Nhà ở xã hội cho thuê: Doanh nghiệp vẫn dè dặt vì vốn lớn, thu hồi vốn kéo dài hàng chục năm

Nghịch lý cung – cầu trên thị trường nhà ở xã hội cho thuê

Nhu cầu thuê nhà ở có giá phù hợp ngày càng lớn, đặc biệt tại các đô thị tập trung đông công nhân, người lao động và người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê vẫn chưa phát triển tương xứng với nhu cầu thực tế. Một trong những nguyên nhân quan trọng là bài toán tài chính khiến nhiều doanh nghiệp chưa thực sự mặn mà tham gia phân khúc này.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Chủ tịch Công ty Lê Thành, cho biết không có nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư nhà ở xã hội cho thuê bởi đặc thù vốn đầu tư ban đầu lớn, lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài hàng chục năm.

Khác với mô hình xây dựng nhà ở để bán, doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê phải bỏ ra nguồn vốn lớn để hoàn thành dự án, sau đó thu hồi vốn dần thông qua dòng tiền thuê nhà trong thời gian dài. Trong suốt quá trình khai thác, chủ đầu tư còn phải duy trì chi phí quản lý, vận hành, bảo trì và bảo đảm chất lượng công trình.

Điều này khiến hiệu quả tài chính của dự án phụ thuộc nhiều vào khả năng khai thác dài hạn, tỷ lệ lấp đầy, mức giá thuê và chi phí vốn. Nếu không có chính sách hỗ trợ đủ mạnh, doanh nghiệp sẽ khó cân đối dòng tiền và có thể ưu tiên những loại hình bất động sản có khả năng thu hồi vốn nhanh hơn.

Theo ông Nghĩa, để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia, TP.HCM cần xây dựng cơ chế hỗ trợ đồng bộ về vốn, pháp lý và chính sách. Trong đó, thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở cho thuê cần được đưa vào nhóm ưu tiên cao, áp dụng cơ chế luồng xanh nhằm rút ngắn thời gian xử lý.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần được tiếp cận nguồn vốn vay có lãi suất thấp và thời hạn ưu đãi dài hơn, phù hợp với đặc điểm của dự án cho thuê. Chính sách ưu đãi cũng cần được thiết kế theo hướng dễ tiếp cận, minh bạch và có khả năng triển khai trên thực tế.

Đây là vấn đề đáng chú ý bởi ưu đãi chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi doanh nghiệp có thể tiếp cận và sử dụng được. Nếu quy trình phức tạp, điều kiện khó đáp ứng hoặc thời gian xử lý kéo dài, các chính sách hỗ trợ dù được ban hành cũng khó tạo ra động lực đầu tư như kỳ vọng.

Khó tiếp cận vốn và chi phí xây dựng tiếp tục tạo áp lực

Những khó khăn về vốn không chỉ xuất phát từ đặc thù thu hồi vốn dài hạn mà còn liên quan đến khả năng tiếp cận các chương trình tín dụng ưu đãi.

Trong báo cáo ngày 6/11, Bộ Xây dựng cho biết doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội vẫn gặp khó khăn khi tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Cùng với đó, biến động giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công tiếp tục làm tăng tổng mức đầu tư của các dự án.

Đối với nhà ở xã hội để bán, doanh nghiệp có thể thu hồi một phần lớn vốn sau khi hoàn thành và bàn giao sản phẩm theo tiến độ thanh toán. Trong khi đó, nhà ở xã hội cho thuê đòi hỏi chủ đầu tư duy trì tài sản trong thời gian dài, thu tiền thuê theo từng tháng và phải bảo đảm hoạt động vận hành ổn định.

Sự khác biệt này khiến nhu cầu vốn của dự án cho thuê không chỉ tập trung ở giai đoạn xây dựng mà còn kéo dài trong suốt vòng đời khai thác.

