Quảng cáo bất động sản “bôi xanh”, phóng đại tiện ích: Đề xuất siết trách nhiệm chủ đầu tư để bảo vệ người mua nhà

Quảng cáo bất động sản từ lâu không chỉ đơn thuần là giới thiệu vị trí, diện tích hay giá bán. Với những dự án có giá trị hàng tỷ đồng, hình ảnh phối cảnh, hệ thống cây xanh, mặt nước, tiện ích và môi trường sống xung quanh có thể trở thành yếu tố quan trọng tác động trực tiếp đến quyết định xuống tiền của khách hàng.

Tại phiên thảo luận ở hội trường Quốc hội sáng 22/8 về Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Thiếu tướng Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ, đã thẳng thắn chỉ ra thực trạng một số doanh nghiệp quảng cáo chưa đúng sự thật về môi trường xung quanh dự án trước khi bán sản phẩm cho khách hàng.

Đáng chú ý, ông cho biết có trường hợp chủ đầu tư cố tình “bôi xanh” phần đất bên cạnh dự án, trong khi thực tế khu vực đó có thể là nhà máy hoặc công trình khác. Một số dự án được quảng bá bằng hình ảnh 3D rất khác so với thực tế. Có trường hợp hồ nước trong dự án chỉ rộng khoảng 1-2 ha nhưng hình ảnh quảng cáo lại tạo cảm giác như một mặt hồ rộng tới hàng chục ha.

Những vấn đề này đang đặt ra yêu cầu phải kiểm soát chặt hơn hoạt động quảng cáo bất động sản, đặc biệt đối với những thông tin có khả năng ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà.

“Bôi xanh” dự án và khoảng cách giữa quảng cáo với thực tế

Trong quá trình bán bất động sản, hình ảnh phối cảnh thường được sử dụng để giúp khách hàng hình dung về diện mạo tương lai của dự án.

Việc sử dụng hình ảnh 3D, phối cảnh tổng thể hay mô phỏng không gian là nhu cầu bình thường trong hoạt động marketing. Tuy nhiên, vấn đề phát sinh khi hình ảnh quảng cáo tạo ra nhận thức khác biệt đáng kể so với những gì dự án thực sự có hoặc được phép xây dựng.

Theo Thiếu tướng Nguyễn Minh Tuấn, một số chủ đầu tư có hiện tượng “bôi xanh” khu vực xung quanh dự án. Những phần đất vốn có công trình, nhà máy hoặc chức năng sử dụng khác lại được thể hiện trong phối cảnh như không gian cây xanh, công viên hoặc cảnh quan.

Tương tự, quy mô mặt nước cũng có thể được thể hiện lớn hơn đáng kể so với thực tế.

Đối với người mua nhà, đây không phải vấn đề nhỏ.

Một căn hộ nằm cạnh công viên, hồ nước hay khu vực cây xanh thường được đánh giá khác hoàn toàn so với một căn hộ nằm cạnh nhà máy, khu sản xuất hoặc công trình có tiếng ồn.

Khi những thông tin này được sử dụng trong quá trình bán hàng, chúng có thể trở thành một trong những yếu tố thúc đẩy khách hàng đưa ra quyết định giao dịch.

Đề xuất công khai thông tin về cây xanh, nguồn nước, âm thanh và ánh sáng

Từ thực tế trên, Thiếu tướng Nguyễn Minh Tuấn cho rằng cần bắt buộc chủ đầu tư quảng cáo trung thực, đúng sự thật về dự án bất động sản.

Đáng chú ý, ông đề xuất bổ sung quy định yêu cầu công khai các thông tin liên quan đến:

• Cây xanh;
• Nguồn nước;
• Khí hậu;
• Âm thanh;
• Ánh sáng;
• Môi trường xung quanh dự án.

Đây đều là những yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cư dân.

Nếu một dự án được quảng cáo có không gian xanh rộng lớn nhưng phần lớn diện tích cây xanh nằm ngoài ranh giới dự án hoặc chưa có cơ sở chắc chắn để hình thành, người mua có thể bị dẫn dắt bởi một kỳ vọng không phù hợp với thực tế.

