Thị trường bất động sản quý II/2026: Giao dịch nhà ở giảm 36%, lãi suất vay mua nhà lên 16%

Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi chi phí vay vốn tăng cao, thanh khoản suy giảm và người mua ngày càng thận trọng trước quyết định xuống tiền. Theo báo cáo triển vọng nửa cuối năm 2026 của VIS Rating, số lượng giao dịch nhà ở trên toàn quốc trong quý II/2026 giảm 36% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, nguồn cung mới tiếp tục gia tăng nhờ hàng loạt dự án được triển khai tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và các khu vực vệ tinh.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang có sự phân hóa rõ rệt giữa giá bán sơ cấp, giá giao dịch thứ cấp và khả năng hấp thụ sản phẩm. Mặt bằng giá nhà vẫn ở mức cao, nhưng áp lực lãi suất đang khiến cả người mua lẫn doanh nghiệp phát triển dự án phải điều chỉnh chiến lược trong nửa cuối năm.

Giao dịch bất động sản giảm 36%, người mua thận trọng trước áp lực lãi suất

Theo báo cáo của VIS Rating, thị trường nhà ở thứ cấp ghi nhận hoạt động trầm lắng trong quý II/2026. Số lượng giao dịch trên phạm vi cả nước giảm 36% so với cùng kỳ, phản ánh những khó khăn về khả năng tiếp cận vốn và tâm lý thận trọng của người mua.

Một trong những yếu tố gây sức ép lớn nhất là lãi suất vay mua nhà. Trong năm 2026, lãi suất cho vay mua nhà bình quân được ghi nhận ở mức 14–16%. Đây là mức chi phí vốn đáng kể đối với các hộ gia đình có thu nhập trung bình, người mua nhà lần đầu và những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Khi lãi suất tăng, khoản thanh toán hàng tháng cho cả gốc và lãi có thể chiếm tỷ trọng lớn hơn trong thu nhập. Người mua vì vậy phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ dài hạn, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng.

Áp lực tài chính cũng thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM. Chỉ số này giảm xuống còn 73% trong quý II/2026, thấp hơn đáng kể so với mức 95% của năm 2025.

Tỷ lệ hấp thụ suy giảm cho thấy không phải tất cả sản phẩm được đưa ra thị trường đều tìm được người mua trong thời gian ngắn. Ngay cả những dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và chất lượng tốt cũng phải cạnh tranh mạnh hơn về giá bán, tiến độ thanh toán và chính sách hỗ trợ tài chính.

Trong bối cảnh đó, thanh khoản trở thành yếu tố quan trọng hàng đầu. Một bất động sản có giá chào bán cao chưa chắc có thể giao dịch thành công nếu người mua không đủ khả năng tài chính hoặc không sẵn sàng chấp nhận mức lợi suất thấp.

Giá căn hộ sơ cấp tăng nhẹ, thị trường thứ cấp chịu áp lực điều chỉnh

Diễn biến giá nhà trong quý II/2026 cho thấy sự khác biệt giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Trong khi giá bán sơ cấp nhìn chung duy trì ổn định, giá căn hộ tại các khu vực trung tâm của Hà Nội và TP.HCM chỉ tăng khoảng 1% so với quý trước. Mức tăng khiêm tốn này cho thấy đà tăng giá đang chậm lại, ít nhất tại những khu vực được đề cập trong báo cáo.

Ngược lại, thị trường thứ cấp ghi nhận xu hướng điều chỉnh trên diện rộng. Đây là phân khúc bao gồm các bất động sản đã được bán lần đầu và tiếp tục được chuyển nhượng giữa những người sở hữu.

Khi thanh khoản giảm, một bộ phận người bán có thể phải điều chỉnh giá để tìm kiếm khách hàng, đặc biệt nếu chịu áp lực trả nợ hoặc cần thu hồi vốn. Tuy nhiên, mức độ giảm giá thực tế phụ thuộc vào vị trí, chất lượng tài sản, pháp lý, mức giá ban đầu và nhu cầu tại từng khu vực.

Cần phân biệt giữa giá chào bán và giá giao dịch thành công. Việc người bán giảm giá trên tin đăng chưa đồng nghĩa toàn bộ mặt bằng giá của khu vực đã giảm tương ứng. Để đánh giá chính xác, người mua cần so sánh các giao dịch thực tế của những bất động sản có đặc điểm tương đồng.

Đối với người có nhu cầu mua nhà để ở, giai đoạn thị trường điều chỉnh có thể tạo thêm cơ hội đàm phán. Dù vậy, giá bán hợp lý chỉ là một phần của bài toán. Khả năng chi trả, chi phí vay vốn và chất lượng pháp lý của tài sản vẫn cần được ưu tiên.