Nếu lãi suất vay cao, thời gian vay ngắn hoặc doanh nghiệp không tiếp cận được nguồn tín dụng phù hợp, áp lực tài chính sẽ tăng lên. Chủ đầu tư có thể phải tính toán lại giá thuê, quy mô dự án hoặc tiến độ triển khai. Trong trường hợp chi phí đầu vào tăng nhanh nhưng giá thuê phải duy trì ở mức phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp, biên lợi nhuận càng bị thu hẹp.

Do đó, bài toán phát triển nhà ở xã hội cho thuê không thể chỉ giải quyết bằng việc kêu gọi doanh nghiệp tham gia. Cần có cơ chế tài chính đủ dài hạn, đồng thời giảm chi phí đất đai, thủ tục và vận hành để dự án có khả năng cân đối hiệu quả đầu tư.

Cả nước dự kiến hoàn thành gần 17.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong năm 2026

Dù còn nhiều khó khăn, nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê đang từng bước được bổ sung thông qua các dự án đang triển khai trên cả nước.

Theo Bộ Xây dựng, đến đầu tháng 11/2026, cả nước đã hoàn thành 9.028 căn nhà ở xã hội cho thuê, tương đương 53% kế hoạch năm. Dự kiến đến hết năm 2026, số căn hoàn thành đạt khoảng 16.944 căn, tương đương 99% chỉ tiêu được giao tại Nghị quyết số 303/NQ-CP.

Những con số này cho thấy tiến độ phát triển nhà ở cho thuê đang được thúc đẩy, dù vẫn còn khoảng cách giữa nhu cầu thực tế và khả năng cung ứng.

Nguồn cung tương lai cũng được kỳ vọng cải thiện nhờ các dự án mới. Kể từ tháng 6/2026, cả nước có 29 dự án nhà ở xã hội mới được khởi công với tổng quy mô khoảng 85.953 căn. Trong số này, có 33.907 căn nhà ở cho thuê.

Việc gia tăng số lượng dự án khởi công là tín hiệu tích cực đối với mục tiêu mở rộng nguồn cung. Tuy nhiên, từ thời điểm khởi công đến khi công trình hoàn thành và đưa vào khai thác còn phụ thuộc vào tiến độ giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư, nguồn vốn, năng lực nhà thầu và tình hình thị trường xây dựng.

Vì vậy, bên cạnh chỉ tiêu khởi công, chất lượng triển khai và khả năng đưa căn hộ vào sử dụng đúng thời hạn cũng là những yếu tố cần được theo dõi.

TP.HCM được giao phát triển 52.000 căn nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030

Theo Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026, trong giai đoạn 2026-2030, cả nước được giao phát triển 191.023 căn nhà ở cho thuê, nằm trong tổng chỉ tiêu 899.857 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Riêng TP.HCM được giao chỉ tiêu phát triển 52.000 căn nhà ở cho thuê. Đây là nhiệm vụ đáng chú ý đối với một đô thị có quy mô dân số lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, trung tâm dịch vụ và hoạt động kinh tế.

Nhu cầu thuê nhà tại TP.HCM đến từ nhiều nhóm đối tượng, bao gồm công nhân, người lao động làm việc tại các khu công nghiệp, nhân viên dịch vụ, người trẻ mới đi làm và các hộ gia đình có thu nhập chưa đủ khả năng mua nhà.

Trong bối cảnh giá nhà thương mại tại nhiều khu vực vượt xa khả năng tích lũy của một bộ phận người dân, nhà ở xã hội cho thuê được xem là một giải pháp bổ sung quan trọng. Mô hình này giúp người dân tiếp cận nơi ở ổn định mà không phải chuẩn bị khoản tiền lớn để mua nhà hoặc gánh áp lực vay mua bất động sản trong thời gian dài.

Để thúc đẩy tiến độ, Nghị quyết 303/NQ-CP yêu cầu các địa phương đưa dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê vào nhóm luồng xanh, luồng ưu tiên. Các quy trình liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và môi trường được định hướng triển khai đồng thời, qua đó rút ngắn tối đa thời gian giải quyết thủ tục.

Cơ chế này có ý nghĩa đặc biệt đối với các dự án nhà ở cho thuê, bởi thời gian chuẩn bị và triển khai kéo dài có thể làm tăng chi phí vốn, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư.