Tương tự, nếu quảng cáo nhấn mạnh hồ nước, công viên hoặc tiện ích nhưng không làm rõ quy mô, vị trí và tình trạng pháp lý, khách hàng rất khó đánh giá chính xác giá trị thực của sản phẩm.

Do đó, việc công khai thông tin không chỉ giúp hạn chế quảng cáo quá mức mà còn tạo cơ sở để người mua có thể kiểm chứng trước khi ký hợp đồng.

Nhiều dự án từng xảy ra tranh cãi vì quảng cáo không giống thực tế

Thực tế tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM cho thấy đã xuất hiện nhiều trường hợp cư dân phản đối chủ đầu tư liên quan đến chất lượng, tiện ích hoặc những nội dung được giới thiệu trong quá trình bán hàng.

Có trường hợp cư dân sử dụng băng rôn để phản đối vì cho rằng sản phẩm thực tế bàn giao khác với những gì từng được quảng bá.

Những tranh chấp như vậy cho thấy khoảng cách giữa “hình ảnh bán hàng” và “sản phẩm thực tế” có thể trở thành nguồn gốc của xung đột kéo dài.

Đối với bất động sản, vấn đề càng đáng lưu ý bởi đây là loại tài sản có giá trị lớn và thời gian sử dụng dài. Người mua không thể dễ dàng thay đổi quyết định giống như khi mua một sản phẩm tiêu dùng thông thường.

Một căn hộ có thể gắn với khoản vay ngân hàng kéo dài hàng chục năm, nơi sinh sống của cả gia đình và kế hoạch tài chính lâu dài.

Vì vậy, chỉ một thông tin quảng cáo không chính xác về môi trường, tiện ích hoặc quy hoạch cũng có thể gây hậu quả đáng kể.

Doanh nghiệp đề xuất chủ đầu tư phải xác nhận mọi tài liệu quảng cáo

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng quảng cáo không đúng thực tế bàn giao không chỉ xảy ra trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, bất động sản có đặc thù là giá trị giao dịch rất lớn. Thông tin quảng cáo có thể tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà nên cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn.

Theo ông Quê, pháp luật hiện hành đã có những quy định liên quan đến hành vi gian dối với khách hàng. Điều quan trọng là phải xác định rõ trách nhiệm của từng bên khi thông tin sai lệch xuất hiện.

Một đề xuất đáng chú ý là mọi tài liệu quảng cáo và ấn phẩm truyền thông về dự án phải được chủ đầu tư xác nhận.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần xây dựng website hoặc một kênh thông tin chính thức để công bố thống nhất và đầy đủ thông tin dự án.

Khi đó, các đơn vị phân phối, sàn giao dịch và môi giới có thể sử dụng nguồn thông tin chính thức này để quảng bá sản phẩm.

Cách làm này cũng tạo ra một “dấu vết” thông tin rõ ràng hơn khi xảy ra tranh chấp. Nếu một thông tin được chủ đầu tư xác nhận nhưng sau đó được chứng minh là sai lệch, việc xác định trách nhiệm sẽ thuận lợi hơn.

Ngược lại, nếu môi giới tự ý bổ sung hoặc thay đổi thông tin ngoài tài liệu chính thức, trách nhiệm của bên quảng cáo cũng có thể được xem xét riêng.

Luật hiện hành đã cấm hành vi gian dối trong kinh doanh bất động sản

Dưới góc độ pháp lý, Thạc sĩ – Luật sư Hoàng Hà, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng việc bổ sung quy định cấm quảng cáo sai sự thật về dự án bất động sản là cần thiết.

Tuy nhiên, không nên hiểu rằng pháp luật hiện hành hoàn toàn bỏ ngỏ vấn đề này.

Theo phân tích được đưa ra, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã yêu cầu doanh nghiệp trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh phải công khai thông tin đầy đủ, trung thực và chính xác.

Trong khi đó, Điều 8 của luật nghiêm cấm các hành vi như giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản cũng như hành vi gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

Như vậy, về nguyên tắc, yêu cầu cung cấp thông tin trung thực đã được đặt ra.

