Giá đất, đầu cơ và bài toán đưa giá bất động sản về giá trị thực sau Nghị quyết 21

Thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu điều chỉnh quan trọng khi chính sách đất đai, cơ chế hình thành giá và các công cụ điều tiết thị trường ngày càng được quan tâm. Tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra sáng 22/9, nhiều chuyên gia và đại diện cơ quan quản lý đã tập trung phân tích một vấn đề có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường: giá đất được hình thành như thế nào và tác động ra sao đến giá bất động sản?

Những trao đổi tại hội thảo cho thấy bài toán giảm giá bất động sản không đơn giản chỉ nằm ở việc giảm tiền sử dụng đất. Giá nhà còn chịu ảnh hưởng đồng thời bởi thủ tục pháp lý, chi phí vốn, vật liệu xây dựng, giải phóng mặt bằng, cung cầu, quy hoạch, hoạt động đầu cơ và tâm lý thị trường.

Giá đất có thể chiếm 30 – 40% giá trị bất động sản

Tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng đất đai có tác động rất lớn tới bất động sản, từ giá thành dự án đến giá bán cuối cùng trên thị trường.

Theo ông Đính, trong cơ cấu giá của một dự án bất động sản, giá trị đất thường chiếm khoảng 30 – 40%, thậm chí tại một số khu vực hoặc dự án, tỷ lệ này có thể lên gần 50%.

Điều đó đồng nghĩa với việc bất kỳ biến động đáng kể nào của chi phí đất cũng có khả năng tác động mạnh tới giá thành sản phẩm.

Nếu giá đất được điều tiết về mức hợp lý và phù hợp hơn với điều kiện thị trường, chi phí phát triển dự án có thể được kiểm soát tốt hơn. Về lý thuyết, điều này tạo dư địa để giá bất động sản trở nên phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân.

Đặc biệt, vấn đề có ý nghĩa đối với nhóm người có nhu cầu ở thực và những người gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính lưu ý rằng giá đất chỉ là một thành phần trong tổng giá thành bất động sản.

Để tạo ra một sản phẩm nhà ở hoàn chỉnh, chủ đầu tư còn phải chịu nhiều khoản chi phí khác, từ thủ tục pháp lý, quy hoạch, giải phóng mặt bằng, xây dựng, vật liệu, vốn vay cho tới chi phí vận hành và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Vì vậy, muốn đưa giá bất động sản về mức hợp lý, không thể chỉ tập trung vào một yếu tố duy nhất.

Muốn giảm giá nhà phải kiểm soát toàn bộ quá trình tạo lập bất động sản

Theo ông Đính, giá cuối cùng của một căn nhà hay một sản phẩm bất động sản là kết quả của cả quá trình tạo lập.

Quá trình này bắt đầu từ đất đai, quy hoạch và thủ tục pháp lý, sau đó đến việc lựa chọn chủ đầu tư, triển khai dự án, huy động vốn, xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường.

Nếu một khâu bị kéo dài hoặc phát sinh thêm chi phí, giá thành cuối cùng có thể tăng theo.

Do đó, việc hoàn thiện thể chế có vai trò rất quan trọng.

Một hệ thống pháp luật rõ ràng, quy trình minh bạch và thời gian xử lý thủ tục hợp lý có thể giúp giảm chi phí không cần thiết trong quá trình phát triển dự án.

Ngược lại, nếu doanh nghiệp phải mất nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý, chi phí vốn và chi phí cơ hội sẽ tăng lên. Những khoản chi phí này cuối cùng có thể được phản ánh vào giá bán sản phẩm.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng cần hướng tới việc lựa chọn đúng người có năng lực, đúng chủ đầu tư, đúng sản phẩm và đúng quy hoạch, đồng thời bảo đảm dự án đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân và nền kinh tế.

Khi những yếu tố này được phối hợp tốt, sản phẩm bất động sản sẽ có cơ hội trở nên hợp lý hơn, dễ tiếp cận thị trường hơn.

Không thể chỉ nhìn vào giá đất khi phân tích giá nhà

Một điểm quan trọng được các chuyên gia nhấn mạnh là giá đất không phải yếu tố duy nhất quyết định giá bất động sản.

Bên cạnh tiền sử dụng đất, doanh nghiệp còn phải tính đến chi phí xây dựng, vật liệu, nhân công, giải phóng mặt bằng, thuế, chi phí tài chính và nhiều khoản khác.

Trong khi đó, giá bán trên thị trường còn chịu ảnh hưởng bởi vị trí dự án, nguồn cung, nhu cầu, khả năng thanh toán của người mua và tâm lý thị trường.

Điều này giải thích tại sao cùng một mức thay đổi của giá đất nhưng tác động đến từng phân khúc bất động sản có thể khác nhau.

Một dự án tại khu vực có nhu cầu ở thực cao sẽ có cơ chế hình thành giá khác với một dự án chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu đầu tư.

