Hàn Quốc – Chủ tịch LH: “Chính quyền tiền nhiệm đã gài quả bom hẹn giờ vào bất động sản khiến giá nhà đất tăng vọt”

Thị trường bất động sản Hàn Quốc tiếp tục đối mặt với sức ép lớn khi giá nhà, giá thuê dài hạn và tiền thuê hàng tháng tại Seoul cùng chịu tác động từ tình trạng khan hiếm nguồn cung. Tranh luận về trách nhiệm của các chính quyền tiền nhiệm, tiến độ xây dựng nhà ở và hiệu quả của những chính sách điều tiết thị trường đang trở thành vấn đề đáng chú ý trong chương trình nghị sự kinh tế của nước này.

Trọng tâm của cuộc tranh luận nằm ở một nghịch lý: nhu cầu nhà ở tại khu vực thủ đô vẫn lớn, nhưng lượng căn hộ hoàn thiện và sẵn sàng đưa vào sử dụng không tăng tương ứng. Khi nguồn cung thực tế không theo kịp nhu cầu, các biện pháp kiểm soát tín dụng hoặc hạn chế giao dịch có thể chưa đủ để tạo ra sự thay đổi bền vững đối với mặt bằng giá.

Thiếu nhà ở hoàn thiện trở thành nguyên nhân gây áp lực lên giá

Theo nội dung được cung cấp về cuộc kiểm toán tại Quốc hội Hàn Quốc, vấn đề thiếu hụt nguồn cung nhà ở đã được đặt ra trong phần chất vấn liên quan đến triển vọng giá bất động sản. Lập luận được nhấn mạnh là thị trường không chỉ cần những kế hoạch phát triển dự án trên giấy mà còn cần các căn hộ được xây dựng hoàn chỉnh, có thể bàn giao và đưa vào sử dụng.

Đây là điểm đặc biệt quan trọng đối với Seoul và khu vực thủ đô. Nơi đây tập trung nhiều hoạt động kinh tế, việc làm, giáo dục và dịch vụ, khiến nhu cầu sinh sống luôn ở mức cao. Trong khi đó, việc phát triển dự án mới thường phải trải qua nhiều công đoạn, từ quy hoạch, giải phóng mặt bằng, cấp phép, thu xếp tài chính đến khởi công và hoàn thiện công trình.

Khoảng cách thời gian giữa quyết định đầu tư và thời điểm bàn giao nhà khiến nguồn cung khó phản ứng nhanh trước những biến động của thị trường. Nếu số lượng dự án khởi công giảm trong nhiều năm liên tiếp, tác động có thể xuất hiện rõ rệt hơn khi lượng căn hộ hoàn thiện trong tương lai giảm xuống.

Vì vậy, ngay cả khi chính phủ công bố các chương trình xây dựng quy mô lớn, thị trường vẫn có thể phải trải qua một giai đoạn thiếu hụt trước khi nguồn cung mới thực sự xuất hiện.

“Quả bom hẹn giờ” từ sự suy giảm hoạt động xây dựng

Cụm từ “quả bom hẹn giờ” được sử dụng để mô tả nguy cơ tích tụ trong thị trường bất động sản khi nguồn cung tương lai bị thu hẹp bởi các quyết định xây dựng của những năm trước.

Theo lập luận được nêu trong thông tin đầu vào, số công trình khởi công tại khu vực thủ đô Seoul trong nhiệm kỳ ba năm của chính quyền tiền nhiệm đã giảm mạnh, xuống còn khoảng một nửa hoặc một phần ba so với giai đoạn trước. Đây là con số cần được đối chiếu với dữ liệu thống kê chính thức theo cùng phạm vi địa lý và thời kỳ trước khi sử dụng như một kết luận độc lập.

Tuy nhiên, mối liên hệ giữa hoạt động khởi công và nguồn cung nhà ở trong tương lai là vấn đề có cơ sở kinh tế rõ ràng. Khi số dự án bắt đầu xây dựng giảm, lượng căn hộ dự kiến hoàn thành trong những năm tiếp theo cũng có nguy cơ suy giảm. Nếu nhu cầu không giảm tương ứng, thị trường sẽ chịu áp lực tăng giá.

Các dữ liệu quốc tế cũng từng ghi nhận sự suy giảm đáng kể của hoạt động xây dựng nhà ở tại Hàn Quốc. Theo khảo sát kinh tế Hàn Quốc năm 2024 của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), số lượng nhà ở khởi công trên toàn quốc năm 2023 giảm 37% so với năm trước, trong khi mức giảm tại Seoul lên tới 56%. OECD đồng thời lưu ý rằng chi phí xây dựng tăng và thị trường bất động sản suy yếu đã ảnh hưởng đến hoạt động phát triển dự án.

