Bất động sản 2026: Lợi nhuận doanh nghiệp có thể tăng hai chữ số, nhưng thị trường vẫn chưa hết “mây đen

Sau giai đoạn đầy khó khăn, thị trường bất động sản năm 2026 đang bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn. Nhiều doanh nghiệp được dự báo có thể ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận hai chữ số, trong khi hàng loạt dự án dự kiến hoàn thiện và bàn giao trong nửa cuối năm.

Những yếu tố này đang tạo ra gam màu sáng hơn cho triển vọng ngành bất động sản.

Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn vào các chỉ số về thanh khoản và sức mua, thị trường vẫn chưa thực sự phục hồi toàn diện.

Lãi suất còn ở mức cao, người mua thận trọng hơn, khả năng hấp thụ sản phẩm phân hóa và áp lực cắt lỗ tại một số phân khúc vẫn tồn tại.

Do đó, nửa cuối năm 2026 có thể là giai đoạn phục hồi có chọn lọc, thay vì một chu kỳ tăng trưởng nóng mới.

Lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản có thể tăng mạnh nhờ bàn giao dự án

Đặc thù của ngành bất động sản khiến kết quả kinh doanh giữa các quý có thể biến động rất mạnh.

Một doanh nghiệp có thể bán sản phẩm từ trước nhưng chưa thể ghi nhận toàn bộ doanh thu và lợi nhuận cho đến khi dự án đủ điều kiện bàn giao.

Vì vậy, kết quả kinh doanh trong nửa đầu năm đôi khi chưa phản ánh đầy đủ lượng hàng doanh nghiệp đã bán hoặc tiến độ phục hồi của hoạt động kinh doanh.

Nam Long là một ví dụ điển hình.

Theo Công ty Chứng khoán Shinhan Việt Nam (SSV), trong quý II/2026, doanh thu của Nam Long đạt khoảng 415 tỷ đồng, giảm 46% so với cùng kỳ.

Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt khoảng 55 tỷ đồng, giảm 44%.

Tính chung 6 tháng đầu năm, doanh thu đạt khoảng 1.695 tỷ đồng, giảm 18%, trong khi lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 123 tỷ đồng, giảm 41%.

Nếu chỉ nhìn vào những con số này, bức tranh kinh doanh của doanh nghiệp có vẻ không mấy tích cực.

Tuy nhiên, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc khối lượng bàn giao trong nửa đầu năm tương đối thấp. Trong khi đó, các đợt bàn giao lớn được kỳ vọng tập trung vào những tháng cuối năm.

Theo dự báo của SSV, doanh thu Nam Long trong cả năm 2026 có thể đạt khoảng 6.017 tỷ đồng, tăng 7% so với năm trước.

Trong đó, doanh thu từ hoạt động bàn giao bất động sản dự kiến khoảng 5.266 tỷ đồng.

Đáng chú ý, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ được dự báo đạt khoảng 770 tỷ đồng, tăng khoảng 10%.

Điều này cho thấy một đặc điểm quan trọng của ngành: kết quả kinh doanh có thể phục hồi nhanh khi các dự án hoàn tất pháp lý, xây dựng và bắt đầu bàn giao cho khách hàng.

Vì sao lợi nhuận có thể tăng nhanh hơn thị trường?

Sự phục hồi lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản không nhất thiết phải đi cùng một chu kỳ tăng nóng của toàn thị trường.

Nguyên nhân nằm ở độ trễ của hoạt động kinh doanh.

Một dự án có thể mất nhiều năm để hoàn thiện pháp lý, triển khai xây dựng, mở bán và bàn giao. Khi tất cả các điều kiện được hoàn thành, doanh thu và lợi nhuận có thể được ghi nhận tập trung trong một vài quý.

Điều này tạo ra hiệu ứng tăng trưởng rất lớn trên báo cáo tài chính.

Sau giai đoạn thị trường khó khăn, nhiều doanh nghiệp từng phải dành nguồn lực để xử lý pháp lý dự án, tái cơ cấu nợ, củng cố dòng tiền và khôi phục niềm tin khách hàng.

Khi những dự án bị đình trệ dần được tháo gỡ, khả năng ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi cũng bắt đầu trở lại.

Đây chính là lý do một số doanh nghiệp có thể chứng kiến lợi nhuận tăng mạnh ngay cả khi thị trường chung mới chỉ phục hồi từng phần.

Nói cách khác, lợi nhuận doanh nghiệp phục hồi không đồng nghĩa giá bất động sản trên diện rộng sẽ bước vào một chu kỳ tăng nóng mới.

Thanh khoản vẫn là “điểm nghẽn” lớn

Dù triển vọng lợi nhuận của một số doanh nghiệp đang tích cực hơn, sức khỏe thực tế của thị trường vẫn cần được đánh giá thông qua khả năng hấp thụ sản phẩm.

Theo Guotai Haitong Việt Nam, sức cầu trong quý II có dấu hiệu chững lại so với quý trước và thanh khoản có sự phân hóa rõ rệt.

