Giá đất chiếm 30-40% giá nhà: Làm sao đưa bất động sản về mức hợp lý?

Giá nhà tại Việt Nam được hình thành từ nhiều yếu tố, trong đó tiền sử dụng đất là một thành phần quan trọng nhưng không phải yếu tố duy nhất. Việc đưa giá đất về mức hợp lý có thể tạo tác động nhất định đến giá bất động sản, song để giá nhà thực sự phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường, cần nhìn toàn bộ quá trình tạo lập dự án, từ đất đai, quy hoạch, thủ tục pháp lý, chi phí vốn đến xây dựng và cung cầu.

Đây là những vấn đề được phân tích tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” diễn ra sáng 22/9, với sự tham gia của đại diện cơ quan quản lý và các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản.

Tiền sử dụng đất chỉ là một phần trong giá nhà

Tại hội thảo, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng khi phân tích giá nhà cần nhìn vào toàn bộ cơ chế hình thành giá thay vì chỉ tập trung vào tiền sử dụng đất.

Theo bà Hằng, bên cạnh tiền sử dụng đất, doanh nghiệp phát triển dự án còn phải tính toán nhiều khoản chi phí khác như đầu tư, xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế và các chi phí liên quan trong quá trình triển khai dự án.

Do đó, khi đặt câu hỏi yếu tố nào có thể giúp kéo giá nhà xuống, trước hết cần xác định giá sản phẩm tại thời điểm đó được hình thành từ những thành phần nào.

Từ cơ sở này, cơ quan quản lý mới có thể lựa chọn công cụ điều tiết phù hợp.

Cách tiếp cận này đặc biệt quan trọng bởi giá nhà không phải là một biến số được quyết định bởi riêng giá đất. Nếu một dự án có chi phí đất thấp nhưng phải chịu chi phí vốn cao, thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài hoặc chi phí xây dựng tăng mạnh, giá bán cuối cùng vẫn có thể ở mức cao.

Ngược lại, nếu các khâu trong quá trình phát triển dự án được kiểm soát tốt, chi phí có thể được giảm xuống và tạo điều kiện để sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của thị trường.

Điều tiết giá đất có thể tác động tới giá bất động sản

Theo bà Hoàng Thu Hằng, nếu chính sách tác động đúng vào cơ chế hình thành giá và đưa giá đất về mức hợp lý hơn, giá trị bất động sản cũng có thể giảm.

Điểm đáng chú ý là việc giảm giá theo hướng điều chỉnh những yếu tố làm phát sinh chi phí bất hợp lý không nhất thiết tạo ra tác động tiêu cực đối với nền kinh tế.

Ngược lại, khi giá bất động sản phù hợp hơn với giá trị và khả năng thanh toán, nhu cầu thực có thể được cải thiện.

Đây cũng là vấn đề có ý nghĩa đối với bài toán nhà ở. Khi giá nhà vượt quá xa thu nhập của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn, khả năng sở hữu nhà của nhóm người có thu nhập trung bình và thấp sẽ bị hạn chế.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá đất cần được thực hiện trên cơ sở dữ liệu và phương pháp xác định phù hợp. Nếu giá đất bị đưa xuống quá thấp, những vấn đề khác trong phân bổ nguồn lực có thể xuất hiện. Ngược lại, nếu giá đất bị đẩy lên quá cao, chi phí phát triển dự án có thể tăng và cuối cùng được phản ánh vào giá bán.

Bài toán vì vậy nằm ở việc xác định một mức giá phù hợp với điều kiện thực tế của thị trường.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản chú trọng điều tiết thị trường

Từ góc độ quản lý, bà Hằng cho biết cơ quan chức năng đang xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản và trong dự thảo có một chương riêng về điều tiết thị trường.

Đây là nội dung đáng chú ý bởi thị trường bất động sản có tính chu kỳ và chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố như tín dụng, lãi suất, cung cầu, tâm lý nhà đầu tư, quy hoạch và chính sách đất đai.

