Bất động sản văn phòng Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới: Hà Nội dẫn sóng, xu hướng xanh lên ngôi

Thị trường văn phòng Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Theo khảo sát từ Cushman & Wakefield (C&W), thị trường bất động sản thương mại tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mới với quy mô ngày càng mở rộng. Không chỉ gia tăng về nguồn cung, thị trường còn chứng kiến những thay đổi rõ nét trong hành vi khách thuê và xu hướng dịch chuyển không gian tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Đây được xem là bước chuyển quan trọng, phản ánh sự trưởng thành của thị trường văn phòng trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang hội nhập sâu rộng và chuyển dịch theo hướng bền vững.

Nguồn cung tăng mạnh, phân khúc hạng A dẫn dắt

Ông Nguyễn Phước Thuận – Giám đốc Tư vấn cho thuê của C&W – cho biết trong những năm gần đây, thị trường văn phòng ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể về nguồn cung.

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung văn phòng đã tăng khoảng 160%, đạt quy mô khoảng 1,7 triệu m². Đáng chú ý, phân khúc hạng A tăng nhanh và đóng vai trò dẫn dắt thị trường, cho thấy nhu cầu ngày càng cao đối với không gian làm việc chất lượng.

Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung cũng tăng khoảng 90%, riêng phân khúc hạng A tăng hơn 200%, đạt khoảng 650.000 m². Tuy nhiên, mức độ cạnh tranh tại đây cao hơn do sự tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm.

Hà Nội có lợi thế phát triển dài hạn

Dù cả hai thị trường đều tăng trưởng mạnh, nhưng Hà Nội được đánh giá có dư địa phát triển phân khúc cao cấp lớn hơn. Nguyên nhân đến từ:

• Quỹ đất dồi dào
• Không gian đô thị phân bố đa dạng
• Xu hướng mở rộng ra các khu vực vệ tinh

Ngược lại, TP. Hồ Chí Minh vẫn tập trung mạnh tại khu vực trung tâm, khiến giá thuê cao và hạn chế khả năng mở rộng trong dài hạn.

Điều này tạo ra sự khác biệt rõ rệt trong chiến lược phát triển của hai đô thị lớn nhất cả nước.

Xu hướng dịch chuyển mạnh về phía Tây Hà Nội

Trong khoảng 3–5 năm trở lại đây, thị trường văn phòng tại Hà Nội ghi nhận xu hướng dịch chuyển rõ rệt sang phía Tây. Khu vực này đang dần hình thành trung tâm mới nhờ:

• Hạ tầng giao thông phát triển nhanh
• Quỹ đất lớn
• Khả năng mở rộng trong tương lai

Xu hướng này không chỉ giúp giảm tải áp lực cho khu vực nội đô mà còn mở ra cơ hội phát triển các tổ hợp văn phòng hiện đại, quy mô lớn.

Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh vẫn duy trì sự tập trung cao tại khu vực trung tâm, dẫn đến mức giá thuê cao và cạnh tranh gay gắt giữa các dự án.

Tỷ lệ lấp đầy phục hồi sau đại dịch

Trước năm 2019, tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều duy trì ở mức cao, thường trên 80–90%. Tuy nhiên, sau năm 2020, đại dịch COVID-19 cùng với xu hướng làm việc từ xa đã khiến tỷ lệ này giảm mạnh.

Hiện nay, thị trường đang phục hồi rõ rệt:

• Hà Nội đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 80–85%
• TP. Hồ Chí Minh phục hồi chậm hơn do áp lực cạnh tranh

Điều này cho thấy nhu cầu thuê văn phòng đang quay trở lại, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng tốt và giá thuê hợp lý.

Nguồn cung mới và xu hướng dịch chuyển tiếp diễn

Theo dự báo của C&W, trong giai đoạn tới, Hà Nội sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với nguồn cung khoảng 120.000 m² văn phòng mỗi năm. Đồng thời, xu hướng dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm sang phía Tây sẽ tiếp tục diễn ra.

Đây là tín hiệu tích cực cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp đang tìm kiếm không gian làm việc hiện đại với chi phí hợp lý.

Văn phòng xanh và không gian linh hoạt lên ngôi

Một xu hướng nổi bật khác đang định hình thị trường là sự gia tăng của các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh. Bà Chương Quốc Đoan – Quản lý cấp cao cho thuê – cho biết các tiêu chuẩn về môi trường và phát triển bền vững đang trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định của khách thuê.

Đặc biệt, các doanh nghiệp quốc tế ngày càng ưu tiên:

• Tòa nhà đạt chứng chỉ xanh
• Không gian làm việc linh hoạt
• Thiết kế thân thiện môi trường

Xu hướng này không chỉ giúp nâng cao chất lượng làm việc mà còn góp phần xây dựng hình ảnh doanh nghiệp bền vững.

Cơ hội lớn cho thị trường bất động sản thương mại

Sự kết hợp giữa tăng trưởng nguồn cung, thay đổi hành vi khách thuê và xu hướng phát triển bền vững đang mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản văn phòng tại Việt Nam.

Trong bối cảnh nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và hội nhập quốc tế sâu rộng, thị trường văn phòng được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, trở thành một trong những phân khúc hấp dẫn nhất đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước.