Trái phiếu bất động sản “phình to” trở lại: Cơ hội hồi phục hay áp lực nợ bủa vây?

Trái phiếu bất động sản bật tăng sau giai đoạn “đóng băng”

Quý I/2026 ghi nhận sự trở lại rõ nét của thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam, đặc biệt là nhóm bất động sản – lĩnh vực từng gần như “đóng băng” trong cùng kỳ năm 2025.

Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, toàn thị trường có 13 đợt phát hành với tổng giá trị hơn 40.000 tỷ đồng. Trong đó:

• Phát hành ra công chúng: 3 đợt, đạt 14.334 tỷ đồng (gần 36%)
• Phát hành riêng lẻ: 10 đợt, đạt 25.805 tỷ đồng (hơn 64%)

Đáng chú ý, nhóm bất động sản chiếm hơn 24.000 tỷ đồng, tương đương 60% tổng giá trị phát hành, một bước nhảy vọt so với cùng kỳ năm trước khi không ghi nhận bất kỳ đợt phát hành nào.

Quy mô tăng nhưng chưa trở lại đỉnh cũ

Dù tổng giá trị phát hành tăng khoảng 60% so với cùng kỳ, quy mô thị trường vẫn thấp hơn đáng kể so với quý cuối năm 2025.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc doanh nghiệp phải hoàn thiện báo cáo tài chính kiểm toán nhằm đáp ứng điều kiện phát hành theo quy định mới. Điều này cho thấy thị trường đang dần trở lại nhưng theo hướng chặt chẽ và chuẩn hóa hơn.

Kỳ hạn kéo dài, lãi suất có xu hướng điều chỉnh

Xét về cấu trúc, trái phiếu doanh nghiệp đang có những thay đổi đáng chú ý:

• 41% lượng phát hành có kỳ hạn từ 7–10 năm
• Kỳ hạn bình quân đạt 6,1 năm
• Lãi suất bình quân 7,81%/năm

So với quý trước, lãi suất giảm nhẹ 0,31 điểm %, nhưng vẫn cao hơn 0,57 điểm % so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, mức giảm lãi suất chủ yếu đến từ nhóm bất động sản – động thái cho thấy các doanh nghiệp đang chủ động giảm chi phí vốn để thu hút nhà đầu tư.

Dư nợ tăng trở lại, thị trường dần phục hồi

Sau cú sốc năm 2022, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang từng bước hồi phục. Tính đến cuối quý I/2026:

• Tổng dư nợ đạt 1,32 triệu tỷ đồng
• Tăng 11% so với cùng kỳ
• Tương đương 7,1% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế

Đây là tín hiệu tích cực cho thấy kênh huy động vốn trung – dài hạn đang dần được khơi thông trở lại.

Áp lực đáo hạn “khổng lồ” trong năm 2026

Dù hoạt động phát hành sôi động, áp lực trả nợ lại là vấn đề cốt lõi của thị trường.

Trong năm 2026:

• Tổng giá trị trái phiếu đáo hạn: 203.936 tỷ đồng
• Riêng bất động sản: 124.702 tỷ đồng (61%)
• Ngân hàng: 22.755 tỷ đồng (11,2%)

Con số này đặt các doanh nghiệp địa ốc vào thế “gọng kìm” tài chính: vừa phải huy động vốn mới, vừa phải xử lý nghĩa vụ nợ cũ.

Khả năng xử lý nợ suy giảm rõ rệt

Một tín hiệu đáng lo ngại là hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn đang giảm mạnh:

• Quý I/2026: chỉ 11.300 tỷ đồng được mua lại
• Giảm 58% so với cùng kỳ
• Mức thấp nhất trong 4 năm

Điều này phản ánh khả năng chủ động xử lý nợ của doanh nghiệp đang suy yếu.

Song song đó, tình trạng chậm thanh toán cũng gia tăng:

• Tổng giá trị chậm trả mới: 3.732 tỷ đồng
• Tăng 50% so với quý IV/2025
• Nhưng chỉ 57 tỷ đồng được thanh toán

Áp lực tài chính bộc lộ qua các doanh nghiệp cụ thể

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang cho thấy dấu hiệu mất cân đối tài chính:

• TNR Holdings Vietnam: nợ gần 12.900 tỷ đồng, gấp 6 lần vốn chủ
• May – Diêm Sài Gòn: nợ hơn 20.300 tỷ đồng, lợi nhuận rất thấp
• TNI Nam Quang: nợ hơn 11.000 tỷ đồng, gấp 4 lần vốn chủ

Điểm chung là đòn bẩy tài chính cao nhưng khả năng sinh lời hạn chế, khiến áp lực trả nợ ngày càng lớn.

Trường hợp của CTCP Đầu tư Địa ốc Phương Đông cũng cho thấy rủi ro rõ rệt khi doanh nghiệp tiếp tục chậm thanh toán lãi trái phiếu, đồng thời vi phạm nghĩa vụ công bố thông tin.

Giao dịch thứ cấp: Dòng tiền vẫn “ưu ái” bất động sản

Trên thị trường thứ cấp, tổng giá trị giao dịch trái phiếu riêng lẻ đạt:

• 323.197 tỷ đồng trong quý I
• Bình quân 5.670 tỷ đồng/ngày
• Giảm nhẹ 4% so với quý trước

Dòng tiền vẫn tập trung vào:

• Bất động sản: 50%
• Ngân hàng: 31%

Điều này cho thấy nhà đầu tư vẫn ưu tiên các nhóm ngành lớn, dù rủi ro vẫn hiện hữu.

Thị trường bất động sản: Nghịch lý cung – cầu

Bên cạnh câu chuyện trái phiếu, thị trường bất động sản cũng đang xuất hiện nghịch lý:

• Nguồn cung tăng mạnh
• Giá bán neo cao
• Thanh khoản chậm

Điều này khiến cả nhà đầu tư và người mua ở thực đều thận trọng hơn, gián tiếp ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của doanh nghiệp.

Góc nhìn tổng thể: Phục hồi nhưng đầy rủi ro

Có thể thấy, sự trở lại của trái phiếu bất động sản là tín hiệu tích cực, nhưng đi kèm với đó là nhiều thách thức:

Cơ hội:

• Khơi thông kênh huy động vốn
• Thị trường dần phục hồi
• Niềm tin nhà đầu tư cải thiện

Rủi ro:

• Áp lực đáo hạn lớn
• Thanh khoản suy yếu
• Minh bạch thông tin còn hạn chế

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp cần:

• Tái cấu trúc nợ
• Nâng cao minh bạch
• Cải thiện hiệu quả kinh doanh

Thị trường trái phiếu bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi nhưng chưa thực sự bền vững. Áp lực nợ, thanh khoản và cấu trúc tài chính vẫn là những “nút thắt” lớn. Trong giai đoạn tới, chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh và chiến lược rõ ràng mới có thể vượt qua thử thách và tận dụng cơ hội tăng trưởng.