Bất động sản 2026: Doanh nghiệp nào có thể đạt doanh số hơn 200.000 tỷ và dẫn dắt thị trường?

Thị trường bất động sản 2026: Áp lực lớn nhưng chưa mất động lực

Theo báo cáo ngành bất động sản dân dụng năm 2026 của ACBS, thị trường tiếp tục đối diện nhiều khó khăn, đặc biệt là từ chính sách kiểm soát tín dụng và chi phí vốn gia tăng.

Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá mức chung của nền kinh tế (khoảng 15%), trong khi nhu cầu vốn thực tế của ngành có thể lên tới 32%. Điều này tạo ra khoảng cách lớn giữa cung – cầu vốn, khiến doanh nghiệp gặp khó trong việc triển khai dự án, nhất là các đơn vị có pháp lý chưa hoàn thiện.

Song song đó, mặt bằng lãi suất tăng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp và người mua nhà:

• Lãi suất ưu đãi khoảng 9%/năm
• Lãi suất thả nổi phổ biến 12–14%/năm

Chi phí tài chính tăng khiến nhu cầu mua nhà suy giảm, đồng thời tạo áp lực lên biên lợi nhuận của các chủ đầu tư.

Chi phí đầu vào leo thang, lợi nhuận bị “bào mòn”

Không chỉ khó khăn về vốn, doanh nghiệp bất động sản còn chịu áp lực từ chi phí đầu vào:

• Giá thép tăng khoảng 4% so với năm 2025
• Giá xi măng tăng tới 15%
• Chi phí giải phóng mặt bằng và giá đất tiếp tục leo thang

Những yếu tố này khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp, buộc các doanh nghiệp phải tối ưu chiến lược phát triển, đồng thời tập trung vào các dự án quy mô lớn để tạo hiệu quả kinh tế.

Doanh thu toàn ngành vẫn tăng trưởng nhẹ

Dù đối mặt nhiều thách thức, ACBS vẫn dự báo nhóm doanh nghiệp bất động sản dân dụng lớn (gồm Vinhomes, Khang Điền, Nam Long…) sẽ đạt:

• Tổng doanh thu khoảng 170.000 tỷ đồng
• Lợi nhuận sau thuế hơn 47.000 tỷ đồng
• Tăng trưởng khoảng 7% so với năm trước

Đáng chú ý, phần lớn doanh thu đến từ việc bàn giao các sản phẩm đã bán từ trước, thay vì mở bán mới – phản ánh xu hướng “phòng thủ” của thị trường.

Vinhomes – “đầu tàu” với doanh số vượt 200.000 tỷ đồng

Trong bức tranh toàn ngành, Vinhomes nổi lên là doanh nghiệp dẫn dắt với quy mô vượt trội.

ACBS dự báo doanh số năm 2026 của Vinhomes có thể đạt khoảng 210.000 tỷ đồng, tăng nhẹ so với mức 205.300 tỷ đồng năm 2025 – vốn đã gấp đôi năm 2024.

Động lực tăng trưởng đến từ đại dự án

Các dự án quy mô lớn đóng vai trò then chốt trong việc tạo doanh thu:

• Vinhomes Green Paradise
• Wonder City
• Golden City
• Royal Island
• Dream City

Trong đó, riêng Vinhomes Green Paradise tại TP.HCM có quy mô hơn 2.870 ha, tổng vốn đầu tư lên tới khoảng 466.000 tỷ đồng – một trong những dự án lớn nhất thị trường hiện nay.

Quỹ đất “khủng” và chiến lược bán sỉ tạo lợi thế

Vinhomes hiện sở hữu quỹ đất gần 24.600 ha tại nhiều địa phương như Khánh Hòa, Quảng Ninh, TP.HCM và Tây Ninh.

Chiến lược bán sỉ cho nhà đầu tư giúp doanh nghiệp:

• Đẩy nhanh tiến độ triển khai
• Rút ngắn thời gian thu hồi vốn
• Giảm chi phí bán hàng

Tính đến cuối năm 2025, doanh thu chưa ghi nhận (backlog) của Vinhomes đạt khoảng 186.400 tỷ đồng – nền tảng vững chắc cho tăng trưởng trong các năm tới.

Áp lực tài chính và kỳ vọng hạ tầng

Dù triển vọng tích cực, Vinhomes vẫn đối mặt áp lực tài chính khi tổng nợ vay lên tới hơn 146.000 tỷ đồng, khiến tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu tăng lên 37,8%.

Tuy nhiên, triển vọng dài hạn được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng trọng điểm:

• Vành đai 3
• Cầu Cần Giờ
• Metro Bến Thành – Cần Giờ
• Cao tốc TP.HCM – Mộc Bài

Những công trình này sẽ tạo lực đẩy lớn cho giá trị bất động sản trong tương lai.

Khang Điền và Nam Long: Tăng trưởng ổn định

Bên cạnh Vinhomes, Khang Điền và Nam Long cũng được đánh giá tích cực.

Khang Điền (KDH)

• Quỹ đất khoảng 630 ha tại TP.HCM
• Doanh số 2026 dự kiến 5.900 tỷ đồng
• Có thể tăng lên 10.000 tỷ đồng vào 2027

Nam Long (NLG)

• Tăng trưởng mạnh ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền
• Doanh số 2026 dự kiến khoảng 16.000 tỷ đồng
• Tình hình tài chính cải thiện rõ rệt

Hai doanh nghiệp này đại diện cho nhóm phát triển bền vững, tập trung vào nhu cầu thực của thị trường.

Xu hướng phân hóa mạnh giai đoạn 2025–2027

Theo ACBS, thị trường bất động sản trong giai đoạn 2025–2027 sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt.

Những doanh nghiệp có lợi thế sẽ bao gồm:

• Quỹ đất lớn
• Pháp lý minh bạch
• Tài chính lành mạnh
• Chiến lược phù hợp nhu cầu thực

Sự xuất hiện của doanh nghiệp có thể đạt doanh số hơn 200.000 tỷ đồng không chỉ là điểm nhấn, mà còn phản ánh xu hướng “tập trung hóa” – nơi các “ông lớn” ngày càng chi phối thị trường.