TP.HCM đề xuất ưu đãi lớn cho trung tâm outlet: Dự án từ 10.000 tỷ đồng có thể được thu hút đầu tư chiến lược

TP.HCM đang nghiên cứu một cơ chế ưu đãi mới nhằm thu hút đầu tư phát triển các trung tâm outlet quy mô lớn, kết hợp mua sắm, thương mại và dịch vụ tổng hợp. Đáng chú ý, dự thảo nghị quyết của HĐND thành phố đề xuất nhiều chính sách hỗ trợ về tiền thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thủ tục hành chính và hạ tầng kết nối.

Đây được xem là bước đi nhằm đa dạng hóa hệ thống bán lẻ hiện đại, nâng cao sức hấp dẫn thương mại và du lịch của thành phố, đồng thời tạo thêm động lực thu hút các nhà đầu tư lớn. Theo đề xuất, những dự án outlet có tổng vốn đầu tư từ 10.000 tỷ đồng còn có thể được xem xét đưa vào danh mục ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược.

Thông tin này đang thu hút sự quan tâm bởi các trung tâm outlet quy mô lớn thường cần quỹ đất rộng, vị trí có khả năng kết nối giao thông thuận lợi và hệ sinh thái thương mại dịch vụ đồng bộ. Nếu chính sách được thông qua và triển khai hiệu quả, thị trường bất động sản thương mại tại TP.HCM có thể xuất hiện thêm một phân khúc đầu tư đáng chú ý.

TP.HCM đề xuất cơ chế ưu đãi riêng để phát triển trung tâm outlet

Theo dự thảo tờ trình đề ngày 5/11 do Sở Công Thương chủ trì soạn thảo, UBND TP.HCM đang lấy ý kiến về nghị quyết của HĐND thành phố liên quan đến cơ chế ưu đãi, hỗ trợ đầu tư đối với mô hình outlet gắn với dịch vụ tổng hợp.

Cơ sở xây dựng chính sách được xác định theo Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16. Trong đó, Điều 20 giao HĐND thành phố quy định chính sách riêng đối với mô hình outlet, còn Điều 39 đưa loại hình này vào nhóm được hưởng ưu đãi, bao gồm miễn tiền thuê đất theo quy định của HĐND thành phố và ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.

Đáng chú ý, chính sách không chỉ hướng đến việc xây dựng các trung tâm mua sắm thông thường mà còn khuyến khích hình thành những tổ hợp thương mại có quy mô lớn, quy tụ nhiều thương hiệu độc lập và tích hợp các hoạt động dịch vụ.

Theo định hướng này, outlet có thể trở thành một phần trong hệ sinh thái thương mại – du lịch của thành phố, góp phần thu hút người tiêu dùng trong nước và khách quốc tế.

UBND thành phố dự kiến trình HĐND xem xét dự thảo tại kỳ họp thường lệ tháng 12/2026. Thời điểm nghị quyết có hiệu lực sẽ do HĐND thành phố quyết định.

Ba loại hình outlet được đề xuất với quy mô diện tích khác nhau

Một nội dung đáng chú ý trong dự thảo là việc phân loại trung tâm outlet theo quy mô diện tích sàn bán lẻ. Mỗi loại hình phải đáp ứng những điều kiện cụ thể về diện tích và số lượng thương hiệu tham gia.

Cụ thể:

• Làng outlet: Có diện tích sàn bán lẻ tối thiểu 30.000m².
• Outlet tích hợp: Có diện tích sàn bán lẻ tối thiểu 15.000m².
• Trung tâm outlet đô thị và ngoại vi: Có diện tích sàn bán lẻ tối thiểu 5.000m².

Ngoài yêu cầu về diện tích, từng dự án còn phải quy tụ từ 50 đến 100 nhãn hiệu độc lập, tùy theo loại hình.

Một tiêu chí quan trọng khác là diện tích bán lẻ outlet phải chiếm tối thiểu 60% tổng diện tích sàn bán lẻ của dự án.

Đối với những dự án mới, nhà đầu tư cần bảo đảm tối thiểu 70% số lượng nhãn hiệu theo tiêu chí ngay tại thời điểm khai trương. Phần còn lại phải được bổ sung để hoàn thiện đầy đủ số lượng theo quy định trong vòng ba năm.

Những yêu cầu này nhằm bảo đảm các dự án thực sự vận hành theo mô hình outlet, thay vì chỉ sử dụng tên gọi để tiếp cận các chính sách ưu đãi.

UBND TP.HCM dự kiến ban hành danh mục các vị trí được định hướng phát triển outlet, căn cứ vào quy hoạch và điều kiện hạ tầng tại từng khu vực.

Điều này có ý nghĩa quan trọng bởi các trung tâm outlet thường cần diện tích lớn, lưu lượng khách đông và hệ thống giao thông kết nối thuận lợi. Việc lựa chọn vị trí phù hợp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác thương mại cũng như khả năng thu hút các thương hiệu.

Dự án outlet được đề xuất miễn tiền thuê đất và hưởng ưu đãi thuế

Chính sách ưu đãi về đất đai và thuế là một trong những nội dung được giới đầu tư quan tâm nhất.

Theo dự thảo, các dự án đáp ứng đầy đủ tiêu chí outlet có thể được hưởng cơ chế miễn tiền thuê đất theo quy định của HĐND thành phố và ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp theo khuôn khổ pháp luật liên quan.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là ưu đãi không áp dụng cho toàn bộ dự án nếu đây là tổ hợp đa chức năng.

Các chính sách hỗ trợ chỉ giới hạn trong phần diện tích, hạng mục và hoạt động thực sự đáp ứng tiêu chí outlet.

Ví dụ, đối với một tổ hợp thương mại có kết hợp căn hộ, văn phòng và khách sạn, phần diện tích dành cho nhà ở thương mại, văn phòng và khách sạn sẽ không thuộc diện được hưởng ưu đãi outlet.

Cách tiếp cận này nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư sử dụng một hạng mục thương mại đủ điều kiện để áp dụng ưu đãi cho toàn bộ dự án, kể cả những phần không thuộc phạm vi chính sách.

Dự thảo cũng đặt ra nguyên tắc không áp dụng trùng lặp các chính sách ưu đãi trái quy định. Hỗ trợ lãi suất sẽ được thực hiện theo những chương trình hiện hành, trong khi việc đầu tư hạ tầng kết nối dùng chung chỉ được bố trí theo kế hoạch đầu tư công.

Theo báo cáo đánh giá tác động, nghị quyết không làm phát sinh nghĩa vụ chi ngân sách tự động.

Dù vậy, việc miễn tiền thuê đất vẫn có thể làm giảm nguồn thu ngân sách trong thời gian ưu đãi, tùy thuộc vào diện tích, thời hạn thuê và giá đất của từng dự án.

Dự án từ 10.000 tỷ đồng có thể được xem xét thu hút nhà đầu tư chiến lược

Một điểm đáng chú ý khác là đề xuất dành cơ chế thu hút đầu tư chiến lược đối với những dự án outlet có tổng vốn đầu tư từ 10.000 tỷ đồng.

Theo dự thảo, các dự án đạt ngưỡng vốn này có thể được xem xét đưa vào danh mục ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược theo Điều 36 Luật Phát triển đô thị.

Đây là mức vốn đầu tư lớn, cho thấy định hướng của TP.HCM không chỉ dừng ở việc khuyến khích các trung tâm mua sắm quy mô vừa và nhỏ mà còn hướng đến những tổ hợp thương mại có khả năng tạo sức hút trên phạm vi rộng.

Các dự án lớn có thể tích hợp nhiều chức năng như mua sắm hàng hiệu giảm giá, ẩm thực, vui chơi giải trí, dịch vụ du lịch và các hoạt động thương mại khác.

Nếu được triển khai đồng bộ, mô hình này có thể tạo thêm điểm đến mua sắm cho người dân và du khách, đồng thời thúc đẩy nhu cầu phát triển các dịch vụ phụ trợ trong khu vực.

Tuy nhiên, việc được xem xét đưa vào danh mục ưu tiên không đồng nghĩa dự án đương nhiên được công nhận là nhà đầu tư chiến lược hoặc tự động được hưởng mọi cơ chế đặc thù. Các điều kiện và thủ tục liên quan vẫn phải tuân thủ quy định pháp luật.

