Cấp đổi sổ đỏ có cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân? Người dân cần biết để tránh hồ sơ bị trả lại

Khi thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ, nhiều người dân bất ngờ khi Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu bổ sung giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy chứng nhận độc thân, dù cho rằng tài sản đứng tên một người là tài sản riêng.

Đây là tình huống khá phổ biến, đặc biệt với những trường hợp sổ đỏ cũ được cấp trước năm 2009 chỉ ghi tên một người. Vậy việc cơ quan đăng ký yêu cầu xác nhận tình trạng hôn nhân có đúng quy định pháp luật hay không?

Theo phân tích của Luật sư Trần Văn Toàn – Văn phòng Luật sư Khánh Hưng, Đoàn Luật sư Hà Nội, trong nhiều trường hợp, yêu cầu này là hoàn toàn cần thiết để xác định rõ tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng trước khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi nào được cấp đổi sổ đỏ?

Theo Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp sau:

• Người sử dụng đất có nhu cầu đổi các loại Giấy chứng nhận cũ cấp trước ngày 10/12/2009 sang mẫu sổ đỏ hiện hành
• Giấy chứng nhận bị ố, nhòe, rách, hư hỏng
• Do dồn điền đổi thửa hoặc đo đạc lại diện tích, kích thước thửa đất
• Trường hợp tài sản là tài sản chung của vợ chồng nhưng sổ đỏ cũ chỉ ghi tên một người, nay có yêu cầu ghi thêm tên cả hai vợ chồng

Như vậy, nếu người dân đang sử dụng giấy chứng nhận cũ và muốn đổi sang mẫu mới thì hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục cấp đổi theo quy định.

Vì sao cấp đổi sổ đỏ lại cần xác nhận tình trạng hôn nhân?

Đây là điểm khiến nhiều người thắc mắc nhất.

Theo Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013, nếu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng thì trên Giấy chứng nhận phải ghi cả họ tên của vợ và chồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận chỉ ghi tên một người.

Trường hợp sổ đỏ cũ chỉ ghi tên một người thì cơ quan đăng ký phải xác minh rõ:

• Đây là tài sản riêng của người đứng tên
• Hay là tài sản chung của vợ chồng nhưng trước đây chỉ kê khai một người đứng tên

Việc xác minh này ảnh hưởng trực tiếp đến nội dung ghi nhận trên sổ đỏ mới, từ đó liên quan đến quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng, thừa kế và tranh chấp tài sản sau này.

Chính vì vậy, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là căn cứ quan trọng để cơ quan chức năng xử lý hồ sơ chính xác.

Những trường hợp tài sản chỉ đứng tên một người

Sổ đỏ cũ chỉ ghi tên một người có thể thuộc nhiều trường hợp khác nhau như:

1. Tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ một người đứng tên

Đây là trường hợp khá phổ biến trước đây khi việc kê khai chỉ ghi tên một người đại diện trong gia đình.

Nếu là tài sản chung, khi cấp đổi có thể phải bổ sung tên người còn lại nếu có yêu cầu.

2. Tài sản riêng có trước hôn nhân

Nếu quyền sử dụng đất được tạo lập trước khi kết hôn thì thường được xác định là tài sản riêng.

3. Tài sản được tặng cho riêng hoặc thừa kế riêng

Trong thời kỳ hôn nhân, nếu đất được tặng cho riêng hoặc thừa kế riêng thì vẫn được xác định là tài sản riêng của người được nhận.

4. Tài sản được chia riêng trong thời kỳ hôn nhân

Vợ chồng có thể thỏa thuận chia tài sản chung thành tài sản riêng theo quy định pháp luật.

5. Tài sản được tạo lập trong thời gian sống độc thân

Nếu người đứng tên sở hữu nhà đất trong thời gian chưa kết hôn thì việc chứng minh tình trạng độc thân là rất quan trọng.

Trường hợp nào bắt buộc cần giấy xác nhận độc thân?

Nếu người sử dụng đất cho rằng đây là tài sản riêng được hình thành trong thời gian sống độc thân và muốn cấp đổi sổ đỏ vẫn chỉ ghi tên một mình, thì Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là hoàn toàn phù hợp.

Đây là căn cứ pháp lý để chứng minh:

• Tài sản không phải tài sản chung vợ chồng
• Không phát sinh quyền lợi của người phối ngẫu
• Tránh tranh chấp pháp lý trong tương lai

Do đó, trường hợp của mẹ ông Nguyễn Xuân Phong nếu tài sản được tạo lập khi còn độc thân thì việc yêu cầu xác nhận tình trạng hôn nhân là cần thiết và đúng quy định.

Hồ sơ cấp đổi sổ đỏ gồm những gì?

Theo Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, người dân cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Ngoài ra, tùy từng trường hợp cụ thể, cơ quan tiếp nhận có thể yêu cầu bổ sung:

• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
• Giấy đăng ký kết hôn
• Văn bản thỏa thuận tài sản chung riêng
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản

Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh quận, huyện nơi có đất.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, trong thời hạn tối đa 3 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo để người dân bổ sung.