Thu nhập – yếu tố quyết định khả năng mua nhà tại Mỹ Tại Mỹ, thu nhập không chỉ là con số thể hiện mức sống, mà còn là chìa khóa quyết định bạn có thể bước chân vào thị trường bất động sản hay không. Đặc biệt, với những bất động sản cao cấp trị giá khoảng 1,5 triệu USD, việc đánh giá thu nhập càng trở nên quan trọng, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách mua nhà, khả năng vay thế chấp, cũng như việc duy trì các chi phí sở hữu nhà trong dài hạn. Không giống các phân khúc nhà ở phổ thông, nhà triệu đô thường đi kèm với những yêu cầu khắt khe hơn từ phía ngân hàng, mức trả trước cao hơn và các chi phí phát sinh lớn hơn. Do đó, trước khi bắt đầu tìm kiếm, người mua cần có cái nhìn thực tế và thận trọng về khả năng tài chính của mình. Khoản vay mua nhà 1,5 triệu USD và đặc thù của “jumbo loan” Để mua một căn nhà trị giá 1,5 triệu USD tại Mỹ, phần lớn người mua sẽ phải sử dụng khoản vay jumbo – loại vay thế chấp dành cho các bất động sản có giá trị vượt quá giới hạn cho vay thông thường. Khác với các khoản vay được bảo lãnh bởi chính phủ như FHA hay VA, jumbo loan không có sự hậu thuẫn của các cơ quan liên bang, khiến rủi ro đối với ngân hàng cao hơn. Chính vì vậy, điều kiện phê duyệt thường nghiêm ngặt hơn, từ hồ sơ tín dụng, mức thu nhập, đến tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI). Ngoài ra, lãi suất của các khoản vay jumbo thường cao hơn một chút so với vay thế chấp tiêu chuẩn. Người mua cũng cần chuẩn bị khoản trả trước khá lớn, dao động từ 10% đến 30% giá trị căn nhà, tương đương 150.000–450.000 USD. Theo điều kiện thị trường hiện tại, với giả định trả trước 20%, mức thanh toán hàng tháng (bao gồm gốc, lãi, thuế bất động sản và bảo hiểm nhà ở) cho một căn nhà 1,5 triệu USD có thể rơi vào khoảng 8.000 USD mỗi tháng. Đừng quên chi phí đóng hợp đồng Khoản trả góp hàng tháng chưa phải là tất cả. Khi mua nhà tại Mỹ, người mua còn phải chi trả chi phí đóng hợp đồng (closing costs), thường chiếm từ 2% đến 5% giá trị căn nhà. Với bất động sản trị giá 1,5 triệu USD, chi phí này có thể lên tới 30.000 – 75.000 USD, bao gồm phí thẩm định, phí pháp lý, phí hồ sơ vay và các chi phí hành chính khác. Đây là khoản tiền cần được chuẩn bị sẵn, không thể gộp chung vào khoản vay. Cần thu nhập bao nhiêu để đủ khả năng mua nhà 1,5 triệu USD? Mỗi ngân hàng sẽ có tiêu chí riêng, nhưng trên thực tế, thị trường thường sử dụng một số quy tắc tài chính phổ biến để đánh giá khả năng chi trả của người vay. Quy tắc 28/36 – Chuẩn mực truyền thống Theo quy tắc này, khoản thanh toán nhà ở hàng tháng không được vượt quá 28% thu nhập trước thuế, và tổng nợ hàng tháng không vượt quá 36% thu nhập trước thuế. Với mức trả góp ước tính khoảng 8.056 USD/tháng, người mua cần: Thu nhập trước thuế hàng tháng: khoảng 28.771 USD Thu nhập trước thuế hàng năm: khoảng 345.250 USD Đây là mức thu nhập khá phổ biến trong nhóm chuyên gia cấp cao, lãnh đạo doanh nghiệp hoặc hộ gia đình có hai nguồn thu nhập lớn. Quy tắc 25% – Nhìn vào thu nhập ròng Quy tắc 25% tập trung vào thu nhập sau thuế. Theo đó, khoản thanh toán thế chấp không nên vượt quá 25% thu nhập ròng hàng tháng. Với khoản thanh toán khoảng 8.056 USD, người mua cần: Thu nhập sau thuế hàng tháng: khoảng 32.224 USD Thu nhập sau thuế hàng năm: khoảng 386.592 USD Quy tắc này thường được áp dụng với những người muốn giữ biên an toàn tài chính cao hơn. Quy tắc 35/45 – Cách tiếp cận linh hoạt Quy tắc 35/45 cho phép tổng nợ hàng tháng tối đa bằng 35% thu nhập trước thuế hoặc 45% thu nhập sau thuế. Theo cách tính này, để mua nhà 1,5 triệu USD, người mua cần: Thu nhập trước thuế hàng tháng: khoảng 23.017 USD Thu nhập trước thuế hàng năm: khoảng 276.206 USD Thu nhập sau thuế hàng năm: khoảng 214.827 USD Tuy nhiên, các con số này chỉ chính xác khi bạn không có thêm khoản nợ lớn nào khác. Chi phí sở hữu nhà dài hạn – yếu tố dễ bị bỏ quên Sở hữu nhà không chỉ dừng lại ở việc trả góp ngân hàng. Các chuyên gia tài chính tại Mỹ thường khuyến nghị dành 1%–4% giá trị căn nhà mỗi năm cho bảo trì và sửa chữa. Với căn nhà 1,5 triệu USD, chi phí này có thể dao động từ 15.000 đến 60.000 USD/năm. Bên cạnh đó, thuế bất động sản và phí bảo hiểm nhà ở cũng có xu hướng tăng theo thời gian, đặc biệt tại các bang có thị trường nhà ở nóng. Một số câu hỏi về thu nhập của người Mỹ để có thể sở hữu một căn nhà Thu nhập bao nhiêu là đủ để mua nhà 1,5 triệu USD ở Mỹ? Thông thường, bạn cần thu nhập trước thuế từ 276.000 đến 345.000 USD/năm, tùy theo quy tắc tính toán và mức nợ hiện tại. Có bắt buộc phải vay jumbo loan không? Phần lớn trường hợp là có, vì giá trị căn nhà vượt giới hạn vay thế chấp thông thường. Trả trước bao nhiêu là hợp lý? Các ngân hàng thường yêu cầu từ 10% đến 30%, phổ biến nhất là 20%. Lương 300.000 USD/năm có mua được nhà 1,5 triệu USD không? Có thể, nhưng phụ thuộc vào lãi suất, khoản nợ khác và mức chi tiêu cá nhân. Chi phí bảo trì nhà triệu đô có cao không? Rất cao, có thể lên tới hàng chục nghìn USD mỗi năm. Có nên nhờ chuyên gia tài chính tư vấn trước khi mua? Có. Điều này giúp bạn đánh giá chính xác khả năng chi trả và tránh rủi ro tài chính dài hạn. 🏡 Đánh giá khả năng mua nhà tại Mỹ chính xác hơn Nhận tư vấn chuyên sâu về thu nhập, khoản vay jumbo, chiến lược tài chính và chi phí sở hữu nhà dài hạn tại Mỹ. BẤT ĐỘNG SẢN Điều hướng bài viết Nghịch lý bất đống sản địa cầu: Nhân loại sở hữu 148,9 triệu km² đất nhưng vẫn không đủ chỗ ở cho tất cả mọi người? Cò Đất Là Gì? Phân Biệt Cò Đất Và Môi Giới Bất Động Sản Chuyên Nghiệp