Bất động sản công nghiệp Việt Nam phục hồi, nhưng lợi nhuận doanh nghiệp chịu sức ép từ chi phí và thuế quan

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam ghi nhận tín hiệu phục hồi trong quý II/2026 sau giai đoạn chững lại do những bất định liên quan đến chính sách thuế quan trong năm 2025. Lượng hấp thụ đất khu công nghiệp tại cả miền Bắc và miền Nam đều cải thiện, trong khi giá thuê tiếp tục tăng so với cùng kỳ. Tuy nhiên, triển vọng của ngành không hoàn toàn thuận lợi khi chi phí đầu tư hạ tầng gia tăng, khách thuê thận trọng hơn và kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp chịu áp lực.

Theo SSI Research, lượng hấp thụ thuần đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt khoảng 217ha trong quý II/2026, tăng đáng kể so với mức 134ha của quý I/2026. Đây cũng là mức cao nhất theo quý kể từ quý I/2024, thời điểm thị trường ghi nhận lượng hấp thụ khoảng 218ha.

Tại miền Nam, lượng hấp thụ thuần đạt khoảng 67ha, cao hơn mức 57ha trong quý I/2026 và 10ha cùng kỳ năm trước. Diễn biến này cho thấy nhu cầu thuê đất đang phục hồi tại cả hai khu vực, dù quy mô hấp thụ và tốc độ cải thiện có sự khác biệt.

Dẫu vậy, sự phục hồi về nhu cầu chưa chuyển hóa đồng đều thành tăng trưởng lợi nhuận. Trong nửa đầu năm 2026, doanh thu thuần toàn ngành theo phạm vi nghiên cứu của SSI Research giảm 20,2%, trong khi lợi nhuận sau thuế giảm 40% so với cùng kỳ. Bức tranh này cho thấy bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn vừa có cơ hội mở rộng nguồn cung, vừa phải giải quyết những thách thức về chi phí, dòng tiền và khả năng ghi nhận doanh thu.

Hấp thụ đất khu công nghiệp tăng tại cả miền Bắc và miền Nam

Số liệu quý II/2026 cho thấy miền Bắc tiếp tục là khu vực có lượng hấp thụ đất công nghiệp lớn. Với khoảng 217ha được hấp thụ thuần trong quý, thị trường miền Bắc đã phục hồi mạnh so với quý trước và tiến gần mức đỉnh ghi nhận vào đầu năm 2024.

Lợi thế của khu vực này đến từ mạng lưới khu công nghiệp tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Hưng Yên và các địa phương lân cận Hà Nội. Đây là những địa bàn được các doanh nghiệp sản xuất quan tâm trong bối cảnh chuỗi cung ứng tiếp tục tái cơ cấu, còn các tập đoàn quốc tế tìm kiếm địa điểm sản xuất tại châu Á.

Miền Nam cũng ghi nhận tín hiệu cải thiện. Lượng hấp thụ thuần tăng từ 10ha trong quý II/2025 lên khoảng 67ha trong quý II/2026. Mức tăng này phản ánh sự phục hồi so với nền thấp của cùng kỳ năm trước, dù quy mô hấp thụ vẫn thấp hơn miền Bắc trong quý được đề cập.

Tại miền Nam, các khu vực như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Bà Rịa – Vũng Tàu được kỳ vọng tiếp tục hưởng lợi từ quá trình nâng cấp hạ tầng và nhu cầu bố trí nhà máy, kho bãi, logistics.

Tuy nhiên, lượng hấp thụ đất công nghiệp cần được phân biệt với số lượng hợp đồng thuê mới hoặc doanh thu được ghi nhận trong kỳ. Doanh nghiệp có thể ký hợp đồng, nhận tiền theo tiến độ hoặc phân bổ doanh thu theo thời gian, khiến số liệu hoạt động thị trường và kết quả tài chính không nhất thiết biến động cùng chiều.

Giá thuê đất công nghiệp miền Nam cao hơn miền Bắc

Theo số liệu CBRE được dẫn trong báo cáo, giá thuê đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt khoảng 143 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá thuê tại miền Nam đạt khoảng 185 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 3,7%.

Lưu ý: Đây là mức giá thuê tính theo chu kỳ thuê đất, không phải giá thuê hằng năm. Giá thực tế còn phụ thuộc vị trí, thời hạn thuê còn lại, hạ tầng, điều kiện thanh toán và từng khu công nghiệp.

