Nhà mặt phố Hà Nội treo biển cho thuê kín phố: “Đất vàng” mất dần lợi thế trong kỷ nguyên thương mại điện tử

Những tấm biển “cho thuê nhà” xuất hiện ngày càng dày đặc trên các tuyến phố từng được xem là “đất vàng” của Hà Nội như Kim Mã, Tràng Thi, Hàng Bông, Chùa Bộc, Xã Đàn hay Nguyễn Trãi đang cho thấy một thực tế đáng chú ý: thị trường nhà mặt phố vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn khó khăn về thanh khoản.

Điều đáng nói là đây không còn đơn thuần là câu chuyện giá thuê quá cao. Ngay cả khi chủ nhà chủ động giảm giá 20-30%, nhiều mặt bằng vẫn không tìm được khách thuê trong thời gian dài.

Nguyên nhân nằm ở sự thay đổi sâu sắc của thị trường bán lẻ. Sức mua chưa phục hồi đồng đều, chi phí vận hành tăng, hành vi tiêu dùng thay đổi và đặc biệt là sự phát triển mạnh của thương mại điện tử đang khiến lợi thế truyền thống của nhà mặt phố bị suy giảm.

Nếu trước đây một vị trí đẹp, mặt tiền rộng và nằm trên tuyến phố đông người gần như đồng nghĩa với khả năng kinh doanh tốt, thì hiện nay công thức đó không còn đúng trong mọi trường hợp.

Nhà mặt phố Kim Mã, Chùa Bộc giảm giá vẫn khó tìm khách

Câu chuyện của nhiều hộ kinh doanh đang phản ánh rõ sự thay đổi này.

Sau khoảng 5 năm kinh doanh thời trang trên phố Kim Mã, chị Phương Chi buộc phải trả lại mặt bằng vào đầu tháng 8/2026. Cửa hàng có diện tích khoảng 30 m2, tiền thuê khoảng 35 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, tiền thuê chỉ là một phần trong tổng chi phí. Khi cộng thêm nhân viên, điện nước, quảng cáo và các khoản vận hành khác, số tiền cửa hàng phải chi mỗi tháng đã vượt 50 triệu đồng.

Theo chia sẻ của chị Chi, khó khăn bắt đầu rõ rệt trong khoảng một năm trở lại đây. Lượng khách trực tiếp đến cửa hàng giảm đáng kể, khiến doanh thu không còn đủ để trang trải chi phí.

Đáng chú ý, chủ nhà đã chủ động giảm khoảng 20% tiền thuê nhưng vẫn không thể giữ được người thuê.

Điều này cho thấy vấn đề không còn nằm đơn thuần ở giá thuê mặt bằng, mà nằm ở hiệu quả kinh doanh mà mặt bằng có thể tạo ra.

Tương tự, trên phố Chùa Bộc, một chủ cửa hàng cũng quyết định trả lại mặt bằng rộng 3 tầng dù chủ nhà đã giảm giá thuê từ khoảng 50 triệu xuống còn 40 triệu đồng/tháng.

Theo người thuê, khách hàng vẫn quan tâm đến sản phẩm nhưng hành vi mua sắm đã thay đổi. Người tiêu dùng có thể đến cửa hàng để xem trực tiếp nhưng sau đó lại cân nhắc, so sánh giá và đặt mua trên nền tảng trực tuyến.

Đây chính là một trong những thách thức lớn nhất đối với mô hình kinh doanh truyền thống dựa vào mặt bằng.

“Đất vàng” Hà Nội không còn đồng nghĩa với hiệu quả kinh doanh

Trong nhiều năm, nhà mặt phố tại Hà Nội được xem là một trong những loại tài sản có giá trị cao nhất.

Vị trí mặt tiền mang lại nhiều lợi thế: nhận diện thương hiệu, khả năng tiếp cận khách hàng, lưu lượng người qua lại và khả năng khai thác cho thuê.