Nhóm dự án có giá dưới 120 triệu đồng/m² vẫn duy trì tốc độ hấp thụ tích cực hơn.

Trong khi đó, các sản phẩm có mức giá trên 120 triệu đồng/m² đang phải đối mặt với thời gian bán hàng kéo dài hơn.

Đây là một chỉ báo đáng chú ý.

Người mua không biến mất khỏi thị trường. Tuy nhiên, tiêu chuẩn để họ quyết định xuống tiền đã thay đổi đáng kể.

Nếu trước đây kỳ vọng giá tiếp tục tăng có thể thúc đẩy quyết định mua, hiện nay khách hàng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng, pháp lý, vị trí, tiến độ xây dựng, chất lượng dự án và khả năng tạo dòng tiền.

Tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 50-60%

Theo OneHousing, tỷ lệ hấp thụ trung bình tại các dự án sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026 chỉ khoảng 50-60%.

Con số này thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% cùng kỳ năm 2025.

Đây là một trong những dữ liệu quan trọng khi đánh giá thị trường bất động sản năm 2026.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn lớn. Tuy nhiên, người mua hiện cân nhắc kỹ hơn về giá bán, năng lực tài chính và triển vọng tăng giá của từng dự án.

Như vậy, bài toán lớn của thị trường hiện tại không còn đơn thuần là có đủ nguồn cung hay không, mà là dòng tiền có đủ sức hấp thụ nguồn cung đó hay không.

Nguồn cung tăng nhưng chưa chắc thanh khoản tăng

Một nghịch lý đang xuất hiện trên thị trường bất động sản.

Một mặt, nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động giúp nguồn cung cải thiện.

Mặt khác, nếu phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi thu nhập và khả năng chi trả của người dân không tăng tương ứng, việc có thêm sản phẩm chưa chắc tạo ra thanh khoản cao hơn.

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng tại những thị trường có giá nhà đã tăng mạnh trong những năm qua.

Một dự án có thể được mở bán với vị trí tốt và thương hiệu mạnh nhưng vẫn khó đạt tốc độ hấp thụ cao nếu giá bán vượt quá khả năng tài chính của phần lớn khách hàng mục tiêu.

Do đó, trong giai đoạn mới, giá bán phù hợp và chính sách tài chính có thể trở thành yếu tố quan trọng không kém vị trí hay thương hiệu.

Lãi suất vẫn là biến số đáng quan tâm

Một trong những “mây đen” lớn nhất của thị trường bất động sản là mặt bằng lãi suất.

Các chuyên gia từ MBS nhận định lãi suất cao cùng nguồn cung gia tăng có thể tiếp tục khiến thị trường trầm lắng trong những tháng cuối năm.

Ngay cả những chương trình hỗ trợ lãi suất khoảng 7-8% trong hai năm đầu do chủ đầu tư đưa ra cũng chưa chắc tạo ra sự cải thiện mạnh về sức cầu.

Nguyên nhân là người mua không chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi ban đầu.

Họ còn phải tính toán mức lãi suất sau thời gian hỗ trợ và khả năng duy trì dòng tiền trong nhiều năm.

Đối với một khoản vay mua nhà lớn, chỉ cần lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm cũng có thể làm thay đổi đáng kể số tiền phải trả hàng tháng.

Vì vậy, tâm lý “chờ thêm” vẫn có thể xuất hiện ngay cả khi chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn.

Thị trường đang phục hồi nhưng chưa bước vào chu kỳ tăng nóng

Nhìn tổng thể, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường có dấu hiệu đang dần qua.

Tình trạng dự án đình trệ, thiếu nguồn cung đủ điều kiện pháp lý, dòng tiền đứt gãy và niềm tin suy giảm đang từng bước được xử lý.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa thị trường đã sẵn sàng quay trở lại trạng thái tăng trưởng nóng.

Nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn của bàn giao, ghi nhận doanh thu, phục hồi dòng tiền và sàng lọc doanh nghiệp.

Những doanh nghiệp sở hữu dự án có pháp lý hoàn chỉnh, xây dựng đúng tiến độ, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và có khả năng bàn giao sẽ có nhiều cơ hội cải thiện kết quả kinh doanh.

Ngược lại, những doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào việc mở bán dự án mới nhưng chưa giải quyết được pháp lý hoặc dòng tiền có thể tiếp tục gặp khó khăn.

Những động lực dài hạn vẫn còn

Dù ngắn hạn còn nhiều thách thức, triển vọng trung và dài hạn của thị trường bất động sản vẫn có những điểm tựa đáng kể.

Đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy, hạ tầng giao thông được mở rộng, quá trình đô thị hóa diễn ra, nhiều cực công nghiệp mới hình thành và khung pháp lý liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản tiếp tục được hoàn thiện.

Đây là những yếu tố có thể tạo nền tảng cho thị trường phát triển bền vững hơn.