Tương tự, bất động sản tại khu vực khan hiếm nguồn cung cũng có thể phản ứng khác với khu vực đang có lượng sản phẩm lớn.

Vì vậy, chính sách điều tiết giá cần dựa trên cơ chế hình thành giá thực tế thay vì áp dụng một công thức duy nhất cho toàn thị trường.

Giá thị trường phải phản ánh giao dịch thực

Từ góc độ quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng cần nhìn vào cơ chế hình thành giá khi đánh giá tác động của việc điều chỉnh chi phí đất đối với giá bất động sản.

Theo bà Hằng, trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2023, việc tính giá đất theo giá thị trường là một định hướng quan trọng.

Tuy nhiên, vấn đề khó nằm ở việc xác định thế nào là “giá thị trường”.

Một nền kinh tế phát triển có thể kéo theo giá đất và giá bất động sản tăng. Bản thân việc giá tăng không nhất thiết là tín hiệu tiêu cực.

Điều quan trọng là phải xác định giá tăng do yếu tố nào và mức tăng đó có phản ánh giá trị thực hay không.

Một trong những cơ sở được bà Hằng đề cập là lượng giao dịch.

Nếu số lượng giao dịch tăng tương đối ổn định cùng với mặt bằng giá tăng, thị trường có thêm dữ liệu để đánh giá xu hướng.

Ngược lại, nếu giao dịch thực tế không tăng nhưng giá liên tục được đẩy lên, cơ quan quản lý cần xem xét liệu mức giá đó có thực sự phản ánh cung cầu hay đang chịu ảnh hưởng bởi đầu cơ.

Đầu cơ có thể tạo ra mặt bằng giá mới

Đầu cơ là một trong những vấn đề được nhấn mạnh tại hội thảo.

Trong trường hợp bất động sản bị mua gom, găm hàng và đẩy giá trong khi nhu cầu thực tế không tương ứng, giá giao dịch có thể bị đẩy lên cao hơn giá trị sử dụng.

Nếu những mức giá bất thường này tiếp tục được sử dụng làm dữ liệu tham chiếu, chúng có thể góp phần hình thành một mặt bằng giá mới.

Điều này đặc biệt đáng chú ý khi giá đất được sử dụng để tính nghĩa vụ tài chính của dự án.

Nếu mức giá tham chiếu quá cao so với giá trị thực, chi phí đất của doanh nghiệp có thể tăng, kéo theo chi phí phát triển dự án và giá bán bất động sản.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, vì vậy cần nhận diện rõ hoạt động đầu cơ và có công cụ phù hợp để điều tiết.

Thuế và lãi suất là những công cụ điều tiết thị trường

Theo quan điểm được đưa ra tại hội thảo, chính sách thuế có thể trở thành một trong những công cụ tác động tới hành vi trên thị trường bất động sản.

Khi chi phí nắm giữ bất động sản tăng lên, động lực mua tài sản chỉ để chờ tăng giá có thể thay đổi.

Bên cạnh đó, lãi suất tín dụng cũng có ảnh hưởng đáng kể.

Lãi suất thấp có thể hỗ trợ khả năng tiếp cận vốn và kích thích nhu cầu đầu tư, trong khi lãi suất cao có thể làm giảm khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tuy nhiên, các công cụ này cần được sử dụng phù hợp với từng thời điểm.

Một chính sách có thể phù hợp khi thị trường tăng nóng nhưng lại tạo tác động khác khi thị trường đang suy giảm.

Do đó, việc điều tiết bất động sản cần dựa trên dữ liệu thị trường và diễn biến cung cầu thực tế.

Cần tìm điểm cân bằng khi xác định giá đất

Một trong những vấn đề đáng chú ý được bà Hằng đặt ra là không thể để giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thực tế, nhưng cũng khó quay trở lại cơ chế sử dụng bảng giá đất cũ nếu cách tính đó không còn đáp ứng yêu cầu phát triển.

Nếu giá đất được xác định quá thấp, ngân sách và cơ chế phân bổ nguồn lực có thể bị ảnh hưởng.

Ngược lại, nếu giá đất bị đẩy quá cao, chi phí phát triển dự án tăng lên và cuối cùng có thể tác động tới người mua nhà.

Vì vậy, bài toán quan trọng là tìm ra mức giá phù hợp với thị trường và phản ánh tương đối sát giá trị thực.

Đây cũng chính là một trong những nhiệm vụ của công tác quản lý Nhà nước.

Luật và cơ chế điều tiết thị trường bất động sản được chú ý

Theo bà Hoàng Thu Hằng, cơ quan chức năng đang xây dựng các cơ chế liên quan tới điều tiết thị trường trong quá trình hoàn thiện khung pháp lý về kinh doanh bất động sản.

Một chương riêng về điều tiết thị trường được dành cho các công cụ khác nhau.