Tuy nhiên, sự phát triển của thương mại điện tử đang làm thay đổi hoàn toàn phương trình này.

Một cửa hàng thời trang không nhất thiết phải nằm trên phố lớn để tiếp cận hàng nghìn khách hàng. Một thương hiệu mỹ phẩm cũng không nhất thiết phải thuê mặt bằng vài chục triệu đồng mỗi tháng để bán sản phẩm.

Thay vào đó, doanh nghiệp có thể sử dụng TikTok Shop, Shopee, website riêng, mạng xã hội và các nền tảng quảng cáo trực tuyến để tiếp cận người tiêu dùng.

Theo số liệu được đề cập trong nội dung thị trường, tổng giá trị giao dịch trên 4 nền tảng thương mại điện tử gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki trong nửa đầu năm 2026 đạt khoảng 264.800 tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước.

Sự tăng trưởng này đang tạo ra một sự dịch chuyển quan trọng: khách hàng không nhất thiết phải đến cửa hàng để mua hàng.

Với các ngành như thời trang, mỹ phẩm, phụ kiện, đồ gia dụng và nhiều nhóm sản phẩm tiêu dùng khác, mặt bằng mặt phố từ chỗ là điều kiện gần như bắt buộc đã trở thành một lựa chọn chiến lược.

Thanh khoản nhà mặt phố giảm, môi giới cũng gặp khó

Khảo sát từ các đơn vị môi giới chuyên nhà mặt phố tại Hà Nội cho thấy nhiều căn nhà có vị trí tốt, mặt tiền rộng từ 4-6 m nhưng vẫn được rao cho thuê trong nhiều tháng.

Một số chủ nhà đã giảm giá 20-30%, nhưng lượng khách thuê thực tế vẫn thấp.

Nếu trước đây chủ nhà thường chiếm ưu thế trong đàm phán, có thể đưa ra mức giá cao do nguồn cầu lớn, thì hiện nay cán cân đang dần thay đổi.

Người thuê có nhiều lựa chọn hơn và quan trọng hơn là họ có thể tính toán rất kỹ doanh thu trên mỗi mét vuông trước khi ký hợp đồng.

Một mặt bằng 50 triệu đồng/tháng không còn được đánh giá đơn giản bằng vị trí đẹp hay mặt tiền rộng. Người thuê phải đặt câu hỏi:

• Có bao nhiêu khách thực sự đi qua?
• Bao nhiêu người có nhu cầu mua?
• Doanh thu dự kiến có đủ trả tiền thuê?
• Sau khi trừ nhân sự, quảng cáo, logistics và điện nước, lợi nhuận còn bao nhiêu?
• Nếu doanh số giảm 20-30%, mô hình có chịu được hay không?

Chỉ cần câu trả lời không đủ thuyết phục, khách thuê có thể lựa chọn một mặt bằng nhỏ hơn hoặc chuyển sang kinh doanh online.

Sức mua suy yếu khiến bài toán mặt bằng càng trở nên khó khăn

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nhà mặt phố khó cho thuê là sức mua của người tiêu dùng chưa phục hồi đồng đều.

Khi kinh tế còn nhiều biến động, người dân có xu hướng thận trọng hơn trong chi tiêu. Điều này tác động trực tiếp đến các ngành bán lẻ, đặc biệt là những ngành có mức độ cạnh tranh cao.

Trong khi đó, chi phí kinh doanh lại không giảm tương ứng.

Doanh nghiệp phải đối mặt với tiền thuê, tiền lương, điện nước, marketing, logistics, thuế và nhiều chi phí khác.

Nếu doanh thu giảm nhưng chi phí cố định vẫn cao, việc tiếp tục thuê mặt bằng đắt tiền trở thành gánh nặng.

Đây là lý do nhiều doanh nghiệp đang lựa chọn mô hình “online trước, cửa hàng sau” hoặc chuyển cửa hàng từ chức năng bán hàng sang showroom, trải nghiệm sản phẩm và xây dựng thương hiệu.