Khoảng cách giữa hai khu vực phản ánh sự khác biệt về mặt bằng giá và điều kiện thị trường. Tuy nhiên, giá chào thuê cao không đồng nghĩa doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp sẽ đạt lợi nhuận cao hơn. Hiệu quả kinh doanh còn phụ thuộc vào chi phí giải phóng mặt bằng, vốn đầu tư hạ tầng, tỷ lệ lấp đầy và phương pháp ghi nhận doanh thu.

Trong bối cảnh nguồn cung mới dự kiến gia tăng, các khu công nghiệp mới có thể áp dụng chính sách giá cạnh tranh để thu hút khách thuê và rút ngắn thời gian lấp đầy. Điều này có thể hạn chế khả năng tăng giá thuê trên diện rộng trong ngắn hạn.

Theo dự báo của SSI Research, giá thuê cơ bản trong năm 2027 có thể tương đối ổn định khi các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động. Chiến lược ưu tiên thu hút khách thuê chủ chốt có thể khiến chủ đầu tư cân nhắc mức giá linh hoạt hơn, thay vì tăng giá mạnh ngay từ giai đoạn đầu khai thác.

Vì sao lợi nhuận ngành giảm mạnh trong nửa đầu năm 2026?

Mặc dù lượng hấp thụ đất công nghiệp cải thiện, doanh thu thuần của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu giảm 20,2% và lợi nhuận sau thuế giảm 40% trong nửa đầu năm 2026, theo SSI Research.

Một nguyên nhân là một số doanh nghiệp không ghi nhận các giao dịch chuyển nhượng đất quy mô lớn như những kỳ so sánh trước đó. Đối với doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp, thời điểm bàn giao đất, ký hợp đồng và ghi nhận doanh thu có thể khiến kết quả kinh doanh biến động đáng kể giữa các quý.

Bên cạnh đó, chi phí lãi vay gia tăng làm giảm lợi nhuận, đặc biệt đối với doanh nghiệp đang triển khai dự án mới hoặc sử dụng vốn vay để phát triển quỹ đất và hạ tầng.

Thay đổi phương pháp hạch toán doanh thu cũng tác động đến số liệu lợi nhuận. Theo SSI Research, SZC và SNZ ghi nhận lợi nhuận giảm mạnh khi chuyển sang phương pháp phân bổ đều doanh thu cho thuê đất. Việc phân bổ doanh thu theo thời gian có thể làm thay đổi lợi nhuận được ghi nhận trong từng kỳ, dù không nhất thiết đồng nghĩa với việc nhu cầu thuê đất suy giảm tương ứng.

Ở chiều ngược lại, IDC và VGC vẫn ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận nhờ hoạt động cho thuê đất và nhu cầu vật liệu xây dựng cải thiện. Sự khác biệt này cho thấy kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp phụ thuộc đáng kể vào quỹ đất sẵn sàng cho thuê, tiến độ bàn giao, cơ cấu khách hàng và các mảng kinh doanh liên quan.

Vì vậy, khi đánh giá cổ phiếu bất động sản công nghiệp, nhà đầu tư không nên chỉ dựa vào mức tăng trưởng lợi nhuận trong một quý. Các yếu tố cần xem xét gồm diện tích đất thương phẩm còn lại, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê bình quân, lịch bàn giao, dòng tiền, nợ vay và chính sách ghi nhận doanh thu.

Nguồn cung mới dự kiến đạt gần 1.350ha

Theo CBRE, tổng nguồn cung đất công nghiệp mới dự kiến đạt khoảng 1.347ha trong giai đoạn tăng tốc vào quý IV/2026 và năm 2027. Trong đó, miền Bắc dự kiến bổ sung 664ha, còn miền Nam khoảng 683ha.

Nguồn cung mới tăng lên có thể tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp đang tìm kiếm địa điểm sản xuất. Đồng thời, việc mở rộng quỹ đất công nghiệp cũng đặt ra yêu cầu đối với các chủ đầu tư trong việc hoàn thiện hạ tầng, kiểm soát chi phí và tìm kiếm khách thuê phù hợp.

Miền Bắc: Bắc Ninh, Hải Phòng và các tỉnh lân cận tiếp tục được chú ý

Tại miền Bắc, nguồn cung tương lai tập trung ở Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hưng Yên và những địa phương lân cận Hà Nội. Sức hút của khu vực gắn với hoạt động sản xuất công nghiệp, mạng lưới nhà cung ứng và xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng của các tập đoàn quốc tế.

