Bất Động Sản TP.HCM Bước Vào Giai Đoạn “Lọc Nhiễu”: Dòng Tiền Quay Trở Lại Nhưng Chọn Lọc Hơn

Sau thời gian dài chịu áp lực từ lãi suất cao, thanh khoản suy giảm và tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư, thị trường bất động sản TP.HCM đang bắt đầu xuất hiện những tín hiệu phục hồi đáng chú ý. Dù chưa bước vào chu kỳ tăng trưởng nóng như các giai đoạn trước, nhưng diễn biến mới về nguồn cung, lợi nhuận doanh nghiệp và xu hướng dòng tiền cho thấy thị trường đang dần bước qua giai đoạn khó khăn nhất.

Điểm đáng chú ý là thay vì các cơn sốt đầu cơ hay “lướt sóng” ngắn hạn, bất động sản TP.HCM hiện đang tái cấu trúc theo hướng thực chất và bền vững hơn. Nhà đầu tư quay lại thị trường với tâm thế thận trọng, ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác dòng tiền tốt và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM Dần Xuất Hiện Tín Hiệu Phục Hồi

Theo đánh giá từ Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản DatXanh Services (FERI), quý II/2026 và nửa cuối năm sẽ là giai đoạn thị trường tiếp tục vận động trong trạng thái thận trọng nhưng tích cực hơn.

Nguồn cung mới được dự báo sẽ tăng đáng kể, đặc biệt tập trung vào các dự án:

• Quy mô lớn
• Pháp lý hoàn chỉnh
• Hạ tầng đồng bộ
• Được đầu tư bài bản về tiện ích

Đây được xem là tín hiệu quan trọng đối với thị trường TP.HCM, nơi nhiều năm qua luôn trong tình trạng khan hiếm nguồn cung mới, đặc biệt ở phân khúc nhà ở trung và cao cấp.

Sau thời gian dài bị đình trệ bởi các vướng mắc pháp lý, nhiều dự án đang dần được tháo gỡ thủ tục, tạo điều kiện để doanh nghiệp tái khởi động kế hoạch bán hàng.

Theo dữ liệu từ FERI, trong quý II/2026, cả nước dự kiến có hơn 40 dự án nhà ở mở bán mới với khoảng 22.000 sản phẩm. Riêng khu vực miền Nam đóng góp khoảng 7.000 sản phẩm, chiếm 32% tổng nguồn cung, tập trung chủ yếu tại:

• TP.HCM
• Bình Dương
• Đồng Nai

Đây đều là các khu vực có nhu cầu ở thực lớn và khả năng hấp thụ thị trường được đánh giá tích cực.

Dòng Tiền Đang Dịch Chuyển Sang Giá Trị Thực

Một trong những thay đổi rõ nét nhất của thị trường hiện nay là xu hướng dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá đơn thuần.

Thay vào đó, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến:

• Giá trị sử dụng thực tế
• Khả năng khai thác dòng tiền
• Tính pháp lý minh bạch
• Thanh khoản ổn định

Những dự án thiếu nền tảng pháp lý, hạ tầng yếu hoặc mang nặng tính đầu cơ đang ngày càng khó tiếp cận dòng vốn.

Thực tế trong quý I/2026 đã cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Tại nhiều khu vực vùng ven từng xảy ra sốt đất, thanh khoản hiện vẫn ở mức thấp. Trong khi đó, các dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín và hạ tầng kết nối tốt vẫn ghi nhận lượng giao dịch ổn định, đặc biệt ở nhóm khách hàng mua ở thực.

Điều này cho thấy thị trường đang bước vào quá trình “lọc nhiễu”, loại bỏ dần các yếu tố đầu cơ và hướng tới nền tảng phát triển bền vững hơn.

Doanh Nghiệp Bất Động Sản Dần Khởi Sắc Trở Lại

Sau giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, bức tranh tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu cải thiện đáng kể.

Vinhomes Dẫn Đầu Về Lợi Nhuận

Công ty CP Vinhomes tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu toàn thị trường khi ghi nhận lợi nhuận khoảng 25.625 tỷ đồng trong quý I/2026, tăng tới 866% so với cùng kỳ năm trước.

Kết quả này cho thấy khả năng triển khai dự án và duy trì sức bán mạnh mẽ của doanh nghiệp đầu ngành ngay cả trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn.

Novaland Từng Bước Ổn Định

Novaland cũng ghi nhận tín hiệu tích cực khi báo lãi khoảng 860 tỷ đồng nhờ đẩy mạnh bàn giao sản phẩm tại các đại dự án như:

• Aqua City
• NovaWorld Phan Thiet

Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn hưởng lợi từ hoạt động hoán đổi nợ và tái cấu trúc tài chính sau thời gian dài chịu áp lực thanh khoản.

