Lãi suất vay mua nhà tháng 9 giảm nhưng vẫn quanh 11%: Người mua cần thận trọng với lãi suất thả nổi

Đầu tháng 9, thị trường tín dụng nhà ở ghi nhận tín hiệu tích cực khi một số ngân hàng bắt đầu điều chỉnh giảm lãi suất trong các chương trình cho vay mua nhà sau thời gian mặt bằng lãi vay duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, mức giảm hiện nay chủ yếu xuất hiện dưới dạng các chương trình ưu đãi dành cho khách hàng đáp ứng những điều kiện nhất định. Nếu xét mặt bằng lãi suất thực tế mà người mua nhà phải đối mặt, chi phí vay vẫn ở mức tương đối cao, phổ biến quanh 11%/năm.

Đáng chú ý, một số chương trình cho vay mua nhà có thể đưa lãi suất ban đầu xuống thấp hơn đáng kể, nhưng ưu đãi thường chỉ kéo dài trong một khoảng thời gian nhất định. Sau đó, khoản vay chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi và có thể lên 12-15%/năm.

Điều này khiến người mua nhà không chỉ cần quan tâm đến mức lãi suất quảng cáo ban đầu mà còn phải tính toán tổng chi phí vay trong nhiều năm.

Ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất vay mua nhà

Một trong những chương trình đáng chú ý là gói cho vay mua nhà quy mô 20.000 tỷ đồng của Vietcombank.

Theo thông tin được công bố, ngân hàng này triển khai chương trình với mức giảm có thể lên tới 1%/năm so với lãi suất cho vay bất động sản thông thường.

Thời hạn vay tối đa lên tới 35 năm, trong khi hạn mức cho vay có thể lên đến 100% giá trị căn nhà theo điều kiện của chương trình.

Việc kéo dài thời hạn vay có thể giúp giảm số tiền phải trả hàng tháng, đặc biệt với người mua nhà có thu nhập ổn định nhưng chưa tích lũy được nguồn vốn lớn.

Tuy nhiên, thời gian vay càng dài cũng đồng nghĩa tổng tiền lãi có thể tăng đáng kể nếu người vay duy trì khoản nợ trong nhiều năm.

Vì vậy, người mua không nên chỉ nhìn vào số tiền trả hàng tháng mà cần tính cả tổng số tiền phải thanh toán cho ngân hàng trong toàn bộ thời gian vay.

VIB cố định lãi suất tới 5 năm

Một lựa chọn khác trên thị trường là chương trình của VIB, trong đó khách hàng có thể được cố định lãi suất trong thời gian lên tới 5 năm.

Ngân hàng cũng có chính sách hỗ trợ giảm thêm khoảng 0,2-0,4%/năm tùy theo điều kiện áp dụng.

Điểm đáng chú ý của hình thức cố định lãi suất dài hạn là người vay có thể chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính.

Trong trường hợp lãi suất thị trường biến động tăng, người vay đang trong thời gian cố định sẽ ít chịu tác động hơn so với khoản vay áp dụng lãi suất thả nổi ngay từ đầu.

Tuy nhiên, khách hàng cần đọc kỹ điều khoản của từng gói vay, đặc biệt là mức lãi suất sau thời gian cố định, công thức xác định lãi suất thả nổi và các khoản phí liên quan nếu muốn tất toán trước hạn.

TPBank có thể giảm biên độ lãi suất tối đa 1,2%

TPBank cũng đang triển khai các chính sách hỗ trợ người vay mua nhà, trong đó biên độ lãi suất có thể được giảm tối đa khoảng 1,2% tùy chương trình và điều kiện khách hàng.

Việc giảm biên độ có ý nghĩa quan trọng đối với các khoản vay dài hạn.

Bởi khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất khoản vay thường được tính dựa trên một mức lãi suất tham chiếu cộng với biên độ. Nếu biên độ thấp hơn, chi phí lãi vay trong giai đoạn thả nổi cũng có thể giảm.

Tuy nhiên, đây là yếu tố mà người vay thường ít chú ý khi so sánh các gói tín dụng.

