Bất động sản nửa đầu năm 2026: Lợi nhuận bứt phá nhưng áp lực tài chính vẫn chưa hạ nhiệt

Thị trường bất động sản Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 đang cho thấy những tín hiệu tích cực hơn so với giai đoạn khó khăn trước đó. Nhiều doanh nghiệp địa ốc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh khi các dự án từng được chuẩn bị trong nhiều năm bắt đầu bước vào giai đoạn mở bán, bàn giao và ghi nhận kết quả kinh doanh.

Tuy nhiên, đằng sau những con số lợi nhuận tăng trưởng hàng trăm phần trăm vẫn tồn tại một thực tế khác: áp lực tài chính, nợ vay, chi phí lãi vay và dòng tiền kinh doanh chưa hoàn toàn được giải tỏa.

Nói cách khác, thị trường đang sáng lên nhưng chưa phải tất cả doanh nghiệp đều cùng bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

Sự phân hóa ngày càng rõ giữa nhóm doanh nghiệp có khả năng tạo doanh thu từ hoạt động bán và bàn giao bất động sản với nhóm có lợi nhuận chủ yếu đến từ hoạt động tài chính, thoái vốn hoặc chuyển nhượng tài sản.

Vinhomes nổi bật với doanh thu hơn 116.000 tỷ đồng

Trong nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn, Vinhomes là trường hợp nổi bật nhất về tốc độ tăng trưởng trong nửa đầu năm.

6 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần hợp nhất của doanh nghiệp đạt khoảng 116.565 tỷ đồng, tăng 243% so với cùng kỳ năm 2025. Lợi nhuận sau thuế đạt 52.092 tỷ đồng, tăng tới 379%.

Động lực chính đến từ hoạt động bàn giao tại một loạt đại dự án như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 và Vinhomes Green Paradise.

Việc doanh thu và lợi nhuận tăng mạnh cho thấy khả năng triển khai dự án, tiêu thụ sản phẩm và bàn giao nhà đang trở thành yếu tố quan trọng tạo ra sự khác biệt giữa các doanh nghiệp bất động sản.

Đối với những dự án quy mô lớn, pháp lý được tháo gỡ, sản phẩm phù hợp và tiến độ triển khai rõ ràng, khả năng hấp thụ vẫn có thể duy trì tương đối tốt ngay cả trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi đồng đều.

Sunshine Group ghi nhận bước nhảy vọt về lợi nhuận

Một trường hợp đáng chú ý khác là Sunshine Group.

Trong 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Sunshine Group đạt 11.664 tỷ đồng, gấp khoảng 17 lần cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất tăng mạnh từ 83 tỷ đồng lên 4.832 tỷ đồng.

Kết quả này gắn với quá trình bàn giao tại một số dự án như Sunshine Sky City, Sunshine Golden River, Sunshine Center, Sunshine City cùng một số dự án mang thương hiệu Noble.

Điểm đáng chú ý là sự tăng trưởng của doanh nghiệp diễn ra trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản bước vào giai đoạn chuyển đổi từ tài sản đang triển khai sang sản phẩm được bàn giao cho khách hàng.

Đây chính là đặc điểm của chu kỳ bất động sản: doanh nghiệp có thể mất nhiều năm để chuẩn bị pháp lý, phát triển dự án và xây dựng sản phẩm, nhưng doanh thu và lợi nhuận lại có thể được ghi nhận mạnh trong một số kỳ khi hoạt động bàn giao diễn ra đồng thời.

Taseco Land và Văn Phú cùng ghi nhận kết quả tích cực

Không chỉ các tập đoàn lớn, một số doanh nghiệp bất động sản khác cũng cho thấy kết quả kinh doanh cải thiện đáng kể.

Taseco Land ghi nhận doanh thu thuần khoảng 1.579 tỷ đồng, tăng 69% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 315 tỷ đồng, cao hơn 5 lần cùng kỳ năm trước.

Các dự án như Central Riverside, Nghi Sơn Central Park, Central Square và Khu công nghiệp Taseco Đồng Văn 3 đang trở thành những động lực quan trọng trong chu kỳ tăng trưởng mới của doanh nghiệp.

