Đề xuất giữ lại 5% tiền mua nhà trong tài khoản bảo đảm đến khi có sổ hồng

Một nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất là đề xuất bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo phương án được Bộ Xây dựng đưa ra, người mua hoặc thuê mua vẫn thực hiện thanh toán theo nhiều đợt trong quá trình dự án được triển khai. Tuy nhiên, phần tiền cuối cùng tương đương 5% giá trị hợp đồng có thể được chuyển vào tài khoản bảo đảm mở tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua.

Điểm đáng chú ý là khoản tiền này không được chuyển ngay cho chủ đầu tư. Theo dự thảo, ngân hàng chỉ chuyển số tiền 5% cho chủ đầu tư sau khi người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thường được gọi là sổ hồng.

Đề xuất đang thu hút sự quan tâm bởi khoản 5% cuối cùng được xem là một trong những công cụ để tạo động lực cho chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ pháp lý sau khi bàn giao nhà.

Quy định thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai có gì mới?

Theo dự thảo, việc thanh toán khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tiếp tục được thực hiện thành nhiều lần.

Ở lần thanh toán đầu tiên, số tiền không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, trong đó bao gồm cả tiền đặt cọc nếu có.

Các lần thanh toán tiếp theo phải gắn với tiến độ xây dựng của công trình. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm dòng tiền khách hàng thanh toán có sự tương ứng với quá trình hình thành dự án.

Đặc biệt, trong trường hợp bên mua hoặc bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên bán hoặc bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Như vậy, 5% còn lại sẽ được giữ lại cho đến khi điều kiện liên quan đến giấy chứng nhận được đáp ứng.

Đây là điểm có thể tạo ra thay đổi đáng chú ý trong cách thức xử lý khoản tiền cuối cùng của hợp đồng bất động sản.

5% cuối cùng được chuyển vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng

Theo phương án mới, thay vì chỉ đơn thuần quy định người mua thanh toán 5% sau khi được cấp giấy chứng nhận, dự thảo đưa ra cơ chế cho phép số tiền này được chuyển vào tài khoản bảo đảm mở tại ngân hàng.

Tài khoản này được thiết lập theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và bên mua.

Về nguyên tắc, khoản tiền 5% vẫn thuộc phạm vi bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn thiện thủ tục pháp lý của dự án. Chủ đầu tư chưa thể nhận khoản tiền này ngay nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận.

Sau khi bên mua nhận được sổ hồng, số tiền trong tài khoản bảo đảm mới được chuyển cho chủ đầu tư.

Cơ chế này về lý thuyết tạo ra một mối liên hệ trực tiếp giữa việc hoàn thành nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận và quyền nhận khoản tiền cuối cùng của doanh nghiệp.

Người mua và chủ đầu tư có thể thỏa thuận phương thức bảo đảm khác

Một điểm khác cũng được đặt ra trong dự thảo là người mua và chủ đầu tư có thể lựa chọn một hình thức khác để bảo đảm khoản tiền 5%, trên cơ sở thỏa thuận giữa hai bên và được thể hiện trong hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Chính cụm từ “theo thỏa thuận giữa hai bên” đang trở thành một trong những vấn đề được quan tâm.

Về nguyên tắc, việc cho phép các bên thỏa thuận có thể tạo thêm sự linh hoạt trong giao dịch. Tuy nhiên, trong quan hệ mua bán nhà ở, người mua thường là bên có vị thế đàm phán yếu hơn chủ đầu tư.

Do đó, nếu cơ chế bảo đảm phụ thuộc quá nhiều vào thỏa thuận riêng trong hợp đồng, người mua có thể gặp khó khăn trong việc yêu cầu một phương án bảo vệ quyền lợi có lợi hơn cho mình.

Đây cũng là lý do một số ý kiến cho rằng cần có quy định cụ thể hơn về điều kiện, cách thức quản lý và giải tỏa khoản tiền 5%.

Quy định mới khác gì so với Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành?

Theo nội dung được nêu trong dự thảo, cơ chế mới có sự khác biệt nhất định so với quy định đang áp dụng.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, có hiệu lực từ năm 2024, quy định trong trường hợp người mua hoặc thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán hoặc bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Phần 5% còn lại được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận cho bên mua hoặc bên thuê mua.

Trong khi đó, phương án mới bổ sung cơ chế tài khoản bảo đảm tại ngân hàng.

Theo đó, thay vì chỉ xác định thời điểm thanh toán 5% là sau khi được cấp giấy chứng nhận, khoản tiền này có thể được đưa vào một tài khoản bảo đảm và chỉ được chuyển cho chủ đầu tư khi điều kiện đã được đáp ứng.

Sự thay đổi này hướng đến việc tạo ra một cơ chế trung gian để quản lý khoản tiền cuối cùng, thay vì để khoản tiền này trực tiếp nằm trong dòng tiền của chủ đầu tư trước khi hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Người mua lo ngại 5% chưa đủ để bảo vệ quyền lợi

Mặc dù đề xuất tài khoản bảo đảm được đưa ra nhằm tăng mức độ bảo vệ người mua, một số ý kiến cho rằng vấn đề cốt lõi vẫn nằm ở trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý và cấp sổ hồng.

Theo ý kiến được nêu trong nguồn, khi người mua đã thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng, khoản 5% còn lại thực tế chỉ chiếm một tỷ lệ tương đối nhỏ trong tổng giá trị căn nhà.

Do đó, nếu người mua đã được cấp sổ hồng thì khả năng cố tình chậm thanh toán 5% cuối cùng không phải là vấn đề lớn.

Ngược lại, điều người mua quan tâm là chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục pháp lý và thực hiện nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận trong thời hạn cụ thể.

Thực tế có những dự án đã bàn giao nhà trong thời gian dài nhưng việc cấp giấy chứng nhận vẫn chưa hoàn tất. Trong trường hợp đó, việc giữ lại 5% có thể tạo sức ép nhất định, nhưng chưa chắc đã giải quyết được toàn bộ vấn đề pháp lý của người mua.

Cần quy định thời hạn cấp sổ hồng và chế tài với chủ đầu tư

Một trong những đề xuất được đưa ra là thay vì chỉ tập trung vào cơ chế giữ 5%, pháp luật cần siết chặt trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Theo hướng này, quy định có thể cần làm rõ thời hạn chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ liên quan đến hồ sơ pháp lý và cấp sổ hồng cho người mua.

Nếu chủ đầu tư chậm thực hiện nghĩa vụ mà không có lý do chính đáng, cần có cơ chế xử lý phù hợp, chẳng hạn trách nhiệm bồi thường hoặc tính lãi đối với khoảng thời gian chậm thực hiện.

Cách tiếp cận này có thể tạo ra động lực trực tiếp hơn cho chủ đầu tư trong việc hoàn thành nghĩa vụ pháp lý.

Bởi nếu chỉ giữ lại 5% nhưng không có quy định rõ về thời hạn cấp giấy chứng nhận và chế tài khi vi phạm, người mua vẫn có thể phải chờ đợi trong thời gian dài.

Nếu chủ đầu tư không đủ điều kiện cấp sổ, 5% sẽ xử lý thế nào?

Đây là một trong những câu hỏi lớn được đặt ra đối với cơ chế tài khoản bảo đảm.

Giả sử người mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán 95%, nhưng dự án phát sinh vấn đề pháp lý khiến chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận, khoản 5% trong tài khoản bảo đảm sẽ được xử lý ra sao?

Nếu thời gian kéo dài, người mua có tiếp tục phải để tiền trong tài khoản hay có quyền yêu cầu hoàn trả? Ngân hàng có được giải tỏa khoản tiền trong trường hợp tranh chấp hay không? Chủ đầu tư có quyền yêu cầu nhận tiền trong trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận?

Những tình huống này cho thấy quy định về tài khoản bảo đảm cần được thiết kế đủ chi tiết để hạn chế tranh chấp phát sinh sau này.

VCCI đề nghị làm rõ trường hợp người mua tự làm sổ

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng đề nghị tiếp tục làm rõ một tình huống cụ thể trong dự thảo.

Đó là trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, trong khi chủ đầu tư đã bảo đảm đầy đủ các điều kiện để cấp giấy.

Trong trường hợp này, cần xác định rõ thời điểm và điều kiện để khoản 5% trong tài khoản bảo đảm được giải tỏa và chuyển cho doanh nghiệp.

Nếu người mua đã nhận được giấy chứng nhận nhưng việc cấp giấy không trực tiếp do chủ đầu tư thực hiện, việc giải tỏa khoản tiền vẫn cần có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Nếu không quy định cụ thể, đây có thể trở thành điểm phát sinh tranh chấp giữa người mua, chủ đầu tư và ngân hàng quản lý tài khoản bảo đảm.

Cần quy định rõ cơ chế xử lý tiền trong tài khoản bảo đảm

VCCI cũng đề nghị làm rõ cách xử lý khoản tiền được giữ trong tài khoản phong tỏa hoặc tài khoản bảo đảm.

Một số tình huống cần được quy định cụ thể có thể bao gồm trường hợp:

• Người mua đã được cấp giấy chứng nhận;
• Người mua tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận;
• Chủ đầu tư chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận;
• Hai bên không thống nhất được phương án xử lý khoản tiền;
• Phát sinh tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư;
• Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nhưng người mua không thực hiện các thủ tục cần thiết.

Nếu pháp luật không quy định rõ, ngân hàng có thể gặp khó khăn khi xác định thời điểm được phép giải tỏa tiền.

Ngược lại, người mua cũng cần được bảo đảm rằng khoản tiền 5% không bị “treo” vô thời hạn.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến trình Quốc hội cuối năm 2026

Theo nội dung được cung cấp, dự kiến Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp cuối năm 2026.

Do đó, các quy định về khoản thanh toán 5%, tài khoản bảo đảm và trách nhiệm cấp giấy chứng nhận vẫn là nội dung thuộc quá trình xây dựng, hoàn thiện pháp luật.

Người mua nhà cần lưu ý rằng nội dung dự thảo chưa phải là quy định pháp luật chính thức có hiệu lực. Các điều khoản cuối cùng có thể tiếp tục được chỉnh sửa trong quá trình lấy ý kiến, thẩm tra và xem xét tại Quốc hội.

Với thị trường bất động sản, việc hoàn thiện cơ chế bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt trong những giao dịch có giá trị lớn và thời gian thực hiện nghĩa vụ kéo dài nhiều năm.

Cơ chế 5% có thể tạo thêm lớp bảo vệ nhưng chưa giải quyết toàn bộ vấn đề

Về mặt nguyên tắc, việc giữ lại hoặc bảo đảm khoản tiền 5% cho đến khi người mua nhận được sổ hồng có thể tạo thêm một công cụ bảo vệ khách hàng.

Chủ đầu tư muốn nhận toàn bộ giá trị hợp đồng sẽ có thêm động lực hoàn thành nghĩa vụ pháp lý.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của cơ chế này còn phụ thuộc vào cách thức thiết kế tài khoản bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn cấp giấy chứng nhận và cơ chế xử lý khi phát sinh tranh chấp.

Nếu chỉ bổ sung tài khoản bảo đảm mà chưa quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi chậm cấp sổ, người mua vẫn có thể đối mặt với tình trạng kéo dài thời gian chờ đợi.

Do đó, việc kết hợp giữa giữ lại 5%, quy định thời hạn cấp sổ và chế tài đối với chủ đầu tư có thể là yếu tố quan trọng để cơ chế bảo vệ người mua phát huy hiệu quả.

Đề xuất đưa 5% giá trị còn lại của hợp đồng mua bán nhà vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng là một điểm đáng chú ý trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Cơ chế này hướng tới việc tạo thêm một lớp bảo vệ cho người mua nhà hình thành trong tương lai, khi chủ đầu tư chỉ có thể nhận khoản tiền cuối cùng sau khi người mua được cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, để cơ chế thực sự hiệu quả, nhiều vấn đề vẫn cần được làm rõ, từ quyền kiểm soát tài khoản, điều kiện giải tỏa tiền, trường hợp người mua tự làm sổ cho đến cách xử lý khi dự án chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hoặc hai bên phát sinh tranh chấp.

Đặc biệt, các ý kiến từ người mua và VCCI cho thấy vấn đề không chỉ nằm ở khoản 5% cuối cùng mà còn ở trách nhiệm và thời hạn hoàn thành thủ tục cấp sổ hồng của chủ đầu tư.

Nếu quy định cuối cùng đồng thời xác định rõ thời hạn cấp giấy chứng nhận, trách nhiệm bồi thường và chế tài khi chủ đầu tư chậm thực hiện, cơ chế bảo đảm 5% có thể trở thành công cụ hữu hiệu hơn trong việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Câu hỏi về đề xuất giữ lại 5% tiền mua nhà trong tài khoản bảo đảm

1. Người mua nhà hình thành trong tương lai được thanh toán tối đa bao nhiêu trước khi có sổ?

Theo nội dung dự thảo được nêu, nếu người mua hoặc thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận, bên bán hoặc bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

2. 5% còn lại có thể được đưa vào tài khoản ngân hàng không?

Có. Dự thảo đề xuất người mua có thể chuyển 5% giá trị còn lại vào tài khoản bảo đảm mở tại ngân hàng theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua.

3. Khi nào chủ đầu tư được nhận khoản 5%?

Theo phương án được nêu, số tiền trong tài khoản bảo đảm chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi người mua nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

4. Người mua có bắt buộc phải sử dụng tài khoản bảo đảm không?

Theo nội dung dự thảo được cung cấp, các bên có thể lựa chọn hình thức khác để bảo đảm khoản tiền 5% trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng kinh doanh bất động sản.

5. Nếu chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng thì sao?

Đây chính là vấn đề đang được đặt ra. Các ý kiến đề nghị cần quy định rõ thời hạn cấp giấy chứng nhận, trách nhiệm bồi thường và tính lãi đối với chủ đầu tư nếu chậm thực hiện nghĩa vụ.

6. Nếu người mua tự làm thủ tục cấp sổ thì khoản 5% xử lý thế nào?

VCCI đề nghị dự thảo làm rõ trường hợp này, đặc biệt là thời điểm khoản 5% trong tài khoản bảo đảm được giải tỏa và chuyển cho doanh nghiệp khi người mua tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận.