Bất động sản công nghiệp phía Nam nổi lên với lợi thế hạ tầng: Prodezi, Long Hậu và cú hích Bến Lức – Long Thành

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn có nhiều thay đổi khi quỹ đất tại các trung tâm sản xuất truyền thống ngày càng hạn chế, trong khi hàng loạt dự án hạ tầng giao thông lớn được đầu tư và hoàn thiện.

Tại khu vực Long An trước đây, nay thuộc tỉnh Tây Ninh, các khu công nghiệp như Prodezi, Long Hậu và Long Hậu 3 đang nổi lên nhờ khả năng cung cấp quỹ đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kết nối ngày càng thuận lợi với TP.HCM, Đồng Nai, hệ thống cảng biển và sân bay Long Thành.

Đáng chú ý, từ cuối tháng 8 đến đầu tháng 9, ba dự án nhà máy với tổng vốn đầu tư hơn 600 tỷ đồng đã lựa chọn Khu công nghiệp Prodezi quy mô 400 ha tại xã Lương Hòa làm địa điểm triển khai. Những thương vụ này cho thấy nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục vụ sản xuất đang tiếp tục hiện hữu tại khu vực.

Prodezi và Long Hậu trở thành điểm sáng mới của bất động sản công nghiệp

Trong khoảng thời gian từ ngày 28/8 đến 11/9, ba dự án nhà máy với tổng vốn đầu tư hơn 600 tỷ đồng đã chính thức lựa chọn Khu công nghiệp Prodezi làm địa điểm đặt cơ sở sản xuất.

Khu công nghiệp Prodezi có quy mô khoảng 400 ha tại xã Lương Hòa, tỉnh Tây Ninh. Dự án được định hướng theo mô hình khu công nghiệp sinh thái, chú trọng hạ tầng xanh, kinh tế tuần hoàn và khả năng thu hút các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao.

Theo thông tin từ cơ quan xúc tiến đầu tư, Prodezi có tổng vốn đầu tư hơn 4.600 tỷ đồng và được định hướng trở thành khu công nghiệp sinh thái đầu tiên của tỉnh Tây Ninh.

Việc các nhà máy mới liên tục lựa chọn Prodezi cho thấy lợi thế của khu công nghiệp không chỉ nằm ở diện tích đất còn lại mà còn ở khả năng cung cấp mặt bằng đã được đầu tư hạ tầng.

Đối với doanh nghiệp sản xuất, thời gian đưa nhà máy vào vận hành ngày càng trở thành một yếu tố quan trọng. Thay vì phải mất nhiều thời gian hoàn thiện toàn bộ hạ tầng từ đầu, doanh nghiệp có thể lựa chọn đất công nghiệp hoặc nhà xưởng xây sẵn để rút ngắn quá trình triển khai.

Đây chính là một trong những động lực đang thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp xây sẵn phát triển.

Long Hậu ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao

Không chỉ Prodezi, các khu công nghiệp thuộc hệ sinh thái Long Hậu cũng đang duy trì tỷ lệ hấp thụ đáng chú ý.

Tại khu vực Cần Giuộc, Khu công nghiệp Long Hậu với quy mô khoảng 137 ha và Khu công nghiệp Long Hậu mở rộng khoảng 108 ha đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100%.

Trong khi đó, Khu công nghiệp Long Hậu 3 – giai đoạn 1 có quy mô khoảng 124 ha đã đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 64%.

Ở phân khúc nhà xưởng, tỷ lệ lấp đầy tại Long Hậu 3 cũng được doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp cho biết đạt trên 90%.

Tốc độ hấp thụ này phản ánh nhu cầu thực của các doanh nghiệp đối với mô hình nhà xưởng hoàn thiện.

Đây là một thay đổi đáng chú ý trong thị trường bất động sản công nghiệp. Nếu trước đây doanh nghiệp thường ưu tiên thuê đất rồi tự xây dựng nhà máy, hiện nay nhiều doanh nghiệp có xu hướng tìm kiếm các giải pháp “ready-built factory” nhằm rút ngắn thời gian triển khai.

Với các doanh nghiệp xuất khẩu, sản xuất linh kiện, điện tử, cơ khí, logistics hay các ngành công nghiệp hỗ trợ, việc có thể nhanh chóng đưa dây chuyền vào hoạt động giúp giảm thời gian chờ đợi và tối ưu chi phí đầu tư ban đầu.

Quỹ đất công nghiệp phía Nam đang ngày càng có giá trị

Một trong những nguyên nhân khiến Long An cũ được chú ý là sự khan hiếm quỹ đất tại các thị trường công nghiệp truyền thống.

Bình Dương, Đồng Nai và một số khu vực giáp TP.HCM đã hình thành hệ sinh thái sản xuất quy mô lớn trong nhiều năm. Tuy nhiên, khi nhu cầu mở rộng nhà máy, logistics và kho vận tiếp tục tăng, quỹ đất công nghiệp có vị trí thuận lợi ngày càng hạn chế.

Trong bối cảnh đó, khu vực Long An cũ có lợi thế về quỹ đất và khả năng kết nối với TP.HCM.

Theo số liệu được dẫn từ Savills trong nội dung thị trường, khu vực này có khoảng 4.000 ha đất khu công nghiệp, trong đó khoảng 3.000 ha đã được cho thuê, tương đương tỷ lệ lấp đầy khoảng 82%.

Nguồn cung nhà xưởng và kho xây sẵn cũng ở mức khoảng 3,2 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%.

Những con số này cho thấy thị trường không chỉ có nguồn cung mới mà còn đang ghi nhận nhu cầu thuê tương đối rõ ràng từ các doanh nghiệp sản xuất và logistics.

Bến Lức, Cần Giuộc và Đức Hòa hình thành hành lang công nghiệp

Nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Long An cũ không tập trung vào một địa điểm duy nhất mà trải dài trên nhiều khu vực như Bến Lức, Cần Giuộc và Đức Hòa.

Mỗi khu vực có những lợi thế riêng.

Cần Giuộc nằm gần khu Nam TP.HCM và có khả năng kết nối với hệ thống cảng Hiệp Phước. Đây cũng là khu vực tập trung nhiều dự án công nghiệp, logistics và đô thị.

Bến Lức nằm trên các trục giao thông kết nối TP.HCM với miền Tây, đồng thời hưởng lợi từ cao tốc Bến Lức – Long Thành.

Đức Hòa có vị trí thuận lợi khi kết nối với phía Tây Bắc TP.HCM và các trung tâm sản xuất khác.

Trong số các dự án đáng chú ý, Khu công nghiệp Long Hậu 1 – giai đoạn 3 được định hướng trở thành một trung tâm hậu cần và khu vệ tinh phía Nam TP.HCM.

Khu công nghiệp sinh thái Prodezi rộng 400 ha hướng tới phát triển hạ tầng xanh, năng lượng tái tạo và thu hút các ngành công nghệ cao.

Trong khi đó, một số khu công nghiệp khác cung cấp nhà xưởng xây sẵn, phù hợp với doanh nghiệp cần nhanh chóng đưa hoạt động sản xuất vào vận hành.

Cao tốc Bến Lức – Long Thành có thể thay đổi bài toán logistics

Một trong những yếu tố được kỳ vọng tạo ra thay đổi lớn đối với bất động sản công nghiệp khu vực là cao tốc Bến Lức – Long Thành.

Tuyến cao tốc dài khoảng 58 km có tổng mức đầu tư hơn 29.500 tỷ đồng, kết nối cao tốc TP.HCM – Trung Lương với Quốc lộ 51.

Khi hoàn thiện và khai thác đồng bộ, tuyến đường sẽ hình thành thêm một hành lang Đông – Tây quan trọng qua phía Nam TP.HCM.

Điểm đáng chú ý là tuyến cao tốc không chỉ giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa các địa phương mà còn tạo ra khả năng kết nối trực tiếp hơn giữa các khu công nghiệp phía Tây với các trung tâm logistics, cảng biển và khu vực sân bay Long Thành.