Rút ngắn 50% thời gian giải quyết một số thủ tục hành chính

Bên cạnh ưu đãi về tài chính, dự thảo còn đề xuất cải thiện môi trường đầu tư thông qua việc rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính.

Cụ thể, những trường hợp đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật có thể được xem xét rút ngắn 50% thời hạn giải quyết đối với một số thủ tục.

Đây là chính sách đáng chú ý đối với các dự án outlet quy mô lớn, bởi quá trình triển khai thường liên quan đến nhiều thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng và các điều kiện hoạt động thương mại.

Tuy nhiên, việc rút ngắn thời gian không đồng nghĩa với việc giảm yêu cầu thẩm định hoặc cắt bỏ thành phần hồ sơ bắt buộc.

Danh mục thủ tục cụ thể sẽ được UBND thành phố rà soát và công bố.

Nếu được thực hiện hiệu quả, cơ chế này có thể giúp nhà đầu tư chủ động hơn trong việc xây dựng kế hoạch triển khai, giảm thời gian chờ đợi và hạn chế chi phí phát sinh do thủ tục kéo dài.

Đối với một dự án thương mại có quy mô vốn hàng nghìn tỷ đồng, tiến độ pháp lý và thời điểm đưa công trình vào vận hành có thể ảnh hưởng đáng kể đến hiệu quả sử dụng vốn.

Ưu tiên thương hiệu Việt Nam, dành không gian cho hàng Việt

Không chỉ tập trung thu hút các thương hiệu quốc tế, dự thảo còn đưa ra yêu cầu gắn chính sách hỗ trợ với việc thúc đẩy sản phẩm trong nước.

Theo đó, nhà đầu tư thuộc diện hưởng chính sách hỗ trợ có liên quan phải cam kết tối thiểu 30% nhãn hiệu Việt Nam.

Đồng thời, dự án phải bố trí khu vực mang tên “Không gian hàng Việt Nam – Quà tặng quốc gia”.

Các đơn vị tham gia khu vực này sẽ được hưởng chính sách giá thuê và phí quản lý ưu đãi trong ba năm đầu.

Điểm đáng chú ý là phần ưu đãi về giá thuê do nhà đầu tư tự cam kết, ngân sách nhà nước không phải bù đắp khoản chênh lệch.

Theo báo cáo đánh giá tác động, đây là điều kiện để hưởng chính sách hỗ trợ, không phải điều kiện kinh doanh bắt buộc đối với tất cả mô hình outlet.

Chính sách này được kỳ vọng tạo thêm cơ hội để doanh nghiệp Việt Nam tiếp cận hệ thống bán lẻ hiện đại, quảng bá thương hiệu và mở rộng tệp khách hàng.

Nếu được tổ chức tốt, các khu vực hàng Việt Nam có thể trở thành điểm nhấn riêng trong các trung tâm outlet, kết hợp hoạt động mua sắm với quảng bá sản phẩm đặc trưng và quà tặng dành cho khách du lịch.

TP.HCM chưa có trung tâm outlet quy mô lớn, dư địa phát triển còn đáng kể

Theo tờ trình, TP.HCM hiện chưa có trung tâm outlet quy mô lớn, trong khi sức mua trên địa bàn tiếp tục tăng trưởng.

Lũy kế 10 tháng, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của thành phố ước đạt hơn 1,6 triệu tỷ đồng, tăng 14,7% so với cùng kỳ.

Đây là cơ sở quan trọng để thành phố xem xét phát triển thêm các mô hình bán lẻ hiện đại, có quy mô và khả năng phục vụ lớn hơn.

Đặc biệt, TP.HCM là địa bàn có hoạt động thương mại, dịch vụ và du lịch sôi động. Nhu cầu mua sắm của người dân địa phương, khách từ các tỉnh thành khác và du khách quốc tế có thể tạo điều kiện cho những mô hình outlet được đầu tư bài bản.

Trung tâm outlet không chỉ là nơi bán sản phẩm giảm giá mà còn có thể trở thành điểm đến thương mại kết hợp giải trí, ẩm thực và trải nghiệm du lịch.