Nhiều khách hàng chỉ nhìn vào con số lãi suất ưu đãi trong 3, 6 hoặc 12 tháng đầu mà bỏ qua công thức tính lãi suất ở những năm tiếp theo.

Lãi suất vay mua nhà bình quân vẫn ở mức 10,9%/năm

Theo DKRA Consulting, lãi suất vay mua nhà cố định trong thời gian 12-24 tháng tại 11 ngân hàng phổ biến bình quân khoảng 10,9%/năm.

Mức này cao hơn khoảng 2-3 điểm phần trăm so với quý II, cho thấy chi phí tín dụng dành cho người mua nhà vẫn đang chịu áp lực.

Đây là một yếu tố đáng chú ý trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị lớn vẫn ở mức cao.

Khi giá trị căn hộ hoặc nhà đất tăng, người mua thường phải vay một khoản tiền lớn hơn. Nếu lãi suất đồng thời ở mức cao, số tiền phải trả hàng tháng có thể trở thành gánh nặng đáng kể đối với hộ gia đình.

Do đó, việc ngân hàng bắt đầu tung ra các chương trình giảm lãi suất có thể mang lại tín hiệu tích cực, nhưng chưa đồng nghĩa chi phí vay mua nhà đã giảm mạnh trên toàn thị trường.

Vì sao lãi suất ưu đãi chưa phản ánh toàn bộ chi phí khoản vay?

Một trong những vấn đề người mua nhà cần đặc biệt lưu ý là lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định.

Tùy từng ngân hàng và chương trình, thời gian ưu đãi có thể kéo dài từ khoảng 6 tháng đến 2 năm. Sau khi kết thúc giai đoạn này, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi.

Mức lãi suất thả nổi được đề cập trên thị trường có thể lên tới 12-15%/năm.

Điều đó có nghĩa một khoản vay ban đầu có vẻ khá hấp dẫn có thể trở nên đắt hơn đáng kể sau khi hết thời gian ưu đãi.

Ví dụ, một người mua nhà vay 2 tỷ đồng sẽ phải trả khoản lãi rất khác nhau nếu lãi suất là 8%, 11% hay 14%/năm.

Vì vậy, khi so sánh các ngân hàng, người vay nên xem xét cả ba giai đoạn:

Lãi suất ưu đãi ban đầu → lãi suất cố định → lãi suất thả nổi sau ưu đãi.

Chỉ khi xem xét toàn bộ chu kỳ này, người mua mới có thể đánh giá chính xác khoản vay nào thực sự phù hợp.

Vay mua nhà 2 tỷ đồng, lãi suất cao ảnh hưởng thế nào?

Để hình dung tác động của lãi suất, có thể lấy trường hợp một khách hàng vay 2 tỷ đồng để mua nhà.

Nếu lãi suất bình quân ở mức 11%/năm, riêng tiền lãi tính theo dư nợ ban đầu tương đương khoảng 220 triệu đồng/năm.

Tuy nhiên, trong thực tế khoản vay thường được tính theo dư nợ giảm dần, vì vậy tiền lãi sẽ giảm theo số dư nợ còn lại. Đồng thời, người vay còn phải trả phần gốc hàng tháng.

Nếu lãi suất tăng lên 14%/năm, áp lực chi phí sẽ tiếp tục tăng.

Điều này cho thấy chỉ cần lãi suất thay đổi vài điểm phần trăm cũng có thể tạo ra sự khác biệt lớn đối với những khoản vay có giá trị hàng tỷ đồng.

Đặc biệt, với những người vay gần mức tối đa ngân hàng cho phép, rủi ro tài chính sẽ cao hơn nếu thu nhập không tăng tương ứng.

Thời hạn vay 35 năm: Giảm áp lực hàng tháng nhưng tăng tổng lãi

Một trong những điểm hấp dẫn của các chương trình vay mua nhà hiện nay là thời hạn vay dài, có thể lên tới 35 năm.

Thời hạn dài giúp người mua giảm số tiền gốc phải trả mỗi tháng.

