Chi phí nhà ở tại Mỹ ngày càng đắt đỏ: Lãi suất thế chấp gần 7% trước bầu cử giữa nhiệm kỳ

Chi phí nhà ở tại Mỹ đang trở thành một trong những áp lực lớn đối với người mua nhà khi lãi suất thế chấp 30 năm tăng lên 6,95%, mức cao nhất kể từ đầu năm 2025. Trong bối cảnh cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ năm 2026 đang đến gần, khả năng chi trả nhà ở tiếp tục là vấn đề kinh tế được quan tâm tại nhiều khu vực của nước Mỹ.

Lãi suất thế chấp 30 năm tăng lên 6,95%

Thị trường nhà ở Mỹ đang bước vào giai đoạn đầy thách thức khi chi phí vay mua nhà tăng trở lại.

Theo Freddie Mac, trong tuần kết thúc ngày 17/9/2026, lãi suất trung bình đối với khoản vay thế chấp cố định 30 năm đã lên 6,95%, tăng mạnh từ mức 6,76% của tuần trước đó. Một năm trước, mức lãi suất này là 6,26%.

Lãi suất thế chấp 15 năm cũng tăng lên 6,26%, từ 6,09% một tuần trước.

Mức tăng này có ý nghĩa đáng kể đối với người mua nhà, bởi chỉ một thay đổi nhỏ của lãi suất cũng có thể làm thay đổi đáng kể khoản thanh toán hàng tháng và tổng chi phí vay trong thời hạn 15-30 năm.

Freddie Mac lưu ý rằng mức lãi suất trong khảo sát của họ phản ánh các khoản vay mua nhà thông thường, với người vay có tín dụng tốt và khoản trả trước tương đối cao. Do đó, lãi suất thực tế mà từng người mua nhận được có thể cao hơn hoặc thấp hơn tùy thuộc điểm tín dụng, khoản trả trước, loại khoản vay và nhiều yếu tố khác.

Đáng chú ý, lãi suất thế chấp không hoàn toàn vận động theo lãi suất điều hành của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed). Lợi suất trái phiếu Kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm, kỳ vọng lạm phát và mức chênh lệch giữa lợi suất trái phiếu với chứng khoán thế chấp đều có ảnh hưởng lớn đến lãi suất vay mua nhà dài hạn.

Điều này khiến thị trường nhà ở có thể tiếp tục chịu áp lực ngay cả khi chính sách tiền tệ thay đổi theo hướng mà người mua kỳ vọng.

Người Mỹ cần thu nhập cao hơn để mua một căn nhà trung vị

Vấn đề lớn nhất không chỉ nằm ở lãi suất mà còn ở khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập.

Theo dữ liệu được trích dẫn từ các phân tích về khả năng chi trả nhà ở, tại 49% khu vực đô thị của Mỹ được theo dõi, một hộ gia đình hiện cần thu nhập tối thiểu khoảng 100.000 USD/năm để đủ điều kiện vay mua một căn nhà có giá trung vị, với giả định khoản trả trước 10%.

Tỷ lệ này chỉ khoảng 6% vào năm 2019.

Trong khi đó, dữ liệu mới nhất của Cục Thống kê Dân số Mỹ cho thấy thu nhập hộ gia đình trung vị thực tế năm 2025 đạt 87.460 USD, tăng 2,6% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong chuỗi dữ liệu bắt đầu từ năm 1967.

Sự khác biệt giữa hai con số cho thấy một vấn đề quan trọng: ngay cả khi thu nhập hộ gia đình đã tăng, mức thu nhập trung vị trên toàn quốc vẫn thấp hơn mức 100.000 USD được sử dụng trong nhiều thị trường để đánh giá khả năng vay mua căn nhà trung vị.

Tuy nhiên, đây không phải là phép so sánh trực tiếp giữa mọi hộ gia đình và mọi khu vực. Giá nhà, thu nhập, thuế bất động sản, bảo hiểm, khoản trả trước và chi phí sinh hoạt khác nhau rất lớn giữa các bang và thành phố.

Tại sao nhà ở Mỹ ngày càng khó tiếp cận?

Có nhiều nguyên nhân cùng lúc tác động đến khả năng chi trả.

1. Lãi suất thế chấp cao

Đây là yếu tố có tác động trực tiếp nhất đến người mua nhà sử dụng vốn vay.

Với cùng một giá nhà, lãi suất cao hơn đồng nghĩa với khoản thanh toán hàng tháng lớn hơn. Freddie Mac đưa ra ví dụ cho thấy khoản vay 300.000 USD trong 30 năm có khoản thanh toán gốc và lãi khoảng 1.896 USD/tháng ở mức lãi suất 6,5%, tăng lên gần 1.996 USD ở mức 7%.

Khoản chênh lệch khoảng 100 USD mỗi tháng có thể không quá lớn đối với một hộ gia đình có thu nhập cao, nhưng sẽ trở thành gánh nặng đáng kể đối với người mua nhà lần đầu hoặc các hộ gia đình đang phải chi phần lớn thu nhập cho tiền thuê nhà, thực phẩm, bảo hiểm và các khoản vay khác.

2. Giá nhà vẫn cao

Lãi suất tăng không đồng nghĩa giá nhà lập tức giảm mạnh.

Một trong những nguyên nhân là nguồn cung nhà ở tại nhiều khu vực vẫn hạn chế. Các chủ nhà đã mua bất động sản với lãi suất thấp trước đây có thể không muốn bán và chuyển sang khoản vay mới với lãi suất cao hơn.

Điều này tạo ra một nghịch lý: người mua gặp khó vì lãi suất cao, nhưng nguồn cung cũng không tăng đủ nhanh để giá nhà giảm mạnh.

3. Chi phí xây dựng và nhân công

Các nhà xây dựng cũng phải đối mặt với chi phí vật liệu, lao động và vốn cao hơn.

Theo những phân tích thị trường gần đây, niềm tin của các nhà xây dựng đã giảm xuống mức thấp trong bối cảnh đơn xin vay thế chấp suy yếu, chi phí vật liệu tăng và tình trạng thiếu lao động trong một số phân khúc xây dựng.

Khi chi phí xây dựng tăng, việc phát triển các dự án nhà ở giá phải chăng cũng trở nên khó khăn hơn.

Thị trường nhà ở đứng trước bài toán cung – cầu phức tạp

Một điểm đáng chú ý là cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở tại Mỹ không đơn giản là vấn đề “giá nhà quá cao”.

Nó là kết quả của nhiều yếu tố đồng thời.

Giá bất động sản tăng trong nhiều năm làm tăng mức vốn cần thiết để mua nhà. Lãi suất cao làm tăng chi phí vay. Nguồn cung tại những khu vực có việc làm tốt không phải lúc nào cũng đáp ứng đủ nhu cầu. Trong khi đó, chi phí bảo hiểm nhà ở, thuế bất động sản và bảo trì cũng tạo thêm áp lực cho chủ nhà.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) cũng ghi nhận khoảng cách lớn về khả năng tiếp cận nhà ở giữa các nhóm thu nhập. Theo một báo cáo của NAR, những hộ gia đình có thu nhập 50.000 USD chỉ có thể mua được một phần rất nhỏ số lượng nhà đang được rao bán, trong khi nhóm có thu nhập từ 200.000 USD trở lên có khả năng tiếp cận phần lớn nguồn cung.

Điều này cho thấy vấn đề không chỉ là lãi suất mà còn liên quan đến phân bổ nguồn cung và mức giá của các loại nhà phù hợp với người có thu nhập trung bình.

Thu nhập tăng nhưng chưa giải quyết được bài toán khả năng chi trả

Dữ liệu thu nhập mới nhất của Mỹ đưa ra một bức tranh tương đối phức tạp.

Thu nhập hộ gia đình trung vị thực tế đạt 87.460 USD trong năm 2025, tăng 2,6%. Đây là mức cao kỷ lục trong chuỗi thống kê của Census Bureau.

Tuy nhiên, mức tăng thu nhập này không đồng nghĩa mọi hộ gia đình đều có khả năng mua nhà tốt hơn.

Census Bureau cho biết thu nhập ở nhóm phân vị thứ 90 tăng 1,7% trong năm 2025, trong khi thu nhập ở phân vị thứ 10 không thay đổi đáng kể.

Nói cách khác, mức thu nhập trung bình có thể cải thiện nhưng trải nghiệm của từng nhóm hộ gia đình lại rất khác nhau.

Đối với một gia đình trẻ đang thuê nhà tại một thành phố có giá bất động sản cao, việc thu nhập tăng vài phần trăm có thể vẫn không đủ bù đắp mức tăng của giá nhà, tiền thuê và lãi suất.

Tâm lý người tiêu dùng Mỹ cũng chịu áp lực

Sức ép về nhà ở xuất hiện trong bối cảnh tâm lý người tiêu dùng Mỹ suy yếu.