Đối với bất động sản thương mại, sự xuất hiện của những dự án quy mô lớn có thể kéo theo nhu cầu về mặt bằng bán lẻ, kho vận, dịch vụ lưu trú và các hoạt động kinh doanh phụ trợ.

Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư sẽ phụ thuộc rất lớn vào vị trí, khả năng kết nối giao thông, mật độ khách hàng và sức hấp dẫn của danh mục thương hiệu tham gia.

Không cần thủ tục công nhận outlet, nhưng phải đáp ứng điều kiện và hậu kiểm

Một nội dung đáng chú ý khác trong dự thảo là thành phố không đặt ra thủ tục riêng để công nhận một dự án là trung tâm outlet.

Theo đó, nhà đầu tư và đơn vị vận hành sẽ tự đánh giá mức độ đáp ứng các tiêu chí, đồng thời tự nguyện công bố thông tin.

TP.HCM sẽ công khai danh sách các mô hình outlet trên địa bàn. Tuy nhiên, việc dự án có tên trong danh sách không đồng nghĩa với việc mặc nhiên được hưởng các chính sách ưu đãi.

Điều kiện hưởng chính sách sẽ được xem xét thông qua những thủ tục đầu tư, đất đai và xây dựng hiện hành, kết hợp với hoạt động hậu kiểm.

Cách tiếp cận này nhằm tránh phát sinh thêm thủ tục hành chính không cần thiết, đồng thời duy trì cơ chế kiểm tra việc tuân thủ các điều kiện ưu đãi.

Đáng chú ý, những dự án thương mại, dịch vụ đang hoạt động cũng có thể chuyển đổi sang mô hình outlet nếu đáp ứng đầy đủ tiêu chí.

Tuy nhiên, các dự án chuyển đổi sẽ không được áp dụng ưu đãi hồi tố. Điều này có nghĩa những khoản chi phí hoặc nghĩa vụ tài chính đã phát sinh trước khi đáp ứng điều kiện không tự động được hoàn trả hoặc hưởng chính sách ưu đãi mới.

Cửa hàng miễn thuế và hoàn thuế VAT được kết nối với trung tâm outlet

Ngoài mô hình outlet, dự thảo còn đề cập đến hệ thống cửa hàng miễn thuế, cửa hàng hoàn thuế giá trị gia tăng (VAT) và những mô hình thương mại, dịch vụ tích hợp khác.

Theo định hướng của thành phố, việc hỗ trợ sẽ tập trung vào kết nối các đơn vị này với trung tâm outlet, thay vì tự đặt thêm quyền kinh doanh hoặc cơ chế mới.

Các điều kiện hoạt động vẫn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về hải quan và thuế.

Nếu được triển khai đồng bộ, việc kết nối trung tâm outlet với hệ thống cửa hàng miễn thuế và hoàn thuế VAT có thể góp phần cải thiện trải nghiệm mua sắm của khách quốc tế.

Đây cũng là hướng phát triển có thể hỗ trợ hoạt động du lịch thương mại, tăng sức cạnh tranh của TP.HCM so với những điểm đến mua sắm trong khu vực.

Rủi ro về ngân sách, giao thông và cạnh tranh bán lẻ cần được tính toán

Mặc dù dự thảo đưa ra nhiều chính sách nhằm thu hút đầu tư, báo cáo đánh giá tác động cũng chỉ ra một số vấn đề cần lưu ý.

Trước hết, việc miễn tiền thuê đất có thể làm giảm nguồn thu ngân sách trong thời gian ưu đãi. Mức độ ảnh hưởng phụ thuộc vào diện tích dự án, thời hạn được miễn và giá đất tại từng địa điểm.

Thứ hai, những trung tâm outlet quy mô lớn có thể tạo áp lực đáng kể lên hạ tầng giao thông, đặc biệt tại các khu vực có mật độ dân cư cao hoặc hệ thống đường kết nối chưa đồng bộ.

Lưu lượng khách tăng mạnh vào cuối tuần, dịp lễ và mùa du lịch có thể gây áp lực lên giao thông, bãi đỗ xe và các công trình hạ tầng công cộng.