Đối với doanh nghiệp sản xuất, yếu tố này có thể tác động trực tiếp tới chi phí logistics.

Một nhà máy có vị trí gần đường cao tốc nhưng thiếu kết nối với cảng biển chưa chắc có lợi thế bằng một nhà máy nằm xa hơn nhưng kết nối thuận lợi với toàn bộ mạng lưới vận tải.

Do đó, giá trị của bất động sản công nghiệp ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối đa phương thức thay vì chỉ dựa trên khoảng cách tới TP.HCM.

Từ Long An cũ có thể kết nối cả hướng Đông và hướng Tây

Theo đại diện Công ty CP Long Hậu, trước đây luồng vận chuyển chính từ khu vực phía Nam TP.HCM thường hướng về miền Tây thông qua trục TP.HCM – Trung Lương.

Nếu doanh nghiệp muốn vận chuyển hàng về phía Đông, nơi tập trung cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải và sân bay Long Thành, phương tiện thường phải sử dụng những tuyến đường vòng hoặc đi qua các khu vực có mật độ giao thông cao.

Khi cao tốc Bến Lức – Long Thành hoàn thiện, cấu trúc vận chuyển có thể thay đổi.

Một doanh nghiệp đặt nhà máy tại khu vực Cần Giuộc hoặc Bến Lức có thể tiếp cận cả hai hướng: về phía Tây tới các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long và về phía Đông tới Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Đối với các doanh nghiệp có chuỗi cung ứng phức tạp, đây là lợi thế đáng kể.

Hàng hóa nguyên liệu có thể đi theo một hướng, trong khi thành phẩm xuất khẩu hoặc phân phối nội địa có thể sử dụng hướng khác tùy theo điểm đến.

Hạ tầng khu Nam TP.HCM tiếp tục được đầu tư

Tác động của cao tốc Bến Lức – Long Thành sẽ rõ hơn nếu các tuyến giao thông nội vùng được hoàn thiện đồng bộ.

Trong đó, trục Nguyễn Hữu Thọ kết nối khu vực trung tâm TP.HCM với khu Nam và cụm cảng Hiệp Phước đang được đầu tư nâng cấp.

Dự án mở rộng tuyến đường này được đề cập với tổng mức đầu tư gần 9.894 tỷ đồng, trong đó có phương án mở rộng lên 60 m và xây dựng tuyến đường trên cao dài khoảng 6,6 km.

Bên cạnh đó, các trục Nguyễn Văn Tạo, Lê Văn Lương và Nguyễn Bình cũng được nghiên cứu đầu tư với tổng nguồn vốn dự kiến lớn.

Riêng Nguyễn Văn Tạo được đề xuất mở rộng lên khoảng 60 m, với 8-10 làn xe và nghiên cứu kết nối trực tiếp với cao tốc.

Nếu các dự án này được triển khai theo kế hoạch, mạng lưới giao thông khu vực Nhà Bè – Hiệp Phước – Cần Giuộc sẽ có thêm nhiều hướng kết nối.

Điều này có thể tạo hiệu ứng lan tỏa đối với cả bất động sản công nghiệp, logistics và bất động sản đô thị.

Sân bay Long Thành tạo thêm một cực logistics mới

Không chỉ cao tốc, sân bay quốc tế Long Thành cũng là một mảnh ghép quan trọng trong mạng lưới hạ tầng phía Nam.

Theo kế hoạch hiện nay, sân bay Long Thành dự kiến vận hành thử nghiệm trong các tháng 9-11/2026 và hướng tới khai thác thương mại từ ngày 1/12/2026.

Khi đi vào hoạt động, sân bay sẽ bổ sung năng lực hàng không quốc tế lớn cho vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Đối với bất động sản công nghiệp, tác động có thể đặc biệt rõ với các ngành có yêu cầu cao về thời gian vận chuyển và giá trị hàng hóa như điện tử, công nghệ cao, thiết bị y tế, linh kiện chính xác và một số sản phẩm cần chuỗi logistics nhanh.

Khi kết hợp với cao tốc Bến Lức – Long Thành, mạng lưới cảng biển và hệ thống đường vành đai, sân bay Long Thành có thể trở thành một cực quan trọng trong cấu trúc logistics mới của khu vực.

Cái Mép – Thị Vải tiếp tục là cửa ngõ hàng hải quan trọng

Ở phía Đông, cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải đóng vai trò quan trọng trong chuỗi xuất nhập khẩu của khu vực.

Đối với các doanh nghiệp sản xuất đặt nhà máy ở phía Tây TP.HCM, khả năng tiếp cận Cái Mép – Thị Vải nhanh hơn có thể giúp mở rộng lựa chọn về tuyến vận chuyển hàng hóa.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với doanh nghiệp xuất khẩu trực tiếp bằng đường biển.

Nếu trước đây vị trí nhà máy thường được đánh giá chủ yếu dựa vào khoảng cách tới cảng, thì hiện nay bài toán phức tạp hơn. Doanh nghiệp cần tính đến thời gian di chuyển, độ ổn định của tuyến đường, khả năng kết nối với cao tốc, chi phí vận tải và khả năng tiếp cận các trung tâm logistics.

Chính vì vậy, một khu công nghiệp có mạng lưới kết nối đa hướng có thể tạo ra lợi thế cạnh tranh dài hạn.

Vành đai 3 và Vành đai 4 mở rộng không gian công nghiệp

Một yếu tố khác cần theo dõi là hệ thống đường vành đai của TP.HCM.

Vành đai 3 TP.HCM và kế hoạch triển khai Vành đai 4 được kỳ vọng mở rộng kết nối giữa các trung tâm sản xuất, logistics và đô thị trong vùng.

Khi các tuyến đường vành đai kết hợp với cao tốc, cảng biển và sân bay, mạng lưới công nghiệp phía Nam sẽ có xu hướng chuyển từ những cụm riêng lẻ thành một hệ thống liên kết rộng hơn.

Đây là thay đổi có ý nghĩa đối với doanh nghiệp khi lựa chọn địa điểm đặt nhà máy.

Một khu công nghiệp không nhất thiết phải nằm ngay sát trung tâm TP.HCM để có lợi thế. Quan trọng hơn là khu công nghiệp đó có thể tiếp cận nhanh tới các trung tâm tiêu thụ, cảng biển, sân bay, kho vận và các khu công nghiệp vệ tinh hay không.

Bất động sản công nghiệp đang thay đổi cách định giá

Sự phát triển của hạ tầng đang khiến tiêu chí đánh giá bất động sản công nghiệp thay đổi.

Trước đây, yếu tố “gần TP.HCM” thường được xem là lợi thế lớn. Nhưng khi giá đất và chi phí thuê tại các khu vực lõi tăng lên, doanh nghiệp có thể chấp nhận khoảng cách xa hơn nếu đổi lại có hạ tầng giao thông tốt.

Do đó, vị trí công nghiệp đang được đánh giá theo khả năng kết nối.

Một khu công nghiệp có thể nằm cách trung tâm thành phố vài chục km nhưng nếu kết nối nhanh với cao tốc, cảng biển và sân bay thì vẫn có thể hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Đây cũng là lý do các khu vực như Bến Lức, Cần Giuộc và Lương Hòa ngày càng được chú ý.

Nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục được quan tâm?

Xu hướng nhà xưởng xây sẵn có thể tiếp tục tăng khi doanh nghiệp ưu tiên tốc độ triển khai.

Việc tự xây dựng nhà máy đòi hỏi doanh nghiệp phải thực hiện nhiều bước từ chuẩn bị pháp lý, thiết kế, xây dựng đến lắp đặt dây chuyền.

Trong khi đó, nhà xưởng xây sẵn cho phép doanh nghiệp rút ngắn thời gian đưa hoạt động sản xuất vào vận hành.

Đối với các doanh nghiệp FDI hoặc những công ty cần mở rộng công suất nhanh, đây có thể là một lợi thế quan trọng.

Tuy nhiên, nhu cầu đối với từng loại hình bất động sản công nghiệp vẫn phụ thuộc vào ngành nghề, quy mô dây chuyền, yêu cầu về môi trường, điện, nước, logistics và thời hạn thuê.

Long An cũ đang đứng trước một chu kỳ phát triển công nghiệp mới

Sự xuất hiện của các dự án sản xuất mới tại Prodezi, tỷ lệ lấp đầy cao tại Long Hậu và Long Hậu mở rộng, cùng nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp tại khu vực Long An cũ đang có nền tảng nhu cầu thực.

Nhưng yếu tố đáng chú ý hơn nằm ở hạ tầng.

Cao tốc Bến Lức – Long Thành, sân bay Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải, Vành đai 3, Vành đai 4 cùng các tuyến đường kết nối khu Nam TP.HCM đang dần tạo thành một mạng lưới thay vì những dự án giao thông riêng lẻ.

Khi mạng lưới này hoàn thiện, lợi thế của các khu công nghiệp tại Bến Lức, Cần Giuộc và Lương Hòa có thể không chỉ nằm ở quỹ đất.

Giá trị lớn hơn có thể đến từ khả năng kết nối nhiều hướng.

Doanh nghiệp có thể tiếp cận thị trường TP.HCM, vận chuyển hàng hóa về miền Tây, kết nối với Đồng Nai, đưa hàng tới sân bay Long Thành hoặc tiếp cận cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải.

Đó chính là sự thay đổi quan trọng của bản đồ bất động sản công nghiệp phía Nam: từ câu chuyện tìm quỹ đất sang câu chuyện tìm vị trí nằm trong một mạng lưới logistics hoàn chỉnh.

Với xu hướng dịch chuyển sản xuất, nhu cầu mở rộng nhà máy và sự phát triển của chuỗi cung ứng, các khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ, nhà xưởng sẵn sàng và khả năng kết nối đa phương thức sẽ tiếp tục là nhóm tài sản được thị trường quan tâm.

Những câu hỏi thường gặp về bất động sản công nghiệp khu vực Long An cũ

Vì sao Long An cũ được chú ý trong thị trường bất động sản công nghiệp?

Khu vực này có quỹ đất công nghiệp tương đối lớn, nằm gần TP.HCM và đang được hưởng lợi từ sự phát triển của hệ thống cao tốc, cảng biển, sân bay và các tuyến đường kết nối vùng.

KCN Prodezi có quy mô bao nhiêu?

Khu công nghiệp Prodezi có quy mô khoảng 400 ha tại xã Lương Hòa, tỉnh Tây Ninh. Dự án được định hướng theo mô hình khu công nghiệp sinh thái và phát triển kinh tế tuần hoàn.

Vì sao doanh nghiệp quan tâm nhà xưởng xây sẵn?

Nhà xưởng xây sẵn giúp doanh nghiệp giảm thời gian chuẩn bị mặt bằng và có thể đưa dây chuyền vào vận hành nhanh hơn so với phương án tự xây dựng từ đầu.

Cao tốc Bến Lức – Long Thành có ý nghĩa gì với bất động sản công nghiệp?

Tuyến cao tốc tạo thêm kết nối Đông – Tây, giúp các khu công nghiệp phía Tây TP.HCM tiếp cận thuận lợi hơn với Đồng Nai, sân bay Long Thành và hệ thống cảng biển phía Đông.

Sân bay Long Thành có thể tác động thế nào tới bất động sản công nghiệp?

Khi khai thác thương mại, sân bay có thể tăng năng lực kết nối hàng không quốc tế của vùng. Điều này đặc biệt đáng chú ý đối với các ngành có hàng hóa giá trị cao hoặc yêu cầu thời gian vận chuyển nhanh. Theo kế hoạch hiện tại, sân bay hướng tới khai thác thương mại từ tháng 12/2026.

Hạ tầng phát triển có đồng nghĩa giá bất động sản công nghiệp chắc chắn tăng?

Không nhất thiết. Hạ tầng là một yếu tố quan trọng nhưng giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, chất lượng hạ tầng nội khu, pháp lý, nhu cầu của doanh nghiệp và tình hình kinh tế.