Doanh nghiệp bất động sản vay ngân hàng lãi tới 14%/năm: Áp lực tài chính gia tăng

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đang phải vay vốn ngân hàng với mức lãi suất khá cao, có khoản lên tới 14–15%/năm. Chi phí vốn gia tăng khiến các công ty trong ngành đối mặt với áp lực lớn về tài chính, đồng thời buộc phải tái cấu trúc nguồn vốn để duy trì hoạt động và phát triển dự án.

Theo khảo sát từ báo cáo tài chính hợp nhất năm 2025 của một số doanh nghiệp bất động sản lớn, tổng dư nợ vay tài chính của 9 công ty trong ngành đã lên tới hơn 242.000 tỷ đồng, tăng khoảng 39% so với năm trước.

Nợ vay của nhiều doanh nghiệp vẫn ở mức an toàn

Mặc dù tổng dư nợ vay tăng mạnh, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì tỷ lệ nợ vay ở mức tương đối an toàn so với vốn chủ sở hữu.

Một số doanh nghiệp có dư nợ vay tăng đáng kể trong năm qua gồm:

• Vinhomes tăng khoảng 80%
• Khang Điền tăng khoảng 43%
• Novaland tăng khoảng 9%
• Phát Đạt tăng khoảng 4%

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp khác đã chủ động giảm nợ vay để cải thiện sức khỏe tài chính. Ví dụ:

• Quốc Cường Gia Lai giảm tới 75%
• DIC Corp giảm 42%
• An Gia giảm 29%
• Đất Xanh giảm 27%
• Nam Long giảm 21%

Xét theo tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu, đa số doanh nghiệp đều duy trì dưới mức 1 lần – được xem là ngưỡng an toàn. Một số công ty thậm chí có tỷ lệ rất thấp, như Quốc Cường Gia Lai chỉ khoảng 0,02 lần, DIC Corp 0,22 lần và Đất Xanh khoảng 0,23 lần.

Trong nhóm khảo sát, Novaland là doanh nghiệp có tỷ lệ nợ vay cao hơn khi vượt mức chuẩn, khoảng 1,2 lần vốn chủ sở hữu.

Mặt bằng lãi suất vay có sự chênh lệch lớn

Lãi suất vay của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay khá đa dạng, phụ thuộc vào thời hạn vay, loại tiền tệ cũng như tài sản đảm bảo.

Một số khoản vay có mức lãi suất khá cao, lên tới 14–15%/năm, trong khi nhiều khoản khác được áp dụng lãi suất cố định khoảng 7–9%/năm hoặc thả nổi theo lãi suất thị trường cộng biên độ.

Trường hợp của Vinhomes

Các khoản vay ngắn hạn của doanh nghiệp này có nhiều mức lãi suất khác nhau. Với khoản vay bằng USD không có tài sản đảm bảo, lãi suất phổ biến khoảng 5,83% đến 11,5%/năm.

Đối với khoản vay bằng VND có tài sản đảm bảo, lãi suất dao động từ 5,5% đến 15%/năm.

Các khoản vay dài hạn của doanh nghiệp đều có tài sản đảm bảo, với lãi suất từ 7,2% đến 14%/năm. Tổng giá trị vay dài hạn khoảng 59.697 tỷ đồng, thời gian trả nợ kéo dài từ năm 2026 đến tận 2035.

Lãi suất vay tại Novaland

Các khoản vay của Novaland cũng có nhiều mức khác nhau. Một số khoản áp dụng lãi suất cố định 11,5%/năm trong 3 tháng đầu, sau đó điều chỉnh theo lãi suất tiền gửi cá nhân kỳ hạn 12 tháng cộng thêm biên độ 3,5–4%/năm.

Một số khoản vay khác có lãi suất thấp hơn, khoảng 9%/năm, điều chỉnh định kỳ theo lãi suất cơ sở của ngân hàng.

Nam Long và Khang Điền

Tại Nam Long, các khoản vay ngắn hạn có lãi suất tương đối thấp, khoảng 5,8% đến 9,1%/năm. Trong khi đó, các khoản vay dài hạn đáo hạn giai đoạn 2029–2030 có lãi suất khoảng 8,5–9%/năm.

Đối với Khang Điền, một khoản vay ngắn hạn khoảng 1.250 tỷ đồng được áp dụng lãi suất 9%/năm để phục vụ tài trợ dự án.

Áp lực lãi suất buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc

Chi phí vốn tăng cao đang tạo ra áp lực lớn cho các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là những công ty phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, lãi suất tăng không chỉ làm tăng chi phí tài chính mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai dự án mới, mở rộng quỹ đất và duy trì dòng tiền.

Sau giai đoạn khó khăn của thị trường từ năm 2022 đến 2024, nhiều chủ đầu tư đã phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc thu hẹp quy mô hoạt động. Do đó, khả năng xoay xở vốn của các doanh nghiệp hiện nay không còn nhiều dư địa.

Nếu ngân hàng tiếp tục siết tín dụng bất động sản, nguy cơ thiếu hụt dòng tiền và chậm tiến độ dự án có thể gia tăng.

Cần chuyển sang nguồn vốn dài hạn

Các chuyên gia kinh tế cho rằng bài học lớn sau giai đoạn khủng hoảng vừa qua là doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn, đặc biệt là các nguồn vốn dài hạn.

Những nguồn tài chính bền vững có thể bao gồm:

• Hợp tác với đối tác chiến lược
• Phát hành trái phiếu kỳ hạn 5–10 năm
• Thu hút vốn đầu tư từ quỹ đầu tư

Nếu quá phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng ngắn hạn, doanh nghiệp sẽ rất dễ bị tổn thương khi lãi suất biến động.

Ngoài ra, lãi suất cao cũng khiến nhà đầu tư và người mua nhà trở nên thận trọng hơn, khiến thanh khoản thị trường suy giảm. Khi doanh thu chậm lại, doanh nghiệp càng gặp khó khăn trong việc trả nợ ngân hàng.

Triển vọng thị trường trong thời gian tới

Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc mô hình tài chính và chiến lược phát triển dự án.

Những công ty có nguồn vốn mạnh, quỹ đất tốt và chiến lược tài chính dài hạn sẽ có lợi thế lớn hơn khi thị trường phục hồi.

Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngắn hạn có thể tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức nếu lãi suất chưa giảm mạnh trong thời gian tới.