Quản lý vỉa hè cũng tác động đến giá trị mặt bằng

Một yếu tố khác được thị trường nhắc tới là việc Hà Nội tăng cường quản lý trật tự đô thị và vỉa hè.

Trước đây, nhiều cửa hàng ăn uống, thời trang và bán lẻ tận dụng không gian phía trước để bố trí bàn ghế, khu vực trưng bày hoặc tạo thêm diện tích kinh doanh.

Khi việc sử dụng vỉa hè bị kiểm soát chặt hơn, lợi thế của những mặt bằng có vỉa hè rộng không còn giống trước.

Điều này đặc biệt tác động tới các mô hình kinh doanh phụ thuộc vào không gian mở hoặc lượng khách vãng lai.

Một mặt bằng có giá thuê cao nhưng không thể khai thác hiệu quả diện tích phía trước sẽ phải đối mặt với bài toán hiệu suất kinh doanh khó khăn hơn.

Thương mại điện tử đang thay đổi cách định giá nhà mặt phố

Sự phát triển của thương mại điện tử không có nghĩa nhà mặt phố sẽ mất hoàn toàn giá trị.

Ngược lại, giá trị của mặt bằng đang được tái định nghĩa.

Những vị trí có khả năng tạo trải nghiệm thương hiệu, có giao thông thuận tiện, bãi đỗ xe, không gian đẹp và phù hợp với mô hình showroom có thể vẫn giữ được sức hút.

Tuy nhiên, lợi thế “đông người qua lại” không còn đủ để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

Đây là một sự chuyển đổi mang tính cấu trúc.

Trước đây:

Vị trí đẹp → nhiều người nhìn thấy → nhiều khách vào cửa hàng → doanh thu cao.

Hiện nay:

Sản phẩm tốt + giá cạnh tranh + trải nghiệm + thương hiệu + online + logistics + vị trí phù hợp → doanh thu.

Như vậy, mặt bằng chỉ còn là một mắt xích trong hệ thống kinh doanh, thay vì là yếu tố quyết định toàn bộ hoạt động bán lẻ.

Chủ nhà cần thay đổi cách tiếp cận

Trong bối cảnh thị trường khó khăn, việc giữ nguyên mức giá thuê của giai đoạn trước có thể khiến chủ nhà phải đối mặt với thời gian bỏ trống kéo dài.

Một mặt bằng trống trong 6-12 tháng có thể khiến tổng thu nhập mất đi lớn hơn nhiều so với việc giảm giá thuê hợp lý.

Vì vậy, chủ nhà có thể cân nhắc nhiều phương án linh hoạt hơn như:

• Điều chỉnh giá thuê theo tình hình thị trường.
• Chấp nhận thời gian miễn hoặc giảm tiền thuê để khách hoàn thiện mặt bằng.
• Chia nhỏ diện tích cho nhiều mô hình kinh doanh.
• Linh hoạt thời hạn hợp đồng.
• Điều chỉnh tiền cọc và lịch thanh toán.
• Hỗ trợ khách thuê trong giai đoạn đầu kinh doanh.
• Chuyển đổi công năng mặt bằng sang showroom, văn phòng hoặc dịch vụ.

Điều quan trọng là chủ nhà cần đánh giá tổng thu nhập dài hạn thay vì chỉ tập trung vào mức giá thuê danh nghĩa.

Nhà mặt phố Hà Nội có còn hấp dẫn để đầu tư?

Câu trả lời là có, nhưng không còn dễ dàng như trước.

Nhà mặt phố vẫn có giá trị lớn nhờ vị trí, khả năng khai thác thương mại và tiềm năng tăng giá đất. Tuy nhiên, nhà đầu tư không nên mặc định rằng cứ mua nhà mặt phố là có thể cho thuê với giá cao.

