Doanh Nghiệp Bất Động Sản Kêu Cứu Vì Tiền Sử Dụng Đất: Nhiều Dự Án Nhà Ở Xã Hội Tại TP HCM Bị “Treo” Suốt Nhiều Năm

Nhiều dự án bất động sản bị đình trệ vì vướng xác định tiền sử dụng đất

Tại hội nghị triển khai Chỉ thị 45/CT-UBND ngày 5/5/2026 của UBND TP HCM về tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng kéo dài, bà Nguyễn Nam Phương – Chủ tịch HĐTV kiêm Tổng Giám đốc Công ty TNHH MTV Lan Anh – đã có nhiều chia sẻ đáng chú ý về thực trạng khó khăn mà doanh nghiệp đang đối mặt.

Theo bà Phương, các dự án của Công ty Lan Anh tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ (nay thuộc TP HCM) đang bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi những vướng mắc pháp lý liên quan đến:

• Xác định giá đất
• Tiền sử dụng đất
• Quy hoạch
• Chuyển mục đích sử dụng đất
• Nghĩa vụ tài chính

Đặc biệt, nhiều dự án nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp dù có ý nghĩa an sinh lớn nhưng vẫn rơi vào tình trạng chậm tiến độ kéo dài nhiều năm.

Công ty Lan Anh từng tiên phong phát triển nhà ở xã hội

Theo đại diện doanh nghiệp, Công ty Lan Anh là một trong những đơn vị tiên phong triển khai các dự án nhà ở xã hội tại xã Hòa Long và phường Tam Long trong giai đoạn trước đây, khi thị trường chưa có quy định bắt buộc dành quỹ đất phát triển phân khúc này.

Doanh nghiệp cho biết mục tiêu ban đầu là đồng hành cùng địa phương:

• Thu hút dân cư về sinh sống
• Hình thành các khu đô thị mới
• Cải thiện hạ tầng
• Thay đổi diện mạo khu vực

Đến nay, nhiều khu vực từng hoang hóa đã trở nên đông dân cư, phát triển rõ rệt về kinh tế và điều kiện sống.

Tuy nhiên, sau quá trình đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân và tự thỏa thuận đền bù với người dân, doanh nghiệp lại gặp hàng loạt khó khăn liên quan đến thủ tục tài chính đất đai.

Chậm xác định tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp kiệt quệ

Một trong những vấn đề được bà Nguyễn Nam Phương nhấn mạnh là việc xác định tiền sử dụng đất kéo dài quá lâu.

Theo phản ánh, suốt hơn 5 năm qua, nhiều hồ sơ của doanh nghiệp liên tục bị luân chuyển giữa các cơ quan chức năng khiến tiến độ xử lý đình trệ.

Bà Phương cho biết:

“Nếu thủ tục được xử lý đúng tiến độ, doanh nghiệp đã không phải chịu áp lực vay nợ và chi phí tài chính lớn như hiện nay.”

Việc chậm xác định nghĩa vụ tài chính khiến:

• Doanh nghiệp không thể thu hồi vốn
• Các dự án không thể hoàn tất pháp lý
• Người dân chưa được cấp sổ
• Ngân hàng gặp khó trong giải ngân
• Công trình phải tạm dừng thi công

Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu dòng tiền dù dự án đã đầu tư gần hoàn thiện.

Bất cập trong quy trình định giá đất

Theo lãnh đạo Công ty Lan Anh, quy trình định giá đất hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập.

Có trường hợp cơ quan chức năng xác định nghĩa vụ tài chính khoảng 24 tỷ đồng, nhưng do vượt mốc 20 tỷ đồng nên hồ sơ phải chuyển sang quy trình thẩm định khác, kéo theo việc rà soát lại và xử lý qua nhiều cấp.

Điều này khiến:

• Thời gian giải quyết bị kéo dài
• Phát sinh chi phí tài chính
• Gia tăng áp lực cho doanh nghiệp

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng phản ánh tình trạng:

• Thông báo thuế ban hành chậm
• Sai sót trong xác định nghĩa vụ tài chính
• Doanh nghiệp bị tính tiền phạt chậm nộp dù lỗi không xuất phát từ phía mình

Theo bà Phương, việc vừa bị chậm thủ tục vừa bị xử phạt khiến doanh nghiệp ngày càng mất động lực tiếp tục đầu tư vào các dự án an sinh xã hội.