Khảo sát sơ bộ tháng 9/2026 của Đại học Michigan cho thấy chỉ số tâm lý người tiêu dùng giảm xuống 47,8 điểm, từ 51,7 điểm trong tháng 8. Kỳ vọng lạm phát trong một năm tới cũng tăng lên 4,6%, so với 4,0% trong tháng trước.

Những con số này cho thấy người tiêu dùng đang quan tâm không chỉ đến giá nhà mà còn đến chi phí nhiên liệu, hàng hóa và triển vọng lạm phát.

Khi hộ gia đình cảm thấy chi phí sinh hoạt tăng nhanh hơn thu nhập khả dụng, quyết định mua nhà thường trở nên thận trọng hơn.

Nhà ở trở thành vấn đề kinh tế quan trọng trước bầu cử giữa nhiệm kỳ

Cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ Mỹ năm 2026 sẽ diễn ra vào ngày 3/11/2026. Toàn bộ 435 ghế Hạ viện và một phần ba Thượng viện được đưa ra bầu cử theo chu kỳ của Quốc hội Mỹ.

Trong bối cảnh đó, khả năng chi trả nhà ở đang được nhắc đến cùng với lạm phát, tiền lương, việc làm và chi phí sinh hoạt.

Đối với chính quyền Tổng thống Donald Trump, nhà ở là một trong những vấn đề kinh tế đã được đưa vào chương trình chính sách.

Một ví dụ là kế hoạch được công bố đầu năm 2026 liên quan đến Fannie Mae và Freddie Mac. Theo Reuters, Tổng thống Trump đã chỉ đạo các đại diện của chính phủ thúc đẩy việc mua khoảng 200 tỷ USD chứng khoán thế chấp nhằm hỗ trợ giảm chi phí vay mua nhà.

Tuy nhiên, tác động của những biện pháp như vậy đối với lãi suất thế chấp cuối cùng còn phụ thuộc vào điều kiện thị trường tài chính, lạm phát, lợi suất trái phiếu và cung cầu trên thị trường tín dụng.

Một hồ sơ của SEC cũng ghi nhận chính quyền Mỹ đã tập trung nhiều hơn vào vấn đề khả năng chi trả nhà ở và chi phí thế chấp, nhưng tác động thực tế của những thay đổi liên quan đến các doanh nghiệp cho vay thế chấp do chính phủ bảo trợ vẫn phụ thuộc vào cách thức và thời điểm triển khai.

Vì sao giá nhà giảm mạnh cũng không phải là giải pháp đơn giản?

Một trong những nghịch lý lớn nhất của thị trường nhà ở Mỹ nằm ở chỗ: người mua muốn giá nhà thấp hơn, nhưng hàng triệu chủ nhà hiện hữu lại có lợi ích tài chính gắn với giá trị tài sản của họ.

Nếu giá nhà giảm mạnh, người chưa sở hữu nhà có thể dễ tiếp cận thị trường hơn.

Nhưng với những người đang sở hữu nhà, giá trị tài sản giảm có thể làm suy giảm vốn chủ sở hữu.

Chen Zhao, trưởng bộ phận nghiên cứu kinh tế của Redfin, từng chỉ ra rằng tác động của giá nhà giảm không giống nhau đối với từng nhóm người. Người mua nhà lần đầu có thể được hưởng lợi từ giá thấp hơn, trong khi những người đang sở hữu nhà có thể chứng kiến giá trị tài sản giảm.

Do đó, chính sách nhà ở phải cân bằng nhiều mục tiêu cùng lúc: tăng nguồn cung, cải thiện khả năng chi trả, kiểm soát chi phí xây dựng, hỗ trợ người mua lần đầu và duy trì sự ổn định của thị trường tín dụng.

Người trẻ là nhóm chịu áp lực rõ rệt

Khả năng mua nhà đang trở thành một vấn đề đặc biệt quan trọng đối với người trẻ tại các đô thị lớn.

Một người lao động trẻ có thể có công việc ổn định, thu nhập khá và tiết kiệm trong nhiều năm nhưng vẫn gặp khó khăn khi khoản trả trước và khoản thanh toán thế chấp vượt quá khả năng tài chính.

Tình trạng này cũng có thể ảnh hưởng đến thị trường lao động.

Nếu người lao động không thể sống gần nơi làm việc, họ có thể phải lựa chọn những khu vực xa hơn, di chuyển lâu hơn hoặc yêu cầu mức lương cao hơn để bù đắp chi phí nhà ở.

Với doanh nghiệp, đặc biệt là các ngành dịch vụ như nhà hàng, bán lẻ và chăm sóc khách hàng, chi phí nhà ở cao tại địa phương có thể khiến việc tuyển dụng và giữ chân nhân viên trở nên khó khăn hơn.

Thị trường nhà ở Mỹ có thể đi về đâu?

Triển vọng ngắn hạn phụ thuộc vào một số biến số quan trọng.

Thứ nhất là lạm phát. Nếu lạm phát duy trì ở mức cao, lợi suất trái phiếu dài hạn có thể tiếp tục chịu áp lực và qua đó ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp.

Thứ hai là chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, ngay cả khi Fed thay đổi lãi suất điều hành, lãi suất thế chấp 30 năm không nhất thiết giảm tương ứng.

Thứ ba là nguồn cung. Nếu số lượng nhà được xây dựng mới tăng đáng kể, áp lực giá có thể giảm ở một số khu vực.

Thứ tư là thu nhập. Nếu tiền lương tăng nhanh hơn chi phí nhà ở trong thời gian dài, khả năng chi trả có thể cải thiện.

Cuối cùng là tâm lý của người mua. Nếu người dân tin rằng lãi suất sẽ giảm trong tương lai, họ có thể trì hoãn việc mua nhà. Ngược lại, nếu tin rằng lãi suất cao sẽ kéo dài, một bộ phận người mua có thể điều chỉnh ngân sách hoặc tìm kiếm các thị trường có giá thấp hơn.Nhà ở Mỹ đang đứng trước bài toán dài hạn

Điều đáng chú ý của thị trường nhà ở Mỹ hiện nay là vấn đề khả năng chi trả không chỉ xuất phát từ một yếu tố.

Lãi suất thế chấp gần 7% làm chi phí vốn tăng. Giá nhà tại nhiều khu vực vẫn cao. Nguồn cung nhà phù hợp với nhóm thu nhập trung bình chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Chi phí xây dựng và lao động vẫn tạo áp lực lên các dự án mới.

Trong khi đó, thu nhập hộ gia đình trung vị đã tăng lên mức kỷ lục, nhưng mức tăng này chưa đồng nghĩa với việc mọi gia đình đều có thể dễ dàng mua nhà.

Vì thế, thị trường bất động sản Mỹ có thể tiếp tục là một trong những chỉ báo quan trọng về sức khỏe tài chính của hộ gia đình trong những tháng cuối năm 2026.

Trước thềm cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ, vấn đề nhà ở vì vậy không chỉ liên quan đến người mua và người bán bất động sản. Nó còn liên quan đến thị trường lao động, tiêu dùng, tín dụng, xây dựng và chi phí sinh hoạt của hàng triệu hộ gia đình Mỹ.

Với người mua nhà, bài toán quan trọng nhất vẫn là cân đối giữa giá bất động sản, khoản trả trước, lãi suất và thu nhập dài hạn thay vì chỉ nhìn vào biến động giá nhà trong ngắn hạn.

Câu hỏi về chi phí nhà ở tại Mỹ khi lãi suất tăng cao

Lãi suất thế chấp 30 năm tại Mỹ hiện là bao nhiêu?

Theo Freddie Mac, mức trung bình của khoản vay thế chấp cố định 30 năm là 6,95% trong tuần ngày 17/9/2026, tăng từ 6,76% một tuần trước đó.

Vì sao lãi suất thế chấp tăng lại khiến nhà ở đắt hơn?

Lãi suất cao làm tăng khoản thanh toán hàng tháng đối với cùng một khoản vay. Người mua vì vậy phải giảm ngân sách mua nhà, tăng khoản trả trước hoặc chấp nhận chi phí vay cao hơn.

Thu nhập trung vị của hộ gia đình Mỹ hiện là bao nhiêu?

Theo Census Bureau, thu nhập hộ gia đình trung vị thực tế của Mỹ năm 2025 là 87.460 USD, tăng 2,6% so với năm trước.

Giá nhà giảm có giải quyết được khủng hoảng khả năng chi trả?

Giá nhà thấp hơn có thể giúp người mua mới dễ tiếp cận hơn, nhưng nếu giá giảm mạnh, những người đang sở hữu nhà có thể chịu thiệt hại về giá trị tài sản. Vì vậy, đây không phải là một bài toán có lợi ích giống nhau cho tất cả các nhóm.

Khi nào thị trường nhà ở Mỹ có thể dễ tiếp cận hơn?

Không có một mốc thời gian chắc chắn. Khả năng chi trả sẽ phụ thuộc vào sự kết hợp giữa giá nhà, thu nhập, lãi suất thế chấp, nguồn cung nhà ở, chi phí xây dựng và điều kiện tín dụng.