Nhà 2 giá và bài toán minh bạch thị trường bất động sản: Đã đến lúc cần giải pháp mạnh tay

“Nhà 2 giá” – căn bệnh cũ trong chu kỳ mới của thị trường

“Nhà 2 giá” không phải là hiện tượng mới trên thị trường bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, vấn đề này lại trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.

Đầu tháng 3/2026, câu chuyện của chị Trần Thị Huyền – một nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM – là ví dụ điển hình. Sau thời gian theo dõi thị trường, chị quyết định mua một lô đất 70m² tại Tây Ninh với giá hơn 1,5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, khi làm thủ tục sang tên, hồ sơ của chị bị cơ quan thuế trả lại vì lý do “kê khai giá chuyển nhượng không phù hợp với giá thị trường”. Thực tế, chị chỉ kê khai 800 triệu đồng – thấp hơn hơn một nửa giá trị giao dịch.

“Luật ngầm” giao dịch hai giá vẫn âm thầm tồn tại

Câu chuyện của chị Huyền không phải cá biệt. Theo chia sẻ từ cán bộ thuế, có đến 80% hồ sơ bị trả lại liên quan đến việc kê khai giá thấp hơn thực tế.

Nguyên nhân chính đến từ một “luật ngầm” tồn tại lâu nay trên thị trường:

• Một mức giá “trên giấy” để tính thuế
• Một mức giá thực tế giữa người mua và người bán

Khoảng chênh lệch này giúp các bên tiết kiệm chi phí, đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Điều đáng nói, hành vi này không còn mang tính cá nhân mà đã trở thành “kinh nghiệm truyền miệng” trong giới đầu tư.

Hệ lụy: Thị trường bị bóp méo và thiếu minh bạch

Tình trạng “nhà 2 giá” không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn tạo ra những hệ lụy nghiêm trọng:

1. Dữ liệu giá bị sai lệch

Khi giá giao dịch thực không được ghi nhận đầy đủ, dữ liệu thị trường bị bóp méo, khiến việc định giá trở nên thiếu chính xác.

2. Nhà đầu tư mất phương hướng

Người mua ở thực và nhà đầu tư không có cơ sở tin cậy để ra quyết định, dẫn đến rủi ro cao.

3. Thị trường vận hành thiếu minh bạch

Sự thiếu công bằng giữa người khai đúng và người khai gian làm xói mòn niềm tin vào hệ thống.

Nguyên nhân sâu xa: Hai hệ thống giá song song

Một trong những nguyên nhân cốt lõi là sự tồn tại của hai hệ thống giá:

• Bảng giá đất do Nhà nước ban hành
• Giá thị trường thực tế

Trong nhiều trường hợp, bảng giá đất thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch. Điều này vô hình trung tạo động lực để người dân kê khai thấp nhằm giảm nghĩa vụ thuế.

Ngược lại, người kê khai đúng giá lại phải chịu chi phí cao hơn mà không có cơ chế bảo vệ tương xứng, dẫn đến tâm lý “không công bằng”.

Giải pháp: Minh bạch hóa và siết chặt quản lý

Để xử lý tận gốc vấn đề “nhà 2 giá”, các chuyên gia cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp:

Hoàn thiện bảng giá đất sát thị trường

Việc xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thực tế sẽ giúp giảm động cơ khai gian. Tuy nhiên, cần có lộ trình phù hợp để tránh gây “sốc” cho thị trường.

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá bất động sản

Một hệ thống dữ liệu minh bạch, cập nhật từ nhiều nguồn như:

• Hợp đồng công chứng
• Giao dịch ngân hàng
• Sàn môi giới
• Nền tảng số

sẽ giúp cơ quan quản lý dễ dàng phát hiện các giao dịch bất thường.

Kiểm soát dòng tiền qua ngân hàng

Việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng được xem là giải pháp đột phá, giúp đối chiếu chính xác giữa giá kê khai và giá thực.

Hoàn thiện chính sách thuế

Bộ Tài chính Việt Nam đang dự thảo quy định mới nhằm xác định rõ giá chuyển nhượng và thời điểm tính thuế. Nếu giá kê khai thấp hơn bảng giá đất, cơ quan thuế sẽ áp dụng mức giá do Nhà nước quy định.

Tăng chế tài xử phạt

Việc nâng mức xử phạt, thậm chí xử lý hình sự trong trường hợp nghiêm trọng, sẽ tạo tính răn đe mạnh mẽ.

Không có “liều thuốc đặc trị” cho nhà 2 giá

Theo các chuyên gia, không có giải pháp đơn lẻ nào có thể xử lý triệt để vấn đề này. Đây là bài toán tổng hợp, đòi hỏi:

• Chính sách đồng bộ
• Hạ tầng dữ liệu hiện đại
• Kiểm soát dòng tiền hiệu quả
• Nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật

Chỉ khi các “kẽ hở” được bịt kín từ gốc, thị trường bất động sản mới có thể vận hành minh bạch và bền vững hơn.

Một số câu hỏi liên quan