Giá đất tính theo thị trường nhưng chi phí khấu trừ quá thấp

Một điểm đáng chú ý khác được doanh nghiệp phản ánh là phương pháp xác định giá đất hiện chưa phù hợp thực tế.

Trong khi giá đất được xác định theo phương pháp thặng dư sát với giá thị trường, thì các khoản chi phí đầu tư được khấu trừ lại áp dụng theo khung giá nhà nước thấp hơn rất nhiều.

Điều này khiến doanh nghiệp chịu thiệt lớn vì:

• Chi phí thực tế cao hơn mức được tính
• Biên lợi nhuận bị thu hẹp
• Áp lực tài chính gia tăng
• Dự án khó triển khai tiếp

Đặc biệt với các dự án nhà ở xã hội, mức lợi nhuận vốn đã thấp nên các chi phí phát sinh càng tạo thêm khó khăn cho chủ đầu tư.

Hàng loạt dự án của Công ty Lan Anh đang bị “treo”

Hiện nay, Công ty Lan Anh cho biết có ít nhất 4 dự án đang gặp vướng mắc pháp lý nghiêm trọng.

Dự án Lan Anh 7B mở rộng

Dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ thuế nên kéo theo nhiều hệ lụy cho:

• Doanh nghiệp
• Người mua nhà
• Hệ thống ngân hàng

Dự án Lan Anh 10

Dù hạ tầng gần hoàn thiện nhưng doanh nghiệp buộc phải dừng thi công.

Theo lý giải, nếu tiếp tục hoàn thiện hạ tầng như thảm nhựa đường, giá đất sẽ bị tính tăng cao hơn, khiến áp lực tài chính tăng mạnh.

Vì vậy, nhiều hạng mục phải tạm dừng, để cỏ mọc trên công trình dang dở.

Dự án Lan Anh 11

Dự án tại huyện Châu Đức cũ bị kéo dài nhiều năm do liên quan phản ánh lấn chiếm lòng hồ.

Ngoài ra, việc điều chỉnh hướng tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đi qua khu vực dự án cũng khiến doanh nghiệp phải:

• Thuê đơn vị tư vấn
• Điều chỉnh quy hoạch
• Phát sinh thêm chi phí lớn

Tuy nhiên đến nay hồ sơ vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.

Dự án Lan Anh 12

Dự án tại xã Phú Mỹ từng nằm trong danh mục phát triển nhà ở của địa phương và đã được báo cáo Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên, quy hoạch mới lại điều chỉnh khoảng 28 ha đất từ chức năng thương mại – dịch vụ sang đất cây xanh hạn chế hoặc rơi vào tình trạng quy hoạch treo.

Điều này khiến kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp gần như bị đình trệ.

Doanh nghiệp kiến nghị thanh tra trách nhiệm các đơn vị liên quan

Từ những vướng mắc kéo dài, bà Nguyễn Nam Phương đề nghị các cơ quan chức năng:

• Sớm thanh tra quá trình xử lý hồ sơ
• Làm rõ trách nhiệm của các đơn vị liên quan
• Đẩy nhanh tiến độ xác định giá đất
• Hoàn thiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Đồng thời, doanh nghiệp cũng kiến nghị việc lập quy hoạch địa phương cần bám sát quy hoạch cấp trên đã được Thủ tướng phê duyệt nhằm tránh tình trạng:

• Điều chỉnh công năng thiếu đồng bộ
• Quy hoạch chồng chéo
• Gây thiệt hại cho nhà đầu tư và người dân

Áp lực lớn với thị trường bất động sản TP HCM mở rộng

Sau quá trình mở rộng địa giới và điều chỉnh quy hoạch, nhiều khu vực từng thuộc Bà Rịa – Vũng Tàu đang bước vào giai đoạn rà soát pháp lý và tái cấu trúc quy hoạch.

Điều này tạo ra:

• Áp lực lớn cho doanh nghiệp bất động sản
• Nguy cơ chậm nguồn cung nhà ở
• Ảnh hưởng tiến độ nhà ở xã hội
• Tác động tới tâm lý nhà đầu tư

Trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, việc tháo gỡ các nút thắt về đất đai, pháp lý và nghĩa vụ tài chính được xem là yếu tố then chốt để khơi thông dòng vốn và thúc đẩy thị trường phục hồi.