Đất nằm trong quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ tạm thời không? Giải đáp mới nhất từ Bộ Tài nguyên và Môi trường

Đất trong quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ tạm thời không?

Nhiều hộ dân hiện nay rơi vào tình trạng đất nằm trong dự án quy hoạch nhiều năm nhưng không được triển khai, thường được gọi là “quy hoạch treo”. Điều này khiến việc sửa chữa nhà cửa, chuyển nhượng, xây dựng hoặc xin cấp sổ đỏ gặp nhiều vướng mắc.

Một trường hợp điển hình là ông Trọng, gia đình có đất nằm trong dự án quy hoạch từ năm 2015 đến nay vẫn chưa thực hiện. Nhà ở đã xuống cấp, hư hỏng nhưng gia đình không dám sửa chữa vì lo ngại vi phạm quy định.

Ông đặt câu hỏi:

Đất nằm trong dự án quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ tạm thời hay không?

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có phản hồi chính thức liên quan đến vấn đề này.

Trước hết phải xác định rõ loại đất đang sử dụng

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, nội dung câu hỏi chưa nêu rõ gia đình đang sử dụng loại đất gì, cụ thể:

• đất ở
• đất nông nghiệp
• đất trồng cây lâu năm
• đất thương mại dịch vụ
• đất sản xuất kinh doanh
• hoặc loại đất khác ghi trên Giấy chứng nhận

Do đó, cơ quan chức năng không có đủ cơ sở để trả lời chính xác việc có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.

Bởi trên thực tế, việc cấp sổ đỏ phụ thuộc rất lớn vào:

• loại đất đang sử dụng
• tình trạng pháp lý
• thời điểm quy hoạch
• việc đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay chưa
• có quyết định thu hồi đất hay chưa

Quy hoạch đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất: Vẫn được thực hiện quyền sử dụng đất

Căn cứ tại:

Khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai

(được sửa đổi tại Luật số 35/2018/QH14)

quy định rõ:

Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện

thì:

người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật

Điều này có nghĩa là người dân vẫn có thể:

• sử dụng đất bình thường
• chuyển nhượng
• tặng cho
• thừa kế
• thế chấp
• xin cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện

Nói cách khác, chỉ có quy hoạch thôi thì chưa đồng nghĩa với việc bị “treo quyền” hoàn toàn.

Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì sao?

Trường hợp đã có:

kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện

và thửa đất thuộc diện:

• phải thu hồi đất
• hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch

thì người dân vẫn được tiếp tục sử dụng đất, nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền.

Cụ thể:

Không được:

• xây dựng mới nhà ở
• xây dựng công trình mới
• trồng cây lâu năm

Tuy nhiên:

Nếu muốn cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở hiện có

thì phải:

được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép

theo đúng quy định pháp luật.

Đây là lý do nhiều hộ dân dù nhà xuống cấp vẫn không thể tự ý sửa chữa.

Có tồn tại “sổ đỏ tạm thời” hay không?

Trên thực tế pháp luật hiện hành:

không có khái niệm chính thức là “sổ đỏ tạm thời”

Người dân thường dùng cụm từ này để chỉ trường hợp đất nằm trong quy hoạch nhưng vẫn muốn được cấp Giấy chứng nhận trong thời gian chờ triển khai dự án.

Pháp luật chỉ quy định:

có đủ điều kiện thì được cấp Giấy chứng nhận

hoặc

không đủ điều kiện thì không được cấp

chứ không tồn tại loại giấy chứng nhận “tạm thời” riêng biệt.

Do đó, vấn đề quan trọng không phải là “có sổ đỏ tạm thời hay không” mà là:

đất đó có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận hay không

Những trường hợp không được cấp sổ đỏ

Theo:

Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận bao gồm:

1. Đất được Nhà nước giao để quản lý

Ví dụ đất công cộng, đất giao cho tổ chức quản lý.

2. Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã

Người đang sử dụng đất công ích sẽ không được cấp sổ đỏ.

3. Người thuê hoặc thuê lại đất

Trừ một số trường hợp đặc biệt trong khu công nghiệp.

4. Người nhận khoán đất tại nông trường, lâm trường

Không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận.

5. Người sử dụng đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ

Ví dụ đất lấn chiếm, sử dụng sai mục đích hoặc không có căn cứ pháp lý.

6. Đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất

Đây là trường hợp rất quan trọng.

Nếu đã có:

thông báo thu hồi đất

hoặc

quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền

thì dù đủ điều kiện cũng sẽ không được cấp sổ đỏ.

7. Đất công cộng không thu tiền sử dụng đất

Như:

• đường giao thông
• công trình dẫn nước
• đường điện
• nghĩa trang
• khu vui chơi công cộng

Người dân cần làm gì khi đất nằm trong quy hoạch treo?

Người dân nên:

kiểm tra chính xác tình trạng quy hoạch

thông qua:

• Văn phòng đăng ký đất đai
• Phòng Tài nguyên và Môi trường
• UBND cấp huyện
• UBND cấp xã

Cần xác định rõ:

• đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm chưa
• đã có quyết định thu hồi đất chưa
• đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận không

Chỉ khi nắm rõ các yếu tố này mới biết chính xác có thể làm sổ đỏ hay không.

Đất nằm trong quy hoạch không đồng nghĩa với việc chắc chắn không được cấp sổ đỏ. Điều quan trọng là phải xác định rõ quy hoạch đã đến giai đoạn nào, đã có kế hoạch sử dụng đất hay quyết định thu hồi đất hay chưa.

Nếu chỉ mới có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người dân vẫn có thể thực hiện đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định. Ngược lại, nếu đã có quyết định thu hồi đất thì việc cấp sổ đỏ sẽ không còn được xem xét.

Hiểu đúng quy định sẽ giúp người dân tránh rủi ro pháp lý và chủ động hơn trong việc quản lý tài sản của mình.