Đây là giải pháp phù hợp với những người có thu nhập ổn định nhưng chưa đủ khả năng thanh toán khoản vay lớn trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, người vay cần hiểu rõ một nguyên tắc: kéo dài thời gian vay thường làm tăng tổng số tiền lãi phải trả nếu khoản vay được duy trì trong toàn bộ thời hạn.

Do đó, thời hạn 35 năm không nhất thiết là lựa chọn tối ưu cho mọi người.

Nếu thu nhập cho phép, người vay có thể lựa chọn thời hạn ngắn hơn hoặc chủ động trả thêm gốc khi có nguồn tiền nhàn rỗi, tùy điều kiện hợp đồng và mức phí tất toán trước hạn.

Có nên vay 100% giá trị căn nhà?

Việc một số chương trình cho phép hạn mức vay lên tới 100% giá trị căn nhà có thể giúp người mua giảm áp lực phải chuẩn bị vốn ban đầu.

Tuy nhiên, đây cũng là lựa chọn có mức độ rủi ro tài chính cao hơn.

Khi vay gần như toàn bộ giá trị bất động sản, người mua phải gánh khoản nợ lớn trong khi tài sản bảo đảm có thể chưa tạo ra dòng tiền.

Nếu thu nhập bị giảm, mất việc hoặc phát sinh chi phí lớn, khả năng trả nợ sẽ bị ảnh hưởng.

Vì vậy, dù ngân hàng có thể cho vay ở mức cao, người mua không nhất thiết nên vay tối đa.

Một nguyên tắc thận trọng là cần duy trì một khoản tiền dự phòng đủ để trang trải các chi phí sinh hoạt và trả nợ trong trường hợp thu nhập bị gián đoạn.

Người mua nhà cần quan tâm gì ngoài lãi suất?

Lãi suất là yếu tố quan trọng nhưng không phải yếu tố duy nhất.

Trước khi ký hợp đồng tín dụng, khách hàng nên kiểm tra ít nhất những nội dung sau:

1. Lãi suất sau thời gian ưu đãi

Đây là thông tin quan trọng nhất.

Cần biết lãi suất thả nổi được tính theo công thức nào, sử dụng mức tham chiếu nào và biên độ bao nhiêu.

2. Thời gian cố định lãi suất

Một gói vay cố định 6 tháng sẽ có mức độ ổn định khác hoàn toàn với gói cố định 3-5 năm.

3. Phí trả nợ trước hạn

Nếu người vay dự định trả hết khoản vay sớm, cần kiểm tra mức phí và thời gian áp dụng.

4. Hạn mức vay thực tế

Không nên chỉ nhìn vào hạn mức tối đa. Cần xác định số tiền ngân hàng thực tế có thể giải ngân dựa trên thu nhập, tài sản bảo đảm và hồ sơ tín dụng.

5. Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập

Khoản trả nợ hàng tháng không nên chiếm tỷ lệ quá cao trong thu nhập ổn định của gia đình.

Lãi suất cao có khiến nhu cầu mua nhà giảm?

Lãi suất là một trong những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua trên thị trường bất động sản.

Khi chi phí vay tăng, người mua sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ có xu hướng thận trọng hơn.

Một gia đình có thể đủ khả năng mua căn nhà trị giá 4 tỷ đồng khi lãi suất thấp, nhưng nếu lãi suất tăng mạnh, cùng một khoản thu nhập có thể không còn đủ để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ.

Điều này có thể khiến người mua trì hoãn quyết định, chuyển sang phân khúc có giá thấp hơn hoặc tăng tỷ lệ vốn tự có.

Ở chiều ngược lại, nếu ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất và duy trì các chương trình ưu đãi dài hơn, sức mua có thể được hỗ trợ.

Do đó, diễn biến lãi suất vay mua nhà sẽ tiếp tục là một biến số quan trọng đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Người có thu nhập bao nhiêu thì nên vay mua nhà?

Không có một mức thu nhập cố định phù hợp với tất cả người vay.

Khả năng vay phụ thuộc vào giá trị căn nhà, số vốn tự có, khoản vay, thời hạn vay, lãi suất và các khoản chi tiêu của gia đình.

Tuy nhiên, người mua nên lập bảng dòng tiền trước khi vay.

