Quảng Ninh yêu cầu giảm giá nhà ở xã hội: Chủ đầu tư được khuyến khích giảm lợi nhuận để người dân dễ tiếp cận

Giá nhà ở xã hội tại một số dự án trên địa bàn Quảng Ninh vẫn đang là vấn đề được người lao động, công nhân và các nhóm đối tượng hưởng chính sách đặc biệt quan tâm. Trước thực tế này, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh vừa ban hành Văn bản số 7950, gửi các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trên địa bàn, yêu cầu triển khai các giải pháp nhằm giảm giá bán nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Động thái của cơ quan quản lý được đưa ra sau khi Sở Xây dựng tiếp nhận nhiều ý kiến phản ánh của người dân cho rằng giá bán tại một số dự án nhà ở xã hội vẫn tương đối cao so với khả năng tài chính của một bộ phận người lao động, công nhân, người có thu nhập thấp và các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.

Mục tiêu của văn bản là thúc đẩy các chủ đầu tư rà soát toàn bộ cấu phần chi phí, hạn chế những khoản chi không cần thiết và tìm giải pháp giảm giá thành nhưng vẫn phải bảo đảm chất lượng, an toàn công trình và tuân thủ các quy định pháp luật.

Đây được xem là một yêu cầu đáng chú ý trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở xã hội tại các đô thị, khu công nghiệp và trung tâm kinh tế của Quảng Ninh tiếp tục tăng.

Giá nhà ở xã hội phải được tính đúng, tính đủ và minh bạch

Theo Sở Xây dựng Quảng Ninh, một trong những nguyên tắc quan trọng nhất trong việc xác định giá bán nhà ở xã hội là phải bảo đảm tính đúng, tính đủ, công khai và minh bạch.

Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023, giá bán nhà ở xã hội có thể bao gồm nhiều nhóm chi phí liên quan đến quá trình triển khai dự án. Trong đó có chi phí đầu tư xây dựng công trình, chi phí bồi thường và hỗ trợ tái định cư, chi phí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chi phí lãi vay, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và phần lợi nhuận định mức của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản chi phí mà doanh nghiệp phát sinh đều có thể đưa vào giá bán nhà ở xã hội.

Sở Xây dựng Quảng Ninh nhấn mạnh các khoản ưu đãi của Nhà nước và kinh phí bảo trì do người mua nộp không được tính vào giá bán nhà ở xã hội.

Đồng thời, cơ quan quản lý yêu cầu các doanh nghiệp tuyệt đối không đưa những khoản chi phí không hợp lý hoặc không hợp lệ vào phương án xác định giá.

Điều này có ý nghĩa quan trọng bởi giá bán nhà ở xã hội được hình thành từ nhiều yếu tố. Chỉ cần một số khoản chi phí tăng cao hoặc được tính chưa phù hợp, giá cuối cùng mà người dân phải trả cũng có thể tăng theo.

Chủ đầu tư phải tìm cách tiết giảm chi phí xây dựng

Để giảm giá bán một cách thực chất, Sở Xây dựng Quảng Ninh đề nghị các chủ đầu tư chủ động rà soát toàn bộ chi phí cấu thành dự án.

Trong đó, doanh nghiệp cần tập trung tối ưu hóa chi phí đầu tư xây dựng, chi phí tư vấn và chi phí quản lý dự án.

Một trong những giải pháp được khuyến khích là tăng cường ứng dụng thiết kế, phương pháp thi công, vật liệu xây dựng và công nghệ mới để tiết kiệm chi phí.

Tuy nhiên, việc tiết giảm chi phí không đồng nghĩa với việc cắt giảm chất lượng công trình. Các dự án vẫn phải đáp ứng đầy đủ yêu cầu về chất lượng xây dựng, an toàn, phòng cháy chữa cháy, quy hoạch và kiến trúc.

Đây là bài toán tương đối khó đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội: vừa phải giảm giá thành để người dân dễ tiếp cận, vừa phải duy trì chất lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật bắt buộc.

Rà soát cả chi phí quản lý, bán hàng và lãi vay

Ngoài chi phí xây dựng, doanh nghiệp cũng được yêu cầu rà soát các khoản liên quan đến quản lý, bán hàng và nguồn vốn.

Sở Xây dựng Quảng Ninh đề nghị chủ đầu tư tích cực tìm giải pháp tiết giảm chi phí vốn và lãi vay trong toàn bộ quá trình triển khai dự án.

Trong thực tế, chi phí vốn có thể tác động đáng kể tới tổng mức đầu tư, đặc biệt đối với những dự án có thời gian triển khai kéo dài hoặc sử dụng nguồn vốn vay trong thời gian dài.

Nếu doanh nghiệp kiểm soát tốt tiến độ, tối ưu dòng tiền và giảm chi phí tài chính, giá thành sản phẩm cuối cùng cũng có thể được cải thiện.

Điều này cho thấy việc giảm giá nhà ở xã hội không chỉ phụ thuộc vào giá đất hay chi phí xây dựng, mà cần được thực hiện đồng bộ từ khâu thiết kế, đầu tư, huy động vốn, thi công cho đến bán hàng.

Quảng Ninh khuyến khích chủ đầu tư giảm lợi nhuận

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất trong Văn bản 7950 là việc Sở Xây dựng Quảng Ninh khuyến khích các doanh nghiệp chia sẻ một phần lợi nhuận để giảm giá nhà ở xã hội.

Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, lợi nhuận định mức tối đa của chủ đầu tư đối với phần diện tích nhà ở xã hội được xác định ở mức 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nhà ở xã hội theo quy định.

Tuy nhiên, mức 10% là mức tối đa chứ không phải doanh nghiệp bắt buộc phải áp dụng ở mức này trong mọi trường hợp.

Sở Xây dựng Quảng Ninh đề nghị các chủ đầu tư nghiên cứu và chủ động áp dụng mức lợi nhuận định mức thấp hơn mức tối đa, tùy thuộc vào điều kiện thực tế của từng dự án và khả năng tài chính của doanh nghiệp.

Về bản chất, đây là một giải pháp nhằm chia sẻ lợi ích giữa doanh nghiệp và người mua nhà.

Nếu doanh nghiệp chấp nhận giảm một phần biên lợi nhuận, giá bán căn hộ có thể được kéo xuống, qua đó mở rộng khả năng tiếp cận đối với người lao động và người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, việc giảm lợi nhuận cũng cần được cân đối với khả năng tài chính của chủ đầu tư để tránh ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả triển khai dự án.

Trước khi nhận hồ sơ, chủ đầu tư phải rà soát lại giá bán

Sở Xây dựng Quảng Ninh cũng đưa ra yêu cầu cụ thể về thời điểm rà soát phương án giá.

Theo đó, trước thời điểm thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở 30 ngày, hoặc khi nộp hồ sơ thông báo nhà ở đủ điều kiện bán, chủ đầu tư phải rà soát và cập nhật lại phương án giá bán.

Doanh nghiệp có thể tự tổ chức hoặc thuê đơn vị tư vấn có đủ năng lực để thẩm tra phương án giá trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định.

Việc xác định giá phải căn cứ vào phương pháp tính giá và mức lợi nhuận định mức theo các quy định hiện hành, trong đó có Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP của Chính phủ được đề cập trong văn bản.

Đáng chú ý, nếu qua quá trình rà soát, chủ đầu tư nhận thấy vẫn còn khả năng tiết giảm chi phí thì phải chủ động điều chỉnh giảm giá bán so với phương án đã được phê duyệt trước đó.

Đây là cơ chế có thể tạo thêm dư địa để giá nhà ở xã hội được điều chỉnh theo hướng sát hơn với chi phí thực tế.

Khuyến khích thiết kế căn hộ từ 25-70 m²

Không chỉ yêu cầu giảm chi phí, Sở Xây dựng Quảng Ninh còn khuyến khích các chủ đầu tư sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình và đa dạng hóa diện tích căn hộ.

Khoảng diện tích được khuyến khích nằm trong khoảng 25-70 m².

Việc đa dạng diện tích có thể giúp dự án đáp ứng nhiều nhóm nhu cầu khác nhau. Người độc thân, hộ gia đình nhỏ có thể lựa chọn căn hộ diện tích vừa phải, trong khi các gia đình đông thành viên có thể cần căn hộ có diện tích lớn hơn.

Đồng thời, việc sử dụng thiết kế mẫu và thiết kế điển hình cũng có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, chi phí tư vấn và tối ưu hóa quá trình thi công nếu được áp dụng phù hợp với quy hoạch của dự án.

Giá nhà ở xã hội phải được công khai đến từng căn hộ

Một yêu cầu quan trọng khác là công khai và minh bạch thông tin về dự án cũng như giá bán.

Các chủ đầu tư phải công bố đầy đủ các thông tin liên quan, bao gồm giá bán tính theo mét vuông, diện tích từng căn hộ, tổng giá trị căn hộ, các khoản thuế, kinh phí bảo trì và những khoản phí khác mà người mua phải nộp.

Điều này giúp người dân có thể biết chính xác số tiền cần chuẩn bị trước khi đăng ký mua.

Đặc biệt, mọi thay đổi hoặc điều chỉnh phương án giá bán phải được công khai kịp thời và gửi về Sở Xây dựng để đăng tải.

Thông tin được công bố sẽ phục vụ công tác theo dõi, giám sát của cơ quan quản lý nhà nước cũng như giúp người dân có thêm cơ sở kiểm tra và so sánh.

Giảm giá nhà ở xã hội cần đi cùng minh bạch và kiểm soát chất lượng

Việc Sở Xây dựng Quảng Ninh yêu cầu các chủ đầu tư rà soát chi phí và tìm giải pháp giảm giá bán là một bước đáng chú ý trong việc nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, giảm giá không nên được hiểu đơn giản là giảm mọi loại chi phí. Một dự án nhà ở xã hội vẫn phải đáp ứng các yêu cầu về chất lượng, an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Giải pháp hiệu quả hơn là kiểm soát những khoản chi phí không cần thiết, tối ưu thiết kế, áp dụng công nghệ và vật liệu phù hợp, giảm chi phí tài chính, tiết kiệm chi phí quản lý và bán hàng, đồng thời cân đối lại lợi nhuận của chủ đầu tư.

Khi những giải pháp này được thực hiện đồng bộ, giá thành căn hộ mới có thể giảm mà không làm ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm.

Người mua nhà ở xã hội cần lưu ý gì?

Đối với người có nhu cầu mua nhà ở xã hội tại Quảng Ninh, việc giá bán được rà soát và công khai sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận thông tin.

Tuy nhiên, người mua vẫn cần kiểm tra kỹ các nội dung như giá bán/m², diện tích căn hộ, tổng giá trị căn hộ, VAT, kinh phí bảo trì, các khoản phí khác và phương thức thanh toán.

Đặc biệt, người dân không nên chỉ quan tâm đến giá niêm yết trên mỗi mét vuông. Tổng số tiền phải thanh toán mới là yếu tố quyết định khả năng tài chính thực tế.

Ngoài ra, cần kiểm tra điều kiện được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, hồ sơ pháp lý dự án và thông tin chính thức từ cơ quan quản lý trước khi thực hiện bất kỳ khoản đặt cọc hoặc thanh toán nào.

Chính sách mới có thể tạo sức ép giảm giá trên thị trường nhà ở xã hội

Văn bản 7950 của Sở Xây dựng Quảng Ninh không chỉ hướng đến việc yêu cầu doanh nghiệp rà soát giá bán mà còn đặt ra một cách tiếp cận toàn diện hơn: giảm chi phí từ gốc, minh bạch cấu thành giá và khuyến khích doanh nghiệp chia sẻ lợi nhuận.