Điểm được nhiều chuyên gia quan tâm hiện nay là liệu các quy định hiện hành đã đủ cụ thể để xử lý những hình thức quảng cáo tinh vi hay chưa.

Đặc biệt, khi thông tin được thể hiện dưới dạng hình ảnh phối cảnh, video quảng cáo, mô hình 3D, hình ảnh môi trường xung quanh hoặc những tuyên bố mang tính marketing, việc xác định đâu là thông tin thực tế và đâu là nội dung mang tính minh họa đôi khi không đơn giản.

Cần làm rõ thông tin nào phải chịu trách nhiệm

Theo luật sư Hoàng Hà, giá trị của việc bổ sung quy định mới nằm ở khả năng thiết lập một cơ chế chuyên biệt và rõ ràng hơn đối với hoạt động quảng cáo bất động sản.

Những thông tin cần được kiểm soát đặc biệt là các yếu tố có khả năng tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà.

Trong đó có thể kể đến:

Thứ nhất, diện tích cây xanh và mặt nước. Đây là những tiện ích thường được sử dụng để tạo lợi thế cạnh tranh cho dự án.

Thứ hai, hệ thống tiện ích. Người mua cần biết tiện ích nào thuộc dự án, tiện ích nào chỉ nằm trong khu vực lân cận và tiện ích nào mới chỉ là kế hoạch.

Thứ ba, môi trường xung quanh. Nhà máy, tuyến đường giao thông, công trình công nghiệp, khu xử lý chất thải hoặc những nguồn có khả năng tạo tiếng ồn là những yếu tố có thể ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng sống.

Thứ tư, quy hoạch. Những hình ảnh thể hiện tương lai khu vực cần được phân biệt rõ với những công trình đã được phê duyệt và có cơ sở triển khai.

Thứ năm, hình ảnh phối cảnh. Nếu hình ảnh chỉ mang tính minh họa, khách hàng cần được thông tin rõ để tránh nhầm lẫn với hiện trạng hoặc thiết kế đã được phê duyệt.

Không chỉ cấm quảng cáo sai, phải bảo vệ người mua

Một trong những điểm quan trọng được luật sư Hoàng Hà nhấn mạnh là mục tiêu sửa luật không nên chỉ dừng ở việc bổ sung thêm một hành vi bị cấm.

Điều quan trọng hơn là phải xác lập trách nhiệm pháp lý đối với thông tin được sử dụng để bán bất động sản.

Ví dụ, nếu chủ đầu tư cung cấp thông tin không chính xác, sàn giao dịch hoặc môi giới sử dụng thông tin đó để quảng bá, sau đó người mua dựa vào thông tin này để ký hợp đồng và phát sinh thiệt hại, cần có cơ chế xử lý rõ ràng.

Ngoài xử phạt hành chính, người mua cần có cơ chế để yêu cầu:

• Cải chính thông tin;
• Bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ;
• Thực hiện các quyền dân sự liên quan;
• Xác định trách nhiệm của chủ đầu tư, sàn giao dịch hoặc môi giới.

Đây mới là yếu tố có thể tạo ra tác dụng bảo vệ thực chất đối với khách hàng.

Người mua bất động sản cần tự kiểm chứng những gì?

Trong khi chờ hoàn thiện cơ chế pháp lý, người mua cũng không nên phụ thuộc hoàn toàn vào thông tin quảng cáo.

Trước khi xuống tiền, khách hàng nên kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án, quy hoạch và các tài liệu chính thức do chủ đầu tư công bố.

Đối với những tiện ích quan trọng như công viên, hồ nước, trường học, bệnh viện hoặc trung tâm thương mại, cần xác định rõ tiện ích đó thuộc dự án hay chỉ nằm trong khu vực xung quanh.

Đặc biệt, cần phân biệt giữa “đã có”, “đang triển khai”, “đã được phê duyệt” và “dự kiến”.

Bốn khái niệm này có ý nghĩa hoàn toàn khác nhau.

Một công viên đang tồn tại là một giá trị hiện hữu. Một công viên đã có quyết định đầu tư là một kế hoạch có cơ sở pháp lý. Nhưng một công viên chỉ xuất hiện trong hình ảnh phối cảnh hoặc brochure bán hàng lại là câu chuyện khác.