Dự thảo cũng đề cập tới khái niệm đầu cơ bất động sản và từng bước xây dựng các tiêu chí nhận diện hoạt động này.

Việc xác định rõ hành vi đầu cơ có ý nghĩa quan trọng bởi nếu không phân biệt được nhu cầu đầu tư thông thường với hoạt động đầu cơ, các chính sách điều tiết có thể không đạt mục tiêu.

Trong thực tế, nhà đầu tư mua bất động sản để nắm giữ dài hạn khác với trường hợp mua gom, găm hàng và liên tục đẩy giá trong thời gian ngắn.

Do đó, công cụ quản lý cần đủ linh hoạt để phản ứng với từng trạng thái khác nhau của thị trường.

Thị trường bất động sản cần hướng tới nhu cầu thực

Một trong những thông điệp xuyên suốt tại hội thảo là thị trường bất động sản cần gắn với nhu cầu thực của người dân và nền kinh tế.

Nếu nguồn cung được phát triển đúng quy hoạch, đúng phân khúc và phù hợp với khả năng thanh toán, thị trường sẽ có nền tảng ổn định hơn.

Ngược lại, nếu nguồn cung tập trung quá nhiều vào những sản phẩm có giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, thị trường có thể xuất hiện sự lệch pha giữa cung và cầu.

Đây cũng là lý do việc kiểm soát chi phí tạo lập bất động sản có ý nghĩa quan trọng.

Khi chi phí đất, thủ tục, vốn và xây dựng được kiểm soát tốt hơn, doanh nghiệp có thể có thêm dư địa để phát triển những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực.

Bài toán lớn nhất là đưa giá bất động sản về gần giá trị thực

Những phân tích tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” cho thấy giá đất là một biến số rất quan trọng đối với thị trường bất động sản, nhưng không phải yếu tố duy nhất.

Muốn giảm chi phí và tăng khả năng tiếp cận nhà ở, cần nhìn toàn bộ quá trình hình thành sản phẩm, từ đất đai, quy hoạch, pháp lý, thủ tục, vốn, xây dựng cho tới cung cầu.

Song song với đó, việc kiểm soát đầu cơ và xây dựng phương pháp xác định giá thị trường phù hợp cũng đóng vai trò quan trọng.

Một thị trường bất động sản ổn định không nhất thiết phải là thị trường có giá thấp nhất. Quan trọng hơn là giá phải có cơ sở, phản ánh tương đối sát giá trị và có mối liên hệ với nhu cầu thực tế của người dân cũng như khả năng phát triển của nền kinh tế.

Trong thời gian tới, hiệu quả của các chính sách đất đai và cơ chế điều tiết thị trường sẽ phụ thuộc đáng kể vào khả năng tạo ra sự cân bằng giữa giá đất, chi phí phát triển dự án, lợi ích của doanh nghiệp, khả năng chi trả của người dân và mục tiêu phát triển kinh tế.

Câu hỏi thường gặp về giá đất và giá bất động sản

1. Giá đất chiếm bao nhiêu trong giá bất động sản?

Theo thông tin được TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ tại hội thảo, giá trị đất trong cơ cấu giá của nhiều dự án có thể chiếm khoảng 30 – 40%, và tại một số khu đất có thể gần 50%. Tuy nhiên, tỷ lệ này thay đổi tùy từng dự án, vị trí và phương thức phát triển.

2. Giảm giá đất có chắc chắn làm giá nhà giảm?

Không nhất thiết. Giá đất chỉ là một trong nhiều thành phần của giá bất động sản. Chi phí xây dựng, vật liệu, vốn, giải phóng mặt bằng, thuế, thủ tục pháp lý, cung cầu và tâm lý thị trường đều có thể tác động tới giá cuối cùng.

3. Vì sao cần kiểm soát đầu cơ bất động sản?

Nếu hoạt động mua gom, găm hàng và đẩy giá diễn ra mạnh, giá giao dịch có thể không phản ánh đầy đủ giá trị thực và nhu cầu ở thực. Điều này có thể tạo ra mặt bằng giá mới và ảnh hưởng tới quá trình xác định giá đất.

4. Giá bất động sản tăng có phải luôn là tín hiệu xấu?

Không. Theo phân tích được đưa ra tại hội thảo, giá bất động sản tăng có thể đi cùng với quá trình phát triển kinh tế. Vấn đề quan trọng là xác định nguyên nhân tăng giá và xem mức tăng có phù hợp với giá trị, giao dịch và nhu cầu thực tế hay không.

5. Người mua nhà nên quan tâm điều gì trong giai đoạn chính sách thay đổi?

Người mua nên chú ý đến pháp lý dự án, quy hoạch, tiến độ triển khai, giá bán so với các sản phẩm tương đồng, khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng thực tế. Không nên chỉ dựa vào kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng để quyết định mua bất động sản.