Nếu được triển khai đồng bộ, chính sách này có thể tạo thêm dư địa để giá nhà ở xã hội tại Quảng Ninh trở nên phù hợp hơn với khả năng tài chính của người lao động.

Đồng thời, việc công khai giá bán chi tiết cũng giúp hạn chế tình trạng người dân phải tiếp cận thông tin qua nhiều nguồn không chính thức, qua đó tăng tính minh bạch của thị trường.

Trong dài hạn, bài toán quan trọng không chỉ là xây thêm nhiều căn nhà ở xã hội, mà còn phải đảm bảo giá bán phù hợp, chất lượng đạt yêu cầu và người thực sự có nhu cầu có thể tiếp cận sản phẩm.

Việc Sở Xây dựng Quảng Ninh ban hành Văn bản số 7950, yêu cầu các chủ đầu tư rà soát và triển khai giải pháp giảm giá bán nhà ở xã hội, cho thấy áp lực về khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp đang được địa phương quan tâm.

Các giải pháp được đưa ra khá toàn diện, từ kiểm soát chi phí đầu tư, tư vấn, quản lý, bán hàng và lãi vay đến khuyến khích sử dụng thiết kế mẫu, đa dạng diện tích căn hộ từ 25-70 m² và chủ động giảm lợi nhuận định mức dưới mức tối đa 10% nếu điều kiện cho phép.

Đáng chú ý, cơ chế rà soát giá trước thời điểm tiếp nhận hồ sơ và yêu cầu công khai chi tiết giá bán sẽ giúp người dân có thêm thông tin để đánh giá khả năng tài chính.

Trong thời gian tới, hiệu quả thực tế của chính sách sẽ phụ thuộc vào mức độ thực hiện của từng chủ đầu tư và khả năng giám sát của cơ quan quản lý. Nếu các khoản chi phí được kiểm soát chặt chẽ và doanh nghiệp thực sự chia sẻ một phần lợi nhuận, giá nhà ở xã hội tại Quảng Ninh có thêm cơ hội giảm xuống mức phù hợp hơn với người lao động và các nhóm đối tượng được hưởng chính sách.

Một số câu hỏi liên quan

Giá nhà ở xã hội hiện nay có cao không?

Theo phản ánh mà Sở Xây dựng Quảng Ninh tiếp nhận, giá bán tại một số dự án nhà ở xã hội trên địa bàn vẫn cao so với khả năng tài chính của một bộ phận người lao động, công nhân và người có thu nhập thấp.

Nhà ở xã hội được thiết kế để hỗ trợ những nhóm đối tượng có nhu cầu nhà ở nhưng hạn chế về khả năng tài chính. Vì vậy, nếu giá bán tăng cao, mục tiêu hỗ trợ của chính sách có thể bị ảnh hưởng.

Chủ đầu tư có bắt buộc phải giảm lợi nhuận xuống dưới 10% không?

Không. Theo nội dung được nêu trong văn bản, mức lợi nhuận tối đa theo quy định là 10%, còn Sở Xây dựng Quảng Ninh khuyến khích chủ đầu tư nghiên cứu áp dụng mức thấp hơn nếu điều kiện dự án và khả năng tài chính cho phép.

Người mua có phải chịu kinh phí bảo trì trong giá bán không?

Kinh phí bảo trì do người mua nộp là khoản được tách khỏi giá bán theo nguyên tắc được Sở Xây dựng nhấn mạnh. Do đó, người mua cần xem kỹ bảng giá và hợp đồng để phân biệt giá căn hộ với các khoản phải nộp khác.

Khi nào giá bán phải được rà soát?

Chủ đầu tư phải rà soát, cập nhật phương án giá trước thời điểm thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở 30 ngày hoặc khi nộp hồ sơ thông báo nhà ở đủ điều kiện bán.

Người dân có thể kiểm tra giá bán ở đâu?

Theo yêu cầu của Sở Xây dựng, các chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án, giá bán và những khoản chi phí liên quan; các thay đổi về giá cũng phải được gửi về Sở Xây dựng để đăng tải và phục vụ công tác giám sát.