TP.HCM tập trung ba nhóm giải pháp phát triển nhà ở cho thuê

Để thực hiện mục tiêu được giao, TP.HCM đang tập trung vào ba nhóm giải pháp gồm chuẩn bị quỹ đất, huy động nguồn lực tài chính và hoàn thiện cơ chế ưu đãi.

Ông Trần Chí Trung, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết thành phố đang rà soát, bố trí quỹ đất phù hợp để phát triển nhà ở cho thuê, ưu tiên phục vụ người lao động và người có thu nhập thấp.

Quỹ đất được xem là một trong những yếu tố quyết định giá thành dự án. Nếu doanh nghiệp phải tự tính toàn bộ chi phí đất vào tổng mức đầu tư, giá thuê có thể bị đẩy lên cao, khiến sản phẩm khó tiếp cận với nhóm khách hàng mục tiêu.

Ngược lại, nếu địa phương chủ động chuẩn bị quỹ đất phù hợp, có hạ tầng kết nối và điều kiện pháp lý rõ ràng, doanh nghiệp sẽ giảm được một phần áp lực chi phí đầu vào. Đây cũng là cơ sở để xem xét mức giá thuê hợp lý hơn.

Nhóm giải pháp thứ hai là phát huy vai trò của Quỹ phát triển nhà ở trong việc đầu tư, tiếp nhận, mua lại và quản lý nhà ở cho thuê.

Theo định hướng được đề cập, nguồn lực của quỹ có thể được hình thành từ các khoản đóng góp của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Cơ chế này được kỳ vọng tạo thêm nguồn vốn phục vụ phát triển nhà ở xã hội, trong đó có phân khúc cho thuê.

Nếu được tổ chức hiệu quả, quỹ có thể góp phần đa dạng hóa nguồn lực, giảm sự phụ thuộc vào vốn tự có của từng doanh nghiệp và tạo thêm khả năng duy trì nguồn cung nhà ở cho thuê trong dài hạn.

Nhóm giải pháp thứ ba là xây dựng các cơ chế ưu đãi vượt trội theo định hướng của Luật Phát triển đô thị, tập trung cải cách thủ tục và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Ba nhóm giải pháp này có mối liên hệ chặt chẽ. Quỹ đất phù hợp giúp giảm chi phí đầu vào; nguồn vốn dài hạn hỗ trợ cân đối dòng tiền; còn thủ tục nhanh và minh bạch giúp giảm chi phí thời gian. Đây là những điều kiện quan trọng để cải thiện sức hấp dẫn của phân khúc nhà ở xã hội cho thuê đối với doanh nghiệp.

Doanh nghiệp đề nghị bố trí quỹ đất gần khu công nghiệp và metro

Bên cạnh bài toán vốn và chính sách, vị trí dự án cũng là vấn đề được các doanh nghiệp quan tâm.

Ông Đỗ Thanh Bình, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Bcons, đề nghị TP.HCM làm rõ kế hoạch chuẩn bị quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đặc biệt tại những khu vực gần khu công nghiệp, nhà ga metro và nơi tập trung nhiều việc làm.

Đây là đề xuất có cơ sở từ nhu cầu thực tế của người thuê nhà. Với công nhân và người lao động, khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đi lại, thời gian sinh hoạt và khả năng duy trì công việc lâu dài.

Một dự án có giá thuê thấp nhưng nằm quá xa khu công nghiệp hoặc trung tâm việc làm có thể khiến tổng chi phí sinh hoạt của người thuê tăng lên. Vì vậy, khả năng kết nối giao thông cần được xem là tiêu chí quan trọng khi lựa chọn vị trí phát triển nhà ở xã hội cho thuê.

Liên quan đến vấn đề này, ông Phan Văn Tuấn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, cho biết Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, đã xác định nhà ở có giá phù hợp là một định hướng quan trọng.

Theo định hướng quy hoạch, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần được bố trí gần nơi có việc làm, gắn với khu công nghiệp, trung tâm logistics, các khu đô thị mới và hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là khu vực nhà ga metro.

Bên cạnh kết nối giao thông, các dự án cũng cần bảo đảm khả năng tiếp cận trường học, cơ sở y tế, không gian cây xanh và những tiện ích thiết yếu khác.

Cách tiếp cận này cho thấy phát triển nhà ở xã hội không chỉ là xây dựng thêm căn hộ giá thấp mà còn phải hình thành môi trường sống thuận tiện, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt lâu dài của người dân.

Rút ngắn khoảng 4 tháng trong quy trình lập quy hoạch

Một điểm đáng chú ý khác trong định hướng cải cách thủ tục tại TP.HCM là việc điều chỉnh quy trình lập quy hoạch.

Theo ông Phan Văn Tuấn, cơ chế mới cho phép triển khai quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trước, sau đó cập nhật các chỉ tiêu vào đồ án quy hoạch phân khu. Quy trình lập quy hoạch cũng được rút gọn khi có thể bỏ qua bước lập nhiệm vụ quy hoạch để chuyển trực tiếp sang lập đồ án.

Theo thông tin được nêu, hai thay đổi này có thể giúp rút ngắn tổng thời gian thực hiện quy hoạch khoảng 4 tháng.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, thời gian hoàn tất thủ tục quy hoạch có tác động đáng kể đến tiến độ chuẩn bị đầu tư. Việc rút ngắn quy trình có thể giúp giảm chi phí cơ hội, hạn chế thời gian vốn bị đọng và tạo điều kiện đưa dự án vào triển khai sớm hơn.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào việc phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn, chất lượng hồ sơ và tiến độ xử lý các thủ tục liên quan khác. Cải cách quy hoạch cần đi cùng sự minh bạch về trách nhiệm, thời hạn và quy trình để doanh nghiệp có thể chủ động xây dựng kế hoạch đầu tư.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi hướng đến cơ chế riêng cho nhà ở cho thuê

Ở cấp chính sách, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, xây dựng dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi theo hướng bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê.

Theo định hướng được đề cập, dự thảo sẽ nghiên cứu bổ sung cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn tư nhân, đồng thời quy định về vị trí đất và yêu cầu hạ tầng đối với các dự án.

Việc xem xét xây dựng một chương riêng cho nhà ở cho thuê cho thấy phân khúc này đang được nhìn nhận như một cấu phần cần có cơ chế phát triển chuyên biệt, thay vì chỉ áp dụng chung các chính sách dành cho nhà ở xã hội để bán.

Đặc thù của nhà ở cho thuê nằm ở thời gian khai thác dài, dòng tiền thu hồi phân bổ qua nhiều năm và trách nhiệm duy trì chất lượng công trình. Vì vậy, chính sách cần tính đến toàn bộ vòng đời dự án, từ chuẩn bị đất, huy động vốn, xây dựng đến quản lý vận hành.

Dù vậy, các nội dung đang được nghiên cứu trong dự thảo chưa đồng nghĩa với quy định đã có hiệu lực. Doanh nghiệp và người dân cần theo dõi quá trình xây dựng, thông qua và ban hành văn bản chính thức để cập nhật chính xác các quyền lợi, nghĩa vụ và cơ chế ưu đãi.

Triển vọng nhà ở xã hội cho thuê phụ thuộc vào khả năng giải bài toán đầu tư dài hạn

Thị trường nhà ở xã hội cho thuê đang đứng trước cơ hội mở rộng khi nhu cầu của người lao động và nhóm thu nhập thấp ngày càng rõ nét. Chỉ tiêu 52.000 căn dành cho TP.HCM trong giai đoạn 2026-2030 cũng đặt ra yêu cầu lớn về quỹ đất, nguồn vốn và năng lực triển khai.

Tuy nhiên, để doanh nghiệp thực sự tham gia, chính sách cần giải quyết được những yếu tố cốt lõi: chi phí đất, lãi suất vay, thời hạn tín dụng, thủ tục đầu tư và khả năng khai thác dự án.