Khả năng khai thác thực tế cần được xem xét dựa trên ngành nghề, lưu lượng giao thông, bãi đỗ xe, chiều rộng mặt tiền, quy hoạch, vỉa hè, khả năng tiếp cận khách hàng và mức giá thuê thực tế trong khu vực.

Đặc biệt, giá trị tài sản và giá trị khai thác cho thuê có thể không còn đồng nhất.

Một căn nhà có giá trị đất rất cao nhưng giá thuê không tương xứng sẽ tạo ra tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp.

Thị trường đang bước vào thời kỳ “mặt tiền không còn quyết định tất cả”

Những biển cho thuê xuất hiện dày đặc trên các tuyến phố trung tâm Hà Nội không đơn thuần phản ánh một chu kỳ suy giảm ngắn hạn. Đằng sau đó là sự thay đổi về cấu trúc của thị trường bán lẻ.

Thương mại điện tử đang mở rộng nhanh, hành vi tiêu dùng thay đổi, chi phí vận hành tăng và doanh nghiệp ngày càng chú trọng hiệu quả trên từng mét vuông.

Trong bối cảnh đó, quan niệm “mặt tiền đẹp là chắc chắn kinh doanh tốt” đang dần trở nên lỗi thời.

Thị trường nhà mặt phố có thể sẽ không biến mất, nhưng sẽ bước vào một giai đoạn phân hóa mạnh. Những căn nhà có vị trí thực sự tốt, công năng phù hợp, giá thuê hợp lý và đáp ứng được mô hình kinh doanh mới vẫn có khả năng duy trì giá trị.

Ngược lại, những mặt bằng có giá thuê quá cao nhưng không tạo ra doanh thu tương xứng sẽ tiếp tục đối mặt với nguy cơ bỏ trống.

Với chủ nhà, bài toán quan trọng nhất không còn là “cho thuê được giá bao nhiêu?”, mà là “mức giá nào giúp tài sản tạo ra dòng tiền ổn định?”.

Còn với nhà đầu tư, đây có thể là thời điểm cần nhìn lại nhà mặt phố bằng một lăng kính thực tế hơn: giá mua, dòng tiền, tỷ suất cho thuê, khả năng thanh khoản và xu hướng tiêu dùng phải được đặt lên bàn cân cùng lúc.

Câu hỏi thường gặp về thị trường nhà mặt phố Hà Nội

Vì sao nhà mặt phố giảm giá thuê nhưng vẫn khó tìm khách?

Nguyên nhân chính là hiệu quả kinh doanh của người thuê suy giảm. Khi doanh thu không đủ bù tiền thuê và chi phí vận hành, việc giảm một phần tiền thuê chưa chắc giải quyết được bài toán lợi nhuận.

Thương mại điện tử có làm nhà mặt phố mất giá?

Không hoàn toàn. Thương mại điện tử đang làm giảm sự phụ thuộc của doanh nghiệp vào cửa hàng vật lý, qua đó làm thay đổi cách đánh giá mặt bằng. Những vị trí có khả năng tạo trải nghiệm, xây dựng thương hiệu hoặc hỗ trợ mô hình bán hàng đa kênh vẫn có giá trị.

Chủ nhà có nên giảm giá thuê ngay?

Không nhất thiết phải giảm sâu ngay lập tức. Chủ nhà nên khảo sát các giao dịch thực tế trong khu vực, xác định mức giá cạnh tranh và cân nhắc tổng thu nhập trong thời gian dài. Một mức thuê thấp hơn nhưng có khách ổn định đôi khi hiệu quả hơn việc giữ giá cao và để mặt bằng trống.

Nhà mặt phố có còn là tài sản tốt?

Đây vẫn là loại tài sản có giá trị, đặc biệt tại những khu vực có vị trí chiến lược. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt giữa giá trị bất động sản và khả năng tạo dòng tiền từ kinh doanh. Hai yếu tố này không phải lúc nào cũng tăng cùng nhau.