Những con số này cho thấy sự suy giảm khởi công không đơn thuần là vấn đề của một vài doanh nghiệp bất động sản. Nếu kéo dài, nó có thể ảnh hưởng đến khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở của cả khu vực đô thị.

Vì sao giá bán và giá thuê cùng chịu sức ép?

Một thị trường nhà ở thiếu hụt nguồn cung có thể truyền áp lực sang nhiều phân khúc khác nhau.

Thứ nhất, giá bán căn hộ có thể tăng khi số lượng nhà sẵn có không đáp ứng nhu cầu của người mua. Tại những khu vực có vị trí thuận lợi, gần trung tâm việc làm hoặc có hệ thống giao thông tốt, sự cạnh tranh giữa người mua có thể khiến giá tăng nhanh hơn mức trung bình.

Thứ hai, thị trường cho thuê cũng có thể chịu tác động tương tự. Khi người dân khó tìm được căn hộ phù hợp để mua, một bộ phận sẽ tiếp tục thuê nhà. Nhu cầu thuê tăng trong khi nguồn cung căn hộ cho thuê hạn chế có thể đẩy giá thuê lên cao.

Thứ ba, kỳ vọng của người tham gia thị trường có thể làm biến động giá mạnh hơn. Nếu người mua tin rằng nguồn cung sẽ tiếp tục thiếu hụt, họ có thể quyết định mua sớm để tránh mức giá cao hơn trong tương lai. Ngược lại, nếu kỳ vọng về một làn sóng nguồn cung mới trở nên đáng tin cậy, tâm lý đầu cơ có thể giảm.

Dù vậy, nguồn cung không phải yếu tố duy nhất quyết định giá nhà. Lãi suất vay mua nhà, thu nhập hộ gia đình, điều kiện tín dụng, chi phí vật liệu, giá đất, chính sách thuế và tâm lý đầu tư cũng có thể tác động đáng kể đến thị trường.

Do đó, việc quy toàn bộ biến động giá bất động sản cho một chính quyền cụ thể có thể bỏ qua những yếu tố kinh tế vĩ mô và những thay đổi về nhu cầu đã diễn ra đồng thời.

Chính phủ kỳ vọng nguồn cung mới giúp ổn định thị trường

Một trong những lập luận quan trọng được đưa ra trong cuộc tranh luận là nguồn cung nhà ở sẽ tăng mạnh hơn trong ba năm tới, qua đó tạo điều kiện để thị trường dần ổn định.

Về nguyên tắc, nếu số lượng căn hộ hoàn thiện tăng nhanh hơn nhu cầu thực tế, người mua sẽ có thêm lựa chọn và sức ép cạnh tranh đối với nhà ở có thể giảm. Nguồn cung mới cũng có thể làm giảm kỳ vọng giá chỉ tăng liên tục, từ đó hạn chế động cơ mua nhà vì sợ bỏ lỡ cơ hội.

Tuy nhiên, giữa kế hoạch xây dựng và hiệu quả thực tế luôn tồn tại khoảng cách. Một dự án được công bố chưa đồng nghĩa với việc căn hộ sẽ sớm được bàn giao. Khả năng hiện thực hóa kế hoạch phụ thuộc vào tiến độ giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính, năng lực tài chính của chủ đầu tư, chi phí xây dựng và khả năng tiếp cận tín dụng.

Bên cạnh đó, số lượng nhà được xây dựng không phải lúc nào cũng phản ánh chính xác nhu cầu tại những địa điểm đang thiếu hụt nghiêm trọng. Nếu nhà ở mới tập trung ở khu vực xa nơi làm việc hoặc thiếu kết nối giao thông, tác động đến giá nhà tại các quận có nhu cầu cao của Seoul có thể hạn chế.

Vì vậy, để chính sách tăng cung phát huy hiệu quả, chính phủ cần quan tâm cả số lượng, tiến độ hoàn thành, vị trí và khả năng chi trả của người dân.

Trách nhiệm của chính quyền tiền nhiệm và bài toán chính sách dài hạn

Tranh luận về trách nhiệm chính trị trong cuộc khủng hoảng nhà ở Hàn Quốc phản ánh một vấn đề phổ biến ở các đô thị lớn: tác động của chính sách bất động sản thường xuất hiện chậm hơn thời điểm chính sách được ban hành.

