sách bán hàng linh hoạt như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán.

Ông Alex Crane nhận định: giá căn hộ tăng không chỉ mang tính chu kỳ mà còn phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc thị trường. Khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển tăng cao, các dự án mới buộc phải định vị ở phân khúc cao cấp, kéo theo mặt bằng giá tăng.

Nhà liền thổ: Nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản chưa bứt phá

Phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM ghi nhận sự gia tăng nguồn cung đáng kể trong 2 tháng đầu năm 2026, với gần 6.000 căn được tung ra thị trường. Các khu vực nổi bật bao gồm Cần Giờ, khu trung tâm và các vành đai nội đô.

Giá sơ cấp dao động quanh mức 7.800 USD/m², giảm nhẹ đầu quý nhưng tăng dần về cuối quý. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn chưa có sự đột biến, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Tại Hà Nội, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới, giá tiếp tục neo cao, đạt trung bình 9.600 USD/m², thậm chí lên tới 13.000 USD/m² tại một số khu dân cư hiện hữu. Dự báo thị trường sẽ đi ngang trong giai đoạn tới.

Trong khi đó, tại Đà Nẵng, giá nhà liền thổ tăng khoảng 12% so với cùng kỳ, nhưng thanh khoản giảm gần 40%. Dù vậy, thị trường không xuất hiện tình trạng bán tháo, cho thấy nền tảng vẫn ổn định.

Dòng vốn toàn cầu chuyển sang “đầu tư thực chiến”

Ông David Jackson cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành mới. Dòng vốn quốc tế không còn mang tính thử nghiệm mà đã chuyển sang đầu tư thực tế, có chiến lược dài hạn.

Việt Nam đang dần chuyển mình từ một thị trường mới nổi sang vị thế quan trọng trong chiến lược đầu tư khu vực. Điều này mở ra cơ hội lớn nhưng cũng đòi hỏi thị trường phải minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn.