Tín dụng khách sạn, khu nghỉ dưỡng được tách khỏi dư nợ bất động sản: Ngân hàng có thêm dư địa cho vay

Thị trường bất động sản năm 2026 đang đón một thay đổi đáng chú ý trong cách kiểm soát tín dụng. Theo nội dung công văn của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), trong thời gian từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với một số loại hình như nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng bất động sản.

Chính sách này tạo ra một cách tiếp cận khác đối với dòng vốn dành cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Thay vì để các khoản cho vay mới đối với nhóm này trực tiếp làm tăng phần dư nợ được tính trong kiểm soát tín dụng bất động sản, phần tăng thêm trong năm 2026 được xử lý theo cơ chế loại trừ nêu trên.

Đây là thông tin đáng chú ý trong bối cảnh tín dụng bất động sản đang tăng, trong khi thị trường vẫn cần nguồn vốn để phát triển các dự án có pháp lý đầy đủ, có khả năng triển khai và tạo ra sản phẩm thực tế.

25 ngân hàng nằm trong danh sách thực hiện

Công văn kèm danh sách 25 tổ chức tín dụng gồm: VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank, ACB, Saigonbank, Techcombank, Bac A Bank, VIB, SeABank, BVBank, OCB, ABBank, VietABank, SHB, VPBank, KienlongBank, VietBank, LPBank, TPBank, BaoVietBank và PVcomBank.

Theo nội dung được nêu, các tổ chức tín dụng này được áp dụng cách tính nêu trên trong thời gian từ đầu năm đến hết năm 2026.

Về bản chất, đây không phải là việc loại bỏ hoàn toàn tín dụng khách sạn hay nghỉ dưỡng khỏi hoạt động kiểm soát tín dụng của ngân hàng. Thay vào đó, NHNN cho phép không tính phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 của các loại hình thuộc phạm vi quy định vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng theo nội dung công văn số 11686 ngày 31/12/2025.

Cách thiết kế này có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng phân bổ nguồn vốn của các ngân hàng trong năm 2026.

Vì sao việc tách tín dụng nghỉ dưỡng khỏi dư nợ bất động sản đáng chú ý?

Trong cơ chế thông thường, khi một ngân hàng cấp thêm tín dụng cho một dự án bất động sản nghỉ dưỡng, khoản vay mới có thể làm tăng dư nợ bất động sản của ngân hàng.

Khi ngân hàng tiến gần giới hạn tăng trưởng tín dụng dành cho lĩnh vực này, việc giải ngân thêm cho các dự án nghỉ dưỡng có thể làm giảm dư địa dành cho những khoản vay bất động sản khác.

Trong thực tế, ngân hàng phải cân đối giữa nhiều mục tiêu: tăng trưởng tín dụng, chất lượng tài sản, khả năng thu hồi vốn và yêu cầu kiểm soát rủi ro.

Với cơ chế mới, phần dư nợ tăng thêm của các loại hình nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng thuộc phạm vi quy định sẽ không được tính vào phần dư nợ bất động sản dùng để kiểm soát tăng trưởng theo cách nêu trên.

Về mặt kỹ thuật, điều này tạo thêm dư địa để ngân hàng cấp tín dụng cho các dự án thuộc nhóm được áp dụng mà không làm giảm tương ứng phần dư địa tín dụng bất động sản dành cho các phân khúc khác.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa ngân hàng bắt buộc phải cho vay hoặc mọi dự án khách sạn, nghỉ dưỡng đều đương nhiên được tiếp cận vốn. Việc cấp tín dụng vẫn phụ thuộc vào hồ sơ dự án, khả năng trả nợ, tài sản bảo đảm, hiệu quả phương án kinh doanh và các điều kiện tín dụng khác.

Tín dụng bất động sản đã tăng đáng kể trong quý II/2026

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý II/2026, thị trường tiếp tục duy trì xu hướng phục hồi tương đối ổn định, trong khi nguồn cung dự án nhà ở được cải thiện. Bộ Xây dựng cho biết quý II có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với quy mô 103.205 căn; 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với 59.073 căn.

Ở góc độ tín dụng, nội dung được cung cấp cho thấy đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,519 triệu tỷ đồng, tăng 12,71% so với cuối quý I.

Nếu tính theo giá trị tuyệt đối, dư nợ lĩnh vực này tăng hơn 284.000 tỷ đồng chỉ trong một quý.

Trong đó, tín dụng dành cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở đạt khoảng 833.558 tỷ đồng, tăng 6,33%.

Dư nợ cho hoạt động xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán hoặc cho thuê đạt khoảng 176.573 tỷ đồng, tăng 11,78%.

Đáng chú ý là dư nợ phục vụ mua quyền sử dụng đất tăng từ 255.352 tỷ đồng cuối tháng 3 lên 314.449 tỷ đồng cuối tháng 6, tương đương mức tăng hơn 59.000 tỷ đồng trong một quý.