Đặc biệt, nếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà thương mại giá phù hợp và nhà cho thuê được triển khai đúng tiến độ, cơ cấu nguồn cung có thể dần tiệm cận hơn với nhu cầu thực tế.

Khi đó, thị trường sẽ giảm sự phụ thuộc vào nhóm khách hàng đầu tư và tăng vai trò của nhu cầu ở thực.

Doanh nghiệp nào có thể hưởng lợi?

Trong bối cảnh hiện nay, lợi thế có thể thuộc về các doanh nghiệp hội tụ nhiều yếu tố:

Thứ nhất là quỹ đất và pháp lý rõ ràng. Dự án có pháp lý hoàn chỉnh giúp doanh nghiệp giảm thời gian chờ đợi và sớm đưa sản phẩm ra thị trường.

Thứ hai là khả năng triển khai và bàn giao. Doanh nghiệp có dự án đã xây dựng gần hoàn thiện sẽ có cơ hội ghi nhận doanh thu nhanh hơn.

Thứ ba là cơ cấu sản phẩm phù hợp. Những dự án có mức giá nằm trong khả năng chi trả của số đông sẽ có lợi thế hấp thụ.

Thứ tư là sức khỏe tài chính. Trong môi trường lãi suất còn cao, doanh nghiệp có dòng tiền tốt và đòn bẩy hợp lý sẽ có khả năng chống chịu tốt hơn.

Cuối cùng là chất lượng sản phẩm. Khi người mua ngày càng thận trọng, tiện ích, vị trí, pháp lý và giá trị sử dụng thực sẽ quyết định khả năng bán hàng.

Thời điểm của phục hồi và sàng lọc

Bức tranh bất động sản năm 2026 đang có hai gam màu đối lập.

Một bên là những dự báo lợi nhuận tích cực, hàng loạt dự án chuẩn bị bàn giao, nguồn cung dần được khơi thông và nền tảng hạ tầng tiếp tục được cải thiện.

Bên còn lại là lãi suất cao, sức mua thận trọng, tỷ lệ hấp thụ giảm, thanh khoản phân hóa và áp lực cắt lỗ vẫn tồn tại ở một bộ phận thị trường.

Do đó, sẽ là quá sớm nếu xem nửa cuối năm 2026 là thời điểm bắt đầu một “cơn sốt” bất động sản mới.

Khả năng cao hơn là thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc.

Các doanh nghiệp có dự án tốt, pháp lý hoàn chỉnh, khả năng bàn giao và cơ cấu sản phẩm phù hợp có thể ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận đáng kể.

Nhưng ở cấp độ toàn thị trường, sự phục hồi chỉ thực sự bền vững khi sức mua cải thiện, nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thực và chi phí vốn trở nên dễ chịu hơn.

Vì vậy, những con số lợi nhuận hàng trăm tỷ đồng của các “đại gia” bất động sản là tín hiệu tích cực đối với doanh nghiệp, nhưng không nên nhầm lẫn với dấu hiệu chắc chắn rằng toàn bộ thị trường đã bước vào một chu kỳ tăng nóng.

Nửa cuối năm 2026 có thể quan trọng không phải bởi những cơn sốt mới, mà bởi đây là giai đoạn quyết định doanh nghiệp nào thực sự có năng lực phục hồi, dự án nào có sức hấp thụ và phân khúc nào đáp ứng đúng nhu cầu của dòng tiền.

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản 2026

Bất động sản năm 2026 đã phục hồi chưa?

Thị trường đang có dấu hiệu phục hồi nhưng chưa thể xem là phục hồi toàn diện. Thanh khoản vẫn phân hóa, sức mua thận trọng và một số phân khúc giá cao còn gặp khó khăn.

Vì sao lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản có thể tăng hai chữ số?

Do đặc thù ghi nhận doanh thu theo tiến độ bàn giao, một doanh nghiệp có thể đạt lợi nhuận thấp trong nửa đầu năm nhưng tăng mạnh trong nửa cuối năm khi nhiều dự án được bàn giao.

Lãi suất cao ảnh hưởng thế nào đến thị trường?

Lãi suất cao làm tăng chi phí vay mua nhà và chi phí vốn của doanh nghiệp. Điều này khiến người mua thận trọng hơn và có thể kéo dài thời gian hấp thụ sản phẩm.

Có phải lợi nhuận doanh nghiệp tăng nghĩa là bất động sản đang bước vào chu kỳ tăng nóng?

Không nhất thiết. Lợi nhuận tăng có thể đến từ việc ghi nhận doanh thu của các dự án đã bán và hoàn thành từ trước. Điều này khác với việc toàn thị trường đồng loạt tăng giá và thanh khoản tăng mạnh.

Người mua nhà nên chú ý điều gì trong giai đoạn hiện nay?

Người mua nên ưu tiên pháp lý, vị trí, giá trị sử dụng, tiến độ dự án, khả năng khai thác và khả năng trả nợ dài hạn thay vì chỉ kỳ vọng giá tài sản tăng trong tương lai.