Một chính quyền có thể điều chỉnh quy định xây dựng, thuế, tín dụng hoặc quy hoạch trong nhiệm kỳ của mình. Tuy nhiên, những thay đổi đó có thể chỉ ảnh hưởng rõ rệt đến nguồn cung nhà ở sau nhiều năm. Khi giá nhà tăng mạnh, nguyên nhân có thể nằm ở sự kết hợp của các quyết định trong quá khứ, điều kiện tài chính và nhu cầu tại thời điểm hiện tại.

Các chuyên gia được The Korea Times dẫn lời trong một bài phân tích tháng 6/2025 cũng lưu ý rằng rất khó quy toàn bộ diễn biến giá nhà cho đặc điểm của riêng một chính quyền. Những yếu tố như thanh khoản toàn cầu, chu kỳ kinh tế, lãi suất và chính sách của nhiều giai đoạn có thể cùng ảnh hưởng đến thị trường.

Điều đó không có nghĩa là trách nhiệm quản lý nhà ở không thể được đánh giá. Ngược lại, việc xem xét số dự án được cấp phép, số công trình khởi công, tỷ lệ hoàn thành và khả năng tiếp cận nhà ở sẽ giúp đánh giá hiệu quả chính sách thực tế hơn những tuyên bố chính trị đơn lẻ.

Một chiến lược dài hạn cần hạn chế tình trạng chính sách thay đổi liên tục, bởi sự bất định có thể khiến chủ đầu tư trì hoãn quyết định đầu tư và làm nguồn cung tương lai thêm thiếu hụt.

Việc bán bất động sản của lãnh đạo và thông điệp gửi tới thị trường

Theo nội dung được cung cấp, trong phần chất vấn về niềm tin vào khả năng giảm giá nhà, một lãnh đạo được nhắc đến cho biết đã bán hai bất động sản và muốn bán căn còn lại nếu có thể. Tuy nhiên, tài sản còn lại được mô tả là tài sản thừa kế chung của bốn người thân.

Chi tiết này khiến cuộc tranh luận chuyển từ chính sách vĩ mô sang vấn đề niềm tin và tính nhất quán trong quản lý bất động sản. Khi người dân phải đối mặt với giá nhà cao và chi phí thuê tăng, họ thường quan tâm liệu những người hoạch định chính sách có thực sự tin vào các biện pháp mà mình đưa ra hay không.

Dẫu vậy, việc một cá nhân bán hay không bán bất động sản không thể tự nó chứng minh rằng giá nhà chắc chắn sẽ giảm. Quyết định giao dịch còn phụ thuộc vào quyền sở hữu, thỏa thuận giữa các đồng sở hữu, nghĩa vụ pháp lý và hoàn cảnh tài chính của từng người.

Điều quan trọng hơn là những cam kết về nguồn cung phải được thể hiện bằng kết quả có thể đo lường: số căn hộ khởi công, số căn hoàn thiện, thời gian triển khai dự án và mức độ cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.

Lưu ý biên tập: Nội dung về người phát biểu, chức danh và câu trả lời liên quan đến tài sản cần được xác minh với biên bản hoặc bản tin gốc trước khi xuất bản. Không nên tự động đồng nhất chức danh của lãnh đạo LH với chức danh tổng thống nếu nguồn gốc chưa xác nhận rõ.

Triển vọng bất động sản Hàn Quốc: Giá nhà có thể giảm trong ba năm tới?

Kỳ vọng giá nhà giảm phụ thuộc lớn vào việc nguồn cung mới có được đưa ra thị trường đúng tiến độ hay không. Nếu các dự án được đẩy nhanh, lượng nhà hoàn thiện tăng và nhu cầu đầu cơ hạ nhiệt, áp lực tăng giá có thể giảm dần.

Tuy nhiên, khả năng giảm giá mạnh trên diện rộng vẫn chưa thể khẳng định chỉ dựa vào kế hoạch xây dựng. Tại các khu vực trung tâm Seoul, nguồn cung đất hạn chế, nhu cầu tập trung và sự khác biệt về chất lượng nhà ở có thể khiến giá duy trì ở mức cao ngay cả khi thị trường chung có dấu hiệu ổn định.

Một kịch bản khác cũng cần được tính đến là nguồn cung tăng nhưng giá không giảm đáng kể do nhu cầu tiếp tục mở rộng, chi phí phát triển dự án tăng hoặc phần lớn nhà mới không nằm ở những địa điểm được người mua ưu tiên.

Với người có nhu cầu mua nhà để ở, việc theo dõi tiến độ xây dựng thực tế, lãi suất và khả năng thanh toán sẽ hữu ích hơn việc chỉ dựa vào dự báo giá. Với nhà đầu tư, cần đánh giá kỹ giá mua, dòng tiền cho thuê, tính thanh khoản và rủi ro chính sách.