Cần tính:

Thu nhập hàng tháng – chi phí sinh hoạt – học phí – bảo hiểm – các khoản nợ khác – khoản dự phòng = số tiền có thể dành cho khoản vay.

Nếu sau khi trả ngân hàng mà gia đình gần như không còn tiền dự phòng, khoản vay có thể trở thành gánh nặng.

Đặc biệt, không nên chỉ tính khả năng trả nợ dựa trên mức lãi suất ưu đãi ban đầu.

Nên giả định một kịch bản lãi suất cao hơn để kiểm tra khả năng chịu đựng tài chính.

Người mua nhà cần nhìn xa hơn mức lãi suất quảng cáo

Việc một số ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất vay mua nhà đầu tháng 9 là tín hiệu tích cực đối với người có nhu cầu mua bất động sản bằng vốn vay.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất bình quân khoảng 10,9%/năm cho kỳ cố định 12-24 tháng vẫn cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Trong khi đó, lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi có thể lên tới 12-15%/năm.

Điều này cho thấy bài toán mua nhà hiện nay không chỉ là “ngân hàng nào có lãi suất thấp nhất?” mà quan trọng hơn là “tổng chi phí khoản vay trong 5-10 năm tới là bao nhiêu?”

Người mua cần đọc kỹ hợp đồng, xác định lãi suất sau ưu đãi, biên độ điều chỉnh, phí trả nợ trước hạn và khả năng chịu đựng nếu lãi suất tăng.

Đặc biệt, không nên vay tối đa chỉ vì ngân hàng cho phép. Một khoản vay phù hợp phải là khoản vay mà người mua có thể duy trì ngay cả khi thu nhập biến động hoặc lãi suất tăng.

Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn ở mức cao, việc tính toán kỹ dòng tiền trước khi xuống tiền sẽ giúp người mua tránh tình trạng sở hữu được căn nhà nhưng phải chịu áp lực tài chính kéo dài.

Câu hỏi thường gặp về lãi suất vay mua nhà tháng 9

Lãi suất vay mua nhà hiện nay khoảng bao nhiêu?

Theo thông tin trong nội dung, lãi suất vay mua nhà cố định 12-24 tháng tại 11 ngân hàng phổ biến bình quân khoảng 10,9%/năm, trong khi mặt bằng thực tế được đề cập quanh 11%/năm.

Ngân hàng nào đang có chương trình vay mua nhà đáng chú ý?

Vietcombank triển khai chương trình quy mô 20.000 tỷ đồng, có thể giảm đến 1%/năm so với lãi suất bất động sản thông thường. VIB có chương trình cố định lãi suất tới 5 năm và hỗ trợ giảm thêm 0,2-0,4%/năm tùy điều kiện. TPBank có thể giảm biên độ lãi suất tối đa khoảng 1,2%.

Lãi suất ưu đãi kéo dài bao lâu?

Tùy từng ngân hàng và sản phẩm, thời gian ưu đãi thường có thể kéo dài khoảng 6 tháng đến 2 năm. Một số chương trình có thời gian cố định dài hơn, do đó người vay cần kiểm tra chính sách cụ thể.

Sau khi hết ưu đãi, lãi suất có thể lên bao nhiêu?

Theo nội dung được đề cập, lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi có thể lên khoảng 12-15%/năm tùy điều kiện thị trường và công thức tính của từng ngân hàng.

Có nên vay 100% giá trị căn nhà?

Không nhất thiết. Việc vay 100% giúp giảm vốn ban đầu nhưng làm tăng đáng kể nghĩa vụ trả nợ và rủi ro tài chính. Người mua nên cân đối giữa vốn tự có, thu nhập và khả năng trả nợ dài hạn.

Nên chọn lãi suất thấp hay cố định lâu?

Điều này phụ thuộc vào khả năng chịu rủi ro. Lãi suất thấp ban đầu phù hợp với người có khả năng trả nợ tốt và dự kiến giảm dư nợ nhanh. Trong khi đó, lãi suất cố định dài hơn có thể phù hợp với người muốn ổn định dòng tiền và hạn chế tác động từ biến động lãi suất.