Trong khi đó, Văn Phú đạt doanh thu thuần khoảng 1.137 tỷ đồng, tăng 166%. Lợi nhuận sau thuế đạt 197 tỷ đồng, tăng 37%.

Kết quả của Văn Phú chủ yếu đến từ các sản phẩm được bàn giao tại Vlasta Thủy Nguyên và khu nhà ở thấp tầng TT39-40 thuộc Khu đô thị mới Văn Phú.

Những trường hợp này cho thấy một xu hướng quan trọng: dự án đã hoàn thiện pháp lý, xây dựng và bước vào bàn giao đang trở thành tài sản tạo dòng tiền thực tế cho doanh nghiệp.

“Doanh thu tương lai” nằm ở khoản người mua trả tiền trước

Một chỉ báo đáng chú ý khi phân tích doanh nghiệp bất động sản là khoản người mua trả tiền trước.

Đây là số tiền khách hàng đã thanh toán theo tiến độ hợp đồng nhưng doanh nghiệp chưa thể ghi nhận ngay thành doanh thu do chưa hoàn tất nghĩa vụ bàn giao hoặc chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện ghi nhận doanh thu.

Vì vậy, trong một góc nhìn nhất định, khoản tiền này có thể được xem như một dạng “doanh thu tương lai” đang nằm trên bảng cân đối kế toán.

Đến cuối tháng 6/2026, một số doanh nghiệp ghi nhận khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn khá lớn:

• Vinhomes: 145.880 tỷ đồng, tăng 67% so với đầu năm.
• Sunshine Group: 29.989 tỷ đồng, tăng 22%.
• Novaland: 24.551 tỷ đồng, tăng gần 21%.
• Bluemarq Group: 8.077 tỷ đồng, tăng 31%.
• Taseco Land: 4.573 tỷ đồng, tăng 87%.
• Nam Long: 2.937 tỷ đồng, tăng 14%.

Các khoản tiền này cho thấy một lượng vốn đáng kể đã được khách hàng thanh toán theo tiến độ. Nếu dự án tiếp tục triển khai đúng kế hoạch và hoàn thành điều kiện bàn giao, nguồn tiền này có thể trở thành doanh thu trong những kỳ tiếp theo.

Đây là một trong những chỉ báo mà nhà đầu tư có thể theo dõi để đánh giá khả năng tăng trưởng doanh thu tương lai của doanh nghiệp bất động sản.

Không phải doanh nghiệp nào lợi nhuận tăng cũng nhờ bán được nhiều nhà

Nếu chỉ nhìn vào lợi nhuận sau thuế, bức tranh bất động sản nửa đầu năm 2026 có vẻ rất tích cực.

Nhưng khi bóc tách cấu trúc lợi nhuận, sự phân hóa trở nên rõ ràng hơn.

Một số doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh chủ yếu nhờ doanh thu tài chính, thoái vốn, chuyển nhượng khoản đầu tư hoặc bán tài sản.

Đây là yếu tố cần được nhà đầu tư đặc biệt lưu ý.

Khang Điền: Lợi nhuận tăng mạnh trong khi doanh thu bán hàng giảm

Khang Điền là một ví dụ điển hình.

Trong 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần bán hàng của doanh nghiệp chỉ đạt khoảng 442 tỷ đồng, giảm tới 75% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế vẫn đạt 1.097 tỷ đồng, tăng 248%.

Nguyên nhân quan trọng nằm ở doanh thu hoạt động tài chính đạt 913 tỷ đồng. Trong đó, khoản lãi từ thoái vốn và đánh giá lại khoản đầu tư tại Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới lên tới 896 tỷ đồng.

Doanh nghiệp đồng thời ghi nhận gần 303 tỷ đồng thu nhập khác, cao hơn 11 lần cùng kỳ, chủ yếu liên quan đến thương vụ mua lại 99% vốn tại Công ty CP Phát triển Bất động sản An Lập.

Như vậy, lợi nhuận tăng mạnh không đồng nghĩa với việc hoạt động bán bất động sản cốt lõi cũng tăng tương ứng.

Novaland: Từ thua lỗ sang có lãi nhưng doanh thu tài chính đóng vai trò lớn

Novaland cũng ghi nhận sự đảo chiều đáng chú ý.

Doanh nghiệp chuyển từ khoản lỗ 666 tỷ đồng trong cùng kỳ năm 2025 sang lợi nhuận sau thuế 1.772 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2026.

Doanh thu thuần tăng 38%. Tuy nhiên, doanh thu hoạt động tài chính cũng đóng vai trò rất lớn khi đạt 2.557 tỷ đồng, tăng 149%.

Trong số này có khoảng 1.039 tỷ đồng đến từ lãi thoái vốn công ty con, chuyển nhượng khoản đầu tư và khoảng 1.387 tỷ đồng từ lãi tiền gửi, cho vay và hợp tác đầu tư.

Điều này cho thấy quá trình tái cơ cấu tài sản và bảng cân đối kế toán vẫn đóng vai trò quan trọng trong kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Quốc Cường Gia Lai: Lợi nhuận tăng 18 lần nhưng doanh thu giảm mạnh

Trường hợp Quốc Cường Gia Lai còn cho thấy rõ hơn sự khác biệt giữa lợi nhuận kế toán và hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Doanh thu thuần trong 6 tháng đầu năm chỉ khoảng 81 tỷ đồng, giảm 67%.

Thế nhưng lợi nhuận sau thuế đạt 183 tỷ đồng, gấp 18 lần cùng kỳ.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ khoản lợi nhuận khác khoảng 242 tỷ đồng, phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng nhà máy thủy điện.

Đây là ví dụ cho thấy khi đánh giá doanh nghiệp bất động sản, chỉ nhìn vào tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là chưa đủ.

Nhà đầu tư cần đặt câu hỏi: Lợi nhuận đến từ đâu?

Nếu lợi nhuận đến từ bán và bàn giao căn hộ, đó là một câu chuyện.

Nếu lợi nhuận đến từ bán tài sản, thoái vốn hoặc đánh giá lại khoản đầu tư, đó lại là một câu chuyện hoàn toàn khác.

Chất lượng lợi nhuận trở thành yếu tố quan trọng trong giai đoạn mới

Các khoản thu từ thoái vốn, chuyển nhượng tài sản hay tái cơ cấu danh mục đầu tư không phải lúc nào cũng là tín hiệu tiêu cực.

Trên thực tế, việc bán tài sản có thể giúp doanh nghiệp:

• Thu hồi vốn.
• Giảm nợ vay.
• Cải thiện thanh khoản.
• Tái cơ cấu danh mục đầu tư.
• Tăng khả năng triển khai các dự án có hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, những nguồn thu này thường không có tính lặp lại cao.

Một doanh nghiệp có thể bán một tài sản và ghi nhận khoản lợi nhuận lớn trong một quý, nhưng không thể thực hiện cùng một giao dịch nhiều lần.

Trong khi đó, doanh thu từ bán và bàn giao nhà ở có thể lặp lại theo chu kỳ phát triển dự án.

Do đó, chất lượng lợi nhuận cần được nhìn nhận dựa trên khả năng duy trì trong tương lai, thay vì chỉ nhìn vào một kỳ báo cáo.

Áp lực nợ vay và dòng tiền vẫn là bài toán lớn

Dù lợi nhuận nhiều doanh nghiệp đã cải thiện, áp lực tài chính chưa vì thế biến mất.

Bất động sản là ngành có đặc thù sử dụng lượng vốn lớn. Doanh nghiệp phải bỏ ra nguồn vốn đáng kể cho đất đai, xây dựng, hạ tầng, lãi vay và các chi phí phát triển dự án trước khi có thể thu hồi vốn từ khách hàng.

Vì vậy, một doanh nghiệp có lợi nhuận kế toán cao nhưng dòng tiền kinh doanh yếu vẫn có thể gặp áp lực thanh khoản.

Đây là lý do thị trường hiện nay cần được nhìn nhận trên nhiều chỉ số cùng lúc:

Doanh thu → lợi nhuận → dòng tiền → nợ vay → chi phí lãi vay → tiền người mua trả trước.

Nếu doanh nghiệp bán được hàng, thu được tiền và sử dụng dòng tiền để giảm nợ hoặc tiếp tục phát triển dự án, đó là tín hiệu tích cực hơn nhiều so với trường hợp lợi nhuận chủ yếu đến từ các giao dịch tài chính.

Bất động sản 2026 đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh

Bức tranh kinh doanh nửa đầu năm cho thấy thị trường bất động sản không còn đơn thuần là câu chuyện “tăng hay giảm”.

Thay vào đó, thị trường đang phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp.

Nhóm có lợi thế gồm những doanh nghiệp sở hữu:

• Quỹ đất tốt.
• Pháp lý dự án rõ ràng.
• Sản phẩm phù hợp nhu cầu.
• Khả năng triển khai nhanh.
• Khả năng huy động và quản trị dòng tiền.
• Khả năng bàn giao sản phẩm đúng tiến độ.

Những doanh nghiệp này có cơ hội hưởng lợi trực tiếp khi thị trường phục hồi.

Ngược lại, nhóm phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính, chi phí lãi vay lớn hoặc phải dựa vào các khoản thu bất thường để duy trì lợi nhuận sẽ tiếp tục chịu áp lực.

Đây có thể là một phần của quá trình sàng lọc thị trường bất động sản đang diễn ra.

Triển vọng bất động sản cuối năm 2026: Cơ hội đi cùng sàng lọc

Những kết quả kinh doanh trong 6 tháng đầu năm 2026 đang mang lại kỳ vọng tích cực hơn cho thị trường bất động sản. Nhiều dự án sau thời gian dài chuẩn bị đã bắt đầu tạo ra doanh thu, dòng tiền và lợi nhuận.

Nhưng điều đáng chú ý nhất không nằm ở những con số tăng trưởng đơn lẻ.

Thị trường đang chuyển từ giai đoạn chờ đợi sang giai đoạn kiểm chứng năng lực triển khai thực tế của doanh nghiệp.

Doanh nghiệp nào có dự án tốt, pháp lý rõ ràng, bán được hàng, thu được tiền và kiểm soát tốt nợ vay sẽ có nhiều cơ hội tận dụng chu kỳ mới.

Ngược lại, những doanh nghiệp chỉ dựa vào các khoản thu bất thường, chuyển nhượng tài sản hoặc tiếp tục sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ phải đối mặt với áp lực lớn hơn.

Vì vậy, “gam màu sáng” của bất động sản nửa đầu năm 2026 là tín hiệu đáng ghi nhận, nhưng chưa phải cơ sở để kết luận toàn thị trường đã bước vào một chu kỳ tăng trưởng đồng đều.

Điểm mấu chốt trong giai đoạn tiếp theo sẽ là chất lượng doanh thu, chất lượng lợi nhuận và sức khỏe dòng tiền.

Câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026

Lợi nhuận bất động sản tăng mạnh có đồng nghĩa thị trường đã phục hồi hoàn toàn?

Chưa. Kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp cải thiện mạnh nhưng chưa phản ánh toàn bộ thị trường. Sự phân hóa giữa doanh nghiệp, dự án và phân khúc vẫn rất rõ.

Vì sao Vinhomes có mức tăng trưởng lợi nhuận rất cao?

Động lực chủ yếu đến từ việc đẩy mạnh bàn giao tại các đại dự án như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 và Vinhomes Green Paradise.

Người mua trả tiền trước có ý nghĩa gì?

Đây là khoản tiền khách hàng đã thanh toán theo tiến độ nhưng chưa đủ điều kiện để doanh nghiệp ghi nhận thành doanh thu. Khi dự án hoàn thành nghĩa vụ bàn giao và đáp ứng điều kiện ghi nhận, khoản tiền này có thể chuyển thành doanh thu.

Lợi nhuận từ thoái vốn có tốt không?

Thoái vốn có thể giúp doanh nghiệp thu hồi vốn, giảm áp lực tài chính hoặc tái cơ cấu danh mục đầu tư. Tuy nhiên, đây thường không phải nguồn doanh thu lặp lại thường xuyên như bán và bàn giao sản phẩm.

Khi phân tích doanh nghiệp bất động sản nên quan tâm chỉ số nào?

Không nên chỉ nhìn vào lợi nhuận. Nhà đầu tư nên xem đồng thời doanh thu bán hàng, lợi nhuận cốt lõi, dòng tiền kinh doanh, nợ vay, chi phí lãi vay, hàng tồn kho và khoản người mua trả tiền trước.