Việc phát triển thêm khu công nghiệp có thể mở rộng lựa chọn mặt bằng cho các doanh nghiệp điện tử, linh kiện, công nghiệp hỗ trợ và những ngành sản xuất khác. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ thực tế sẽ phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng, chi phí thuê, nguồn lao động, kết nối cảng biển và mức độ phù hợp của từng khu công nghiệp với nhu cầu khách thuê.

Miền Nam: nguồn cung mới gắn với nâng cấp hạ tầng

Ở miền Nam, nguồn cung dự kiến đến từ Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Bà Rịa – Vũng Tàu. Hạ tầng giao thông và logistics tiếp tục là yếu tố quan trọng đối với quyết định lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp.

Các khu công nghiệp có khả năng kết nối thuận lợi với cảng biển, sân bay, trung tâm tiêu thụ và mạng lưới đường bộ có thể có lợi thế trong việc thu hút khách thuê. Dù vậy, nguồn cung tăng nhanh cũng có thể khiến cạnh tranh giữa các chủ đầu tư gay gắt hơn, nhất là tại những địa bàn có nhiều dự án cùng triển khai.

Khách thuê FDI tiếp tục là động lực, nhưng thận trọng hơn với thuế quan

SSI Research nhận định khách thuê đến từ Trung Quốc, Đài Loan và Hồng Kông sẽ tiếp tục là nhóm đóng vai trò quan trọng đối với nhu cầu tại các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động.

Theo dự báo của đơn vị nghiên cứu, diện tích hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ (MOU) của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu có thể tăng 18,6% so với cùng kỳ trong năm 2027. Động lực chính được kỳ vọng đến từ các khu công nghiệp cấp 2, khi doanh nghiệp FDI tiếp tục dịch chuyển hoặc mở rộng hoạt động sản xuất.

Tuy nhiên, triển vọng này đi kèm những điều kiện nhất định. Chính sách thương mại của Mỹ và khả năng phát sinh các biện pháp thuế bổ sung khiến khách thuê cân nhắc kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư dài hạn.

Thay vì cam kết ngay với diện tích đất lớn, một số khách thuê tiềm năng có xu hướng ưu tiên nhà xưởng xây sẵn để thử nghiệm thị trường, sau đó mới cân nhắc mở rộng. Doanh nghiệp cũng có thể chọn các dự án nhỏ hơn để giảm chi phí ban đầu và hạn chế rủi ro khi môi trường thương mại chưa ổn định.

Xu hướng này có thể hỗ trợ nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn, nhưng đồng thời làm thay đổi cơ cấu sản phẩm mà chủ đầu tư cần cung cấp. Những khu công nghiệp có khả năng đáp ứng nhanh nhu cầu thuê, linh hoạt về diện tích và hoàn thiện hạ tầng sớm có thể có lợi thế cạnh tranh.

Mặt khác, việc khách thuê trì hoãn quyết định hoặc chuyển sang phương án thuê diện tích nhỏ có thể ảnh hưởng đến tốc độ lấp đầy và thời điểm ghi nhận doanh thu của doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp trong năm 2027.

Chi phí đầu tư tăng, biên lợi nhuận dự án mới có thể giảm còn 30-35%

Một trong những thách thức lớn của ngành là chi phí phát triển khu công nghiệp mới ngày càng cao. Theo SSI Research, hoạt động đền bù và giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, trong khi quá trình sắp xếp, hợp nhất tỉnh và điều chỉnh địa giới hành chính cũng góp phần tạo áp lực lên chi phí đền bù đất.

Bên cạnh chi phí đất, giá vật liệu xây dựng chính như cát, đá, xi măng và vật liệu san lấp được ghi nhận tăng trung bình khoảng 20% so với cùng kỳ theo số liệu trong báo cáo.

Các yếu tố này làm tăng tổng mức đầu tư cần thiết để hoàn thiện mặt bằng, xây dựng hệ thống đường nội bộ, thoát nước, cấp điện và các hạng mục kỹ thuật khác. Khi chi phí tăng nhanh hơn giá thuê, biên lợi nhuận của dự án mới có thể bị thu hẹp.

SSI Research ước tính biên lợi nhuận của các dự án khu công nghiệp mới có thể giảm xuống khoảng 30-35%, so với mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu.

Sự chênh lệch này cho thấy lợi thế của các dự án đã phát triển từ trước, khi chủ đầu tư có thể đã tích lũy quỹ đất với chi phí thấp hơn và đang khai thác trên nền tảng hạ tầng hiện hữu. Ngược lại, các dự án mới phải gánh chi phí đất, vật liệu, vốn và thời gian đầu tư lớn hơn trước khi tạo ra doanh thu ổn định.

Trong bối cảnh đó, năng lực kiểm soát chi phí, tiến độ giải phóng mặt bằng và quản trị nguồn vốn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả dự án. Không phải doanh nghiệp nào sở hữu quỹ đất lớn cũng có thể chuyển hóa toàn bộ quỹ đất thành lợi nhuận trong thời gian ngắn.

Hạ tầng giao thông và chính sách FDI là động lực dài hạn

Về dài hạn, nhu cầu bất động sản công nghiệp được kỳ vọng tiếp tục được hỗ trợ bởi việc cải thiện hạ tầng giao thông. Các dự án như cao tốc Bắc – Nam, mở rộng cao tốc Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu cùng các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 4 có thể góp phần tăng khả năng kết nối giữa khu công nghiệp, cảng biển, sân bay và các trung tâm kinh tế.

Khi thời gian vận chuyển được rút ngắn và chi phí logistics giảm, doanh nghiệp có thêm cơ sở để đánh giá lại vị trí đặt nhà máy hoặc trung tâm phân phối. Tuy nhiên, lợi ích thực tế sẽ phụ thuộc vào tiến độ hoàn thành, khả năng kết nối đồng bộ và mức độ đáp ứng nhu cầu vận tải của từng tuyến.

Ngoài hạ tầng, các chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài cũng được xem là yếu tố hỗ trợ. Nội dung cung cấp đề cập Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 và Luật Đầu tư sửa đổi với kỳ vọng cắt giảm thủ tục hành chính, hỗ trợ nguồn vốn cho khu công nghiệp sinh thái và tăng cường phân cấp thẩm quyền cho chính quyền địa phương.

Nếu các giải pháp này được triển khai hiệu quả, quá trình chuẩn bị và phê duyệt dự án có thể thuận lợi hơn, đồng thời tạo điều kiện để phát triển mô hình khu công nghiệp đáp ứng yêu cầu về sử dụng tài nguyên, năng lượng và môi trường.

Dù vậy, tác động của chính sách cần được đánh giá dựa trên văn bản chính thức, phạm vi áp dụng và tiến độ thực thi cụ thể. Nhà đầu tư nên tránh xem các kỳ vọng chính sách là kết quả đã chắc chắn xảy ra.

Rủi ro thuế quan vẫn là biến số quan trọng

Bên cạnh triển vọng phục hồi, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đối mặt rủi ro từ chính sách thương mại quốc tế. Theo thông tin được nêu trong báo cáo, Việt Nam đang chịu mức thuế nhập khẩu bổ sung theo Mục 301 là 12,5%, cao hơn mức 10% áp dụng với một số quốc gia được đề cập như Bangladesh, Ấn Độ và Indonesia.

Các mức thuế và biện pháp thương mại có thể thay đổi theo từng nhóm hàng, phạm vi điều tra và quyết định của cơ quan chức năng. Vì vậy, con số nêu trên cần được đối chiếu với thông báo chính thức có hiệu lực tại thời điểm đánh giá, thay vì mặc định áp dụng đồng loạt cho mọi sản phẩm xuất khẩu từ Việt Nam.

Các cuộc điều tra thương mại và biện pháp bổ sung nếu phát sinh có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng của những ngành thâm dụng lao động như dệt may, da giày và sản phẩm gỗ. Nếu doanh nghiệp xuất khẩu thu hẹp sản xuất hoặc trì hoãn đầu tư, nhu cầu thuê đất và nhà xưởng từ các nhóm khách hàng này có thể suy yếu.

Mức độ ảnh hưởng sẽ không đồng đều giữa các ngành. Những doanh nghiệp có thị trường tiêu thụ đa dạng, chuỗi cung ứng linh hoạt và năng lực thích ứng tốt có thể giảm bớt tác động, trong khi các doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào một thị trường xuất khẩu có thể chịu rủi ro cao hơn.

Với chủ đầu tư khu công nghiệp, việc đa dạng hóa nhóm khách thuê theo ngành nghề và thị trường xuất khẩu là yếu tố cần quan tâm. Đối với nhà đầu tư chứng khoán, cần xem xét cơ cấu khách hàng, mức độ tập trung doanh thu và khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy nếu môi trường thương mại thay đổi.

Nhà đầu tư cần theo dõi gì khi đánh giá cổ phiếu bất động sản công nghiệp?

Trong giai đoạn nhu cầu thuê phục hồi nhưng chi phí đầu tư vẫn cao, việc lựa chọn doanh nghiệp cần dựa trên nhiều chỉ tiêu thay vì chỉ nhìn vào diện tích đất đang sở hữu.

Thứ nhất, cần đánh giá quỹ đất thương phẩm có thể khai thác, diện tích đã cho thuê và phần diện tích còn lại. Quỹ đất lớn chỉ tạo giá trị khi đáp ứng yêu cầu pháp lý, có hạ tầng phù hợp và có khả năng thu hút khách thuê.

Thứ hai, cần theo dõi giá thuê thực tế, tỷ lệ lấp đầy và tiến độ bàn giao. Các chỉ tiêu này giúp đánh giá khả năng chuyển đổi nhu cầu thị trường thành doanh thu.

Thứ ba, cần kiểm tra cơ cấu tài chính, chi phí lãi vay và nghĩa vụ nợ. Khi lãi vay và chi phí phát triển tăng, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính cao có thể chịu áp lực lớn hơn.

Thứ tư, cần phân tích phương pháp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận. Sự thay đổi trong cách phân bổ doanh thu có thể khiến kết quả từng kỳ biến động mà không phản ánh đầy đủ tình hình ký hợp đồng hoặc dòng tiền.

Cuối cùng, nhà đầu tư cần xem xét rủi ro chính sách thương mại, mức độ phụ thuộc vào khách thuê FDI và khả năng thích ứng của từng doanh nghiệp trước biến động thị trường.

Tổng thể, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ghi nhận tín hiệu phục hồi về nhu cầu thuê trong quý II/2026, nhưng triển vọng lợi nhuận vẫn chịu ảnh hưởng từ chi phí đất, vật liệu, lãi vay và môi trường thương mại. Nguồn cung mới tăng lên có thể tạo thêm cơ hội phát triển, đồng thời làm cạnh tranh về giá và tốc độ lấp đầy trở nên rõ nét hơn.

Nguồn tham khảo: Các số liệu và nhận định của SSI Research, CBRE được dẫn trong nội dung bài. Dự báo thị trường không phải kết quả chắc chắn; thông tin về chính sách thương mại và pháp luật cần được đối chiếu với văn bản chính thức tại thời điểm sử dụng.

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

1. Lượng hấp thụ đất khu công nghiệp quý II/2026 đạt bao nhiêu?

Theo SSI Research, miền Bắc đạt khoảng 217ha, tăng so với 134ha trong quý I/2026. Miền Nam đạt khoảng 67ha, so với 57ha trong quý I/2026 và 10ha cùng kỳ năm trước.

2. Giá thuê đất khu công nghiệp hiện ở mức nào?

Theo số liệu CBRE được dẫn, giá thuê đất công nghiệp khoảng 143 USD/m²/chu kỳ thuê tại miền Bắc và 185 USD/m²/chu kỳ thuê tại miền Nam. Đây là giá theo chu kỳ thuê, không phải giá thuê mỗi năm.

3. Vì sao lợi nhuận ngành giảm dù nhu cầu thuê đất phục hồi?

Các nguyên nhân được SSI Research nêu gồm thiếu giao dịch bán đất quy mô lớn trong kỳ, chi phí lãi vay tăng và thay đổi phương pháp ghi nhận doanh thu tại một số doanh nghiệp.

4. Nguồn cung khu công nghiệp mới dự kiến đạt bao nhiêu?

Theo CBRE, tổng nguồn cung đất công nghiệp mới dự kiến đạt khoảng 1.347ha trong giai đoạn tăng tốc vào quý IV/2026 và năm 2027, gồm 664ha tại miền Bắc và 683ha tại miền Nam.

5. Biên lợi nhuận của các dự án khu công nghiệp mới có thể giảm vì sao?

Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và vật liệu xây dựng tăng đang tạo áp lực lên tổng mức đầu tư. SSI Research ước tính biên lợi nhuận dự án mới có thể giảm còn 30-35%, thấp hơn mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu.

6. Triển vọng bất động sản công nghiệp năm 2027 ra sao?

Nhu cầu được kỳ vọng tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, hoạt động dịch chuyển sản xuất và hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng còn phụ thuộc vào thuế quan, chi phí đầu tư, khả năng thu hút khách thuê và tiến độ đưa nguồn cung mới vào khai thác.