Trong đó, vốn dài hạn có vai trò đặc biệt quan trọng. Một dự án nhà ở cho thuê không thể được đánh giá hiệu quả chỉ bằng doanh thu trong vài năm đầu, mà cần tính đến dòng tiền trong suốt thời gian vận hành. Nếu cơ chế tín dụng không tương thích với chu kỳ thu hồi vốn, doanh nghiệp sẽ tiếp tục đối mặt với rủi ro tài chính.

Bên cạnh đó, việc bố trí quỹ đất gần khu công nghiệp, trung tâm việc làm và giao thông công cộng sẽ giúp sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực tế. Nhà ở xã hội cho thuê chỉ phát huy đúng vai trò khi người dân có thể tiếp cận mức giá hợp lý và thuận tiện trong sinh hoạt, làm việc.

Về dài hạn, phát triển nhà ở cho thuê cần sự tham gia đồng bộ của Nhà nước, doanh nghiệp và các quỹ tài chính. Nhà nước tạo hành lang pháp lý, quỹ đất và cơ chế hỗ trợ; doanh nghiệp đảm nhiệm đầu tư, xây dựng và vận hành; còn các nguồn vốn dài hạn giúp duy trì tính bền vững của mô hình.

Nếu những điểm nghẽn này được tháo gỡ, nhà ở xã hội cho thuê có thể trở thành một giải pháp quan trọng để mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở, giảm áp lực mua nhà và góp phần phát triển thị trường bất động sản theo hướng cân bằng hơn.

Thông tin phục vụ mục đích tham khảo. Người dân và nhà đầu tư cần theo dõi văn bản pháp luật chính thức, kiểm tra điều kiện dự án và thông tin từ cơ quan có thẩm quyền trước khi đưa ra quyết định.

Câu hỏi thường gặp về nhà ở xã hội cho thuê

1. Vì sao doanh nghiệp chưa mặn mà đầu tư nhà ở xã hội cho thuê?

Nguyên nhân chính là vốn đầu tư ban đầu lớn, lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài hàng chục năm. Ngoài ra, doanh nghiệp còn phải chịu chi phí quản lý, bảo trì và vận hành trong suốt quá trình khai thác.

2. TP.HCM được giao bao nhiêu căn nhà ở xã hội cho thuê giai đoạn 2026-2030?

Theo Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 được nêu trong nội dung, TP.HCM được giao phát triển 52.000 căn nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026-2030.

3. Cả nước đặt mục tiêu phát triển bao nhiêu căn nhà ở cho thuê giai đoạn 2026-2030?

Chỉ tiêu được giao là 191.023 căn nhà ở cho thuê, nằm trong tổng số 899.857 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trên cả nước.

4. Đến đầu tháng 11/2026, cả nước đã hoàn thành bao nhiêu căn nhà ở xã hội cho thuê?

Theo số liệu Bộ Xây dựng được đề cập, cả nước đã hoàn thành 9.028 căn, đạt khoảng 53% kế hoạch năm. Dự kiến cả năm hoàn thành 16.944 căn, tương đương 99% chỉ tiêu được giao.

5. TP.HCM đang triển khai những giải pháp nào để phát triển nhà ở cho thuê?

Thành phố tập trung vào ba nhóm giải pháp: rà soát và bố trí quỹ đất phù hợp; phát huy vai trò của Quỹ phát triển nhà ở trong đầu tư, tiếp nhận, mua lại và quản lý nhà cho thuê; xây dựng cơ chế ưu đãi và cải cách thủ tục để thu hút nhà đầu tư.

6. Vì sao nhà ở xã hội cho thuê cần được bố trí gần khu công nghiệp và metro?

Vị trí gần nơi làm việc và giao thông công cộng giúp người lao động giảm thời gian, chi phí đi lại. Đồng thời, việc kết nối với trường học, y tế và tiện ích thiết yếu góp phần nâng cao chất lượng sống của cư dân.

7. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã có hiệu lực chưa?

Chưa thể xem các nội dung đang được nghiên cứu là quy định đã có hiệu lực. Doanh nghiệp và người dân cần theo dõi văn bản chính thức sau khi được cơ quan có thẩm quyền thông qua và ban hành.