Phát Đạt, Khang Điền Và Đất Xanh Đồng Loạt Tăng Trưởng

Phát Đạt ghi nhận lợi nhuận khoảng 137 tỷ đồng, tăng gấp 2,7 lần cùng kỳ nhờ chuyển nhượng dự án và tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Khang Điền cũng báo lãi ròng hơn 327 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với quý I/2025.

Trong khi đó, Đất Xanh là một trong những doanh nghiệp phục hồi rõ nét nhất:

• Doanh thu hợp nhất quý I đạt hơn 1.467 tỷ đồng
• Tăng 59% so với cùng kỳ
• Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 214 tỷ đồng
• Tăng 173%

Đặc biệt, mảng môi giới bất động sản của doanh nghiệp này ghi nhận tăng trưởng mạnh, cho thấy thanh khoản thị trường đã có dấu hiệu cải thiện rõ rệt.

Lãi Suất Vẫn Là Áp Lực Lớn Đối Với Thị Trường

Dù thị trường xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực, nhưng khả năng bước vào chu kỳ tăng trưởng nóng trong ngắn hạn vẫn chưa cao.

Một trong những rào cản lớn nhất hiện nay là mặt bằng lãi suất cho vay vẫn ở mức cao. Theo dự báo, lãi suất trong quý II/2026 có thể giảm nhưng vẫn dao động khoảng 10 – 13%.

Mức lãi suất này chưa đủ hấp dẫn để kích hoạt mạnh dòng tiền đầu cơ quay trở lại thị trường.

Chính vì vậy, nhà đầu tư hiện có xu hướng:

• Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính lớn
• Ưu tiên sản phẩm có dòng tiền ổn định
• Tìm kiếm tài sản có pháp lý rõ ràng
• Tập trung vào nhu cầu khai thác thực tế

Ở góc độ tích cực, điều này giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn sau nhiều năm tăng trưởng quá nóng.

Hạ Tầng Giao Thông Tiếp Tục Là Động Lực Quan Trọng

Triển vọng phục hồi của bất động sản TP.HCM trong quý II và nửa cuối năm vẫn được đánh giá tích cực nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ, đặc biệt là đầu tư công và hạ tầng giao thông.

Một loạt dự án trọng điểm đang tạo kỳ vọng lớn cho thị trường gồm:

• Vành đai 3 TP.HCM
• Cao tốc TP.HCM – Mộc Bài
• Hệ thống metro
• Các tuyến kết nối liên vùng khu Đông và khu Nam

Những dự án này không chỉ giúp cải thiện khả năng kết nối mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị và thúc đẩy giá trị bất động sản tại các khu vực vệ tinh.

Đặc biệt, khu Đông TP.HCM tiếp tục được xem là tâm điểm tăng trưởng dài hạn nhờ lợi thế hạ tầng và tốc độ đô thị hóa nhanh.

Thị Trường Đang Bước Sang Giai Đoạn Phát Triển Bền Vững Hơn

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản hiện nay đang bước vào giai đoạn “sàng lọc” mạnh mẽ.

Những doanh nghiệp có:

• Quỹ đất sạch
• Năng lực tài chính ổn định
• Pháp lý minh bạch
• Khả năng triển khai dự án thực tế

đang dần lấy lại lợi thế cạnh tranh.

Ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc phát triển dự án thiếu nền tảng đang tiếp tục đối mặt nhiều áp lực.

Sự thay đổi này được xem là cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn trong dài hạn.

Sau giai đoạn khó khăn kéo dài, thị trường bất động sản TP.HCM đang từng bước hồi phục theo hướng thận trọng nhưng thực chất hơn. Dòng tiền đã quay trở lại, song thay vì chạy theo các cơn sốt đầu cơ, nhà đầu tư hiện tập trung nhiều hơn vào giá trị thực và khả năng khai thác bền vững.

Với sự hỗ trợ từ hạ tầng giao thông, đầu tư công và quá trình tháo gỡ pháp lý cho các dự án, thị trường được kỳ vọng sẽ tiếp tục cải thiện trong thời gian tới. Dù chưa thể bùng nổ mạnh mẽ ngay lập tức, nhưng đây được xem là giai đoạn quan trọng để tái cấu trúc và xây dựng nền tảng phát triển dài hạn cho bất động sản TP.HCM.

Câu Hỏi Thường Gặp Về Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM