Địa ốc xoay xở trả nợ: Vay mới, gia hạn trái phiếu, bán tài sản và chuyển nhượng dự án

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà bài toán tài chính không còn đơn thuần là doanh nghiệp có thể vay được bao nhiêu, mà quan trọng hơn là bao nhiêu tiền thực sự quay trở lại từ hoạt động kinh doanh để trả nợ.

Bức tranh tài chính bán niên 2026 của một số doanh nghiệp địa ốc cho thấy khoảng cách đáng kể giữa quy mô tài sản, lợi nhuận kế toán và dòng tiền thực tế. Khi dòng tiền kinh doanh suy yếu, doanh nghiệp phải sử dụng nhiều giải pháp cùng lúc như vay mới, gia hạn trái phiếu, bán tài sản, cấn trừ công nợ hoặc chuyển nhượng dự án.

Những biện pháp này có thể giúp doanh nghiệp kéo dài thời gian và tránh áp lực thanh toán ngay lập tức. Tuy nhiên, nếu dòng tiền từ hoạt động kinh doanh không được cải thiện, việc tái cơ cấu nợ có nguy cơ trở thành một vòng lặp mới.

Novaland: Vốn vay mới chủ yếu dùng để trả nợ cũ

Trường hợp Novaland cho thấy khá rõ áp lực dòng tiền mà một doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn có thể phải đối mặt.

Tại thời điểm cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ vay của Novaland ở mức khoảng 72.911 tỷ đồng, trong đó hơn 30.400 tỷ đồng là nợ ngắn hạn. Đáng chú ý, lượng trái phiếu đến hạn khoảng 13.185 tỷ đồng cao gấp nhiều lần số tiền mặt doanh nghiệp đang nắm giữ, ở mức khoảng 4.879 tỷ đồng.

Khoảng cách này buộc doanh nghiệp phải tìm kiếm nhiều nguồn vốn khác nhau để cân đối nghĩa vụ tài chính.

Trong 6 tháng đầu năm, Novaland thu khoảng 5.914 tỷ đồng từ hoạt động đi vay nhưng đã sử dụng tới 5.522,4 tỷ đồng để trả nợ gốc, tương đương khoảng 93,4% số tiền vay mới.

Điều đó cho thấy một phần đáng kể nguồn vốn mới không đi vào việc tạo ra dự án hoặc mở rộng hoạt động kinh doanh mà chủ yếu được sử dụng để xử lý các nghĩa vụ tài chính trước đó.

Trong khi đó, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Novaland tiếp tục âm hơn 3.500 tỷ đồng.

Đây là điểm đáng chú ý khi đánh giá sức khỏe tài chính của một doanh nghiệp bất động sản. Vay mới có thể giúp doanh nghiệp tránh tình trạng quá hạn trong ngắn hạn, nhưng nếu hoạt động kinh doanh chưa tạo ra tiền, dư nợ và chi phí vốn vẫn tiếp tục tích tụ.

Tài sản trở thành nguồn vốn quan trọng

Để duy trì hạn mức tín dụng và huy động vốn, Novaland đã sử dụng nhiều tài sản làm tài sản bảo đảm, bao gồm quỹ đất, các dự án hình thành trong tương lai và cổ phần tại các công ty con.

Việc thế chấp tài sản giúp doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh chưa phục hồi hoàn toàn. Tuy nhiên, chi phí đi kèm không thấp.

Một số khoản vay có mức lãi suất ở mức cao. Chẳng hạn, khoản vay 1.527 tỷ đồng tại OCB có lãi suất 15,96%/năm, trong khi khoản vay 2.330 tỷ đồng tại VPBank có mức lãi suất 13,5%/năm.

Ngoài ra, khoản nợ 72,8 triệu USD của Nova Hospitality có lãi suất thả nổi, được tính trên lãi suất tham chiếu quốc tế cộng biên độ 4,25 điểm phần trăm.

Trong trường hợp lãi suất duy trì ở mức cao hoặc thị trường tài chính biến động, chi phí vốn có thể tiếp tục tạo sức ép lên lợi nhuận và khả năng phục hồi dòng tiền của doanh nghiệp.

Điều này đặc biệt quan trọng với các doanh nghiệp địa ốc bởi đặc thù ngành là chu kỳ vốn dài. Một dự án có thể mất nhiều năm từ giai đoạn pháp lý, xây dựng đến bán hàng và thu tiền. Nếu nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để tài trợ cho tài sản có vòng quay dài, áp lực thanh khoản sẽ càng lớn.

Gia hạn trái phiếu: Mua thêm thời gian nhưng không xóa nghĩa vụ

Một trong những công cụ đang được doanh nghiệp bất động sản sử dụng là đàm phán gia hạn trái phiếu.