Thứ ba, sự xuất hiện của các trung tâm outlet lớn có thể làm gia tăng cạnh tranh với hệ thống bán lẻ hiện hữu. Những cửa hàng truyền thống và trung tâm thương mại đang hoạt động có thể phải điều chỉnh mô hình kinh doanh để thích ứng.

Do đó, việc xác định vị trí phát triển outlet cần gắn với quy hoạch tổng thể, khả năng đáp ứng của hạ tầng và định hướng phát triển thương mại của từng khu vực.

Outlet có thể mở ra hướng phát triển mới cho bất động sản thương mại TP.HCM

Đề xuất xây dựng cơ chế ưu đãi riêng cho trung tâm outlet cho thấy TP.HCM đang hướng đến việc đa dạng hóa mô hình thương mại, thu hút những dự án quy mô lớn và nâng cao sức cạnh tranh của ngành bán lẻ, dịch vụ và du lịch.

Nếu nghị quyết được thông qua, các chính sách về đất đai, thuế và thủ tục hành chính có thể tạo thêm động lực cho nhà đầu tư phát triển những tổ hợp outlet hiện đại.

Đối với thị trường bất động sản, đây là phân khúc đáng chú ý bởi các dự án có thể tạo ra nhu cầu lớn về quỹ đất thương mại, hạ tầng giao thông, kho vận và dịch vụ phụ trợ.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào khả năng lựa chọn vị trí, quy hoạch đồng bộ, sức mua của người tiêu dùng và chất lượng vận hành dự án.

Trong giai đoạn tới, nhà đầu tư cần theo dõi quá trình hoàn thiện nghị quyết, danh mục vị trí phát triển outlet và các điều kiện ưu đãi chính thức trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Nguồn tham khảo: Dự thảo tờ trình của Sở Công Thương TP.HCM đề ngày 5/11; dự thảo nghị quyết của HĐND TP.HCM về cơ chế ưu đãi, hỗ trợ đầu tư đối với mô hình outlet gắn với dịch vụ tổng hợp.

Câu hỏi thường gặp về chính sách phát triển trung tâm outlet tại TP.HCM

1. TP.HCM đang đề xuất chính sách gì đối với trung tâm outlet?

Thành phố đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết về cơ chế ưu đãi, hỗ trợ đầu tư outlet gắn với dịch vụ tổng hợp. Các chính sách dự kiến gồm miễn tiền thuê đất, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và rút ngắn thời hạn giải quyết một số thủ tục hành chính.

2. Trung tâm outlet cần diện tích tối thiểu bao nhiêu?

Theo dự thảo, làng outlet cần tối thiểu 30.000m², outlet tích hợp tối thiểu 15.000m², còn trung tâm outlet đô thị và ngoại vi cần tối thiểu 5.000m² diện tích sàn bán lẻ.

3. Dự án outlet từ 10.000 tỷ đồng có được hưởng ưu đãi đặc biệt không?

Dự án có tổng vốn đầu tư từ 10.000 tỷ đồng có thể được xem xét đưa vào danh mục ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược theo Điều 36 Luật Phát triển đô thị. Việc xem xét vẫn phải tuân thủ các điều kiện pháp luật liên quan.

4. Dự án outlet có được miễn tiền thuê đất toàn bộ không?

Không. Theo dự thảo, ưu đãi chỉ áp dụng đối với phần diện tích, hạng mục và hoạt động đáp ứng tiêu chí outlet. Các khu vực nhà ở thương mại, văn phòng và khách sạn trong dự án đa chức năng không thuộc diện ưu đãi này.

5. Dự án đang hoạt động có thể chuyển đổi sang mô hình outlet không?

Có. Những dự án thương mại, dịch vụ hiện hữu có thể chuyển đổi nếu đáp ứng đầy đủ tiêu chí. Tuy nhiên, không được áp dụng chính sách ưu đãi hồi tố.

6. Khi nào chính sách outlet tại TP.HCM có thể được thông qua?

Theo dự thảo tờ trình đề ngày 5/11, UBND TP.HCM dự kiến trình HĐND thành phố xem xét tại kỳ họp thường lệ tháng 12/2026. Thời điểm có hiệu lực sẽ do HĐND quyết định.