Trong những giai đoạn thị trường tăng nóng, một trong những vấn đề có thể xuất hiện là hoạt động đầu cơ.

Dự thảo được đề cập tại hội thảo đưa ra khái niệm về đầu cơ bất động sản và từng bước xây dựng các tiêu chí để nhận diện hoạt động này.

Nếu có cơ sở nhận diện rõ, cơ quan quản lý có thể lựa chọn công cụ điều tiết phù hợp nhằm hạn chế những hoạt động khiến giá bất động sản bị đẩy lên quá xa giá trị thực.

Bà Hằng cho rằng ở thời điểm hiện tại, kiểm soát hoạt động đầu cơ là một trong những vấn đề lớn cần được quan tâm.

Làm thế nào để xác định “giá thị trường” của đất?

Một trong những câu hỏi khó nhất trong quá trình xây dựng chính sách đất đai là xác định thế nào là giá thị trường.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2023, việc tính giá đất theo giá thị trường là một định hướng được bà đồng tình.

Tuy nhiên, nếu không có phương pháp xác định rõ ràng thì khái niệm “giá thị trường” có thể trở nên khó áp dụng trong thực tế.

Một trong những cơ sở có thể tham khảo là dữ liệu giao dịch.

Nếu lượng giao dịch tăng tương đối đều cùng với xu hướng giá tăng, thị trường có thêm dữ liệu để xác định diễn biến giá.

Ngược lại, nếu số lượng giao dịch thấp hoặc gần như không có nhưng giá vẫn liên tục tăng mạnh, cần đặt câu hỏi liệu mức giá đó có phản ánh cung cầu thực tế hay không.

Đây là điểm quan trọng bởi giá được hình thành từ những giao dịch không phổ biến hoặc chịu tác động mạnh của đầu cơ có thể không phản ánh đầy đủ giá trị của tài sản.

Không thể quay lại hoàn toàn bảng giá đất cũ

Bà Hằng cũng lưu ý rằng không thể đơn giản sử dụng nguyên bảng giá đất cũ, bởi cách tính này có thể khó đáp ứng yêu cầu phát triển trong bối cảnh mới.

Nếu giá đất được xác định thấp hơn đáng kể so với điều kiện thị trường, nó có thể không phản ánh đúng giá trị tài sản và không tạo ra cơ sở phù hợp cho việc phân bổ nguồn lực.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa giá đất càng cao càng tốt.

Giá đất quá cao có thể làm tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp, khiến giá thành dự án tăng lên và tác động tới người mua cuối cùng.

Do đó, theo quan điểm được nêu tại hội thảo, vấn đề quan trọng là tìm kiếm sự cân bằng.

Giá đất cần phản ánh hợp lý giá trị và điều kiện thị trường nhưng đồng thời không tạo ra chi phí quá lớn đối với quá trình phát triển nhà ở và các dự án bất động sản.

Giá đất chiếm khoảng 30-40% cơ cấu giá nhà

Từ góc độ doanh nghiệp và thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng giá đất có tác động rất mạnh đến giá nhà.

Theo ông Đính, trong cơ cấu giá của các dự án bất động sản mà chủ đầu tư và nhà đầu tư thường tính toán, giá trị đất có thể chiếm khoảng 30-40%.

Tại một số khu đất, tỷ lệ này thậm chí có thể lên tới gần 50%.

Với tỷ trọng như vậy, biến động của chi phí đất rõ ràng có thể tác động đáng kể tới giá thành bất động sản.

Nếu có thể điều tiết giá đất về mức hợp lý hơn, chi phí đầu vào của dự án có thể được giảm, từ đó tạo điều kiện để giá nhà phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Theo ông Đính, vấn đề này đặc biệt có ý nghĩa đối với việc giải quyết nhu cầu nhà ở của những người có hoàn cảnh khó khăn.