Bài học từ Hàn Quốc cũng có ý nghĩa với các thị trường bất động sản khác, trong đó có Việt Nam. Việc mở rộng nguồn cung cần đi cùng quy hoạch phù hợp, phát triển hạ tầng, minh bạch thông tin và đa dạng hóa sản phẩm nhà ở theo khả năng chi trả của người dân.

Cuộc tranh luận về “quả bom hẹn giờ” của thị trường bất động sản Hàn Quốc cho thấy hậu quả của tình trạng thiếu hụt nguồn cung có thể kéo dài nhiều năm. Khi số công trình khởi công giảm, thị trường không thể ngay lập tức bổ sung đủ căn hộ chỉ bằng những thông báo chính sách mới.

Kỳ vọng ổn định giá nhà tại Seoul vì thế phụ thuộc vào năng lực chuyển hóa các kế hoạch phát triển thành những căn hộ hoàn thiện, có vị trí phù hợp và mức giá đáp ứng nhu cầu thực tế. Bên cạnh trách nhiệm của các chính quyền qua từng giai đoạn, hiệu quả chính sách cần được đánh giá bằng dữ liệu xây dựng, bàn giao và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Đối với người mua nhà và nhà đầu tư, diễn biến tại Hàn Quốc là lời nhắc rằng nguồn cung, tiến độ phát triển đô thị và tính nhất quán của chính sách có thể ảnh hưởng đến thị trường lâu dài hơn những biến động giá trong ngắn hạn.

Nguồn tham khảo: OECD – OECD Economic Surveys: Korea 2024; The Korea Times – phân tích về các yếu tố tác động đến giá nhà Hàn Quốc, tháng 6/2025; các thông tin về chính sách tăng nguồn cung nhà ở Hàn Quốc được công bố trong năm 2026.

Cập nhật tin tức bất động sản cùng Nhà Đất 88 để theo dõi diễn biến thị trường trong nước và quốc tế, chính sách nhà ở, quy hoạch đô thị và những phân tích chuyên sâu dành cho người mua nhà, nhà đầu tư.

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản Hàn Quốc

1. Vì sao giá nhà tại Seoul tiếp tục chịu áp lực tăng?

Một nguyên nhân quan trọng là nguồn cung nhà ở hoàn thiện chưa theo kịp nhu cầu tại các khu vực có mật độ việc làm và hoạt động kinh tế cao. Khi lượng nhà sẵn có hạn chế, giá bán và giá thuê có thể cùng tăng. Lãi suất, tín dụng và kỳ vọng thị trường cũng góp phần quyết định diễn biến giá.

2. Số lượng nhà khởi công giảm có ảnh hưởng thế nào đến giá bất động sản?

Khởi công là một trong những chỉ báo về nguồn cung trong tương lai. Nếu số dự án bắt đầu xây dựng giảm trong thời gian dài, lượng căn hộ hoàn thành sau đó có thể suy giảm. Khi nhu cầu vẫn lớn, sự thiếu hụt này có thể tạo áp lực tăng giá.

3. Nguồn cung nhà ở tăng có chắc chắn khiến giá nhà giảm không?

Không. Nguồn cung tăng có thể giúp thị trường cân bằng hơn, nhưng mức độ ảnh hưởng còn phụ thuộc vào vị trí dự án, nhu cầu, lãi suất, chi phí xây dựng và khả năng chi trả. Giá tại những khu vực khan hiếm đất hoặc có nhu cầu cao vẫn có thể duy trì ở mức cao.

4. Khi nào thị trường nhà ở Hàn Quốc có thể ổn định?

Thị trường chỉ có thể ổn định bền vững khi nguồn cung thực tế cải thiện, tiến độ bàn giao được bảo đảm và nhu cầu không tăng nhanh hơn khả năng đáp ứng. Mốc thời gian ba năm được đề cập trong tranh luận chính sách nên được xem là kỳ vọng cần theo dõi, không phải cam kết chắc chắn về giá.

5. Người mua nhà nên rút ra bài học gì từ thị trường Hàn Quốc?

Người mua cần phân biệt giữa thông tin quy hoạch, kế hoạch khởi công và nhà đã hoàn thiện. Đồng thời, nên đánh giá khả năng tài chính, chi phí vay, tính pháp lý và nhu cầu sử dụng dài hạn trước khi quyết định. Không nên mua chỉ vì lo ngại giá sẽ tăng hoặc bán chỉ vì một dự báo giảm giá chưa được kiểm chứng.