Những con số này cho thấy dòng tín dụng vào bất động sản đang có sự gia tăng đáng kể, nhưng không đồng đều giữa các nhóm sản phẩm.

Tín dụng khu công nghiệp tăng mạnh

Một trong những nhóm có tốc độ tăng tín dụng cao nhất là các dự án xây dựng khu công nghiệp và khu chế xuất.

Theo số liệu được nêu, dư nợ nhóm này tăng 32,38%, lên hơn 184.100 tỷ đồng.

Tín dụng đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản khác cũng tăng 16,38%, đạt hơn 775.800 tỷ đồng.

Diễn biến này phần nào phản ánh nhu cầu vốn cho những lĩnh vực gắn với sản xuất, công nghiệp và phát triển hạ tầng. Báo cáo quý II/2026 của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp ở mức cao, với khu vực phía Bắc trên 80% đối với đất khu công nghiệp và phía Nam trên 90% đối với nhà xưởng xây sẵn.

Trong khi đó, tín dụng cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng lại có diễn biến trái chiều.

Tín dụng nghỉ dưỡng giảm trước khi có cơ chế mới

Theo số liệu được nêu trong nội dung báo cáo, dư nợ đối với các dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng giảm 4,35%, còn khoảng 80.600 tỷ đồng.

Tín dụng dành cho các dự án nhà hàng, khách sạn gần như đi ngang, giảm khoảng 0,16%.

Điều này tạo ra một điểm đáng chú ý: chính sách tách phần dư nợ tăng thêm của nhóm khách sạn, nghỉ dưỡng khỏi cách tính dư nợ bất động sản được đưa ra trong bối cảnh tín dụng cho chính nhóm này chưa tăng mạnh.

Vì vậy, chính sách mới có thể được nhìn nhận như một cơ chế tạo thêm dư địa cho dòng vốn, thay vì chỉ phản ánh tình trạng tín dụng đã tăng nóng trong lĩnh vực nghỉ dưỡng.

Chính sách có thể tác động như thế nào đến thị trường?

Tác động đầu tiên có thể nằm ở phía ngân hàng.

Khi phần dư nợ tăng thêm thuộc nhóm được loại trừ không làm tăng tương ứng dư nợ bất động sản phục vụ kiểm soát tăng trưởng, ngân hàng có thêm khả năng cân đối nguồn vốn cho các dự án khách sạn, khu du lịch và nghỉ dưỡng đủ điều kiện.

Tác động thứ hai nằm ở phía doanh nghiệp.

Các chủ đầu tư có dự án phù hợp có thể có thêm một kênh huy động vốn trong bối cảnh chi phí vốn và khả năng tiếp cận tín dụng vẫn là những yếu tố quan trọng đối với tiến độ triển khai dự án.

Tác động thứ ba là đối với thị trường du lịch và dịch vụ.

Khách sạn, khu nghỉ dưỡng và các dự án du lịch thường có mối liên hệ trực tiếp với hoạt động lưu trú, tiêu dùng, vận tải và dịch vụ. Nếu dòng vốn được phân bổ cho những dự án có hiệu quả và khả năng triển khai thực tế, nguồn cung du lịch có thể được cải thiện.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa mở rộng dư địa tín dụng và nới lỏng tiêu chuẩn cho vay. Hai vấn đề này không đồng nghĩa với nhau.

Một ngân hàng vẫn phải đánh giá rủi ro của từng dự án trước khi giải ngân.

NHNN tiếp tục yêu cầu kiểm soát tín dụng chặt chẽ

Dù tạo thêm cơ chế hỗ trợ cho một số nhóm bất động sản, NHNN vẫn yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục thực hiện nghiêm túc và hiệu quả các chỉ đạo tại công văn số 11686 và những văn bản liên quan.

Điều này cho thấy định hướng chính sách vẫn là kiểm soát dòng vốn theo hướng có chọn lọc, thay vì mở rộng tín dụng bất động sản một cách đồng loạt.

Định hướng này cũng tương đồng với cách Bộ Xây dựng đánh giá thị trường trong quý II/2026. Theo Bộ Xây dựng, tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng, có chọn lọc, ưu tiên nguồn vốn cho các dự án có đầy đủ pháp lý, có khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường.

Đây là điểm quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản. Việc có thêm dư địa tín dụng không đồng nghĩa mọi dự án đều dễ dàng vay vốn.

Trước đó, một số dự án trọng điểm cũng được loại trừ khỏi cách tính

Chính sách lần này nằm trong bối cảnh NHNN đã triển khai một số cơ chế tương tự đối với những dự án được xác định có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế.

Theo nội dung được cung cấp, hồi tháng 6/2026, NHNN cũng có văn bản đồng ý việc dư nợ của nhóm 18 dự án trọng điểm thuộc ba tập đoàn Sun Group, Vingroup và Masterise phục vụ Hội nghị APEC, dự án đường sắt tốc độ cao, dự án thuộc Cảng hàng không quốc tế Gia Bình và một số dự án đầu tư theo hình thức PPP được loại trừ khỏi cách tính tăng trưởng tín dụng của ngân hàng.

Nhóm dự án này được xác định là những dự án trọng điểm có khả năng tạo tác động lan tỏa về vùng và nền kinh tế.

Cách tiếp cận này cho thấy việc điều hành tín dụng đang hướng đến phân bổ nguồn vốn theo mức độ ưu tiên của từng nhóm dự án, thay vì chỉ nhìn bất động sản như một nhóm tín dụng đồng nhất.

Điều gì cần lưu ý với doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng?

Đối với doanh nghiệp, cơ chế mới có thể tạo thêm điều kiện tiếp cận nguồn vốn nhưng không thay thế các yêu cầu cơ bản về tính khả thi của dự án.

Một dự án khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng muốn tiếp cận tín dụng vẫn cần chứng minh nhiều yếu tố như pháp lý, tiến độ, tổng mức đầu tư, dòng tiền dự kiến, khả năng khai thác và phương án trả nợ.

Đặc biệt, đối với bất động sản nghỉ dưỡng, khả năng tạo doanh thu từ hoạt động vận hành có vai trò quan trọng. Một dự án có vị trí đẹp nhưng tỷ lệ khai thác thấp hoặc mô hình kinh doanh chưa rõ ràng vẫn có thể đối mặt với rủi ro tài chính.

Do đó, chính sách tín dụng mới có thể tạo điều kiện về mặt “room”, nhưng quyết định giải ngân cuối cùng vẫn phụ thuộc vào đánh giá của từng ngân hàng.

Dòng vốn bất động sản năm 2026 tiếp tục được phân bổ có chọn lọc

Việc tách phần dư nợ tăng thêm của khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng khỏi cách tính dư nợ bất động sản trong năm 2026 là một thay đổi đáng chú ý đối với thị trường vốn.

Chính sách này diễn ra trong bối cảnh tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng đáng kể trong quý II, trong khi các phân khúc lại có diễn biến khác nhau. Tín dụng khu công nghiệp tăng mạnh, tín dụng nhà ở và đất đai cũng tăng, nhưng nhóm bất động sản nghỉ dưỡng lại chưa ghi nhận mức tăng tương ứng.

Vì vậy, tác động quan trọng của chính sách có thể nằm ở việc thay đổi cách ngân hàng phân bổ dư địa tín dụng, chứ không đơn thuần là tăng tổng lượng vốn dành cho toàn bộ thị trường bất động sản.

Trong thời gian tới, chất lượng dự án, pháp lý, khả năng triển khai và khả năng tạo dòng tiền sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng quyết định việc nguồn vốn ngân hàng có thực sự chảy vào thị trường hay không.

Đối với người mua và nhà đầu tư, việc tín dụng được mở thêm dư địa cho một số nhóm dự án không nên được hiểu đơn giản là tín hiệu giá bất động sản sẽ tăng. Điều quan trọng hơn vẫn là đánh giá từng dự án, từng khu vực và khả năng hình thành giá trị thực từ hoạt động kinh doanh.

Những câu hỏi về tín dụng khách sạn

Tín dụng khách sạn có còn được tính vào dư nợ bất động sản năm 2026 không?

Theo nội dung chính sách được nêu, từ ngày 1/1/2026 đến hết ngày 31/12/2026, các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng theo quy định liên quan.

Chính sách này có nghĩa ngân hàng được cho vay khách sạn không giới hạn?

Không. Việc không tính phần dư nợ tăng thêm vào cách kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản không đồng nghĩa ngân hàng được cho vay không giới hạn. Ngân hàng vẫn phải tuân thủ quy định về an toàn tín dụng và đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, dự án.

Phân khúc nghỉ dưỡng có đang được tăng tín dụng mạnh không?

Không nhất thiết. Số liệu được cung cấp cho thấy đến cuối tháng 6/2026, dư nợ đối với các dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng giảm 4,35%, trong khi tín dụng nhà hàng, khách sạn gần như đi ngang.

Dư nợ tín dụng bất động sản cuối quý II/2026 là bao nhiêu?

Theo số liệu được nêu, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đến ngày 30/6/2026 đạt hơn 2,519 triệu tỷ đồng, tăng 12,71% so với cuối quý I.

Chính sách mới có thể giúp doanh nghiệp nghỉ dưỡng như thế nào?

Cơ chế này có thể tạo thêm dư địa để ngân hàng phân bổ tín dụng cho những dự án khách sạn, khu du lịch và nghỉ dưỡng thuộc phạm vi áp dụng mà không làm tăng tương ứng phần dư nợ bất động sản dùng để kiểm soát tăng trưởng. Tuy nhiên, khả năng vay vốn thực tế vẫn phụ thuộc vào chất lượng và tính khả thi của từng dự án.