Với nhà đầu tư, việc mua vào chỉ vì kỳ vọng thị trường sớm phục hồi có thể làm gia tăng rủi ro nếu thanh khoản tiếp tục yếu hoặc chi phí tài chính duy trì ở mức cao.

Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, hàng loạt dự án mới được bổ sung

Trái ngược với sự suy giảm về giao dịch, nguồn cung bất động sản nhà ở đang có xu hướng mở rộng.

Trong sáu tháng đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Dù thấp hơn mức tăng 48% ghi nhận trong năm 2025, tốc độ này vẫn cho thấy thị trường tiếp tục đón nhận lượng sản phẩm đáng kể.

Đáng chú ý, có 171 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới trong nửa đầu năm 2026, tăng 256% so với cùng kỳ năm trước theo số liệu được dẫn trong báo cáo.

Nguồn cung gia tăng được hỗ trợ bởi các dự án quy mô lớn tại những khu vực vệ tinh của Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM. Xu hướng mở rộng không gian đô thị, phát triển hạ tầng giao thông và hình thành các khu dân cư mới có thể góp phần tạo thêm lựa chọn cho người mua trong những năm tới.

Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm ngay lập tức. Hiệu quả tác động đến mặt bằng giá còn phụ thuộc vào cơ cấu sản phẩm, phân khúc khách hàng, tiến độ bàn giao và mức độ phù hợp giữa giá bán với thu nhập thực tế.

Nếu nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, khả năng cải thiện cơ hội sở hữu nhà cho nhóm thu nhập trung bình có thể vẫn hạn chế. Ngược lại, các dự án có mức giá phù hợp, kết nối giao thông thuận lợi và chính sách thanh toán linh hoạt sẽ có lợi thế hơn khi người mua ngày càng nhạy cảm với chi phí.

Trong thời gian tới, sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư có thể chuyển từ việc liên tục tăng giá sang cải thiện chất lượng sản phẩm, tiến độ triển khai, phương thức thanh toán và các chính sách hỗ trợ khách hàng.

Doanh nghiệp bất động sản đối mặt áp lực huy động vốn

Lãi suất cao không chỉ ảnh hưởng đến người mua nhà mà còn tạo sức ép đối với các doanh nghiệp bất động sản. Đây là ngành có nhu cầu vốn lớn, chu kỳ đầu tư dài và phụ thuộc đáng kể vào tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp cùng nguồn tiền từ khách hàng.

Theo số liệu trong báo cáo, tín dụng bất động sản trong nửa đầu năm 2026 tăng trưởng 8,6%, thấp hơn mức tăng 15% của cùng kỳ năm 2025. Diễn biến này cho thấy tốc độ mở rộng tín dụng đã chậm lại, trong khi nhu cầu vốn để phát triển dự án và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính vẫn hiện hữu.

Hoạt động phát hành cổ phiếu cũng suy giảm đáng kể. Tổng giá trị phát hành cổ phiếu được ghi nhận ở mức 350 tỷ đồng, giảm 86% so với cùng kỳ. Trong khi đó, lãi suất phát hành bình quân của trái phiếu bất động sản đạt khoảng 11,4%.

Những con số này phản ánh sự khác biệt về khả năng tiếp cận vốn giữa các kênh huy động. Khi thị trường cổ phiếu không thuận lợi và tín dụng tăng chậm hơn, trái phiếu trở thành một trong những nguồn vốn quan trọng để doanh nghiệp tái cấp vốn, cơ cấu nợ và triển khai dự án.

Theo thống kê được nêu trong dữ liệu đầu vào, sau chín tháng đầu năm 2026, có 28 doanh nghiệp bất động sản phát hành 61 lô trái phiếu, với tổng giá trị 149.455 tỷ đồng. Giá trị phát hành tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn.

VIS Rating dự báo hoạt động huy động vốn qua trái phiếu có thể tiếp tục duy trì ở mức cao, với giá trị khoảng 167.000 tỷ đồng, nhờ nhu cầu tái cấp vốn và tài trợ cho các dự án quy mô lớn.

Tuy nhiên, khả năng phát hành trái phiếu không đồng nghĩa mọi doanh nghiệp đều có tình hình tài chính lành mạnh. Nhà đầu tư cần xem xét kỳ hạn trái phiếu, tài sản bảo đảm, nghĩa vụ trả nợ, dòng tiền dự án và năng lực thanh toán của tổ chức phát hành.

Đối với người mua nhà, sức khỏe tài chính của chủ đầu tư cũng là yếu tố cần quan tâm. Một dự án có giá bán hấp dẫn nhưng tiến độ chậm, nguồn vốn thiếu ổn định hoặc pháp lý chưa hoàn thiện có thể khiến người mua đối mặt với nhiều rủi ro.

Nhà ở xã hội tăng tốc, chính sách hướng đến cải thiện khả năng chi trả

Một điểm đáng chú ý trong nửa đầu năm 2026 là sự phát triển của phân khúc nhà ở xã hội. Trong bối cảnh giá nhà thương mại vẫn cao so với thu nhập của nhiều hộ gia đình, việc mở rộng nguồn cung nhà ở có mức giá phù hợp trở thành một trong những trọng tâm chính sách.

Theo báo cáo được dẫn, số lượng dự án nhà ở xã hội được cấp phép mới trong sáu tháng đầu năm 2026 tăng 433% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này cao hơn đáng kể so với mức 235% của năm 2025.

Kết quả trên gắn với các biện pháp thúc đẩy tiến độ phê duyệt, trong đó có cơ chế luồng xanh dành cho dự án nhà ở xã hội. Việc đơn giản hóa thủ tục và tháo gỡ những điểm nghẽn trong quá trình chuẩn bị đầu tư có thể giúp dự án sớm được triển khai, bổ sung nguồn cung cho nhóm người có nhu cầu ở thực.

Bên cạnh nhà ở xã hội để bán, chính sách cũng đang hướng nhiều hơn đến phát triển nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp. Đây là hướng đi có ý nghĩa đối với người lao động tại các đô thị lớn, người trẻ chưa tích lũy đủ vốn mua nhà và những gia đình có nhu cầu linh hoạt về nơi ở.

Các giải pháp được đề cập bao gồm ưu đãi đối với dự án nhà ở cho thuê, miễn tiền sử dụng đất theo cơ chế áp dụng, hỗ trợ đầu tư hạ tầng và bố trí quỹ đất dành cho loại hình nhà ở này trong quy hoạch đô thị.

Nếu được triển khai đồng bộ, những chính sách trên có thể giúp giảm một phần chi phí đầu vào, khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia phát triển sản phẩm và mở rộng lựa chọn nhà ở cho người dân.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ thực hiện, nguồn vốn, khả năng kiểm soát chi phí xây dựng và việc lựa chọn đúng đối tượng thụ hưởng. Số lượng dự án được cấp phép tăng mạnh là tín hiệu tích cực, nhưng chưa đồng nghĩa toàn bộ nguồn cung đó đã hoàn thành hoặc có thể đưa vào sử dụng ngay.

Rà soát tiền sử dụng đất, tháo gỡ điểm nghẽn cho dự án

Ngoài việc thúc đẩy nhà ở xã hội, Chính phủ đang nghiên cứu các giải pháp nhằm giảm chi phí đầu vào và cải thiện môi trường triển khai dự án bất động sản.

Một trong những nội dung được quan tâm là cơ chế xác định tiền sử dụng đất. Chi phí đất đai có ảnh hưởng lớn đến tổng mức đầu tư và giá bán cuối cùng của sản phẩm nhà ở. Nếu các thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính kéo dài hoặc chi phí đầu vào tăng cao, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc cân đối dòng tiền và xây dựng mức giá phù hợp với sức mua.

Việc tiếp tục đơn giản hóa thủ tục phê duyệt cũng có thể giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, hạn chế chi phí phát sinh và đẩy nhanh tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường.

Dù vậy, tháo gỡ thủ tục không nên được hiểu là nới lỏng các yêu cầu về pháp lý, quy hoạch, chất lượng công trình hoặc bảo vệ quyền lợi người mua. Một thị trường phát triển bền vững cần kết hợp giữa tốc độ triển khai dự án, tính minh bạch và năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Trong trung và dài hạn, khả năng tăng nguồn cung thực chất, đặc biệt ở phân khúc phù hợp với thu nhập của người dân, sẽ có ý nghĩa lớn hơn việc chỉ gia tăng số lượng dự án trên giấy tờ.

Triển vọng bất động sản nửa cuối năm 2026: Cơ hội đi cùng rủi ro

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản nhà ở đang chịu tác động đồng thời của ba yếu tố: lãi suất vay cao, thanh khoản suy yếu và nguồn cung mới tăng lên.

Với người mua để ở, sự điều chỉnh trên thị trường thứ cấp có thể tạo điều kiện tìm kiếm sản phẩm phù hợp và thương lượng mức giá tốt hơn. Tuy nhiên, người mua cần tính toán tổng chi phí sở hữu, bao gồm tiền trả trước, lãi vay, chi phí sinh hoạt và khoản dự phòng trong trường hợp thu nhập giảm.

Với nhà đầu tư, giai đoạn này đòi hỏi cách tiếp cận thận trọng hơn. Những bất động sản có pháp lý minh bạch, nhu cầu sử dụng thực, khả năng khai thác cho thuê và mức giá phù hợp với dòng tiền có thể đáng cân nhắc hơn các tài sản phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá.

Đối với doanh nghiệp, khả năng kiểm soát nợ vay, bảo đảm tiến độ thi công và duy trì dòng tiền sẽ trở thành lợi thế quan trọng. Trong môi trường vốn đắt đỏ, các dự án có cơ cấu tài chính thiếu an toàn hoặc phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tiền huy động trong tương lai có thể chịu áp lực lớn hơn.

Một yếu tố khác cần theo dõi là tốc độ chuyển hóa nguồn cung mới thành giao dịch thực tế. Nếu nguồn cung tiếp tục tăng nhưng sức mua không cải thiện, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư có thể gia tăng. Ngược lại, nếu mặt bằng lãi suất hạ nhiệt, chính sách nhà ở phát huy hiệu quả và nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu, thị trường có thể từng bước cải thiện thanh khoản.

Trong bối cảnh hiện nay, không có cơ sở để kết luận toàn bộ thị trường sẽ giảm giá hoặc phục hồi đồng loạt. Diễn biến thực tế nhiều khả năng tiếp tục phân hóa theo địa phương, phân khúc, chất lượng dự án và khả năng tài chính của người mua.

Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong quý II/2026 cho thấy sự chuyển dịch đáng chú ý: giao dịch suy giảm, giá thứ cấp chịu áp lực điều chỉnh, trong khi nguồn cung mới và hoạt động phát triển nhà ở xã hội tăng mạnh. Lãi suất vay mua nhà cao tiếp tục là rào cản đối với sức mua, còn doanh nghiệp phải chủ động hơn trong quản trị dòng tiền và huy động vốn.

Trong nửa cuối năm 2026, triển vọng thị trường sẽ phụ thuộc đáng kể vào khả năng cải thiện thanh khoản, hiệu quả của các chính sách tháo gỡ thủ tục và mức độ phù hợp giữa nguồn cung với nhu cầu thực tế. Đối với người mua nhà và nhà đầu tư, việc ưu tiên pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực và khả năng tài chính bền vững vẫn là nguyên tắc quan trọng.

Nguồn tham khảo: VIS Rating; số liệu Bộ Xây dựng, CBRE và dữ liệu doanh nghiệp được dẫn trong nội dung báo cáo.

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản năm 2026

1. Vì sao giao dịch nhà ở giảm 36% trong quý II/2026?

Các yếu tố đáng chú ý gồm lãi suất vay mua nhà tăng lên 14–16%, giá bất động sản duy trì ở mức cao và tâm lý thận trọng của người mua. Khi chi phí vay vốn tăng, nhiều hộ gia đình phải trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc giảm ngân sách dự kiến.

2. Giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã giảm chưa?

Theo số liệu được dẫn, giá căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm của hai thành phố tăng khoảng 1% so với quý trước trong quý II/2026. Trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận điều chỉnh trên diện rộng. Mức giá thực tế cần được đánh giá theo từng dự án, vị trí và giao dịch thành công.

3. Nguồn cung nhà ở tăng có giúp giá nhà giảm không?

Nguồn cung tăng có thể cải thiện cạnh tranh và mở rộng lựa chọn cho người mua. Tuy nhiên, giá nhà có giảm hay không còn phụ thuộc vào cơ cấu sản phẩm, chi phí đất đai, chi phí xây dựng, nhu cầu thực và khả năng tiếp cận vốn của khách hàng.

4. Người mua nhà nên làm gì khi lãi suất vay ở mức cao?

Người mua nên tính toán khả năng trả nợ theo kịch bản thận trọng, hạn chế vay vượt quá năng lực tài chính và duy trì khoản dự phòng. Đồng thời, cần kiểm tra pháp lý, tiến độ dự án và so sánh giá giao dịch thực tế trước khi ký hợp đồng.

5. Nhà ở xã hội có triển vọng phát triển trong thời gian tới không?

Số lượng dự án được cấp phép mới tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026 cho thấy phân khúc này đang được thúc đẩy. Tuy nhiên, người có nhu cầu cần theo dõi thông báo chính thức về điều kiện mua, thuê mua, hồ sơ đăng ký và thời điểm tiếp nhận hồ sơ của từng dự án.

6. Nhà đầu tư có nên mua bất động sản trong giai đoạn điều chỉnh?

Quyết định phụ thuộc vào mục tiêu đầu tư, thời gian nắm giữ, nguồn vốn và khả năng chịu rủi ro. Không nên chỉ dựa vào kỳ vọng giá giảm rồi sẽ tăng trở lại. Nhà đầu tư cần đánh giá dòng tiền, tính thanh khoản, pháp lý và khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính trong thời gian dài.