Người mua càng hiểu rõ sự khác biệt này, nguy cơ bị ảnh hưởng bởi quảng cáo phóng đại càng giảm.

Siết quảng cáo bất động sản có thể tạo thêm minh bạch cho thị trường

Bất động sản là lĩnh vực mà thông tin có giá trị gần như tương đương với chính sản phẩm được bán.

Một căn hộ có vị trí đẹp nhưng môi trường xung quanh không như quảng cáo sẽ có giá trị cảm nhận khác. Một dự án có công viên, mặt nước và tiện ích thực tế cũng khác hoàn toàn một dự án chỉ được thể hiện bằng những hình ảnh phối cảnh bắt mắt.

Do đó, đề xuất siết quảng cáo bất động sản không chỉ nhằm xử lý những trường hợp “bôi xanh” dự án hay phóng đại tiện ích. Xa hơn, đây là câu chuyện về minh bạch thông tin và niềm tin của người mua nhà.

Nếu các tài liệu quảng cáo đều được xác nhận bởi chủ đầu tư, thông tin chính thức được tập trung trên một kênh thống nhất và trách nhiệm của từng bên được xác định rõ, thị trường sẽ có thêm cơ chế tự kiểm soát.

Người mua cũng có cơ sở tốt hơn để đối chiếu giữa quảng cáo và thực tế trước khi ký hợp đồng.

Về lâu dài, doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc cũng có thể hưởng lợi từ một thị trường minh bạch hơn. Khi những quảng cáo quá mức bị hạn chế, lợi thế cạnh tranh sẽ quay trở lại với chất lượng thực tế của dự án, pháp lý, vị trí, hạ tầng và khả năng bàn giao.

Quan trọng nhất, việc sửa luật cần hướng đến một mục tiêu cuối cùng: người mua phải biết chính xác mình đang mua gì, dựa trên thông tin nào và nếu thông tin đó sai thì ai phải chịu trách nhiệm.

Những câu hỏi thường gặp về quảng cáo bất động sản

1. Quảng cáo bất động sản sai sự thật có bị cấm không?

Theo nội dung được các chuyên gia dẫn chiếu, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có quy định yêu cầu công khai thông tin đầy đủ, trung thực, chính xác và nghiêm cấm một số hành vi giả mạo, làm sai lệch thông tin, gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

2. Vì sao cần bổ sung quy định riêng về quảng cáo bất động sản?

Bởi bất động sản có giá trị giao dịch rất lớn. Những thông tin về cây xanh, mặt nước, tiện ích, môi trường và quy hoạch có thể tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà. Quy định chuyên biệt có thể giúp xác định rõ hơn trách nhiệm của chủ đầu tư và các bên quảng bá.

3. Hình ảnh phối cảnh 3D có được xem là quảng cáo sai sự thật?

Không phải mọi hình ảnh 3D đều là quảng cáo sai sự thật. Vấn đề nằm ở cách hình ảnh được sử dụng và mức độ phù hợp với dự án thực tế, hồ sơ được phê duyệt và thông tin cung cấp cho khách hàng. Nếu hình ảnh khiến khách hàng hiểu sai bản chất hoặc quy mô sản phẩm, có thể phát sinh vấn đề pháp lý.

4. Môi giới sử dụng thông tin sai do chủ đầu tư cung cấp thì ai chịu trách nhiệm?

Đây chính là vấn đề cần được làm rõ hơn. Nếu thông tin do chủ đầu tư xác nhận và cung cấp nhưng sai lệch, trách nhiệm của chủ đầu tư cần được xem xét. Nếu môi giới tự ý thêm hoặc thay đổi thông tin, trách nhiệm của bên môi giới cũng cần được xác định theo hành vi cụ thể.

5. Người mua có thể yêu cầu bồi thường nếu mua nhà vì quảng cáo sai?

Theo quan điểm được luật sư Hoàng Hà nêu, ngoài xử phạt hành chính, cần có cơ chế để người mua có thể yêu cầu cải chính, bồi thường hoặc thực hiện các quyền dân sự khác khi có thiệt hại và đủ căn cứ pháp lý.