Tuy nhiên, chuyên gia này đồng thời nhấn mạnh rằng giá đất chỉ là một phần trong cơ cấu giá nhà.

Vì sao giảm giá đất chưa chắc khiến giá nhà giảm tương ứng?

Đây là một trong những vấn đề cần được nhìn nhận thận trọng.

Giả sử chi phí đất của một dự án giảm, giá nhà về lý thuyết có thể có thêm dư địa giảm. Nhưng mức giảm cuối cùng còn phụ thuộc vào hàng loạt yếu tố khác.

Quá trình tạo lập một dự án bất động sản có thể kéo dài nhiều năm. Trong khoảng thời gian đó, chủ đầu tư phải thực hiện các thủ tục pháp lý, quy hoạch, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng và huy động vốn.

Nếu thủ tục kéo dài, doanh nghiệp phải chịu chi phí tài chính trong thời gian lâu hơn.

Nếu lãi suất tăng, chi phí vốn cũng tăng.

Nếu giá vật liệu xây dựng tăng, chi phí xây dựng sẽ tăng.

Nếu nguồn cung khan hiếm nhưng nhu cầu vẫn cao, giá bán có thể tiếp tục chịu áp lực.

Vì vậy, việc giảm một thành phần chi phí không đồng nghĩa giá bán cuối cùng sẽ giảm đúng theo tỷ lệ tương ứng.

Kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo lập nhà ở

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, vấn đề quan trọng là cần kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra sản phẩm bất động sản.

Điều này bao gồm từ đất đai, quy hoạch, thủ tục hành chính, lựa chọn chủ đầu tư cho tới xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường.

Một cơ chế phù hợp cần hướng tới việc lựa chọn đúng chủ đầu tư có năng lực, đúng dự án, đúng quy hoạch và đúng phân khúc sản phẩm.

Nếu dự án được triển khai bởi doanh nghiệp có đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm, quá trình thực hiện có thể hiệu quả hơn.

Ngược lại, nếu chủ đầu tư thiếu năng lực, dự án có nguy cơ kéo dài, phát sinh chi phí và cuối cùng tạo áp lực lên giá bán.

Đây là lý do cải cách thể chế và nâng cao hiệu quả quản lý thị trường có vai trò quan trọng không kém việc điều chỉnh giá đất.

Cung cầu vẫn là yếu tố quyết định giá bất động sản

Bên cạnh chi phí sản xuất, giá nhà còn chịu tác động trực tiếp từ cung cầu.

Nếu nhu cầu nhà ở tăng nhưng nguồn cung hạn chế, giá có thể tăng.

Ngược lại, khi nguồn cung tăng phù hợp với nhu cầu thực, thị trường có thể có thêm điều kiện để ổn định giá.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng cần phát triển nhu cầu sử dụng, nhu cầu đầu tư và nhu cầu tăng trưởng của nền kinh tế thông qua những cơ chế, chính sách phù hợp.

Điều này có nghĩa chính sách bất động sản không chỉ nên tập trung vào việc “hạ giá” mà còn phải tạo ra nguồn cung phù hợp.

Nếu chỉ giảm giá thành nhưng sản phẩm không đáp ứng nhu cầu của người dân về vị trí, diện tích, chất lượng và khả năng thanh toán, thị trường vẫn có thể xảy ra tình trạng lệch pha.

Nhà ở vừa túi tiền cần được chú trọng

Bài toán giá đất và giá nhà có mối liên hệ trực tiếp với khả năng tiếp cận nhà ở.

Tại những đô thị lớn, một trong những thách thức phổ biến là khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân.

Khi chi phí đất, vốn, xây dựng và pháp lý cùng tăng, doanh nghiệp có xu hướng phải đưa giá bán lên cao để bảo đảm hiệu quả dự án.

Điều này khiến những người có thu nhập trung bình hoặc thấp khó tiếp cận nhà ở thương mại.

Do đó, việc kiểm soát chi phí đầu vào, tăng nguồn cung và xây dựng chính sách phù hợp cho từng phân khúc có thể đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.

Không chỉ người mua hưởng lợi khi giá hợp lý hơn, một thị trường có mức giá phù hợp với thu nhập còn giúp tăng khả năng giao dịch thực và tạo nền tảng ổn định hơn cho doanh nghiệp.

Muốn giảm giá nhà cần nhìn toàn bộ chuỗi chi phí

Những phân tích tại hội thảo cho thấy câu chuyện giá nhà không thể được giải quyết chỉ bằng một chính sách đơn lẻ.

Giá đất có ảnh hưởng rất lớn bởi có thể chiếm 30-40% giá trị dự án, thậm chí cao hơn ở một số khu vực. Tuy nhiên, chi phí đất chỉ là một mắt xích trong cả chuỗi hình thành giá.

Để giá bất động sản tiến gần hơn tới giá trị thực và phù hợp hơn với nhu cầu của người dân, cần đồng thời quan tâm tới giá đất, thủ tục pháp lý, quy hoạch, chi phí vốn, xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế, cung cầu và hoạt động đầu cơ.

Đặc biệt, việc xác định giá thị trường cần dựa trên dữ liệu và phương pháp minh bạch, trong đó lượng giao dịch có thể là một trong những nguồn thông tin quan trọng để tham khảo.

Về dài hạn, một thị trường bất động sản ổn định không chỉ phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà còn phụ thuộc vào việc giá có phản ánh tương đối sát giá trị tài sản, khả năng chi trả và nhu cầu thực hay không.

Khi thể chế được hoàn thiện, chi phí được kiểm soát trong toàn bộ quá trình tạo lập dự án và nguồn cung được phát triển đúng nhu cầu, thị trường có thêm cơ sở để vận hành minh bạch và bền vững hơn.

Câu hỏi về giá nhà , giá đất

Giá đất chiếm bao nhiêu trong giá nhà?

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, giá trị đất trong cơ cấu giá mà các đơn vị phát triển dự án và nhà đầu tư thường tính toán có thể chiếm khoảng 30-40%, tại một số khu đất có thể gần 50%. Tỷ lệ thực tế thay đổi tùy dự án và khu vực.

Giảm tiền sử dụng đất có làm giá nhà giảm ngay không?

Không nhất thiết. Tiền sử dụng đất chỉ là một trong nhiều khoản chi phí. Giá nhà còn phụ thuộc vào xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế, vốn, thủ tục, quy hoạch, cung cầu và nhiều yếu tố khác.

Vì sao cần xác định đúng giá thị trường của đất?

Giá thị trường là cơ sở quan trọng để xác định giá trị đất. Nếu giá bị xác định quá thấp hoặc quá cao so với thực tế, nó có thể ảnh hưởng tới chi phí dự án, nghĩa vụ tài chính và giá bất động sản.

Lượng giao dịch có thể giúp xác định giá thị trường không?

Lượng giao dịch là một trong những dữ liệu có thể tham khảo. Nếu giao dịch diễn ra đều và giá biến động tương ứng, dữ liệu có thể giúp nhận diện xu hướng. Ngược lại, giá tăng mạnh trong khi giao dịch thấp cần được xem xét kỹ để đánh giá nguyên nhân.

Đầu cơ ảnh hưởng thế nào tới giá bất động sản?

Hoạt động mua gom, găm giữ hoặc đẩy giá có thể làm khoảng cách giữa giá giao dịch và giá trị thực tăng lên trong một số trường hợp. Vì vậy, việc nhận diện và kiểm soát đầu cơ là một trong những vấn đề được cơ quan quản lý quan tâm.

Làm thế nào để giá nhà phù hợp hơn với nhu cầu người dân?

Không chỉ điều chỉnh giá đất, cần đồng thời kiểm soát toàn bộ chi phí tạo lập dự án, cải thiện thủ tục, tăng nguồn cung phù hợp, kiểm soát đầu cơ và phát triển các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.