Novaland đã thực hiện các phương án cơ cấu thời hạn đối với một số nghĩa vụ trái phiếu. Trong đó, một lô trái phiếu trị giá 1.300 tỷ đồng được lùi thời hạn trả gốc đến giữa năm 2028, với lãi suất 11,5%/năm.

Gia hạn trái phiếu giúp giảm áp lực thanh toán ngay tại thời điểm đáo hạn. Tuy nhiên, về bản chất, khoản nợ vẫn tồn tại.

Thời gian được kéo dài chỉ thực sự có ý nghĩa nếu doanh nghiệp tận dụng khoảng thời gian đó để hoàn thiện pháp lý, triển khai dự án, mở bán, thu tiền khách hàng hoặc hoàn tất các thương vụ chuyển nhượng.

Nói cách khác, gia hạn nợ chỉ mua thêm thời gian, còn dòng tiền mới quyết định khả năng trả nợ cuối cùng.

Nếu dự án tiếp tục chậm triển khai hoặc thị trường không hấp thụ sản phẩm như kỳ vọng, áp lực tài chính có thể quay trở lại khi kỳ hạn mới đến.

Kinh Bắc: Lợi nhuận không đồng nghĩa với tiền mặt

Một trường hợp khác cho thấy sự khác biệt giữa lợi nhuận kế toán và dòng tiền là Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc.

Trong nửa đầu năm 2026, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận trước thuế gần 547 tỷ đồng. Tuy nhiên, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh cốt lõi lại âm tới 7.236,1 tỷ đồng.

Nguyên nhân đáng chú ý đến từ sự gia tăng của hàng tồn kho và các khoản phải thu. Hàng tồn kho tăng hơn 6.280 tỷ đồng, trong khi khoản phải thu tăng khoảng 937,8 tỷ đồng.

Đây là một vấn đề thường gặp trong lĩnh vực bất động sản: doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu và lợi nhuận theo chuẩn mực kế toán nhưng chưa thu được lượng tiền tương ứng.

Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn phải thanh toán các nghĩa vụ bằng tiền như lãi vay khoảng 527,2 tỷ đồng và thuế thu nhập doanh nghiệp 673,3 tỷ đồng.

Trong kỳ, Kinh Bắc vay mới khoảng 5.693,7 tỷ đồng và trả 1.616,5 tỷ đồng nợ gốc, qua đó có thêm khoảng 4.077,2 tỷ đồng vốn vay ròng.

Doanh nghiệp cũng thu hồi hơn 1.885 tỷ đồng từ hoạt động rút vốn, cho vay và cổ tức.

Tuy nhiên, tiền mặt cuối tháng 6 vẫn giảm khoảng 34%, từ 8.368,5 tỷ đồng xuống còn 5.522,2 tỷ đồng.

Tổng dư nợ vay tài chính đạt khoảng 32.676,6 tỷ đồng. Đáng chú ý, nợ vay ngắn hạn tăng 62,6%, lên 3.718,3 tỷ đồng.

Những con số này cho thấy việc có lợi nhuận chưa chắc đồng nghĩa doanh nghiệp có lượng tiền mặt lớn. Khi hàng tồn kho và phải thu tăng mạnh, vốn có thể bị “khóa” trong tài sản, trong khi các nghĩa vụ thanh toán vẫn đến hạn.

LDG và bài toán gần như cạn dư địa vay

Ở một mức độ căng thẳng hơn, LDG cho thấy giới hạn của giải pháp vay mới.

Theo số liệu được nêu trong báo cáo, toàn bộ 734,3 tỷ đồng dư nợ vay tài chính của doanh nghiệp đã quá hạn. Lãi quá hạn chưa thanh toán lên tới 116,3 tỷ đồng, trong khi lượng tiền mặt chỉ còn khoảng 1,13 tỷ đồng.

Trong kỳ, doanh nghiệp không ghi nhận khoản vay mới đáng kể và phải sử dụng nguồn tiền hạn hẹp để xử lý nghĩa vụ tài chính, trong đó có 43,18 tỷ đồng để tất toán dư nợ tại SeABank.

Đối với khoản trái phiếu 400 tỷ đồng, LDG đã mua lại khoảng 33,6 tỷ đồng và thực hiện cấn trừ 180 tỷ đồng thông qua khoản phải thu tại Bất động sản Bảo Minh Châu. Dư nợ gốc còn khoảng 186,4 tỷ đồng.

Những phương án như mua lại trước hạn, trả từng phần hoặc cấn trừ công nợ có thể giúp giảm nghĩa vụ trên bảng cân đối kế toán.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa giảm nghĩa vụ và tạo ra dòng tiền mới.

Cấn trừ công nợ không tạo ra lượng tiền mặt tương ứng. Bán tài sản mới có thể tạo tiền, nhưng đồng thời làm giảm tài sản mà doanh nghiệp có thể sử dụng để phát triển trong tương lai.

Trong trường hợp LDG, việc các khoản nợ tại nhiều tổ chức tín dụng cùng nghĩa vụ trái phiếu chưa được xử lý dứt điểm cho thấy áp lực thanh khoản vẫn là vấn đề cần theo dõi.

Lối ra cuối cùng vẫn phụ thuộc nhiều vào khả năng tháo gỡ pháp lý, triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường.

Bán tài sản và chuyển nhượng dự án trở thành phương án xoay vốn

Trong bối cảnh tín dụng không dễ mở rộng và dòng tiền kinh doanh còn yếu, bán tài sản hoặc chuyển nhượng dự án đang trở thành một trong những phương án được nhiều doanh nghiệp địa ốc tính đến.

Novaland cho biết đã bán 4 tài sản với tổng giá trị khoảng 11.266 tỷ đồng, trong kế hoạch thanh lý tài sản dự kiến khoảng 15.617 tỷ đồng nhằm phục vụ mục tiêu trả nợ.

Doanh nghiệp cũng ký các hợp đồng nguyên tắc để bán thêm 4 tài sản với tổng giá trị khoảng 3.931 tỷ đồng. Một tài sản khác có giá trị khoảng 420 tỷ đồng mới dừng ở mức nhận được thư đề nghị từ bên mua.

Điểm cần lưu ý là giá trị của một giao dịch dự kiến không đồng nghĩa với tiền đã thực thu.

Việc một tài sản được ký thỏa thuận nguyên tắc, có thư đề nghị hoặc đang trong quá trình đàm phán vẫn còn phụ thuộc vào điều kiện giao dịch, pháp lý, khả năng thanh toán của bên mua và thời điểm hoàn tất.

Do đó, khi đánh giá khả năng trả nợ của doanh nghiệp, nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa tài sản dự kiến bán, giao dịch đã ký kết và tiền thực tế đã thu về.

M&A bất động sản có thể trở thành kênh giải phóng vốn

Trong bối cảnh chi phí xây dựng tăng và điều kiện tiếp cận vốn được kiểm soát chặt chẽ hơn, hoạt động M&A và chuyển nhượng dự án có thể trở thành một giải pháp quan trọng đối với doanh nghiệp cần tái cơ cấu nguồn vốn.

Theo các nhận định từ JLL Việt Nam, một số chủ đầu tư có xu hướng lựa chọn chuyển nhượng dự án hiện hữu thay vì bắt đầu phát triển dự án hoàn toàn mới.

Đối với bên mua, việc tiếp nhận một dự án đã có quá trình chuẩn bị có thể giúp rút ngắn thời gian triển khai và giảm một phần rủi ro so với việc bắt đầu từ đầu.

Dòng vốn vì vậy có xu hướng tìm đến những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và chủ đầu tư có năng lực.

Đại diện Savills cũng đánh giá M&A và hợp tác đầu tư tiếp tục là những kênh quan trọng để dòng vốn tiếp cận thị trường bất động sản.

Ở góc độ doanh nghiệp đang cần vốn, chuyển nhượng dự án có thể giúp giảm đòn bẩy, thu hồi vốn và tập trung nguồn lực vào những dự án có khả năng triển khai nhanh hơn hoặc phù hợp hơn với sức mua.

Tuy nhiên, đây cũng là quyết định mang tính chiến lược. Nếu bán tài sản quá nhiều, doanh nghiệp có thể giải quyết được áp lực thanh khoản trước mắt nhưng đồng thời thu hẹp quỹ dự án và nguồn thu trong tương lai.

Bài toán lớn nhất không phải là vay được bao nhiêu

Từ Novaland, Kinh Bắc đến LDG, có thể thấy các doanh nghiệp đang sử dụng nhiều công cụ khác nhau để duy trì dòng vốn.

Vay mới giúp có thêm tiền trong ngắn hạn nhưng làm tăng nghĩa vụ nợ và chi phí lãi vay.

Gia hạn trái phiếu giúp kéo dài thời gian thanh toán nhưng không xóa khoản nợ.

Cấn trừ công nợ có thể giảm nghĩa vụ tương ứng nhưng không tạo ra tiền mặt mới.

Bán tài sản tạo nguồn tiền nhưng làm thu hẹp quỹ tài sản.

Chuyển nhượng dự án có thể giúp giải phóng vốn, giảm đòn bẩy nhưng đồng nghĩa doanh nghiệp phải từ bỏ một phần lợi ích kinh tế trong tương lai.

Vì vậy, vấn đề cốt lõi của doanh nghiệp bất động sản hiện nay không chỉ là huy động thêm vốn, mà là làm thế nào biến tài sản thành tiền đúng thời điểm và đưa nguồn lực vào những dự án có khả năng hoàn thành, bàn giao và tiêu thụ.

Một doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhưng dự án chưa đủ điều kiện triển khai vẫn có thể thiếu tiền mặt. Ngược lại, dự án có pháp lý rõ ràng, sản phẩm phù hợp và khả năng bán hàng tốt có thể tạo ra dòng tiền giúp doanh nghiệp tự giảm áp lực đòn bẩy.

Dòng tiền thực mới là thước đo quan trọng

Trong giai đoạn thị trường phục hồi nhưng vẫn có sự phân hóa, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản cần được nhìn từ nhiều góc độ.

Lợi nhuận là một chỉ tiêu quan trọng, nhưng chưa đủ.

Nhà đầu tư và chủ nợ cần theo dõi thêm dòng tiền kinh doanh, tiền mặt, nợ ngắn hạn, lịch đáo hạn trái phiếu, khoản phải thu, hàng tồn kho và khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền.

Đối với doanh nghiệp, việc sắp xếp lại kỳ hạn nợ theo dòng tiền dự kiến, minh bạch nghĩa vụ tài chính, lựa chọn tài sản cần giữ hoặc chuyển nhượng và ưu tiên dự án đủ điều kiện triển khai sẽ ngày càng quan trọng.

Vốn có thể giúp doanh nghiệp mua thêm thời gian.

Nhưng dòng tiền thực mới là yếu tố quyết định doanh nghiệp có thể vượt qua giai đoạn khó khăn về thanh khoản hay không.

Nếu dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm trong thời gian dài, các giải pháp như đảo nợ, vay mới hoặc gia hạn trái phiếu có nguy cơ chỉ chuyển áp lực từ thời điểm này sang thời điểm khác.

Ngược lại, khi dự án được tháo gỡ pháp lý, sản phẩm được đưa ra thị trường, khách hàng thanh toán và dòng tiền quay trở lại, các khoản nợ mới có cơ sở để được xử lý một cách bền vững hơn.

Nguồn tham khảo: Báo cáo tài chính bán niên 2026 của các doanh nghiệp được đề cập; JLL Việt Nam; Savills Việt Nam và các thông tin công bố liên quan đến thị trường bất động sản.

Câu hỏi về nợ của doanh nghiệp bất động sản

Vì sao doanh nghiệp bất động sản có nhiều tài sản vẫn có thể thiếu tiền?

Bất động sản có giá trị lớn nhưng không phải lúc nào cũng có thể chuyển đổi nhanh thành tiền mặt. Quỹ đất, dự án đang xây dựng hoặc hàng tồn kho có thể cần thời gian dài để bán, hoàn thiện pháp lý hoặc thu tiền. Trong khi đó, nợ vay và trái phiếu có thời hạn thanh toán cụ thể.

Vay mới để trả nợ cũ có phải là dấu hiệu xấu?

Không nhất thiết. Tái cấp vốn là hoạt động bình thường nếu doanh nghiệp có dòng tiền tương lai đủ khả năng trả nợ. Vấn đề nằm ở việc nguồn vốn mới có giúp doanh nghiệp tạo ra dòng tiền mới hay chỉ dùng để kéo dài một nghĩa vụ cũ.

Gia hạn trái phiếu có giúp doanh nghiệp hết áp lực nợ?

Gia hạn chỉ giúp giảm áp lực đáo hạn trong ngắn hạn. Khoản nợ vẫn tồn tại và có thể phát sinh thêm chi phí lãi. Giải pháp này chỉ bền vững nếu doanh nghiệp tận dụng thời gian được gia hạn để tạo dòng tiền.

Vì sao lợi nhuận cao nhưng tiền mặt vẫn giảm?

Lợi nhuận kế toán và dòng tiền không hoàn toàn giống nhau. Doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu nhưng chưa thu tiền, hoặc vốn bị giữ trong hàng tồn kho và các khoản phải thu. Trong khi đó, lãi vay, thuế và các khoản nợ đến hạn vẫn phải thanh toán bằng tiền.

Chuyển nhượng dự án có phải giải pháp tốt cho doanh nghiệp địa ốc?

Chuyển nhượng có thể giúp doanh nghiệp thu hồi vốn, giảm nợ và tập trung nguồn lực vào dự án có khả năng triển khai tốt hơn. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng phải đánh đổi bằng việc giảm quỹ tài sản và lợi ích kinh tế tương lai. Hiệu quả phụ thuộc vào giá chuyển nhượng, tình trạng pháp lý và mục tiêu tái cấu trúc.

Nhà đầu tư nên theo dõi chỉ tiêu nào khi đánh giá doanh nghiệp bất động sản?

Ngoài lợi nhuận, nên quan tâm đến dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, tiền mặt, nợ ngắn hạn, lịch đáo hạn trái phiếu, hàng tồn kho, khoản phải thu, chi phí lãi vay và khả năng tạo tiền từ các dự án đang triển khai.